Tiểu Luận Phân tích những cơ hội và thách thức đối với thị trường bất động sản Việt Nam khi nước ta trở thành

LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của mỗi nền kinh tế. Để phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nhà nước ta đã tạo dựng một hệ thống các văn bản pháp luật quy định điều chỉnh đồng bộ các yếu tố cấu thành thị trường. Hệ thống này bao gồm từ Hiến pháp đến Pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật về nhà ở và các công trình xây dựng khác, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư nước ngoài, pháp luật về tài chính – ngân hàng, pháp luật về hợp đồng Chính Nghị quyết Đại hội X của Đảng cũng chỉ rõ “phát triển thị trường bất động sản: bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đâi từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn phát triển, từng bước làm thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư ”. Vì vậy việc nghiên cức kỹ các chính sách điều chỉnh phù hợp là điều cần thiết để phát triển thị trường bât động sản của các quốc gia. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta đã có những chuyển biến và phát triển đáng khích lệ.Một trong các tác động lớn nhất đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong thời kỳ đầu đó là việc Việt Nam trở thành thành viên của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). WTO được đánh giá là cánh cửa mới của bất động sản Việt nhưng đi cùng các cơ hội luôn có những thách thức đòi hỏi các nhà đầu tư Việt Nam phải đưa ra những giải pháp thích hợp, lợi dụng thời cơ, chiếm lấy cơ hội, đẩy lùi thách thức từ đó đẩy cơn sốt bất động sản ra khỏi trạng thái “nằm im”.
Việc xem xét đề tài “Phân tích những cơ hội và thách thức đối với thị trường bất động sản Việt Nam khi nước ta trở thành thành viên của tổ chức Thương mại thế giới ? Nêu một số giải pháp để thị trường bất động sản Việt Nam vượt qua những thách thức này?” là đề tài nghiên cứu có tính hữu ích cao và thực tiễn cao hiện nay. Qua đây có thể tìm được các giải pháp để hạn chế và vượt qua khó khăn, đưa thị trường bất động sản chuyển biến tích cực.

NỘI DUNG CHÍNH
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
1. Khái niệm của thị trường bất động sản.
Khi một quốc gia được công nhận tồn tại thì điều đó cũng có nghĩa là phải có một vùng lãnh thổ và như vậy tài sản quốc gia đầu tiên mà ai cũng thừ nhận là quyền sử dụng đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam, theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 thì: “Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác găn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Cũng giống như hàng hóa, thị trường bất động sản chỉ ra đời khi trong xã hội có sự trao đổi mua bán, giao dịch về bất động sản. Và các khái niệm thị trường bất động sản chỉ xuất hiện khi các giao dịch bất động sản ra đời, tức là khi bất động sản trở thành hàng hóa. Tuy nhiên, không phải có dự giao dịch trao đổi hàng hóa bất động sản là có thị trường, thị trường bất động sản ở một mức độ nhất định gắn liền với sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia, gắn liền với sự phát triển của sự sản xuất hành hóa bắt đầu từ sự ra đời của sản xuất hàng hóa mà nguồn gốc là chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai.
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. là thị trường mà các nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bât động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
2. Đặc điểm của thị trường bất động sản.
Do hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng như sau:
- Thị trường bất động sản chủ yếu là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Do đất đai, bất đọng sản không thể tiêu dùng như các hàng hóa khác và trong quá trình tiêu dùng cũng không mất đi hoặc mất đi không đáng kể. Nên điều đó cho thấy, giá bất động sản phản ánh phần lớn khả năng thu lợi từ việc sử dụng bất động sản đó.
- Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dáng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương.
- Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật: là một trong những hàng hóa có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc điểm riêng có của bất động sản nên các giao dịch về bất động sản không thể diễn ra như nhiều hàng hóa thông thường mà đi cùng với các giao dịch này là các thủ tục, giấy tờ kèm theo. Điều này cho thấy, nếu các quy định pháp luật càng đơn giản và chặt chẽ về thủ tục, các chi phí liên quan đến việc mua bán càng ít thì việc mua bán diễn ra càng nhanh và thuận lợi.
- Đỗ trễ của cung và cầu về bất động sản lớn hơn với các hàng hóa khác: do bất động sản có giá trị lớn, khả năng cung ứng chậm nên cung không thể đáp ứng được ngay khi có dự biến động về cầu.
