Thạc Sĩ Pháp luật việt nam về điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa nhà nước và người sử dụng đất từ thực tiễn áp

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là một nhân tố đóng vai trò quan trọng, chủ yếu cho sự phát triển của xã hội. Đối với mỗi quốc gia, mỗi dân tộc thì đất đai luôn được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thay thế, là nền tảng đối với sự sinh tồn, phồn thịnh và phát triển.
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng. Quan hệ đất đai không chỉ là quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên mà còn là các quan hệ kinh tế xã hội về sở hữu và sử dụng một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và Nhà nước luôn quan tâm đến vấn đề về đất đai và đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để quản lý đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai, trong đó có quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng như quyền và lợi ích của chủ sở hữu toàn dân về đất đai là Nhà nước. Tuy nhiên, do đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế xã hội nên các quan hệ đất đai luôn chứa đựng những vấn đề phức tạp và nhạy cảm đòi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời đảm bảo được các lợi ích của người sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/ 11/ 2003 đã trao cho người sử dụng đất các quyền và lợi ích cũng như nghĩa vụ để phù hợp với cơ chế thị trường. Cùng với giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, là tiền đề khai thác, sử dụng đất phát triển kinh tế - xã hội theo quy hoạch, kế hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đất cho thuê về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh.Tuy nhiên, tình trạng đất cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận. Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới. Còn tình trạng nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí, thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm
Do đó, việc tìm hiểu và hệ thống hóa những lý luận về pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất cũng sẽ giúp chúng ta khắc phục được những tồn tại, bất cập nêu trên, tạo cơ sở để hoàn thiện hơn hành lang pháp lý về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Xuất phát từ những lý do trên tôi đã chọn đề tài: “Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất từ thực tiễn tại Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn.
2. Tình hình nghiên cứu
Đến nay vấn đề cho thuê đất mà cụ thể là quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất đã thu hút được nhiều sự quan tâm của nhiều tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau. Có thể đề cập một số công trình tiêu biểu như: “Bàn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” của giả TS. Nguyễn Quang Tuyến – Đại học Luật và Nguyễn Xuân Trọng – Vụ chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên môi trường; “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất” của tác giả Phùng Hương – Tạp chí Tài Nguyên và Môi trường, số 15/2011; Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam - Luận văn thạc sĩ Luật học của Trần Bình Trọng – năm 2006; “Giao đất, cho thuê đất, trường hợp nào cần đấu giá?” của Luật sư Lê Văn Đài ngày 15/4/2011 – Nguồn Chinhphu.vn
Nói chung, các công trình, bài báo trên đều nghiên cứu về cho thuê đất ở mức độ và phạm vi khác nhau và nhìn chung đã góp phần tạo ra những cơ sở lý luận chung về quản lý đất đai nói chung và thuê đất nói riêng. Tuy nhiên, với mong muốn được tiếp cận vấn đề từ tổng quan chính sách, pháp luật về cho thuê đất, nhận diện những bất cập còn hạn chế trong việc điều chỉnh quan hệ pháp luật này, trên cơ sở đó sẽ đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
3. Mục đích nghiên cứu
Luận văn sẽ vạch ra những điểm còn thiếu sót của khung pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam trên cơ sở đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành, áp dụng các chế định điều chỉnh quan hệ pháp luật đất đai này trên thực tế. Từ mục tiêu chung, nghiên cứu đề tài này, Luận văn đặt ra cho mình những mục đích nghiên cứu chủ yếu như sau:
- Hệ thống, tập hợp những cơ sở lý luận chung về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
- Phân tích được bản chất của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất;
- Đánh giá thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay trong các quy định về căn cứ, hình thức, thời hạn cho thuê đất; Về thẩm quyền, trình tự, thủ tục cho thuê đất; Quy định về giá đất; Quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
- Phân tích đánh giá những khiếm khuyết trên trong việc ảnh hưởng đến thực tiễn trong quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở nước ta hiện nay.
