Thạc Sĩ Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà trả góp theo chương trình dự án Sky Garden của Vietcombank Tân T

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU

Chương 1 – TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ KỸ THUẬT CHO VAY TRẢ GÓP 1
1.1. Khái niệm, đặc điểm của tín dụng ngân hàng. 1
1.1.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng 1
1.1.2. Đặc điểm tín dụng ngân hàng. 2
1.2. Phân loại tín dụng ngân hàng. 3
1.2.1. Phân loại theo phương thức tài trợ 3
1.2.2. Phân loại theo thời hạn tài trợ 4
1.2.3. Phân loại theo tính chất bảo đảm 5
1.2.4. Phân loại theo mục đích sử dụng vốn. 6
1.3. Vai trò của tín dụng ngân hàng trong nền kinh tế. 7
1.3.1. Thúc đẩy nền kinh tế hàng hóa phát triển 7
1.3.2. Thúc đẩy tích tụ và tập trung vốn 7
1.3.3. Góp phần thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế 7
1.3.4. Góp phần ổn định tiền tệ, giá cả thị trường 8
1.3.5. Góp phần tạo việc làm cho người lao động, ổn định
cuộc sống, ổn định trật tự xã hội. 8
1.4. Nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng thương mại 8
Kỹ thuật cho vay trả góp 11
1.4.1. Những vấn đề có tính nguyên tắc của phương thức
cho vay trả góp 11
1.5.2. Kỹ thuật thẩm định trong cho vay trả góp 19


Chương 2 – CHƯƠNG TRÌNH LIÊN KẾT CHO VAY TRẢ GÓP MUA NHÀ DỰ ÁN SKY GARDEN II CỦA VIETCOMBANK TÂN THUẬN VÀ CÔNG TY PHÚ MỸ HƯNG (chương trình dự án Sky Garden) 24
2.1. Giới thiệu vài nét về Vietcombank Tân Thuận
và Công ty Phú Mỹ Hưng 24
2.1.1. Vietcombank Tân Thuận 24
2.1.2. Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng 26
Xuất phát điểm của chương trình liên kết cho vay
trả góp mua nhà dự án Sky Garden II 27
2.1.1. Chính sách phát triển dịch vụ ngân hàng bán lẻ
của Vietcombank 27
2.1.2. Nhu cầu thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm của
Công ty Phú Mỹ Hưng 28
2.3. Nội dung chương trình dự án Sky Garden 29
2.3.1. Mục đích của chương trình 29
2.3.2. Điều kiện cho vay theo chương trình 30
2.4. Qui trình thực hiện liên kết 31
2.4.1. Trước khi bán hàng 31
2.4.2. Trong khi bán hàng 31
2.4.3. Sau khi bán hàng 32
2.5. Quá trình thực hiện và kết quả của chương trình 33
2.5.1. Quá trình thực hiện chương trình dự án Sky Garden 33
2.5.2. Kết quả của chương trình 37

Chương 3 – PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY TRẢ GÓP MUA NHÀ THEO CHƯƠNG TRÌNH DỰ ÁN SKY GARDEN CỦA VIETCOMBANK TÂN THUẬN VÀ CÔNG TY PHÚ MỸ HƯNG 39
3.1. Hoạt động tín dụng của Vietcombank Tân Thuận
trong thời gian qua 39
3.1.1. Tình hình tăng trưởng tín dụng của Vietcombank
Tân Thuận 39
3.1.2. Tình hình phát triển tín dụng bán lẻ của Vietcombank
Tân Thuận 41
3.2. Phát triển sản phẩm cho vay trả góp mua nhà theo
chương trình dự án Sky Garden của Vietcombank
Tân Thuận và Công ty Phú Mỹ Hưng 43
3.2.1. Đánh giá hiệu quả chương trình dự án Sky Garden 43
3.2.2. Phân tích những cơ sở để đạt được kết quả của chương trình 44
3.2.3. Phát triển sản phẩm cho vay trả góp mua nhàtheo chương trình dự án
Sky Garden của Vietcombank Tân Thuận và Công ty Phú Mỹ Hưng
51
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT CÁC NGHIÊN CỨU TIẾP THEO 63