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến như các hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản đều được đo lường một cách tương đối. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo. Chính vì vậy mà những giao dịch trên thị trường bất động sản cần phải có những chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp có trình đọ cao và thường được tiến hành thông qua sàn giao dịch.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính: hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ.
II. NHỮNG YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN
1. Các yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác( vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một diện tích, kích thước thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư trong vùng.
- Loại hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Hình thức( kiến trúc) bên ngoài của BĐS( đối với BĐS là nhà hoặc các công trình xây dựng khác) : nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau. BĐS bào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất( độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nông nghiệp nhưng lại không quan trọng cho mục đích xây dựng.
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nạng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai,lũ lụt cũng ảnh hưởng đến giá BĐS
2. Các yếu tố kinh tế:
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS; hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hòa. Hệ thống càng chất lượng cao, giá BĐS càng cao.
3. Các yếu tố liên quan đến thị trường:
- Tính hữu dụng của BĐS.
- Nhu cầu của BĐS trên thị trường.
4. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS: tình trạng pháp lý của BĐS, các giấy tờ chứng thực pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung.
5. Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng, cụ thể:
- Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
§ Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam.
§ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nàh tại thành phố.
§ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất .
§ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
§ Chính sách thuế của nàh nước đối với BĐS
6. Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực và mật độ dân số tự nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá BĐS nơi đó cũng tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác cũng ảnh hưởng: chất lương dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự
III. THÁCH THỨC VÀ CƠ HỘI ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM KHI NƯỚC TA TRỞ THÀNH THÀNH VIÊN CỦA TỔ CHỨC THƯƠNG MẠI THẾ GIỚI.
1. Cơ hội đối với thị trường bất động sản Việt Nam.
Theo nhận xét các chuyên gia trong lĩnh vực này, cuối năm 2006, thị trường bất động sản (BĐS) khởi sắc trở lại sau 3 năm "đóng băng" liên tiếp. Giai đoạn 2004 – 2006 được coi là thời kỳ “đóng băng toàn phần” thị trường bất động sản Việt Nam. Sau thời gian đóng băng, đến năm 2007, thị trường BĐS cũng đã ấm dần và rã đông. Quý I năm 2007 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều trung tâm môi giới đã ghi nhận những báo cáo giao dịch tốt hơn rất nhiều ngay trong những ngày đầu tháng 1. Nhiều giao dịch được thực hiện thành công. Người mua trong số đó là những người thu được khoản lớn từ những giao dịch trên thị trường chứng khoán, họ tìm kiếm biệt thự và nhà ở cao cấp bằng số tiền lời chứng khoán. Không chỉ những giao dịch mua bán nhà đất ở, ngay cả nhu cầu về đất xây dựng công sở, cơ quan cũng trở nên “nóng” khi giá thuê văn phòng ngày càng tăng. Đặc biệt, thị trường này được "hâm nóng" một cách nhanh chóng khi Việt Nam gia nhập WTO vào cuối năm 2006, đó là những cơ hội mà chúng ta nhận được
a) Vốn FDI “cuồn cuộn chảy” vào thị trường bất động sản.
