Luận Văn Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam

LỜI MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển kinh tế
của Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, vốn
là vấn đề sống còn, nhưng hiện nay chúng ta lại thiếu vốn trầm trọng để thực hiện các dự
án bất động sản, chính vì lẽ đó mà nước ta chưa khai thác hết tiềm năng bất động sản to lớn
của mình. Trong năm 2007 và đầu năm 2008, Việt Nam chứng kiến giai đoạn phát triển
nhanh chóng của thị trường bất động sản. Điều có thể thấy rõ nhất trong giai đoạn này là
sự khát vốn của của các doanh nghiệp bất động sản và những hạn chế của các kênh huy
động vốn truyền thống từ trước tới nay, chủ yếu là vốn tự có và vốn vay ngân hàng. Trên
thế giới, từ lâu, nhiều nước đã sử dụng các công cụ tài chính để huy động vốn cho thị
trường bất động sản thông qua thị trường cầm cố thế chấp, chứng khoán hóa bất động sản
và quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Vấn đề cấp bách và cần thiết hiện nay là phải tạo ra
những tiền đề để sử dụng và phát triển các công cụ tài chính này. Đó cũng chính là lý do
cho đề tài “Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam”.

2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài
Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau:
- Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản và các công cụ tài chính.
- Điểm qua về tình hình thị trường bất động sản từ năm 1975 đến nay.
- Nêu rõ tình hình sử dụng các nguồn tài trợ truyền thống và những khó khăn trong
việc huy động vốn cho thị trường bất động sản
- Làm rõ sự cần thiết phải phát triển các công cụ tài chính nhằm huy động vốn cho
thị trường bất động sản.
- Đề xuất một số giải pháp quan trọng để phát triển các công cụ tài chính này.

3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu của đề tài là phân tích làm nổi bật những hạn chế của các kênh huy động
vốn truyền thống của các doanh nghiệp bất động sản, từ đó cho thấy tính cấp thiết của việc
phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản và nêu ra một số giải pháp cụ
thể.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: các kênh huy động vốn truyền thống của các doanh nghiệp bất
động sản, một số các công cụ mới xuất hiện ở thị trường Việt Nam, đặc biệt là những công
cụ huy động vốn hiệu quả trên thế giới.
- Phạm vi nghiên cứu: chủ yếu ở Việt Nam, có tham khảo thêm một số nước trên thế giới.

5. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp phân tích, mô tả đóng vai trò chủ đạo trong đề tài.

6. Kết cấu của đề tài
Lời mở đầu
Phần 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và các công cụ tài chính
Phần 2: Tình hình phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản ở Việt Nam
Phần 3: Giai pháp phát triển và hoàn thiện các công cụ tài chính trên thị trường bất động
sản ở Việt Nam.
Kết luận



MỤC LỤC
Trang bìa
Mục lục ii
Danh mục bảng biểu . v
Danh mục chữ viết tắt vi
LỜI MỞ ĐẦU 1
PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CÔNG CỤ
TÀI CHÍNH . 3
1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản 3
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản 3
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản . 3
1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản 3
1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản . 5
1.1.1.4 Đặc điểm thị trường bất động sản 5
1.1.2 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản . 7
1.1.2.1 Cấp độ sơ khởi 7
1.1.2.2 Cấp độ tập trung hóa . 7
1.1.2.3 Cấp độ tiền tệ hóa 7
1.1.2.4 Cấp độ tài chính hóa . 7
1.2 Công cụ tài chính . 8
1.2.1 Khái niệm công cụ tài chính . 8
1.2.2 Thị trường tài chính và các công cụ trên thị trường tài chính 9
1.3 Tình hình sử dụng các công cụ tài chính bất động sản ở một số nước trên thế giới
và bài học cho Việt Nam . 10
1.3.1 Mỹ: Sự “góp phần” của các công cụ tài chính trong cuộc khủng hoảng tài chính hiện
nay . 10
1.3.2 Australia . 13
1.3.2.1 Chứng chỉ tiền gởi 13
1.3.2.2 Quỹ tài chính bất động sản 14
1.3.2.3 Quỹ tín khác bất động sản có niêm yết (LPT) 14
1.3.2.4 Quỹ chứng khoán bất động sản 15
1.3.3 Trung Quốc 15
1.3.4 Bài học cho Việt Nam 16
Kết luận chương 1 . 16

