Tiến Sĩ Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Luận án tiến sĩ năm 2012
Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀLÝ LUẬN VỀCHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬDỤNG ĐẤT VÀ
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ỞVIỆT NAM .10
1.1. Những vấn đềlý luận vềchuyển nhượng quyền sửdụng đất trong kinh doanh
bất động sản ởViệt Nam 10
1.2. Những vấn đềlý luận cơbản của pháp luật vềchuyển nhượng quyền sửdụng
đất trong kinh doanh bất động sản ởViệt Nam .40
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ỞVIỆT NAM 78
2.1. Thực trạng pháp luật về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
kinh doanh bất động sản ởViệt Nam. 78
2.2. Thực trạng pháp luật vềquyền sửdụng đất chuyển nhượng trong kinh doanh
bất động sản ởViệt Nam 96
2.3. Thực trạng pháp luật vềhợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất trong
kinh doanh bất động sản ởViệt Nam . 108
2.4. Thực trạng pháp luật vềthanh toán, tài chính đối với chuyển nhượng quyền
sửdụng đất trong kinh doanh bất động sản ởViệt Nam. 129
2.5. Thực trạng pháp luật vềtrình tự, thủtục chuyển nhượng quyền sửdụng đất
trong kinh doanh bất động sản ởViệt Nam . 143
CHƯƠNG 3
ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬTVỀ CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬDỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM 159
3.1. Căn cứ để đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt
Nam 159
3.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật vềchuyển nhượng quyền sửdụng đất trong
kinh doanh bất động sản ởViệt Nam . 165
3.3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật vềchuyển nhượng quyền sửdụng đất trong
kinh doanh bất động sản ởViệt Nam . 173
KẾT LUẬN 198
CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đềtài nghiên cứu
Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình
thành từrất sớm, nó gần nhưxuất hiện đồng thời với sựxuất hiện của chiếm
hữu tưnhân về đất đai. Cùng với sựphát triển của kinh tế- xã hội, hình thức
giao dịch này đã có nhiều thay đổi thăng, trầm khác nhau. Ngày nay, mua
bán, chuyển nhượng đất đai đã trởthành hình thức giao dịch sôi động và phổ
biến trong giao lưu dân sựvà thương mại ởhầu hết các quốc gia trên thếgiới.
ỞViệt Nam, do đặc thù của chế độsởhữu toàn dân về đất đai, các tổchức, cá
nhân chỉcó quyền sửdụng đất. Việc xây dựng nên quyền sửdụng đất ởViệt
nam đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về quyền sử dụng đất nói
chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sửdụng đất nói riêng trong kinh
doanh bất động sản. Nhà nước xây dựng khung khổpháp lý cho sựra đời và
vận hành của thịtrường chuyển nhượng quyền sửdụng đất theo xu hướng
công khai, minh bạch. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy các quy định về
chuyển nhượng quyền sửdụng đất, bất động sản vẫn còn tồn tại một sốmâu
thuẫn, bất cập ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh bất động sản
và thịtrường bất động sản, làm giảm hiệu lực quản lý của nhà nước đối với
loại thịtrường này nhưhạn chếvềchủthểchuyển nhượng và quyền sửdụng
đất chuyển nhượng; chưa mở rộng hàng hóa quyền sử dụng đất; thủ tục
chuyển nhượng phức tạp, phiền hà; chưa xây dựng được mối quan hệ liên
thông giữa thịtrường tài chính với thịtrường bất động sản; chưa thực sựbình
đẳng giữa các chủthểchuyển nhượng và nhận chuyển nhượng BĐS; có nhiều
khác biệt, mâu thuẫn giữa giao dịch chuyển nhượng quyền sửdụng đất với
mua bán các tài sản gắn liền với đất vv Giao dịch chuyển nhượng bất động
sản vận hành không thông suốt, không hiệu quảsẽtạo ra những “điểm nghẽn”
ảnh hưởng tiêu cực đến kinh doanh bất động sản, cũng như thị trường bất
2
động sản, tác động xấu đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh
nói chung trong bối cảnh nền kinh tếthịtrường và hội nhập quốc tếcủa nước
ta đang ngày càng phát triển đi vào chiều sâu. Đểtháo gỡ, khai thông những
“điểm nghẽn” trong kinh doanh bất động sản và thịtrường bất động sản, góp
phần thúc đẩy sựphát triển của nền kinh tếthịtrường thì việc nghiên cứu, tìm
hiểu pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất
động sản dưới nhiều cấp độkhác nhau là rất cần thiết. Với suy nghĩnhưvậy,
tôi đã chọn đềtài: “Pháp luật vềchuyển nhượng quyền sửdụng đất trong
kinh doanh bất động sản ởViệt Nam” làm đềtài nghiên cứu luận án tiến sĩ
với mong muốn đi sâu nghiên cứu toàn diện nhất các vấn đềlý luận, thực tiễn
vềchuyển nhượng quyền sửdụng đất trong kinh doanh bất động sản, từ đó
đưa ra các định hướng và giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về
lĩnh vực này.