Ngay sau khi Việt Nam gia nhập WTO, dòng chảy của vốn đầu tư từ các tập đoàn nước ngoài (FDI) đã “cuồn cuộn chảy” vào thị trường BĐS. Đơn cử như thị trường BĐS tại TP.Hồ Chí Minh, số liệu thống kê cuối năm 2007 cho thấy, thị trường BĐS chiếm đến 50% vốn đầu tư nước ngoài, cả về số dự án lẫn tổng vốn đầu tư. Cụ thể, năm 2007, đã có 24 dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS, với tổng số vốn đầu tư hơn 1530 triệu USD, gấp gần 2 lần tổng vốn đầu tư từ năm 2000 đến năm 2006 cộng lại. Con số này tiếp tục tăng lên sang năm 2008, khi có 45 dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS với tổng vốn đầu tư lên gần 3 tỷ USD[1]. Số liệu thống kê năm 2012 thì “Trong quý I/2012, nguồn cung tiếp tục tăng, điển hình là nguồn cung căn hộ, tại thành phố Hồ Chí Minh khoảng 119.000 căn, tăng 37% so với cùng kỳ năm 2011 và tại Hà Nội là khoảng 2.100 căn hộ với 70% là căn hộ cao cấp.Với phân khúc văn phòng cho thuê. tổng nguồn cung diện tích văn phòng tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh khoảng 1,94 triệu m2, tăng 7% so với năm 2011. Tại Hà Nội, diện tích văn phòng trống vẫn còn khá nhiều, song vẫn tiếp tục đón nhận thêm gần 95.000m2 văn phòng hạng A”.[2]
BĐS đang là một trong những ngành thu hút vốn FDI lớn nhất hiện nay. Lượng vốn FDI tăng không chỉ kích cầu thị trường bất động sản đang “đống băng”, mà còn giải quyết vấn đề thiếu vốn ở Việt Nam. FDI giúp đẩy mạnh tốc độ phát triển kinh tế thông qua việc tạo ra những doanh nghiệp mới, thu hút thêm lao động tri thức khắc phục tình trạng thiếu vốn kiếu dài trong thị trường BĐS, đặc biệt là trong thời kỳ đầu của quá trình công nghiệp hóa, các dự án theo đó mà được vực dạy, những khu BĐS mới được đầu tư, xây dựng. Vốn lớn nên BĐS không chỉ là những khu công nghiệp, căn hộ bình thường mà có thêm rất nhiều khu căn cộ, công nghiệp cao cấp, đạt chỉ tiêu quốc tế - kích thích hơn sự mua bán của thị trường. Các doanh nghiệp theo đó cũng hoạt động mạnh hơn, từ tiềm năng lợi nhuận nhiều doanh nghiệp mới được hình thành, tạo một nguồn nhân lực lớn còn thiếu cho BĐS, nhất là nguồn lao động tri thức chuyên ngành. Tương lai Việt Nam sẽ là điểm đến đầu tư trung và dài hạn của các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Trung Đông, Nga
b) Sức hút nhà đầu tư nước ngoài – tâm lý của nhà đầu tư nước ngoài có sự biến chuyển
Thị trường sẽ có điều kiện sôi động hơn nhờ các giao dịch chuyển nhượng dự án, hoạt động hợp tác giữa chủ đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong khởi động lại dự án bất động sản có tính khả thi hơn. Ông Trần Trọng Hiếu, Giám đốc đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị quốc tế (IDJ) nói: “Khi ra nước ngoài tiếp thị đầu tư vào Việt Nam chúng tôi luôn nhận được câu hỏi Việt Nam là thành viên của những tổ chức nào và chúng tôi luôn trả lời Việt Nam đang hoàn tất thủ tục vào WTO. Khi tin tức Việt Nam chính thức vào WTO trong tháng tới được truyền thông rộng rãi sẽ gạt bỏ mọi nghi ngờ về mặt pháp lý cho nhà đầu tư nước ngoài, là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư yên tâm đầu tư vào Việt Nam”.
Theo Ông Simon Lynch, Giám đốc điều hành bộ phận Định giá và Tư vấn Cushman & Wakefield Châu A – Thái Bình Dương chia sẻ: “Tôi đang được chứng kiến một cuộc cách mạng của những tiêu chuẩn định giá thực sự tại châu Á, bao gồm cả Việt Nam. Đang có rất nhiều sự quan tâm từ các công ty nước ngoài mong muốn đến và thành lập chi nhánh tại Việt Nam về lĩnh vực này”.
Sự thu hút đầu tư nguồn vốn nước ngoài phải kể đến nguồn kiều hối tăng mạnh sau thông tin Việt Nam gia nhập WTO. Với xu hướng hướng về cội nguồn, sự tương đồng về văn hóa ngôn ngữ, đầu tư của Việt kiều sẽ đổ về nước trước những tín hiệu tích cực. Trong năm 2011, lượng kiều hối vào khoảng 9 tỷ USD, trong đó có một tỷ trọng luôn dành cho thị trường bất động sản. Với đà tăng trưởng này, dự báo năm 2012, kiều hối vẫn là một nguồn bổ sung tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam
WTO đã làm tâm lý nhà đầu tư đang thay đổi tích cực hơn và nhà đầu tư nước ngoài và chủ đầu tư trong nước dễ dàng đàm phán với nhau hơn để tiếp tục phát triển các dự án bất động sản, đón bắt cơ hội đang đến khi Việt Nam vào WTO. Nói chung, các nhà tư vấn môi giới đầu tư đều cảm thấy thuận lợi khi tiếp xúc với nhà đầu tư nước ngoài, sau khi có tin tức “cánh cửa” WTO đang rộng mở cho Việt Nam ngay trong năm nay.
c) Nhu cầu nhà ở, khu công nghiệp, khách sạn, căn hộ cao cấp bùng nổ.
WTO kích thích nền kinh tế tăng trưởng mạnh, không chỉ kim ngạch các ngành nghề sản xuất mà GDP cũng tăng đáng kể, cơ cấu kinh tế chuyển dịch, hoạt động xuất nhập khẩu đem lại nhiều lợi nhuận cho đất nước, nguồn ngân sách nhà nước cũng tăng lên đáng kể. Những hệ lụy trên đã kéo đời sống xã hội tăng lên, dân số tăng nhu cầu nhà ở tăng, nhu cầu tập trung và hướng sang các khu căn hộ cao cấp. Nhu cầu dịch vụ đi lên mạnh nhất, với sự phát triển của du lịch nước ngoài kéo lên các dự án khách sạn, nhà hàng tăng mạnh Không chỉ nhà ở, các doanh nghiệp phát triển cũng làm tăng các dự án đầu tư vào khu công nghiệp, mạng lưới cầu đường, giao thông vận tải từ nha cầu tất yếu này làm cho thị trường BĐS “nóng” dần lên và phát triển mạnh hơn.
d) Các nhà đầu tư thành công trên thị trường chứng khoán dồn vốn về bất động sản
Khi nền kinh tế mở cửa, Việt Nam trở thành thành viên của WTO, thị trường chứng khoán được cải thiện, các nhà đầu tư chứng khoán không chỉ thu được lợi nhuận và còn trở thành các chủ đầu tư với số vốn lớn. Các chủ đầu tư trong nước là một phần không nhỏ trong việc đầu tư vào các dự án BĐS, một nguồn vốn được luân chuyển thúc đẩy các dự án BĐS làm cho giá đất tăng mạnh, giá đất của Việt Nam có nhiều khu sánh ngang với các thành phố lớn trong khu vực ASEAN, các đô thị lớn và cao cấp tăng vọt, thấp thì vài chục phần trăm, cao thì có thể lên đến hơn 200%, giá khách sạn cũng tăng nhanh, còn giá phòng thuê đã trở nên ngày một đắt đỏ, xếp thứ 13 trên thế giới.[3]
2. Thách thức đối với thị trường bất động sản Việt Nam.
Vốn FDI tăng mạnh đưa thị trường BĐS đi lên nhưng tạo ra các “bong bóng bất động sản”. Tuy nhiên, các chuyên gia nghiên cứu cũng lưu ý đến mảng tối đã xuất hiện bên cạnh những thành quả của việc thu hút FDI vào thị trường BĐS. Đó là, trong những năm qua, sự chuyển hướng của 50% vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cùng với một lượng lớn vốn của các doanh nghiệp Nhà nước sang khu vực BĐS với giá trị thổi phồng, gây ra hiện tượng đầu cơ, sốt ảo. Điều này khiến tín dụng nội địa tăng vọt, làm nền kinh tế trở nên quá nóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vốn đầu tư FDI được “bơm nhanh” vào thị trường BĐS đồng nghĩa với nguy cơ nhập siêu tăng cao trong tương lai, bởi các nhà đầu tư phải nhập khẩu nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất ngày càng nhiều để triển khai các dự án. Ngoài ra, phần lớn vốn FDI đầu tư vào BĐS chủ yếu được dồn vào kinh doanh văn phòng, căn hộ cao cấp và khách sạn, du lịch để thu lợi, các nhà đầu tư nước ngoài hướng về sự tiện ngh và sang trọng đi kèm đó là giá thành cao. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cho người có nhu cầu thực sự có nhu nhập trung bình và thấp hầu như rất ít, dẫn đến sự mất cân đối cung cầu của thị trường. Tình huống trên đã tạo ra sự cung cáo cấp tăng trong khi cầu thì không nhiều, cầu về lĩnh vực nhà ở trung bình và thấp lớn thì cung không đủ để đáp ứng.
Vì thị trường BĐS là một thị trường đặc biệt, càng nhiều nhà đầu tư, nguồn vốn càng lớn thì càng đòi hỏi sự tăng trưởng cao ở tất cả các lĩnh vực. Thách thức lớn nhất sự tăng trưởng. Bởi vì ở đây chúng ta có sự tăng trưởng rất lớn, chúng ta đã tăng gấp đôi thu nhập trong vòng những năm gần đây. Sự tăng trưởng kinh tế thế giới, kéo theo sự tăng trưởng của kinh tế Việt Nam, do đó, các doanh nghiệp cũng sẽ phải phát triển cùng với những thách thức, cạnh tranh. Một sự thách thức lớn nữa, đó là chúng ta chưa đủ nhân lực được đào tạo bài bản, chuyên môn cao trong lĩnh vực này. Cũng chính vì điều này mà doanh nghiệp nên sắp xếp cho nhân sự làm việc theo nhóm, để nâng cao trình độ. Đồng thời, doanh nghiệp cần có chiến lược thu hút nhân tài làm việc cho doanh nghiệp của mình.
Cơ hội thu hút đầu tư FDI cũng đồng thời với thách thức mở cửa thị trường và áp lực cạnh tranh với các thương hiệu quốc tế của các doanh nghiệp trong nước. Tình cảnh thua ngay trên sân nhà sẽ không tránh khỏi nếu như các doanh nghiệp Việt Nam, với năng lực cạnh tranh còn hạn chế, không gấp rút tái cơ cấu, nâng cao hiệu quả hoạt động, cải thiện năng suất, chất lượng sản phẩm để có thể cải thiện sức cạnh tranh của mình. Tuy cơ cấu các mặt hàng xuất khẩu của Hoa Kỳ mang tính bổ sung hơn là cạnh tranh đối với cơ cấu ngành hàng xuất nhập khẩu của chúng ta, nhưng những tập đoàn lớn mạnh công nghệ cao, năng lực quản trị chuẩn mực sẽ dễ dàng đánh bại các doanh nghiệp Việt Nam còn thua kém nhiều mặt, đặc biệt trong các lĩnh vực năng lượng, tài chính, bất động sản. Rất ít DN có được một tầm nhìn và chiến lược dài hạn. Họ vẫn kinh doanh theo thói quen cũ, chưa tìm ra hướng mới. Năng lực nghiệp vụ của các DN còn hạn chế. Các DN hoạt động khá thành công ở Đà Nẵng phần lớn là các DN làm gia công, làm thuê cho các DN nước ngoài
VI. MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VƯỢT QUA THỬ THÁCH.
Thứ nhất: bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và khả thi của pháp luật về thị trường bất động sản.
Theo ước tính hiện nay, số lượng văn bản pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản vào khoảng 300. Tuy nhiên, hệ thống văn bản pháp lý còn nhiều bất cập, thiếu tính ổn định và vẫn còn thiếu một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đồng bộ và thống nhất về phát triển thị trường bất động sản. Sự bất cập, thiếu hụt này làm cho các bên tham gia giao dịch bất động sản gặp nhiều trở ngại, chi phí giao dịch lớn dẫn đến việc né tránh pháp luật, chấp nhận thị trường bất động sản ngầm. Chính vì vậy, việc đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và khả thi của hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản là một vấn đề mang tính thời sự và bức xúc. Các văn bản này cần được sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới một cách toàn diện, bám sát và thể hiện được tinh thần phát triển thị trường bất động sản theo quy luật của nền kinh tế thị trường.
Thứ hai: tạo môi trường thông thoáng và bình đẳng để thu hút các nguồn vốn và nhà đầu tư nước ngoài. Một xu hươgs tất yếu trong phát triển kinh tế thị trường nói chung là phải tạo ra sự bình đẳng, công khai giữa các chủ thể tham gia, Việc thu hút đông đảo các chủ thể tham gia thị trường BĐS sẽ góp phàn làm giảm tính độc quyền, thu hút nhiều nguồn vốn và làm lành mạnh hóa thị trường BĐS. Trong thời gian qua trên thị trường BĐS vẫn còn rất nhiều khác biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Vì vậy, Nhà nước cần đảm bảo cho các cá nhân và tổ chức tham gia trên thị trường BĐS có quyền bình đẳng cũng như các thị trường khác. Các chính sách và biện pháp ưu đãi đều được áp dụng thống nhất cho tất cả các doanh nghiệp. Nhà nước nên có những chính sách linh hoạt và thông thoáng hơn để thu hút sự đầu tư nước ngoài, phá bỏ các rào cản để các nhà đầu tư nước ngoài thấy được vai trò lớn của họ. Bên cạnh đó phải tạo điều kiện để cho mọi nhà đầu tư có thể dễ dàng gia nhập và rút lui khỏi thị trường. Nhưng các chính sách cũng phải đảm bảo sự chặt chẽ, thể hiện vai trò quản lý tối cao của Nhà nước.
Thứ ba nhà nước cần thành lập các công ty quản lý đất đai, bất động sản nhằm điều tiết thị trường. Để điều tiết thị trường bất động sản Nhà nước cần tham gia vào thị trường với tu cách là một nhà đầu tư BĐS lớn. Các công ty được thành lập không chỉ giúp nhà nước thu hồi đất quy định, quản lý các vùng đất sử dụng không đúng mục đích, bị chiếm dụng bất hợp pháp mà còn giúp Nhà nước đưa quỹ đất ra làm một mặt hàng thu lợi lợi nhuận cho ngân sách bằng cách cho thuê. Ngoài ra chính sách của Nhà nước nên tăng cung, kích cầu để đưa giá cả BĐS về giá trị thực, bên cạnh đó cũng cần rà soát để loại bỏ các yếu tố gây tặng giá bất thường, bất hợp lý do thiếu thông tin, cơ chế đầu tư xây dựng và bán BĐS không minh bạch nhằm làm giảm giá thành cho các nhà đầu tư.
Thứ tư: cần khuyến khích các tổ chức tư vấn, môi giới và thẩm định giá BĐS. Điều này có ý nghĩa rất quan trọng, không chỉ giúp các nhà đầu tư nước ngoài có cái nhìn toàn diện và đúng đắn về thị trường BĐS trong nước mà còn giúp cho các doanh nghiệp Việt Nam nâng cao hiệu quả trong làm việc, tránh tình trạng đầu tư sai mục đich và không đáp ứng đúng yêu cầu của thị trường, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hơn hoạt động thị trường, thúc đẩy thị trường phát triển ổn định và lành mạnh hơn.

KẾT LUẬN

Thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành và phát triển, mang trong nó đặc trưng nền kinh tế Việt Nam: đang phát triển, đang chuyển sang nền kinh tế thị trường và đang hội nhập. Do đó, các cơ chế, chính sách cho thị trường này còn đang trong giai đoạn hoàn chỉnh. Thành công của việc Việt Nam gia nhập WTO đã mở một cánh cửa mới cho thị trường BĐS, từ các thời cơ mà WTO mang lại để đẩy thị trường đi lên ổn định và vững mạnh, biến các thách thức thành thời cơ. Để làm được điều đó, đòi hỏi pháp luật kinh doanh bất động sản của nước ta cần cải thiện hơn, linh hoạt và có sức hấp dẫn các nhà đầu tư, tạo thuận lợi cho các đối tác hơn nữa.







DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ luật Kinh doanh Bất động sản 2006
2. Bộ luật dân sự 2005
3. Giáo trình kinh doanh bất động sản, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Nxb. Công an nhân dân, 2010.
4. Kịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2012 của Viện Nghiên cứu quản lý trung ương.
5. Thông tin từ các trang wed, bài viết báo online
- Tạp chí tài chính tapchitaichinh.com.vn
- Thị trường bất động sản batdongsan.com.vn
- Tinmoi.net
6. Các thống kê của Bộ tài chính và thị trường bất động sản các quý, nguồn ở báo kinh tế.

[HR][/HR][1] Nhà báo Ngọc Thanh, báo sức khỏe và đời sống online, số ngày 4/5/2009- số liệu thống kê Bộ Công thương.
[1] Nguồn Cổng thông tin Thương mại Việt Nam, số liệu thống kê năm 2012, Bộ Công thương



[3] Theo số liệu của Hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam – vị trí, vai trò trong nền kinh tế” diễn ra tại Hà Nội ngày 26/12/2008