Luận Văn Phân tích tài chính của Dự án đầu tư xây dựng Tháp Dầu khí tại Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: HỆ THỐNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 3
1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ 3
1.1. Khái niệm đầu tư 3
1.2. Mục đích của đầu tư 3
1.3. Phân loại đầu tư 4
1.3.1. Theo chức năng quản lý vốn đầu tư 4
1.3.2. Phân loại theo nguồn vốn - Nguồn vốn trong nước 5
1.3.3. Phân loại theo tính chất đầu tư 5
1.3.4. Phân loại theo thời gian sử dụng 5
1.3.5. Phân loại theo tính chất sử dụng vốn đầu tư 5
1.3.6. Đầu tư theo ngành kinh tế 6
2. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 6
2.1. Khái niệm Bất động sản 6
2.2. Khái niệm đầu tư Bất động sản 6
2.3. Đặc điểm của đầu tư Bất động sản 7
2.4. Vai trò của đầu tư Bất động sản 8
3. SỰ CẦN THIẾT PHẢI PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS 8
3.1. Dự án đầu tư BĐS. 8
3.2. Vai trò của dự án đầu tư BĐS 9
3.3. Tài chính Dự án Đầu tư. 10
3.4. Phân tích tài chính Dự án Đầu tư. 10
3.4.1.Khái niệm: 10

3.4.2.Vai trò của phân tích tài chính Dự án đầu tư: 10
3.4.3.Mục đích của Phân tích tài chính 11
3.4.4.Yêu cầu của Phân tích tài chính 11
4. NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS 11
4.1. Xác định nhu cầu vốn: 11
4.1.1.Vai trò: 11
4.1.2.Yêu cầu: 11
4.1.3.Nội dung: 12
4.1.4.Phương pháp xác định tổng mức vốn đầu tư: 12
4.1.5.Căn cứ để xây dựng tổng mức vốn đầu tư 16
4.2. Xác định các nguồn vốn 16
4.2.1.Vai trò 16
4.2.2.Yêu cầu 16
4.2.3.Các nguồn cung cấp vốn cho dự án 17
4.2.4.Lập tiến độ huy động vốn 19
4.2.5.Kế hoạch sử dụng vốn và lãi vay trong thời gian xây dựng 19
4.2.6.Lập kế hoạch trả nợ vốn vay 19
4.3. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư 20
4.3.1.Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư: 20
4.3.2.Tính các khoản thu nhập và lập các biểu mẫu tài chính 20
4.3.3.Lợi nhuận thuần, doanh thu thuần của dự án. 22
4.3.4.Giá trị hiện tại ròng ( NPV) 23
4.3.5.Tỷ suất hoàn vốn nội tại ( IRR) 23
4.3.6.Chỉ số doanh lợi ( PI ) 25
4.3.7.Thời gian hoàn vốn ( PP) 26
4.3.8.Lợi nhuận kế toán bình quân (AAP) 27
4.3.9.Điểm hòa vốn ( BP ) 27
4.4. Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư 30

5. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS 34
5.1. Các nhân tố bên trong nội bộ doanh nghiệp 34
5.2. Các nhân tố từ môi trường bên ngoài doanh nghiệp 36
CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THÁP DẦU KHÍ TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT NAM 37
1. TỔNG QUAN VỀ TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT NAM ( PVC) 37
1.1. Giới thiệu chung 37
1.2. Quá trình hình thành của Tổng Công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam 37
1.3. Quá trình phát triển của Tổng Công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam 38
1.3.1.Đơn vị thành viên 38
1.3.2.Đơn vị liên kết 41
1.4. Mô hình cơ cấu tổ chức của PVC 44
1.5. Các ban chức năng & trung tâm 44
1.6. Các ban điều hành dự án 45
1.7. Chức năng, nhiệm vụ và công việc của Ban đầu tư & dự án (cơ sở thực tập) 45
1.8. Các lĩnh vực hoạt động chính của tổng công ty 48
1.9. Kết quả hoạt động trong những năm qua 49
2. SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THÁP DẦU KHÍ VIỆT NAM 50
2.1. Căn cứ pháp lý 50
2.1.1. Những căn cứ pháp lý chung: 50
2.1.2. Những căn cứ pháp lý liên quan đến dự án: 51
2.2. Sự cần thiết phải đầu tư 52
2.2.1.Giới thiệu chung về Hà Nội. 52
2.2.2.Sự cần thiết phải đầu tư 53
2.3. Mục tiêu của dự án 54
3. THÔNG TIN CHUNG VỀ DỰ ÁN 54
3.1. Giới thiệu dự án 54