- Sau khi đánh giá sẽ đưa ra được những kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Quan hệ đất đai trước hết là quan hệ giữa người với người với nhau trong việc sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai. Các quan hệ này rất đa dạng và phức tạp, nó xuất hiện trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai của mỗi chế độ kinh tế, xã hội. Như vậy, quan hệ pháp luật đất đai, trước hết là quan hệ giữa chủ sở hữu với các chủ sử dụng cụ thể và giữa các chủ sử dụng với nhau, được các quy phạm pháp luật điều chỉnh. Cho nên, quan hệ pháp luật đất đai là các quan hệ xã hội được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh. Mặt khác, pháp luật về cho thuê đất là một đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng, tuy nhiên trong khuôn khổ có hạn của một bản Luận văn Thạc sĩ Luật học, người viết chỉ đề cập đến phạm vi quan hệ giữa chủ sở hữu và người sử dụng đất hay nói cách khác là quan hệ thuê đất giữa chủ thể Nhà nước – bên cho thuê và người sử dụng đất – bên thuê đất.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn vận dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, những quan điểm chính trị của Đảng Cộng sản Việt Nam và tư tưởng Hồ Chí Minh về đổi mới và phát triển nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa và quan điểm về việc xây dựng nhà nước pháp quyền ở Việt Nam nhằm xây dựng một xã hội dân chủ, công bằng, văn minh, sống và làm việc theo pháp luật vào việc đánh giá, luận giải các vấn đề thuộc đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phương pháp so sánh, đối chiếu, thống kê, diễn giải, quy nạp. Ngoài ra người viết cũng tham khảo số liệu của một số đề nghiên cứu tại các trang web, tạp chí, báo chí và phương pháp thu thập, kế thừa các nghiên cứu, tài liệu đã có như tiếp cận kế thừa các thông tin, tài liệu tổng kết thi hành Luật Đất đai 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng quan điểm, đánh giá của một số công trình khoa học đã công bố để trên cơ sở đó đánh giá, phân tích những quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất để nhận diện những tồn tại nhằm đưa ra những giải pháp phù hợp mục tiêu đã đặt ra.
6. Kết quả và đóng góp của Luận văn
Luận văn đã phân tích được một số vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất như khái niệm quyền sử dụng đất, cho thuê đất, khái niệm, đặc điểm và nguyên tắc điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Luận văn đã đánh giá thực trạng của pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và Người sử dụng đất, cụ thể như phân tích các quy định hiện hành điều chỉnh quan hệ này như căn cứ, hình thức, thời hạn, thẩm quyền, giá cho thuê đất và đánh giá tác động của các quy định pháp luật này đến các chủ thể sử dụng đất, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trong quá trình triển khai. Trên cơ sở khoa học và thực tiễn, luận văn đã định hướng và đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
7. Cơ cấu của Luận văn
Kết cấu chính của Luận văn gồm có ba phần:
Chương 1. Một số vấn đề chung về pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Chương 2. Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất: Thực trạng, thực tiễn áp dụng tại Hà Nội.
Chương 3. Một số kiến nghị được đề xuất từ nghiên cứu thực trạng pháp luật về điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

MỤC LỤC
Lời cam đoan Trang
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
2. Tình hình nghiên cứu
3. Mục đích nghiên cứu
4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
5. Phương pháp nghiên cứu
6. Kết quả và đóng góp của Luận văn
7. Cơ cấu của Luận văn
Chương 1. Một số vấn đề chung về pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
1.1. Khái niệm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, cho thuê đất
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
1.2. Nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
1.3. Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
1.3.1. Nội dung của sự điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
1.3.2. Hình thức của sự điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
1.4. Quá trình hình thành và xu hướng phát triển pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
Chương 2. Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất: Thực trạng, thực tiễn áp dụng tại Hà Nội
2.1. Thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất và thực tiễn áp dụng tại Hà Nội
2.1.1. Căn cứ, hình thức, thời hạn cho thuê đất
2.1.2. Thẩm quyền, trình tự, thủ tục cho thuê đất
2.1.3. Giá đất
2.1.4. Các quy định về Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
2.2. Đánh giá chung thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất từ thực tiễn áp dụng tại Hà Nội
2.2.1. Những kết quả đạt được
2.2.2. Những hạn chế, bất cập và nguyên nhân
Chương 3. Một số kiến nghị được đề xuất từ nghiên cứu thực trạng pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
3.1.Định hướng hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO