Luận Văn Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản việt nam

TÊN ĐỀ TÀI : Luận Văn Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản việt nam


MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1
PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH 3
1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản 3
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản 3
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 3
1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản 3
1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản 5
1.1.1.4 Đặc điểm thị trường bất động sản 5
1.1.2 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản 7
1.1.2.1 Cấp độ sơ khởi 7
1.1.2.2 Cấp độ tập trung hóa 7
1.1.2.3 Cấp độ tiền tệ hóa 7
1.1.2.4 Cấp độ tài chính hóa 7
1.2 Công cụ tài chính 8
1.2.1 Khái niệm công cụ tài chính 8
1.2.2 Thị trường tài chính và các công cụ trên thị trường tài chính 9
1.3 Tình hình sử dụng các công cụ tài chính bất động sản ở một số nước trên thế giới và bài học cho Việt Nam 10
1.3.1 Mỹ: Sự “góp phần” của các công cụ tài chính trong cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay 10
1.3.2 Australia 13
1.3.2.1 Chứng chỉ tiền gởi 13
1.3.2.2 Quỹ tài chính bất động sản 14
1.3.2.3 Quỹ tín khác bất động sản có niêm yết (LPT) 14
1.3.2.4 Quỹ chứng khoán bất động sản 15
1.3.3 Trung Quốc 15
1.3.4 Bài học cho Việt Nam 16
Kết luận chương 1 16
PHẦN 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1 Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 17
2.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 17
2.1.1.1 Thị trường bất động sản trước khi có luật đất đai 17
2.1.1.2 Giai đoạn từ sau khi có luật đất đai 17
2.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay 17
2.1.2.1 Giai đoạn từ năm 2003 đến trước thời điểm gia nhập WTO 17
2.1.2.2 Giai đoạn từ sau khi gia nhập WTO cuối tháng 2 năm 2008 18
2.1.2.3 Giai đoạn từ cuối tháng 2 năm 2008 đến nay . 18
2.2 Tình hình huy động nguồn tài chính trên thị trường bất động sản 19
2.2.1 Vốn tự có 19
2.2.2 Vốn vay các ngân hàng thương mại 20
2.2.3 Vốn ứng trước của khách hàng và nhà đầu tư 22
2.2.4 Vốn khác 23
2.3 Mối liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản ở VN 24
2.3.1 Tương tác giữa thị trường bất động sản và chứng khoán .25
2.3.2 Tính đa dạng của các sản phẩm tín dụng và tỷ trọng tăng lên của dư nợ tín dụng tại ngân hàng thương mại 26
2.3.3 Thực trạng gắn kết giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản26
2.3.3.1 Khả năng cung cấp dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản của các trung tâm tài
chính 26
2.3.3.2 Các công cụ của thị trường tài chính chưa đủ mạnh để thu hút giao dịch bất động sản 27
2.3.3.3 Giao dịch thứ cấp bất động sản còn gặp nhiếu vướng mắc 27
2.3.3.4 Nguồn vốn cho giao dịch và đầu tư bất động sản chưa được đáp ứng 28
2.3.3.5 Thời hạn tín dụng của thị trường vốn chưa tương xứng với thời hạn hoạt động
đầu tư kinh doanh bất động sản 28
2.4 Sự tồn tại các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam 28
2.4.1 Phát hành trái phiếu 28
2.4.2 Các quỹ đầu tư 30
2.5 Hạn chế của các nguồn tài trợ cho các dự án bất động sản 30
2.5.1 Giới hạn về khoản vay dài hạn của ngân hàng . 30
2.5.2 Hạn chế của hoạt động mua bán tài sản nợ và chứng khoán hóa nợ vay trên thị trường tài chính thứ cấp 31
2.5.3 Thiếu chính sách hợp lý và các kênh huy động vốn từ các khoản tiết kiệm cá nhân
cho thị trường bất động sản 33
2.6 Những bất lợi trong kinh doanh bất động sản do thiếu nguồn tài trợ thích hợp 33
2.6.1 Khó hoàn tất các dự án dài hạn 33
2.6.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trường của các hàng hóa cao cấp 34
2.6.3 Khó phát triển dự án nhà cho thuê hay thế chấp . 34
Kết luận chương 2 35
PHẦN 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
3.1 Quỹ tín thác đầu tư bất động sản 36
3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp 38
3.3 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố 40
3.4 Trái phiếu công trình 42
3.5 Chứng chỉ bất động sản 42
3.6 Giải pháp hỗ trợ 44
3.6.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý 44
3.6.2 Sự ra đời kịp thời của các tổ chức đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp, nhằm tạo cơ sở, niềm tin cho nhà đầu tư 45
Kết luận chương 3 47
KẾT LUẬN CHUNG 48
Tài liệu tham khảo