Luận Văn Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Sáng tạo ra biện pháp thế chấp bất động sản là một thành công lớn
của văn minh pháp lý nhân loại. Nó được coi là một biện pháp rất quan
trọng trong hệ thống các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp
luật cận đại và đương đại. ở Việt Nam, thế chấp bất động sản đã và đang
diễn ra sôi động và ngày càng trở nên quan trọng, không thể thiếu trong
bối cảnh nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. Tài sản bất động sản
trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, là cầu nối để các TCTD
chu chuyển vốn cho nền kinh tế. Trong các bất động sản được sử dụng
làm tài sản thế chấp, QSDĐ là tài sản được sử dụng phổ biến, chiếm ưu
thế và được bên nhận thế chấp ưa chuộng hơn so với các bất động sản
khác.
ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhưng hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất với những quyền rất rộng rãi. Vì vậy,
QSDĐ của những người sử dụng đất trong chừng mực nhất định cũng được
luận giải tương đương như quyền sở hữu hạn chế về đất đai. Cũng như
những đối tượng sở hữu các bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng trong
mình những quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. QSDĐ cũng trở
thành tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch tín dụng
(giao dịch thế chấp). Không có tài sản bảo đảm một cách an toàn thì hoặc
sẽ không có các giao dịch cho vay, hoặc có thì rủi ro đối với bên cho vay là
rất lớn, nguồn vốn vì thế mà không thể phân bổ hiệu quả và an toàn thông
qua thị trường tiền tệ. Và như vậy, thế chấp tài sản, trong đó có thế chấp
QSDĐ là điều kiện có tính tiên quyết đảm bảo cho sự vận hành một cách
an toàn cho thị trường tiền tệ.
Tuy nhiên, là một loại quyền tài sản, phái sinh từ chế độ sở hữu toàn
2
dân về đất đai nên việc quy định bản thân QSDĐ và thế chấp QSDĐ là khá
phức tạp, mang tính đặc thù cao. Các điều kiện và thủ tục thế chấp, quy trình
xử lý QSDĐ khi giải trừ thế chấp khó khăn và phức tạp hơn nhiều so với các
tài sản thông thường khác. Điều đó cũng lý giải vì sao sự vận hành quyền thế
chấp bằng QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập. Trên thực tế rất khó để
đưa QSDĐ vào vận hành trong thị trường tín dụng một cách trôi chảy.
Nhiều giao dịch tiềm ẩn nguy cơ cao do có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục
xử lý thì dây dưa kéo dài, thi hành án khó khăn đã tác động và ảnh
hưởng tiêu cực đến ổn định xã hội cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của
các bên. Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài "Pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất ở Việt Nam" là cần thiết, mang tính chuyên sâu và có
tính thời sự.