3.2. Vị trí địa lý , điều kiện tự nhiên – xã hội 55
3.2.1.Vị trí 55
3.2.2.Điều kiện tự nhiên - xã hội: 56
3.2.3. Hiện trạng dân cư và lao động: 57
3.2.4.Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật: 57
3.3. Quy mô đầu tư 58
4. TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN 58
4.1. Những quy định chung 58
4.2. Phương thức đầu tư 59
4.3. Hình thức tổ chức quản lý thực hiện dự án 59
4.4. Tiến độ thực hiện dự án 59
5. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN 60
5.1. Căn cứ pháp lý 60
5.2. Nội dung cấu thành tổng mức đầu tư dự án 61
5.3. Nguồn vốn thực hiện dự án 66
6. XÉT TÍNH HIỆU QUẢ KINH TẾ CỦA DỰ ÁN 68
6.1. Phương pháp tính 68
6.2. Các thông số đầu vào - đầu ra của dự án 68
6.2.1.Thông số đầu vào dự án 68
6.2.2. Thông số đầu ra dự án 68
6.3. Phương pháp xác định doanh thu – chi phí của dự án 69
6.3.1.Chi phí sản xuất kinh doanh dự án: 69
6.3.2.Doanh thu dự án: 71
6.4. Các chỉ tiêu phân tích dự án 72
6.4.1.Chỉ tiêu đánh giá tiềm lực của doanh nghiệp 72
6.4.2.Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án 73
6.4.3.Tỷ suất hoàn vốn nội tại ( IRR) 73
6.4.4.Thời gian thu hồi vốn đầu tư 74
7. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT 74
7.1. Các kết quả đạt được 74
7.2. Những hạn chế còn tồn tại 75

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT NAM 77
1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT NAM. 77
1.1. Quan điểm phát triển 77
1.2. Nguyên tắc phát triển 77
1.3. Mục tiêu tổng quát 77
1.4. Mục tiêu cụ thể 77
2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA PVC 79
2.1. Các giải pháp liên quan đến những yếu tố thuộc môi trường kinh tế vĩ mô 79
2.1.1. Áp dụng tiến bộ khoa học – kỹ thuật 79
2.1.2. Chú trọng đến các yếu tố kinh tế 80
2.1.3. Thực hiện việc phân tích tài chính theo đúng chính sách, pháp luật của Nhà nước 80
2.2. Các giải pháp liên quan đến các yếu tố thuộc môi trường kinh tế vi mô ( PVC) 80
2.2.1.Đánh giá các vấn đề tài chính của đơn vị 80
2.2.2.Sử dụng đầy đủ và linh hoạt các chỉ tiêu phân tích tài chính 81
2.2.3.Nâng cao chất lượng công tác thu thập thông tin và xử lý số liệu 82
2.2.4.Nâng cao công tác quản trị nguồn nhân lực 82
2.2.5.Nâng cao năng lực quản lý dự án 82
KẾT LUẬN 84
DANH MỤC PHỤ LỤC KÈM THEO 85
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86




DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

PVC : Tổng công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam
BĐS : Bất động sản
KD BĐS : Kinh doanh Bất động sản
DA : Dự án
DA ĐT : Dự án đầu tư
SXKD : Sản xuất kinh doanh
TSLĐ : Tài sản lưu động
ĐTNH : Đầu tư ngắn hạn
GPMB : Giải phóng mặt bằng
TTTM : Trung tâm thương mại

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Tổng hợp vốn đầu tư 18
Bảng 1.2: Tiến độ thực hiện vốn đầu tư 18
Bảng 1.3: Tiến độ huy động vốn đầu tư ( đvt: trđ) 19
Bảng 1.4: Kế hoạch sử dụng vốn và lãi vay trong thời gian xây dựng 19
Bảng 1.5: Kế hoạch trả nợ 20
Bảng 1.6: Doanh thu của dự án 21
Bảng 1.7: Chi phí sản xuất 22
Bảng 2.1. Bảng tổng hợp chi phí xây dựng 61
Bảng 2.2. Bảng tổng hợp chi phí thiết bị 62
Bảng 2.3. Bảng chi phí đền bù giải phóng mặt bằng + tiền sử dụng đất 62
Bảng 2.4. Bảng tổng hợp chi phí khác 65
Bảng 2.5. Tổng hợp vốn đầu tư 66
Bảng 2.6 : Tổng hợp nhu cầu vốn từng năm 67
Bảng 2.7. Bảng tổng hợp chi phí SXKD 70
Bảng 2.8. Tổng hợp Doanh thu của dự án 72
Biểu dồ 1. Đồ thị xác định IRR 24
Biểu đồ 2: Đồ thị xác định điểm hòa vốn 29

