Đồ Án Phân tích mối quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản

Đề tài: Phân tích mối quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản


CÂU 1: PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ CUNG CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản theo nghĩa đơn giản nhất là đất đai cùng tất cả mọi thứ gắn liền vững chắc và lâu dài với nó. Thị trường bất động sản là địa điểm diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch, được thể hiện bằng những con số cung, cầu.
1. Cung về bất động sản và những yếu tố ảnh hưởng tới cung
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định.
Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ khu vực Nhà nước và nguồn cung từ khu vực tư nhân. Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và do các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Nguồn cung tư nhân hỡnh thành từ cỏc tổ chức, cụng ty hoặc cỏ nhõn thực hiện theo cỏc quy tắc chớnh thức của Nhà nước về quản lý xõy dựng và phỏt triển nhà ở, mục đích nhằm thu lợi nhuận tối đa.
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới cung bất động sản trên thị trường, chủ yếu là tính hạn chế về mặt cung cấp bất động sản, trong đó yếu tố quan trọng nhất là yếu tố về mặt quy hoạch. Các yếu tố phải kể đến bao gồm:
- Thẩm quyền phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể
Thông thường không thể xấy dựng công trỡnh cụng nghiệp trờn khu đất đó được phân bổ dùng vào mực đích cư trú hay sử dụng cho nông nghiệp. Sự phân bố này thường được thể hiện trong kế hoạch phát triển của địa phương cho diện tích đất được phân bổ.
- Hạn chế về quyền sử dụng đất


Người chủ sở hữu khu đất trong một vùng được phân bố cho mục đích cư trú không được tự do lựa chọn giữa việc xây dựng khối nhà theo ý thớch. Mọi sự cho phộp đều thuộc vào những hạn chế trong điều lệ xây dựng của nhà quản lý quy hoạch xõy dựng.
- Hạn chế về những thay đổi trong việc sử dụng
Muốn thay đổi mục đích sử dụng của một ngôi nhà thành một văn phũng thỡ phải xin giấy phép. Sự thay đổi này thường là không được giải quyết, cũng chính do thẩm quyển phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể của địa phương.
- Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làm thay đổi lượng cung nhà đất.
Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phũng và cỏc khu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không được triển khai thỡ dự cỏc tiềm lực xõy dựng cú to lớn đến đâu, các chủ trương chính sách khác có hấp dẫn biết bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất dơn thuần chứ không thể trở thành nguồn cung bất động sản. Vỡ vậy, sự phỏt triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung bất động sản.
- Ảnh hưởng của yếu tố nguồn nguyờn vật liệu cho xõy dựng
Nếu nguồn nguyờn liệu xõy dựng nhà là sẵn cú, phong phỳ thỡ làm cho tốc độ xây dựng nhà ở mạnh sẽ mạnh hơn và ngược lại. Giá cả nguyên vật liệu xây dựng thấp thỡ giỏ thành xõy dựng thấp, sẽ làm tăng khả năng cung ứng nhà ở. Cỏc yếu tố này cũn cho phộp tạo ra nguồn cung về nhà ở với cỏc cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung.
- Chớnh sách và pháp luật của Nhà nước
Pháp luật và chính sách Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trũ rất lớn trong việc đưa các nguồn cung bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguồn cung trên thị trường. Khác với cỏc hàng hoá thông thường, cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất. Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rừ ràng và xỏc lập rộng rói cỏc quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp. Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về bất động sản. Dù bất luận là đa dạng hoá về hỡnh thức và cỏc nguồn tham gia xõy dựng phỏt triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là người duy nhất có chức năng, vai trũ và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng.
Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co gión thuận chiều với nhõn tố giỏ. Tuy nhiờn đối với hàng hóa bất động sản, cung thường ít co gión hơn so với giá. Giá nhà đất tăng lên nhưng nguồn cung nhà không phản ứng mau lẹ theo sự gia tăng của giá, bởi vỡ việc xõy dựng nhà ở đũi hỏi vốn lớn và thời gian xõy dựng dài hơn bỡnh thường. Bên canh đó, sự giảm xuống của cung đối với nhà cửa là điều khó xảy ra, các nguồn cung cấp hiện tại về nhà cửa chỉ có thể bị giảm xuống do bị phá hủy hay thay đổi việc sử dụng.

2. Cầu về bất động sản và những yếu tố ảnh hưởng tới cầu:
Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường.
Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trỡnh cụng cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng và các loại nhà, công trỡnh khỏc. Trờn thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu nhà đất thông thường, cũn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn bán bất động sản. Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định.
Những yếu tố ảnh hưởng tới sự biến động của cầu bất động sản bao gồm:
- Áp lực gia tăng dân số
Dân số tăng nhanh làm số lượng gia đỡnh tăng lên dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở của các hộ gia đỡnh tăng lên. Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà cũn làm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hóa, giáo dục dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng trung tâm.
- Quỏ trỡnh tăng lên của chất lượng đời sống, xuất phát từ việc tăng lên của cỏc nguồn thu nhập
Chất lượng đời sống được nâng cao là điệu kiện giúp cho phần lớn các nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi thu nhập tăng thỡ nhu cầu về nhà ở và đất ở sẽ tăng lên rừ rệt.
- Quỏ trỡnh đô thị hóa
Quỏ trỡnh đô thị hóa làm tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng không gian của đô thị. Quá trỡnh đó tác động làm thay đổi căn bản về cầu và kết cấu cầu nhà ở đô thị, cũng như các công trỡnh với chức năng làm văn phũng, trung tõm thương mại
- Mốt và thị hiếu nhà ở
Thị hiếu tiêu dùng đối với hàng hóa bất động sản cũng giống như các loại hàng hóa khác, có ảnh hưởng lớn tới nhu cầu tiêu dùng. Ví dụ khi có mốt sở hữu nhà khu vực ngoại ô, cầu về nhà ở và đất ở tại các khu vực được cho là hợp mốt sẽ tăng lên nhanh chóng. Hoặc là thị hiếu hay mong muốn chuyển từ nhà chung cư xuống nhà đất sau khi xảy ra các yếu tố thiên tai bất lợi ví dụ như hỏa hoạn, động đất sẽ đẩy nhu cầu đất ở tăng lên cao hơn so với bỡnh thường. Điều đó thể hiện thị hiếu tiêu dùng rừ rệt trong thị trường bất động sản.
- Chớnh sỏch của chớnh phủ
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản nói chung. Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản. Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản. Bên cạnh đó, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS cũng có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành một cách sôi động.