2. Tình hình nghiên cứu đềtài
Trong thời gian qua hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) và thị
trường bất động sản đã được nhiều chuyên gia, các nhà khoa học, các doanh
nghiệp trong và ngoài nước quan tâm nghiên cứu. Có rất nhiều công trình
khoa học cấp nhà nước, cấp bộ, ngành, cơsởnghiên cứu vềvấn đềnày, cụ
thểnhưsau:
Đềtài cấp bộ: “Cơsởkhoa học và giải pháp hình thành thịtrường bất
động sản ởViệt Nam”,Cục Công sản, BộTài chính, (2000); Kỷyếu hội thảo
“Một sốvấn đềvềhình thành và phát triển thịtrường bất động sản ởViệt
Nam”,Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tếTrung ương (11/2001); Kỷyếu hội
thảo “Phát triển thịtrường bất động sản ởViệt Nam”. Viện Nghiên cứu Quản
lý kinh tếTrung ương (2/2002). Các công trình này chủyếu nghiên cứu một
sốvấn đềcơbản vềthịtrường BĐS, quá trình hình thành và phát triển của thị
trường BĐS Việt Nam, quản lý nhà nước đối với thịtrường BĐS và một số
định hướng, giải pháp phát triển thịtrường BĐS Việt Nam. Đềtài nghiên cứu:
3
“Thịtrường bất động sản thành phốHồChí Minh đến năm 2005” do Sở Địa
chính nhà đất – Trường Đại học kinh tế- Viện kinh tế- Văn phòng kiến trúc
sưtrưởng- Tổng công ty địa ốc Sài Gòn: Công trình này nghiên cứu khá toàn
diện các vấn đềlý luận vềthịtrường BĐS; thực trạng thịtrường BĐS Thành
phốHồChí Minh; các giải pháp chủyếu nhằm quản lý, phát triển thi trường
BĐS Thành phốHồChí Minh đến năm 2005 gồm giải pháp vềxây dựng hệ
thống pháp lý về thị trường BĐS, giải pháp kiện toàn hệ thống tổ chức bộ
máy quản lý BĐS, đẩy nhanh công tác quy hoạch sửdụng đất, các giải pháp
tài chính vềthịtrường BĐS; Kỷyếu hội thảo“Pháp luật về đăng ký bất động
sản” tổchức từngày 10 – 12/1/2007 dựán hợp tác giữa BộTưpháp và cơ
quan hợp tác quốc tếNhật Bản (JICA): Phân tích rõ thực trạng pháp luật và
hệthống cơquan đăng ký BĐS ởViệt Nam, nghiên cứu khảo sát vềcông tác
đăng ký BĐS ởmột sốnước trên thếgiới, đưa ra đềxuất xây dựng mô hình
cơquan đăng ký tập trung vềBĐS ởViệt Nam; Kỷyếu Hội thảo “Thịtrường
nhà, đất ở Hà Nội”, Viện nghiên cứu phát triển kinh tế -xã hội, Hà Nội,
(4/2002); Kỷyếu hội thảo “Xây dựng cơsởpháp lý vềthịtrường quyền sử
dụng đất ở Việt Nam”, Bộ môn pháp luật kinh doanh- Khoa Luật, Đại học
Quốc gia Hà Nội (2002); Báo cáo về đềtài. “Điều tra, nghiên cứu, đánh giá
hiệu quảcủa việc giao đất có thu tiền sửdụng đất cho tổchức kinh tếxây
dựng nhà ở đểbán hoặc cho thuê gắn liền với xây dựng cơsởhạtầng”,Viện
Nghiên cứu Địa chính- BộTài nguyên và Môi trường, Hà Nội(2005);
Cùng với các đềtài khoa học, kỷyếu các cuộc hội thảo nêu trên, còn có
nhiều bài viết trong các sách, tài liệu chuyên khảo, các bài nghiên cứu trên
tạp chí chuyên ngành, các bài trên một sốtờbáo, các luận văn thạc sĩ, luận án
tiến sĩ có đề cập đến thị trường bất động sản như: “Sự hình thành và phát
triển thịtrường bất động sản trong công cuộc đổi mới ởViệt Nam” của TS.
Lê Xuân Bá, Nhà xuất bản Khoa học và Kỹthuật, Hà Nội (2003) đã phân tích
khá kỹ càng về thị trường BĐS, một số vấn đề phương pháp luận và kinh
4
nghiệm quốc tế; phân tích thực trạng vềthịtrường quyền sửdụng đất (QSDĐ)
và thịtrường nhà ởViệt Nam và đưa ra các giải pháp tiếp tục phát triển thị
trường BĐS trong thời gian tới; Sách chuyên khảo “Thịtrường bất động sản
những vấn đềlý luận và thực tiễn ởViệt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cẩn và
ThS Trần Nguyên Nam – NXB Tài chính (2003); “ Thịtrường quyền sửdụng
đất ởViệt Nam”, Ths. Bùi ThịTuyết Mai – NXB Lao động - Xã hội (2005);
;Chính sách phát triển thịtrường BĐS ởViệt Nam,NXB Chính trịquốc gia -
Sựthật, H 2011; Các luận án, luận văn: “Địa vịpháp lý của người sửdụng
đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, luận án tiến sĩluật
học của Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị
trường quyền sửdụng đất ởViệt Nam”, luận văn thạc sĩluật học của Nguyễn
ThịNga (2003) và “Những điểm mới của Luật Đất đai 2003 vềchuyển quyền
sửdụng đất”, luận văn thạc sĩluật học của Nguyễn ThịHồng Nhung (2004):
Các công trình này đã đi sâu nghiên cứu một sốvấn đềlý luận vềgiao dịch
quyền sửdụng đất, thực trạng pháp luật vềcác giao dịch dân sự, thương mại
vềquyền sửdụng đất, nêu rõ những hạn chếthiếu xót của pháp luật, thực tiễn
thi hành và đềxuất giải pháp hoàn thiện pháp luật vềgiao dịch quyền sửdụng
đất; Các cuốn sách: “Đầu tưkinh doanh BĐS”của PGS.TS Phan ThịCúc,
PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), NXB Đại học quốc gia TP HCM và “Pháp
luật Kinh doanh bất động sản”của TS.Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang
Tuyến đồng chủbiên (2009), NXB Tưpháp; Kỷyếu hội thảo“Pháp luật và
chính sách về kinh doanh BĐS”, NXB Tư pháp, Hà Nội(2005) .vv là
những công trình khắc họa khá rõ nét vềcác hoạt động kinh doanh BĐS
như: Phân tích rõ vềquản lý thực hiện dựán đầu tưkinh doanh BĐS; pháp
luật vềkinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sửdụng đất
và kinh doanh dịch vụBĐS; hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS và
quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS; nghiên cứu pháp luật
và chính sách kinh doanh BĐS ởmột sốnước trong khu vực Đông Nam Á
5
và Cộng hòa liên bang Đức.
Nhìn chung tất cảcác công trình khoa học trên đã mang đến cho tác giả
một cái nhìn khá toàn diện vềthịtrường BĐS, vềkinh doanh BĐS, bởi các
công trình này chứa đựng một lượng thông tin lớn, đa dạng với nhiều góc độ
khác nhau của thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt là
nghiên cứu sâu những vấn đềlý luận vềthịtrường bất động sản, thực trạng
pháp luật vềthịtrường BĐS Việt Nam. Tuy vậy, cho đến nay chưa có công
trình nào đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về chuyển
nhượng quyền sửdụng đất, BĐS trong kinh doanh bất động sản - Một loại
hình giao dịch đặc trưng, điển hình trong kinh doanh BĐS và thịtrường BĐS.
Hơn nữa trong điều kiện nền kinh tế- xã hội đang có những thay đổi, phát
triển không ngừng thì những kết quảnghiên cứu mà mà các nhà khoa học
pháp lý đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổsung và hoàn thiện. Do vậy, việc
đi sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong kinh doanh bất động sản ởViệt Nam” trong khuôn khổluận án tiến sĩ
luật học là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sựsâu sắc.
3. Mục đích và nhiệm vụnghiên cứu của luận án.
Việc nghiên cứu đềtài này nhằm làm sáng tỏcác vấn đềlý luận và thực
tiễn của chuyển nhượng quyền sửdụng đất và pháp luật vềchuyển nhượng
quyền sửdụng đất trong thịtrường bất động sản, từ đó đưa ra các định hướng,
giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
kinh doanh bất động sản ởViệt Nam.