PHẦN 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1 Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam . 17
2.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 . 17
2.1.1.1 Thị trường bất động sản trước khi có luật đất đai 17
2.1.1.2 Giai đoạn từ sau khi có luật đất đai 17
2.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay . 17
2.1.2.1 Giai đoạn từ năm 2003 đến trước thời điểm gia nhập WTO . 17
2.1.2.2 Giai đoạn từ sau khi gia nhập WTO cuối tháng 2 năm 2008 18
2.1.2.3 Giai đoạn từ cuối tháng 2 năm 2008 đến nay 18
2.2 Tình hình huy động nguồn tài chính trên thị trường bất động sản 19
2.2.1 Vốn tự có 19
2.2.2 Vốn vay các ngân hàng thương mại . 20
2.2.3 Vốn ứng trước của khách hàng và nhà đầu tư 22
2.2.4 Vốn khác 23
2.3 Mối liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản ở VN 24
2.3.1 Tương tác giữa thị trường bất động sản và chứng khoán . 25
2.3.2 Tính đa dạng của các sản phẩm tín dụng và tỷ trọng tăng lên của dư nợ tín dụng tại
ngân hàng thương mại . 26
2.3.3 Thực trạng gắn kết giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản . 26
2.3.3.1 Khả năng cung cấp dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản của các trung tâm tài
chính 26
2.3.3.2 Các công cụ của thị trường tài chính chưa đủ mạnh để thu hút giao dịch bất
động sản 27
2.3.3.3 Giao dịch thứ cấp bất động sản còn gặp nhiếu vướng mắc 27
2.3.3.4 Nguồn vốn cho giao dịch và đầu tư bất động sản chưa được đáp ứng . 28
2.3.3.5 Thời hạn tín dụng của thị trường vốn chưa tương xứng với thời hạn hoạt động
đầu tư kinh doanh bất động sản 28
2.4 Sự tồn tại các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam . 28
2.4.1 Phát hành trái phiếu 28
2.4.2 Các quỹ đầu tư . 30
2.5 Hạn chế của các nguồn tài trợ cho các dự án bất động sản 30
2.5.1 Giới hạn về khoản vay dài hạn của ngân hàng . 30
2.5.2 Hạn chế của hoạt động mua bán tài sản nợ và chứng khoán hóa nợ vay trên thị trường
tài chính thứ cấp 31
2.5.3 Thiếu chính sách hợp lý và các kênh huy động vốn từ các khoản tiết kiệm cá nhân
cho thị trường bất động sản . 33
2.6 Những bất lợi trong kinh doanh bất động sản do thiếu nguồn tài trợ thích hợp 33
2.6.1 Khó hoàn tất các dự án dài hạn 33
2.6.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trường của các hàng hóa cao cấp 34
2.6.3 Khó phát triển dự án nhà cho thuê hay thế chấp 34
Kết luận chương 2 . 35

PHẦN 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN TH
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
3.1 Quỹ tín thác đầu tư bất động sản 36
3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp . 38
3.3 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố . 40
3.4 Trái phiếu công trình 42
3.5 Chứng chỉ bất động sản 42
3.6 Giải pháp hỗ trợ 44
3.6.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý . 44
3.6.2 Sự ra đời kịp thời của các tổ chức đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp, nhằm tạo cơ sở
niềm tin cho nhà đầu tư . 45
Kết luận chương 3 . 47
KẾT LUẬN CHUNG 48
Tài liệu tham khảo