Luận Văn Phân tích thị trường bất động sản Tp.HCM_liên hệ với thị trường Mỹ

Lời mở đầu
Việt Nam gia nhập WTO đánh dấu một bước ngoặt quan trọng về sự phát
triển kinh tế_ chính trị_xã hội. Mở ra một trang sử mới cho cả dân tộc, đưa nền
kinh tế nước ta hội nhập với kinh tế thế giới và có mối quan hệ sâu sắc hơn. Nếu
trước đây thị trường bất động sản mang tính nội bộ và không chịu ảnh hưởng
của nhiều yếu tố nước ngoài, thì nay mọi chuyện đã khác. Với rất nhiều những
cơ chế, chính sách trong thời đổi mới, thị trường này đã có nhiều biến đổi nhanh
chóng và sâu sắc. Tp.HCM có lẽ là nơi mà sự thay đổi đó thể hiện rõ nét nhất.
Sau bao nhiêu năm tháng đóng băng, thị trường bất động sản dường như
“tỉnh giấc” vào những tháng cuối năm 2007, đầu năm 2008; phát triển một cách
mạnh mẽ và nhanh chóng, giá nhà, giá đất cứ vùn vụt tăng lên biến thành bong
bóng bất động sản, thị trường trở nên nóng hơn bao giờ hết.
Có nhiều nguyên nhân để lý giải cho hiện tượng này. Một phần là do sự
ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng thị trường tín chấp ở Mỹ. Một phần là do tác
động từ những kênh đầu tư khác trong nền kinh tế. Và quan trọng là do những
chính sách của chính phủ trong thời gian trên.
Lo lắng trước sự đổ vỡ của thị trường bất động sản, bài học từ cuộc khủng
hoảng ở Mỹ vẫn còn đó với nhiều hậu quả dai dẵng đến hôm nay, chính phủ và
ban ngành lien quan đã có những cơ chế, chính sách để giải quyết vấn đề song
lại có nguy cơ đẩy bất động sản vào thời kỳ đóng băng như trước. Để trả lời cho
câu hỏi về sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản không phải là dễ
dàng và không thể một sớm một chiều mà làm được.

Đề tài “Phân tích thị trường bất động sản Tp.HCM_liên hệ với thị trường
Mỹ” mang tính chất phân tích để thấy được nguyên nhân cũng như đề xuất một
vài giải pháp cho thị trường bất động sản Tp.HCM trong thời gian tới.

MỤC LỤC
Phần I:
Nhìn lại cuộc khủng hoảng thị trường cho vay tín chấp tại Mỹ 1
I. Diễn biến cuộc khủng hoảng
1. Thời kỳ nhà đất hưng thịnh 1
2. Mầm mống và sự lan tràn cuộc khủng hoảng . 2
3. Sự khủng hoảng đang được giải quyết . 3
II. Phân tích nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng
1. Thừa tiền trong nền kinh tế, nghiệp vụ chứng khoán hóa . 4
2. Lợi nhuận từ đầu cơ bất động sản cao hơn các hoạt động khác 6
3. Sự ra đời của nhiều hình thức cho vay trả góp_ Cơ chế ARM . 6
4. Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ (FED) cắt giảm lãi suất ở mức quá thấp và nâng
tỷ lệ này lên một cách nhanh chóng 8
5. Không ban hành các chính sách và lưỡng lự trong việc sử dụng tỷ lệ lãi suất để
kiềm chế hiện tượng bong bong . 9
6. Hiệu ứng bầy đàn của làn song đầu cơ 9
III. Hành động của chính phủ Mỹ
1. Giảm thuế, giảm lãi suất, tăng cung tiền 10
2. Hoàn thuế cho người dân, giảm thuế cho doanh nghiệp, phát tiền cứu trợ cho
dân nghèo 11
3. Các ngân hang và tổ chức tín dụng bắt tay nhau vượt qua khủng hoảng .13
IV. Bài học kinh nghiệm rút ra từ cuộc khủng hoảng
1. Chính sách lãi suất phù hợp 13
2. Can thiệp đúng lúc 14
Phần II:
Phân tích thị trường Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 15
I. Đặc điểm thị trường bất động sản
1. Thị trường bất động sản nói chung .15
a. Thị trường bất động sản được hình thành qua 4 cấp độ 16
b. Có chu kỳ dao động như bất cứ thị trường nào khác 16
c. Mang tính vùng miền sâu sắc 16
d. Chịu ảnh hưởng của yếu tố pháp luật .16
e. Là một dạng thị trường không hoàn hảo 17
f. Có liên hệ với các thị trường khác 17
2. Thị trường Bất động sản ở Tp. HCM 18
a. Thị trường Bất động sản Tp.HCM rất đa dạng về chủng loại cũng như quy
mô giao dịch của từng loại 18
b. Thị trường Bất động sản Tp.HCM mang tính phân khúc 18
c. Giao dịch có khoa học và có tổ chức- sàn giao dịch BĐS 18
d. Thu hút dòng vốn nước ngoài 19
II. Phân tích thực trạng trị trường Bất động sản Tp.HCM
1. Tình trạng bong bóng .19
2. Chu chuyển vốn giữa ngành Bất động sản và các kênh đầu tư khác trong nên
kinh tế .25
a. Thị trường chứng khoán 25
b. Thị trường vàng và ngoại tệ .28
3. Ảnh hưởng từ những chính sách điều tiết của chính phủ .31
III. Liên hệ với cuộc khủng hoảng ở Mỹ 35
Phần III:
Giải pháp 38
I. Phân tích một vài biện pháp mà chính phủ đã thực hiện 38
1. Siết cho vay bất động sản .38
2. Rút bớt tiền trong lưu thong 39
3. Điều chỉnh một số sắc thuế liên quan 42
II. Đề xuất một vài giải pháp trong thời gian sắp tới đối với thị trường Bất động
sản Tp.HCM .45
1. Về phía chính phủ .46
2. Về phía các doanh nghiệp .48
3. Học hỏi kinh nghiệm từ các nước 48