Luận Văn Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ năm 1993, sau đạo Luật Đất đai của nền kinh tế thị trường, Nhà
nước ta mới thực sự bỏ "bao cấp đất đai", cộng đồng doanh nghiệp và
người dân thoạt đầu chưa quen với điều đó, cũng như còn ngỡ ngàng khi
phải trả cho Nhà nước một khoản tiền để có được quyền sử dụng đất.
Như vậy, từ chỗ được bao cấp triệt để về quyền sử dụng đất, mọi việc
cần đến đất đai đều không mất tiền, đến nay khi người ta sử dụng đất
vào mục đích sản xuất kinh doanh, họ cần phải có thói quen trả cho
người đã tạo dựng cho mình một mặt bằng cho sản xuất, cho lợi nhuận
từ hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản một khoản tiền xứng tầm với
quyền sử dụng đất mà họ có được. Bài học vỡ lòng đó chắc các doanh
nhân, người làm kinh doanh đã biết được từ lâu, song mới áp dụng ở
Việt Nam chưa tới hai thập niên. Do vậy, xét về chính sách và pháp luật,
việc sử dụng đất phải trả cho người đại diện chủ sở hữu đất đai một
khoản tiền dường như mới ở chặng đường đầu tiên. Trong bối cảnh đó,
Nhà nước cần phải ban bố cho người sử dụng đất biết đến hàng hóa
quyền sử dụng đất, việc sử dụng đất cho hoạt động sản xuất kinh doanh
phải trả tiền, phải tạo lập thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản để doanh nghiệp và người dân có đủ quyền tham gia các
giao dịch dân sự về đất đai cũng như đam mê trong việc đầu tư tạo lập
các bất động sản từ nhà ở, công trình xây dựng đến các đại siêu thị, văn
phòng cho thuê ở mọi cấp độ, khách sạn cao cấp, khu đô thị mới, khu
công nghiệp để đáp ứng mọi nhu cầu sinh sống, sản xuất, kinh doanh
của đối tượng sử dụng đất ở trong nước và nước ngoài. Tuy nhiên, hình
thức giao đất có thu tiền sử dụng đất còn rất mới, thời gian áp dụng chưa
dài, phản ứng về mặt xã hội cũng rất đa chiều khi người sử dụng đất
thực hiện nghĩa vụ tài chính áp theo giá đất còn bao cấp và ngược lại.
Thực tế đó tạo ra sự xung đột về mặt lợi ích giữa Nhà nước, nhân dân,
các chủ đầu tư trong quan hệ đất đai.
Do vậy, nghiên cứu về hình thức sử dụng đất nói chung và hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất nói riêng chính là ước vọng của tác giả
luận án, qua đó nhìn nhận và luận chứng một cách có hệ thống các hình
thức sử dụng đất đang được áp dụng tại Việt Nam, các ưu điểm và
nhược điểm thực sự của từng hình thức sử dụng đất, đặc biệt là hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất. Từ đó, phân tích, đánh giá và đưa ra các
nhận định về sức sống thực sự của hình thức sử dụng đất này ở Việt
Nam, khi mà cơ chế thị trường đang chỉ ra những "yếu đuối" của luật
pháp trong quá trình thực hiện. Giá đất bồi thường quá thấp không tuân
thủ quy luật thị trường gây mất niềm tin cho người bị thu hồi đất, trong
khi đó thất thoát quá lớn lợi ích từ đất đai, tình trạng tham nhũng, lãng
phí quỹ đất quốc gia vẫn còn là căn bệnh trầm kha của xã hội. Tác giả
luận án cố gắng làm sáng tỏ dưới khía cạnh pháp lý các bức xúc đương
đại của xã hội về vấn đề đất đai và kiến nghị các phương thức giải quyết.
Do đó, cùng với các bước phát triển mới trong Luật Đất đai (2003),
luận án sẽ góp phần luận giải đầy đủ một hình thức pháp lý thể hiện rõ
nét nhất về sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Lĩnh vực đất đai có thể được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác
nhau. Có người nhìn nhận vấn đề về kinh tế tài nguyên đất, có nghiên
cứu về các đạo luật thuế liên quan đến đất đai, các nghiên cứu về thị
trường bất động sản, các nghiên cứu thực tế của người hoạt động thực
tiễn phản ánh ở nhiều góc độ khác nhau. Trước hết đó là những nghiên
cứu ban đầu của các học giả trong cuốn sách "Một số vấn đề về đổi mới
quan hệ sở hữu đất đai" do TS. Trần Quốc Toản (chủ biên) và được Nxb
Thông tin lý luận ấn hành năm 1993. Trong khuôn khổ một đề tài cấp
Nhà nước, cuốn sách này đã luận chứng nhu cầu phải đổi mới tư duy về
3 4
quan hệ sở hữu đất đai với ba phương diện, đó là: (i) về mặt nhận thức;
(ii) về mặt thực tiễn; (iii) về mặt pháp lý. Về mặt lý luận sở hữu đất đai
có nhiều nhà nghiên cứu, cụ thể là TS. Nguyễn Văn Niên với cuốn "Xây
dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam - một số vấn đề lý luận và thực
tiễn" năm 1996 có phần bàn nhiều về vấn đề sở hữu đất đai, cuốn "Một
số vấn đề về sở hữu ở nước ta hiện nay" của PGS.TS Nguyễn Văn Thạo
và TS. Nguyễn Hữu Đạt do Nxb Chính trị quốc gia ấn hành năm 2004
nghiên cứu một cách toàn diện về mặt lý luận, về thực trạng sở hữu
doanh nghiệp, sở hữu đất đai và hướng giải quyết vấn đề sở hữu ở nước
ta; cuốn "Vấn đề sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế hàng hóa nhiều
thành phần ở Việt Nam" do PGS.TS Hoàng Việt (chủ biên) năm 1999.