Để đạt được các mục đích nêu trên, luận án tập trung giải quyết các
nhiệm vụcơbản sau đây:
- Nghiên cứu các vấn đềlý luận vềchuyển nhượng QSDĐtrong kinh
doanh BĐS với tính cách là một hình thức giao dịch đặc thù trong kinh doanh
BĐS, so sánh với các hình thức giao dịch BĐS khác, làm rõ vai trò của
6
chuyển nhượng QSDĐ đối với kinh doanh BĐS và đối với thịtrường BĐS.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật vềchuyển nhượng quyền
sửdụng đất trong kinh doanh bất động sản, những kết quả đã đạt được và
những hạn chế, những thiếu sót, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành
pháp luật.
- Tìm ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật vềchuyển nhượng
quyền sửdụng đất trong kinh doanh bất động sản ởViệt Nam.
4. Phạm vi nghiên cứu của luận án
Chuyển nhượng quyền sửdụng đất trong kinh doanh bất động sản là
vấn đềrộng có thểnghiên cứu dưới rất nhiều góc độkhác nhau vềkinh tế,
chính trị, xã hội và pháp luật. Trong phạm vi luận án tác giả chỉ tập trung
phân tích, làm rõ các vấn đềpháp luật cụthểsau: Chủthểchuyển nhượng (là
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); đối tượng (QSDĐ) chuyển
nhượng; hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất; thủtục chuyển nhượng
và tài chính khi chuyển nhượng QSDĐ. Trong các nội dung đó, tác giảcũng
chỉtập trung nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng giữa doanh nghiệp kinh
doanh BĐS (chủ đầu tưcấp 1, cấp 2) với khách hàng ( mà không nghiên cứu
tất cảcác loại chủthểgiao dịch là tổchức, hộgia đình, cá nhân); bởi lẽdoanh
nghiệp kinh doanh BĐS và khách hàng là các chủthểphổbiến, trung tâm,
quyết định sựtồn tại và phát triển của kinh doanh BĐS và thịtrường BĐS.
5. Phương pháp nghiên cứu của luận án
Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu, luận án sửdụng các phương pháp
nghiên cứu chủyếu sau đây:
- Luận án được thực hiện trên cơsởvận dụng những quan điểm cơbản
của Đảng và Nhà nước vềphát triển nền kinh tếthịtrường định hướng xã hội
chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế. Luận án sử dụng các nguyên tắc,
7
phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sửcủa chủ
nghĩa Mác- Lênin, tưtưởng HồChí Minh.
- Bên cạnh đó,các phương pháp lập luận lô gic, phương pháp phân tích,
phương pháp lý giải, phương pháp đánh giá được sử dụng nhiều trong
nghiên cứu một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật
chuyển nhượng QSDĐtrong kinh doanh BĐS ởViệt Nam;
- Phương pháp bình luận, đối chiếu, so sánh, phương pháp thống kê, hệ
thống, phương pháp chứng minh, phương pháp lịch sử được sửdụng nhiều
trong nghiên cứu thực trạng pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐtrong kinh
doanh BĐS.
6. Những đóng góp mới vềkhoa học và thực tiễn của luận án
Là công trình nghiên cứu toàn diện và có hệthống vềpháp luật chuyển
nhượng QSDĐtrong kinh doanh BĐS ởViệt Nam, luận án đã đạt được một
sốkết quảnghiên cứu mới cơbản sau:
Thứ nhất, luận án đã phân tích rõ khái niệm, đặc điểm của chuyển
nhượng QSDĐtrong kinh doanh BĐS là một hình thức giao dịch mang tính
đặc thù trong kinh doanh BĐS (khác với với mua bán đất đai và các loại BĐS
khác). Chế độsởhữu toàn dân về đất đai chi phối tính đặc thù trong giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ, có nhiều sự can thiệp của Nhà nước vào quá trình
giao dịch.
Thứhai, nghiên cứu lý luận chuyển nhượng QSDĐvà pháp luật chuyển
nhượng QSDĐtrong kinh doanh BĐS đặt trong mối quan hệso sánh với
pháp luật các nước khác trên thếgiới, thấy rõ điểm tương đồng và khác biệt.
Từ đó, đưa ra những gợi mởcho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn
thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS đáp ứng yêu
cầu phát triển kinh tếthịtrường hội nhập khu vực và quốc tế
Thứba, luận án đã phân tích rõ vai trò của việc điều chỉnh pháp luật đối
8
với giao dịch chuyển nhượng quyền sửdụng đất trong kinh doanh bất động
sản và các yêu cầu của việc điều chỉnh pháp luật
Thứtư, trên cơsởnghiên cứu quá trình phát triển của pháp luật chuyển
nhượng quyền sửdụng đất, thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐtrong
kinh doanh BĐS và thực tiễn thi hành, luận án đã chỉra những mặt tích cực,
những thành tựu đã đạt được của pháp luật vềchuyển nhượng quyền sửdụng
đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Nhưng cũng nhận thấy rõ
những điểm còn hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn cần phải sửa đổi,
bổsung đểhoàn thiện.
