MỞ ĐẦU Lý do chọn đề tài : Trong chúng ta, không ai có thể phủ nhận được: Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, của các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống Với những giá trị thấy được, trong mặt “tích cực”, con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không phù hợp và còn nhiều bất cập vì vậy cùng với thời gian, Luật đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa đáp ứng nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất diễn ra hàng ngày trong cuộc sống. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới với nhiều điểm tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993, và các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm khác biệt. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất. Luật đất đai, cũng như bộ luật dân sự xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất có quyền tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp, với mật độ “phổ biến” (mặc dù đó là tài sản toàn dân, tài sản quốc gia). Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động của Tòa án và các văn phòng luật. Từ vấn đề trên là lý do em chọn đề tài "pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất " làm báo cáo thực tập. Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất - quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, với những mảng rộng lớn về luật hợp đồng và luật đất đai, tác giả chỉ xin đề cập chủ yếu về 2 vấn đề nổi cộm tồn đọng hiện hữu thường xuyên sau: - Bất cập trong quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Vướng mắc khi xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó tương ứng đưa ra một vài vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cơ bản liên quan qua thực tiễn tại đơn vị thực tập.
