Luận Văn Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

LỜI NÓI ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Với tốc độ tăng trưởng kinh tế như hiện nay, đặc biệt là trong điều kiện Việt Nam đã là thành viên của tổ chức thương mại thế giới, thì cơ hội đầu tư kinh doanh trên lãnh thổ Việt Nam ngày càng nhiều. Điều đó đồng nghĩa với nhu cầu sử dụng đất ở Việt Nam ngày càng cao trong khi đất đai là một loại tư liệu sản xuất, một loại tài sản đặc biệt giới hạn về diện tích. Do vậy cần phải xây dựng một khung pháp lý thích hợp để bảo đảm việc khai thác loại tài nguyên, tài sản này một cách hiệu quả nhất; đồng thời bảo đảm được sự hài hòa giữa lợi ích của chủ sở hữu và chủ sử dụng đất.
Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và chỉ có hai phương thức để chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng đó là giao đất và cho thuê đất. Nếu sử dụng đất vì mục đích sản xuất kinh doanh thì tương ứng với mỗi phương thức chuyển giao đất, người sử dụng sẽ phải thực hiện một loại nghĩa vụ tài chính nhất định. Ở phương thức giao đất có thu tiền sử dụng, mặc dù người sử dụng đất được trao nhiều quyền hơn nhưng lại phải trả tiền sử dụng đất một lần và thông thường thì mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn rất nhiều lần mức nộp tiền thuê đất. Và với phương thức này không phải chủ đầu tư nào cũng đáp ứng được và mong muốn chọn lựa vì họ phải huy động vốn quá nhiều để đầu tư vào tài sản cố định là quyền sử dụng đất. Hầu hết các chủ đầu tư không muốn phải dồn quá nhiều vốn vào tài sản cố định mà mong muốn tập trung vốn vào họat động sản xuất kinh doanh.
Trước thực tế như vậy, một bộ phận không nhỏ nhà sản xuất kinh doanh có nhu cầu sử dụng đất mong muốn lựa chọn phương thức chuyển giao đất thứ hai là thuê đất của Nhà nước. Và nếu so sánh giữa giao đất và thuê đất thì rõ ràng người thuê đất sẽ không phải huy động quá nhiều vốn để có được quyền sử dụng đất như được giao đất có thu tiền.
Khung pháp lý về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đã được chúng ta xây dựng từ ở Luật đất đai 1993 và vẫn đang được hoàn thiện. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy những quy định này vẫn còn một số hạn chế nhất định. Trình tự thủ tục cho thuê đất trên thực tế vẫn còn phức tạp hơn rất nhiều so với quy định của luật. Hiện tượng này xuất phát từ việc có những quy định trong luật về thuê đất vẫn chưa rõ ràng, cụ thể. Điều đó dẫn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và Nhà nước trong một số trường hợp không được bảo đảm. Bên cạnh đó, về mặt lý luận, quy định về cho thuê đất vẫn còn những hạn chế ngay từ trong định nghĩa của luật về hoạt động này. Quy định về thẩm quyền cho thuê đất trong cùng một điều luật cho cả ba cấp ủy ban với bản chất hoạt động thuê khác nhau tạo ra sự không thống nhất về mặt lý luận. Đáp ứng yêu cầu khách quan trên, việc hoàn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là hoàn toàn cần thiết.
Từ những lý do trên, cộng với sự quan tâm của bản thân, người viết đã chọn nghiên cứu “Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất” làm đề tài tốt nghiệp của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu xây dựng Nhà nước pháp quyền thì đòi hỏi chúng ta phải từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật. Trong bối cảnh chung đó, pháp luật đất đai cũng được quan tâm hoàn thiện. Thời gian qua, giới nghiên cứu khoa học xã hội nói chung và giới nghiên cứu khoa học luật nói riêng cũng đã hướng sự quan tâm đến lĩnh vực này, mà cụ thể là đã có những nghiên cứu về vấn đề thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Có một số công trình, bài viết nghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp đến hoạt động thuê đất như “Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với tổ chức trong nước” – Luận văn thạc sĩ luật học của Huỳnh Minh Phương, “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai” – Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Quang Tuyến (năm 2003). Nhìn chung, các công trình nghiên cứu trên đã góp phần tạo ra những cơ sở lý luận và chỉ ra được những vấn đề thực tiễn cho việc quản lý đất đai nói chung và thuê đất nói riêng. Tuy nhiên, trong điều kiện Việt Nam đang hội nhập kinh tế thế giới, các quan hệ đất đai ngày càng đa dạng, nhu cầu sử dụng đất thuê của Nhà nước ngày càng tăng trong khi pháp luật đất đai thì tính ổn định lại không cao cho nên việc nghiên cứu một cách trọn vẹn, hệ thống vấn đềnày vẫn là cần thiết.