Thứnăm, luận án phân tích rõ định hướng hoàn thiện pháp luật là phải
mởrộng tối ta quyền, lợi ích của chủthểsửdụng đất trong kinh doanh bất
động sản, từng bước thực hiện tưnhân hóa đất đai. Đềxuất các giải pháp cơ
bản nhằm hoàn thiện pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐtrong kinh doanh
BĐS bao gồm: (i)Giải pháp xây dựng một sốvăn bản pháp luật liên quan đến
kinh doanh và giao dịch bất động sản; (ii) Giải pháp sửa đổi, bổsung các nội
dung của pháp luật. Theo đó, ngày càng mởrộng chủthểchuyển nhượng và
hình thức chuyển nhượng bất động sản, mởrộng hàng hóa quyền sửdụng đất
(hay hàng hóa đất đai nếu thừa nhận sởhữu tưnhân đối với đất), sửa đổi các
chính sách pháp luật tài chính hỗtrợcho giao dịch chuyển nhượng bất động
sản và thịtrường bất động sản, cải cách các thủtục hành chính trong giao dịch
chuyển nhượng bất động sản theo hướng nhanh chóng, an toàn và chi phí
thấp; (iii) Giải pháp xây dựng cơchếquản lý, kiểm soát các giao dịch chuyển
nhượng bất động sản và kinh doanh bất động sản đểbảo vệquyền lợi cho
người nhận chuyển nhượng bất động sản và bảo đảm cho sựphát triển chính
quy, minh bạch của thịtrường bất động sản
Những kết quảnghiên cứu trong luận án có thểdùng làm tài liệu tham
khảo hữu ích cho các cơquan, tổchức có liên quan trong quá trình nghiên
cứu sửa đổi, bổsung nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ
9
trong kinh doanh BĐS ởViệt Nam.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài Lời mở đầu, Kết luận,Danh mục tài liệu tham khảo, luận án gồm 3
chương:
Chương 1:Những vấn đềlý luận vềchuyển nhượng quyền sửdụng đất và
pháp luật chuyển nhượng quyền sửdụng đất trong kinh doanh bất động sản
ởViệt Nam
Chương 2:Thực trạng pháp luật vềchuyển nhượng quyền sửdụng đất trong
kinh doanh bất động sản ởViệt Nam.
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật vềchuyển nhượng
quyền sửdụng đất trong kinh doanh bất động sản ởViệt Nam
10
CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀLÝ LUẬN VỀCHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬDỤNG
ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀCHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬDỤNG ĐẤT
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ỞVIỆT NAM
1.1. NHỮNG VẤN ĐỀLÝ LUẬN VỀCHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ỞVIỆT NAM
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh
tế- xã hội. Không có kinh doanh BĐS thì không có thịtrường BĐS và không
có nền kinh tếphát triển. Theodor Roosevel (Tổng thống Mỹvào những năm
1901-1909) đã từng nói: Đầu tưvào BĐS không chỉlà cách tốt nhất, nhanh
nhất và an toàn nhất mà còn là cách duy nhất đểtrởnên giầu có [53, tr. 42].
Câu nói này phần nào được minh chứng bằng thực tếphát triển của nước Mỹ
cũng nhưcủa nhiều nước trên thếgiới. Trong xã hội, các tài sản được phân
chia thành hai loại là: Động sản và BĐS. BĐS thường chiếm tỷ trọng lớn
trong tổng sốcủa cải xã hội. Mặc dù, tỷtrọng này có khác nhau ởcác nước
song BĐS thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước.
Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh
tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trịvốn chưa được khai thác ẩn
chứa trong BĐS ởcác nước thuộc thếgiới thứ3 là rất lớn lên tới hàng nghìn
tỷUSD, gấp nhiều lần tổng hỗtrợODA của các nước phát triển hiện dành
cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua [10, tr. 32]. Việc phân
chia tài sản trong xã hội thành hai loại động sản và bất động sản bắt nguồn
từthời La Mã cổ đại và được ghi nhận trong BộLuật La Mã. Hiện nay, mặc
dù còn có những quan niệm khác nhau vềBĐS, song nhìn chung các học giả