Đề cập về hình thức sử dụng đất trong chương quản lý nhà nước về
đất đai tại các Giáo trình Luật đất đai của Viện Đại học Mở Hà Nội
(2005), Trung tâm Đào tạo từ xa, Đại học Huế (2005), của Trường Đại
học Luật Hà nội (2007) cũng là những phần tham khảo của tác giả luận
án. Bên cạnh đó, các đề tài nghiên cứu quan trọng có thể nêu là: Báo cáo
tổng hợp nghiên cứu rà soát các văn bản pháp luật về thành lập, tổ chức
và hoạt động của doanh nghiệp với tư tưởng chỉ đạo xây dựng Luật
Doanh nghiệp thống nhất và Luật Đầu tư chung được Ban Nghiên cứu
của Thủ tướng Chính phủ chủ trì trong khuôn khổ dự án VIE 01/025
thực hiện tháng 2/2005; Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật với đề tài
"Điều tra, khảo sát, nghiên cứu, đánh giá hiệu quả việc giao đất có thu
tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán hoặc cho
thuê gắn liền với xây dựng cơ sở hạ tầng" của Viện Nghiên cứu Địa
chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện tháng 4/2005; "Báo cáo
chính sách và tình hình sử dụng đất của 12 nước" của Viện Nghiên cứu
Địa chính thực hiện năm 2000; "Nghiên cứu hoàn thiện khung pháp lý
về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp" của CONCETTI (Công ty
Nghiên cứu và Tư vấn chuyển giao công nghệ và đầu tư (tháng
10/2004); Báo cáo về "Tình hình thực hiện chính sách, pháp luật đất đai
và kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai" của Ban Kinh tế Trung ương Đảng,
tháng 8/2002; Báo cáo Tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai của Bộ
Tài nguyên và Môi trường số 712/BTNMT-ĐĐ ngày 10/4/2003.
Các tài liệu từ hội thảo khoa học cũng là nguồn tư liệu quan trọng
cho tác giả trong quá trình nghiên cứu đề tài, đó là Hội thảo "Tổng kết
chính sách, pháp luật đất đai, kiến nghị sửa đổi Luật đất đai" do Ban
Kinh tế Trung ương Đảng tổ chức tháng 5/2002; Hội thảo về "Xây dựng
cơ sở pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam" ngày
26/5/2002 do Bộ môn Pháp luật kinh doanh, Khoa luật, Đại học Quốc
gia Hà Nội tổ chức; Hội thảo "Pháp luật và chính sách về kinh doanh
bất động sản" do Trung tâm Thông tin, Thư viện và Nghiên cứu khoa
học thuộc Văn phòng Quốc hội, năm 2005.
Thật sát với đề tài chính là những nghiên cứu từ các tạp chí, cụ thể
là PGS.TS Phạm Hữu Nghị tại Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 1/2005
với bài viết "Vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai"; Đặc san về Luật Đất đai của Tạp chí Luật học của
Trường Đại học Luật Hà Nội số 5/2004 với các bài viết của ThS. Nguyễn
Thị Nga: "Lý luận và thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất", ThS. Trần
Quang Huy: "Các vấn đề pháp lý về tài chính đất đai và giá đất",
PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa: "Bình luận về Luật đất đai năm 2003 dưới
khía cạnh chính sách pháp luật", TS. Nguyễn Quang Tuyến: "Về vấn đề
sở hữu toàn dân đối với đất đai trong Luật Đất đai năm 2003". Các Tạp
chí Tài chính, Tạp chí Bất động sản, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp đã cung
cấp cho tác giả các bài viết rất cần thiết phục vụ việc nghiên cứu đề tài.
Về tài liệu nghiên cứu nước ngoài, tác giả luận án tham khảo các
Báo cáo của Đoàn công tác "Nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp
luật đất đai của Trung Quốc" (2002), Báo cáo của Đoàn công tác của
Ban Kinh tế trung ương "Nghiên cứu, khảo sát chính sách, pháp luật đất
đai của Đài Loan" (2002), Bài viết của TS Nguyễn Ngọc Điện về "Cấu
5 6
trúc kỹ thuật của hệ thống pháp luật sở hữu bất động sản Việt Nam -
một góc nhìn Pháp", Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 6/2007, Bài viết
của GS. Ulf JENSEN của Trường Đại học Tổng hợp Lund (Thụy Điển):
"So sánh các yếu tố luật pháp của thị trường bất động sản". Các bài viết
và báo cáo nói trên cung cấp cho tác giả luận án nhận định về những
tương đồng trong chính sách và pháp luật giữa Việt Nam và một số nước
có chung chế độ công hữu đất đai như Trung Quốc, những khác biệt
trong chính sách của các nước về hình thức sử dụng đất.
Do vậy, nghiên cứu sinh gần như là người có nhiệm vụ khai phá đề
tài pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cả về mặt lý
luận và thực tiễn.