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định và thực tiễn họat động cho thuê đất của Nhà nước với người sử dụng đất. Trên cơ sở đối chiếu thực tiễn áp dụng với quy định của pháp luật về vấn đề cho thuê đất, đề tài xác định những vấn đề cần làm sáng tỏ và hoàn thiện. Mục đích nghiên cứu của đề tài nhằm xây dựng khung pháp lý chặt chẽ, rõ ràng, cụ thể về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất để bảo đảm lợi ích hợp pháp cho cả người sử dụng lẫn Nhà nước; đồng thời tạo môi trường pháp lý hoàn thiện để thu hút đầu tư trong và ngoài nước, tránh sự rườm rà và nhũng nhiễu trong thủ tục cho thuê đất.

4. Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu
Lụân văn được trình bày trên cơ sở vận dụng các quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường XHCN, phát huy mọi tiềm năng phục vụ cho sự nghịêp phát triển của đất nước. Luận văn vận dụng các nguyên tắc, phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mac – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được vận dụng trong lụân văn là phương pháp khảo sát, thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích, nghiên cứu lý thuyết như sưu tầm, đọc tài liệu tham khảo và các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai; tìm hiểu trình tự, thủ tục cho thuê trên thực tế.

5. Ý nghĩa của việc nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu nhằm góp phần làm hoàn thiện cả về mặt lý luận lẫn khung pháp lý về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, qua đó người viết cũng mong muốn đề tài nghiên cứu này có thể là tài liệu tham khảo cho những ai cũng quan tâm đến vấn đề này.
6. Cơ cấu luận văn
Cơ cấu luận văn bao gồm 3 phần : Lời nói đầu, nội dung và kết luận
Phần 1 : Lời nói đầu
Phần 2 : Nội dung
Bao gồm 3 chương
- Chương 1: Những vấn đề lý luận về điều chỉnh pháp luật quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
Chương 1 tập trung trình bày các vấn đề lý luận, khái niệm liên quan đến vấn đề cho thuê đất của Nhà nước, đặc điểm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, nhu cầu điều chỉnh loại quan hệ này, những yếu tố tác động đến điều chỉnh pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, lược sử hình thành quan hệ thuê đất.
- Chương 2: Thực trạng pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
Chương 2 tập trung trình bày và phân tích các quy định về bên cho thuê, bên đi thuê, thẩm quyền, trình tự thủ tục cho thuê đất của Nhà nước, cách xác định tiền thuê đất và giá trị quyền sử dụng đất thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ thuê đất. Bên cạnh đó, Chương 2 cũng đi sâu vào phân tích những hạn chế trong quy định của luật và áp dụng pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
Trên cơ sở các phân tích ở Chương 2, Chương 3 sẽ nêu khái quát yêu cầu hoàn thiện quy định pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất cùng với những định hướng pháp lý cho việc hoàn thiện nói trên. Nội dung chương này cũng tập trung vào giải quyết những hạn chế trong quy định và thực tiễn áp dụng quy định về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất bằng cách đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật một cách cụ thể. Những giải pháp được đề xuất ở Chương 3 chủ yếu tập trung vào các vấn đề như: Hoàn thiện khái niệm cho thuê đất ở Điều 4 Khoản 1 Luật đất đai 2003; Bổ sung đối tượng được Nhà nước cho thuê đất theo hướng kiến nghị cho phép Tổ chức phi chính phủ được thuê đất và trở thành người sử dụng đất ở Việt Nam; ghi nhận thẩm quyền cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp xã ở trong một điều luật riêng biệt do tính chất của hoạt động cho thuê của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện khác với cấp xã; hoàn thiện quy định về trình tự thủ tục cho thuê đất; Quy định rõ cơ quan giúp việc nào có nhiệm vụ tư vấn và thoả thuận địa điểm với người đi thuê đất, quy định cụ thể về cách xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê.

Phần 3: Kết luận
Kết luận của đề tài được rút ra và tóm tắt từ những kết quả nghiên cứu ở Chương 1 và Chương 2.