PHỤ LỤC
TÀI LIỆU THAM KHẢO


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngân Hàng Ngoại Thương Việt Nam (Vietcombank) là một trong năm ngân
hàng thương mại quốc doanh hàng đầu của Việt Nam hiện nay. Vietcombank
luôn được biết đến như một ngân hàng chuyên phục vụ hoạt động thanh toán,
tài trợ xuất nhập khẩu, tài trợ vốn cho các doanh nghiệp kinh doanh lớn. Tuy
nhiên kể từ năm 2000, do điều kiện nền kinh tế Việt Nam đã có những thay
đổi căn bản, do nhu cầu về dịch vụ ngân hàng ngày càng phát triển, nhất là
dịch vụ bán lẻ tới các tầng lớp dân cư, Vietcombank đã có những chính sách
thích hợp để phát triển thị phần trong lĩnh vực này. Thực hiện chính sách phát
triển dịch vụ ngân hàng bán lẻ, từ năm 2001 Vietcombank đã có những định
hướng mở rộng dịch vụ, mở rộng đối tượng khách hàng, đưa thêm nhiều sản
phẩm bán lẻ như thẻ rút tiền tự động ATM, cho vay tiêu dùng, nhằm đa
dạng hóa sản phẩm, đa dạng hóa đối tượng khách hàng, tăng doanh số hoạt
động và thị phần bán lẻ, lĩnh vực hoạt động mà trước đây không phải là
truyền thống của Vietcombank. Đầu năm 2004 Vietcombank ban hành qui
chế cho vay trả góp (mua nhà, động sản có giá trị) nhằm tạo thuận lợi về mặt
pháp lý cho hoạt động cho vay trả góp của các Chi nhánh Vietcombank trong
cả nước. Sản phẩm cho vay trả góp không phải là một sản phẩm mới, hình
thức cho vay này đã được các ngân hàng Việt Nam sử dụng từ rất lâu (đặc
biệt là các NHTM cổ phần), Vietcombank là ngân hàng đi sau về việc áp
dụng hình thức này. Đây chính là khó khăn của Vietcombank khi triển khai
sản phẩm cho vay trả góp do thiếu kinh nghiệm thực hiện cũng như phương
pháp thu hút khách hàng tham gia. Việc tìm ra một phương thức phát triển sản
phẩm cho vay trả góp vừa an toàn, thuận tiện, thu hút khách hàng là một vấn
đề cấp bách được Vietcombank quan tâm hàng đầu.
Là một Chi nhánh của Ngân hàng Ngoại Thương, Ngân hàng Ngoại Thương
chi nhánh Khu Chế Xuất Tân Thuận (Vietcombank Tân Thuận) đã thử
nghiệm một chương trình cho vay trả góp bằng cách liên kết cùng Công ty
Phú Mỹ Hưng tập trung tài trợ cho các khách hàng có nhu cầu mua căn hộ tại
dự án Sky Garden (Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, quận 7) do Công ty Phú Mỹ
Hưng làm chủ đầu tư. Quá trình thực hiện chương trình liên kết này cho thấy
đây là một hình thức có nhiều điểm thuận lợi để phát triển sản phẩm cho vay
trả góp mua nhà, đặc biệt là các căn hộ chung cư tại các khu đô thị mới. Vì
vậy đề tài “Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà trả góp theo chương trình dự
án Sky Garden của Vietcombank Tân Thuận và Công ty Phú Mỹ Hưng” đã
được thực hiện nhằm nghiên cứu, đánh giá kết quả chương trình liên kết cho
vay trả góp mua nhà dự án Sky Garden của Vietcombank Tân Thuận và Công
ty Phú Mỹ Hưng, qua đó định hướng phát triển sản phẩm cho vay trả góp mua
nhà một cách hiệu quả nhất cho Vietcombank .

2.Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu của đề tài là đánh giá thực trạng cơ cấu dư nợ tín dụng của
Vietcombank Tân Thuận trong thời gian từ năm 2002 tới nay, phân tích các cơ
sở để Vietcombank Tân Thuận tiến hành thử nghiệm chương trình liên kết
cho vay trả góp mua nhà cùng Công ty Phú Mỹ Hưng, phân tích các điều kiện
của chương trình, quá trình thực hiện chương trình và đánh giá hiệu quả
chương trình liên kết cho vay mua nhà trả góp của Vietcombank Tân Thuận
và Công ty Phú Mỹ Hưng nhằm đưa ra kết luận về việc có nên sử dụng hình
thức liên kết với các chủ đầu tư để phát triển sản phẩm cho vay mua nhà trả
góp hay không, đồng thời đề xuất các bước cơ bản để ra quyết định liên kết,
nội dung liên kết, qui trình thực hiện, và một số vấn đề pháp lý lên quan tới
phương thức cho vay trả góp mua nhà tại các dự án nhà ở mới.
3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Việc nghiên cứu, đánh giá chương trình liên kết cho vay mua nhà trả góp của
Vietcombank Tân Thuận và Công ty Phú Mỹ Hưng là một nghiên cứu có tính
chất riêng lẻ, đặc thù cho Vietcombank nên phạm vi nghiên cứu của đề tài
này là nghiên cứu tình huống, chỉ gói gọn trong một ngân hàng, một chương
trình thử nghiệm sản phẩm cho vay trả góp của Vietcombank Tân Thuận. Địa
bàn nghiên cứu là thành phố Hồ Chí Minh. Đối tượng nghiên cứu là một tổng
thể gồm cơ sở lý luận về tín dụng ngân hàng và tín dụng trả góp, thực trạng
cơ cấu dư nợ tín dụng của Vietcombank Tân Thuận, cơ sở hình thành chương
trình liên kết cho vay mua nhà trả góp, nội dung chương trình, qui trình thực
hiện, đối tượng khách hàng, doanh số hoạt động sau khi thực hiện và một số
vấn đề pháp lý liên quan.
4.Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu nghiên cứu của đề tài cần phải có phương pháp và
cách tiếp cận khoa học và phù hợp. Cơ sở lý thuyết thực hiện đề tài chủ yếu
dựa vào lý thuyết tổng quan về tín dụng ngân hàng, về nghiệp vụ tín dụng của
NHTM, cụ thể hơn về kỹ thuật cho vay trả góp, cùng với các qui định về cơ sở
pháp lý hiện hành của nghiệp vụ này.
Các phương pháp nghiên cứu được áp dụng bao gồm phương pháp phân tích
định tính như phân tích các yếu tố tạo nên thành công của chương trình và một
số yếu tố pháp lý liên quan ; phương pháp phân tích dữ liệu thứ cấp như phân
tích sự thay đổi cơ cấu dư nợ của Vietcombank Tân Thuận qua 3 năm gần
nhất, phân tích tỷ trọng doanh số cam kết cho vay trả góp trong tổng doanh số
cam kết cho vay của Vietcombank Tân Thuận.
Nguồn số liệu sử dụng trong phân tích được thu thập từ các báo cáo kết quả
kinh doanh hàng năm của Vietcombank Tân Thuận, báo cáo hoạt động tín
dụng định kỳ của Vietcombank Tân Thuận, các báo cáo thực hiện riêng
chương trình liên kết với Công ty Phú Mỹ Hưng, số liệu khảo sát trực tiếp qua
các bảng kê khai thông tin khách hàng của chương trình này.
5.Kết cấu của luận văn
Kết quả nghiên cứu chương trình liên kết cho vay mua nhà dự án Sky Garden
của Vietcombank Tân Thuận và Công ty Phú Mỹ Hưng được tập hợp và trình
bày thành 3 chương trong luận văn này. Chương 1 trình bày tổng quan về tín
dụng ngân hàng, đặc điểm hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại hiện
nay, xu hướng đa dạng hóa sản phẩm tín dụng của các ngân hàng thương mại
và tổng quan về kỹ thuật cho vay trả góp. Chương 2 sẽ giới thiệu chương trình
thử nghiệm đa dạng hóa sản phẩm tín dụng của Vietcombank Tân Thuận, đó
là chương trình liên kết cho vay mua nhà dự án Sky Garden của Vietcombank
Tân Thuận và Công ty Phú Mỹ Hưng. Chương 3 sẽ đánh giá hiệu quả và phân
tích các cơ sở dẫn đến kết quả của chương trình dự án Sky Garden để phát
triển sản phẩm cho vay mua nhà trả góp của Vietcombank theo chương trình
liên kết này. Phần kết luận sẽ đề xuất những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu
để hoàn thiện việc phát triển sản phẩm cho vay mua nhà trả góp theo các
chương trình liên kết với chủ đầu tư tài trợ cho người mua nhà trong các dự án
nhà ở mới.
Đề tài này là một nghiên cứu có tính thực tiễn cao vì nó gắn chặt với hoạt
động kinh doanh thực tế hiện nay của Vietcombank. Theo yêu cầu của
Vietcombank Trung Ương, sau khi kết thúc chương trình liên kết cho vay mua
nhà dự án Sky Garden với Công ty Phú Mỹ Hưng, Vietcombank Tân Thuận sẽ
báo cáo đánh giá kết quả chương trình để Vietcombank Trung Ương xem xét,
nếu phù hợp sẽ nhân rộng mô hình liên kết này ra các chi nhánh khác.