LỜI MỞ ĐẦU
***
Như chúng ta đã biết, Bất động sản là một loại tài sản có giá trị lớn và có tính lâu bền, là yếu tố đầu vào không thể thiếu của quá trình sản xuất. Tỷ trọng của bất động sản trong tổng số của cải xã hội thường chiếm khoảng 40% lượng của cái vật chất của mỗi nước, các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Vì vậy, sự phát triển của thị trường bất động sản có tầm ảnh hưởng sâu sắc tới sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia.
Kinh doanh bất động sản là một ngành đóng góp lớn vào GDP cả nước. Trong những năm gần đây, ngành xây dựng có tốc độ tăng trưởng nhanh, góp phần thúc đẩy sự phát triển của ngành kinh doanh bất động sản. Trong quá trình hình thành và tạo lập một công trình bất động sản thì công tác lập dự án là việc đầu tiên mà mỗi doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân phải làm. Vì thế lĩnh vực lập dự án đầu tư là bước đầu tiên, đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh của mỗi doanh nghiệp.
Việt Nam đang trong thời kỳ phát triển, cả đất nước đang cùng nhau xây dựng một nền kinh tế vững mạnh, để làm được điều đó cơ sở hạ tầng là một trong những yếu tố vô cùng quan trọng. Có cơ sở hạ tầng tốt mới tạo điều kiện tốt để làm việc, xây dựng, tạo ra của cải vật chất. Bất động sản không chỉ được sử dụng để xây dựng các tòa nhà văn phòng, các khu công nghiệp, khu công cộng, đường giao thông phục vụ cho quá trình hoạt động, vận hành của một quốc gia mà nó còn được sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở ( nhà tư nhân, nhà chung cư, nhà ở chính sách xã hội ) tạo một điều kiện sống và sinh hoạt tốt cho nhân dân. Chính vì thế thời gian gần đây có rất nhiều dự án đầu tư BĐS đặc biệt là tại các thành phố lớn. Tuy nhiên không phải dự án đầu tư nào được xây dựng cũng mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cho xã hội và hiệu quả tài chính cho chủ đầu tư . Do đó, chúng ta cần xem xét tính khả thi của dự án đầu tư ấy, liệu khi xây dựng lên nó sẽ mang lại những lợi ích gì về mặt xã hội cho đất nước và mặt kinh tế cho chủ đầu tư.
Trong quá trình học tập tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân với chuyên ngành Quản trị Kinh Doanh Bất động sản, em nhận thức được rằng việc nghiên cứu, nắm bắt và hiểu biết thực tế hoạt động Lập dự án đầu tư Bất động sản cũng như hoạt động phân tích tài chính tại các doanh nghiệp là rất cần thiết. Từ nhận thức trên cùng với những những kiến thức có được trong quá trình thực tập, em đã chọn đề tài “Phân tích tài chính của Dự án đầu tư xây dựng Tháp Dầu khí tại Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam” làm chuyên đề thực tập.
Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, chuyên đề làm rõ cơ sở khoa học về hoạt động đầu tư BĐS và Dự án đầu tư BĐS. Trên cơ sở đó, nghiên cứu và phân tích tài chính của những dự án đầu tư để thấy những mặt mạnh, mặt yếu từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của công tác phân tích tài chính của các dự án đầu tư BĐS.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu phương pháp phân tích, tính toán tài chính của dự án đầu tư xây dựng Tháp Dầu khí tại Ban đầu tư – Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam.
Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện đề tài các phương pháp được sử dụng đó là: nghiên cứu lý thuyết, phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu và thống kê đồng thời tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ tại Ban đầu tư – Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam.
Kết cấu chuyên đề: Ngoài lời nói đầu, kết luận chuyên đề thực tập bao gồm 3 chương:
Chương I: Hệ thống cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản.
Chương II: Phân tích tài chính của dự án đầu tư xây dựng Tháp Dầu khí tại Tổng công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam.
Chương III: Giải pháp nhằm nâng cao công tác phân tích tài chính của dự án đầu tư bất động sản.
Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn nhiệt tình của giáo viên hướng dẫn
ThS. Nguyễn Thắng Trung đã tạo điều kiện và giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề này.
Em xin cảm ơn các anh chị trong Ban đầu tư – Tổng công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề thực tập một cách tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn!