Chuyên Đề phân tích cơ cấu ngành bđs năm 2011

1. Tình hình phát triển kinh tế xã hội a. Sự tham gia các tổ chức vào thị trường bất động sản. Hiệp hội các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản (AFIRE) xếp Việt Nam đứng thứ tư trong số các thị trường bất động sản đang nổi về mức độ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quốc tế. Xếp hạng của AFIRE dựa vào cuộc khảo sát được tiến hành đối với các nhà đầu tư hiện nắm giữ hơn 627 tỷ USD bất động sản toàn cầu. Thị trường dịch vụ bất động sản gần như nằm trọn trong tay các doanh nghiệp nước ngoài, các doanh nghiệp trong nước chỉ chiếm được gần 10% thị phần. Hiện ba đại gia trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản tại Việt Nam là CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam và Colliers nắm đến khoảng 90% thị phần và trong thời gian tới sẽ tiếp tục có rất nhiều các công ty tổ chức nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản. Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang là thị trường rất hấp dẫn thu hút được rất nhiều các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức tham gia. Một số dự án tiêu biểu có vốn đầu tư nước ngoài: § Dự án xây dựng, kinh doanh trung tâm hội nghị triển lãm, trung tâm thương mại, kinh doanh bất động sản tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu của Công ty TNHH Skybridge Dragon Sea của Hoa Kỳ với tổng vốn đầu tư 902.5 triệu USD; § Dự án kho ngầm chứa xăng dầu tại Khu kinh tế Dung Quất với tổng vốn đầu tư 340 triệu USD; § Dự án Công ty TNHH đầu tư Daewon - Bình Khánh để kinh doanh bất động sản tại TP.HCM với tổng vốn đầu tư 120 triệu USD; § Dự án Công ty TNHH CZ Slovakia Việt Nam của nhà đầu tư Slovakia để kinh doanh bất động sản với tổng vốn đầu tư 100 triệu USD; § Dự án Công ty TNHH Promenada Canary của Thái Lan với mục tiêu xây dựng, quản lý, vận hành 1 tòa nhà trung tâm thương mại để cho thuê với tổng vốn đầu tư 95 triệu USD. b. Hệ số thu hút đầu tư. Tính đến hết quý III/2010, nguồn FDI đầu tư vào bất động sản Việt Nam đạt khoảng 8 tỷ USD, xếp thứ 3 trong số các lĩnh vực thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất vào Việt nam. Vốn đầu tư trung bình của một dự án vào khoảng 145 triệu USD. Những tháng cuối năm 2010, nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam có tín hiệu tốt trở lại. Tuy nhiên để thị trường bất động sản phát triển ổn định cần có sự quản lý và kiểm soát chặt chẽ. Bất động sản luôn là kênh thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài trong thời gian qua. Vốn FDI đăng ký những dự án bất động sản luôn chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng vốn với tỷ trọng trên 30%. Giá trị thực tế năm 2008 là 33% và năm 2009 là 36%. Tính đến gần cuối tháng 06-2010, tỷ trọng của ngành này là khoảng 21%. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản đã trở lại thị trường. Tuy nhiên, giá trị vốn FDI đăng ký đang có xu hướng giảm dần trong ba năm trở lại đây. Giá trị đăng ký năm 2008 là 72 tỷ đồng thì sang năm 2009 là 21 tỷ đồng. Tính đến 6 tháng đầu năm 2010, vốn FDI chỉ đạt khoảng 8,4 tỷ đồng, tương ứng với 40% so với năm 2009. c. Lạm phát, tỷ giá, GDP Ø Tốc độ tăng trưởng GDP Năm 2010, tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt mức 6.8 % vượt mức kế hoạch Quốc Hội đề ra là 6.5%. Năm 2008 khủng hoảng kinh tế toàn cầu xảy ra, Việt Nam là một trong những nước phục hồi nhanh. GDP những quý trong năm 2009 vẫn đạt tăng trưởng dương trong khi hầu hết các Quốc Gia khác vẫn chưa khỏi khủng hoảng và tăng trưởng âm. Từ năm 2006 đến 2010 tốc độ tăng trưởng kinh tế đều trên 6.5%- mức tăng trưởng khá cao trong khu vực ( Bảng 1) Hình 1: Tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam theo quý Nguồn: Tổng cục thống kê Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP của một số nước trong khu vực [TABLE="class: MsoNormalTable, width: 472"]
[TR]
[TD="width: 204"] Nước​ [/TD]
[TD="width: 96"] 2005​ [/TD]
[TD="width: 90"] 2006​ [/TD]
[TD="width: 84"] 2007​ [/TD]
[TD="width: 72"] 2008​ [/TD]
[TD="width: 84"] 2009​ [/TD]
[/TR]
[TR]
[TD="width: 204"] Malaisia​ [/TD]
[TD="width: 96"] 5,3​ [/TD]
[TD="width: 90"] 5,8​ [/TD]
[TD="width: 84"] 6,5​ [/TD]
[TD="width: 72"] 4,7​ [/TD]
[TD="width: 84"] -1,7​ [/TD]
[/TR]
[TR]
[TD="width: 204"] Indonesia​ [/TD]
[TD="width: 96"] 5,7​ [/TD]
[TD="width: 90"] 5,5​ [/TD]
[TD="width: 84"] 6,3​ [/TD]
[TD="width: 72"] 6​ [/TD]
[TD="width: 84"] 4,5​ [/TD]
[/TR]
[TR]
[TD="width: 204"] Thai lan​ [/TD]
[TD="width: 96"] 4,6​ [/TD]
[TD="width: 90"] 5,1​ [/TD]
[TD="width: 84"] 4,9​ [/TD]
[TD="width: 72"] 2,5​ [/TD]
[TD="width: 84"] -2,2​ [/TD]
[/TR]
[TR]
[TD="width: 204"] Việt Nam​ [/TD]
[TD="width: 96"] 8,4​ [/TD]
[TD="width: 90"] 8,2​ [/TD]
[TD="width: 84"] 8,5​ [/TD]
[TD="width: 72"] 6,3​ [/TD]
[TD="width: 84"] 5,3​ [/TD]
[/TR]
[/TABLE]
Nguồn: http://worldbank.org Mặc dù Việt Nam tăng trưởng khá cao trong khu vực nhưng tốc độ tăng trưởng này không ổn định do mức lạm phát cao dần qua các năm ảnh hưởng lớn đến GDP thực tế. Ø Lạm phát: [TABLE="class: MsoNormalTable, width: 473, align: left"]
[TR]
[TD="width: 206"] Nước​ [/TD]
[TD="width: 95"] 2005​ [/TD]
[TD="width: 84"] 2006​ [/TD]
[TD="width: 84"] 2007​ [/TD]
[TD="width: 78"] 2008​ [/TD]
[TD="width: 84"] 2009​ [/TD]
[/TR]
[TR]
[TD="width: 206"] Malaysia​ [/TD]
[TD="width: 95"] 3​ [/TD]
[TD="width: 84"] 3,6​ [/TD]
[TD="width: 84"] 2​ [/TD]
[TD="width: 78"] 5,4​ [/TD]
[TD="width: 84"] 0,6​ [/TD]
[/TR]
[TR]
[TD="width: 206"] Thailand​ [/TD]
[TD="width: 95"] 4,5​ [/TD]
[TD="width: 84"] 4,6​ [/TD]
[TD="width: 84"] 2,2​ [/TD]
[TD="width: 78"] 5,5​ [/TD]
[TD="width: 84"] -0,8​ [/TD]
[/TR]
[TR]
[TD="width: 206"] Vietnam​ [/TD]
[TD="width: 95"] 8,3​ [/TD]
[TD="width: 84"] 7,4​ [/TD]
[TD="width: 84"] 8,3​ [/TD]
[TD="width: 78"] 23,1​ [/TD]
[TD="width: 84"] 7,1​ [/TD]
[/TR]
[/TABLE]
Bảng 2: CPI theo năm của một số nước trong khu vực Nguồn:http://worldbank.org Hình 2: CPI theo tháng (so với cùng thời kỳ) từ 2008-2010 Nguồn: Tổng cục thống kê Chỉ số giá tiêu dung trong nước vẫn đang có xu hướng tăng cao. Theo nguồn tổng cục thống kê, tháng 1/2011 CPI so với cùng kỳ năm ngoái là 12.17%. Mặc dù Chính Phủ Việt Nam đang dung nhiều biện pháp nhằm thắt chặt tiền tệ nhưng việc kiềm chế lạm phát vẫn là bài toán khó giải. Ø Giá vàng: Giá vàng vẫn tăng lên từng ngày. Tính đến nay 23/02/2011 Giá vàng trong nước là 37680 , mức tăng cao hơn thị trường thế giới. Giá vàng tăng đột biến trong thời gian vừa qua đã ảnh hưởng không ít tới thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản thường được giao dịch bằng vàng nên khi có biến động lớn về vàng thì thị trường bất động sản cũng chịu ảnh hưởng không nhỏ. Trong thời gian qua bất động sản đã phải chịu cú sốc khá lớn và kiến số lượng giao dịch giảm mạnh do giá vàng tăng cao. 2. Đặc điểm ngành: a. Yếu tố địa lý: § BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí. Thị trường bất động sản mang tính ko tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền. Do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v § Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác( vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. § Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m. § Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. ở những khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. § Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. § Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất( độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nông nghiệp. § Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nạng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS. § Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt ) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại. b. Yếu tố tâm lý § Yếu tố đầu tư theo đám đông trong đầu tư bất động sản của người Việt vẫn còn khá lớn. Đại đa số các nhà đầu tư không chuyên nghiệp thường tham khảo thông tin qua bạn bè, người thân mà ít khi tự mình tìm hiểu kĩ càng về dự án đó. Chỉ khi thị trường đạt tới độ chuyên nghiệp thì điều này mới được xóa bỏ. § Đại đa số các nhà đầu tư Việt Nam kinh doanh BĐS vẫn theo tâm lý đầu tư ngắn hạn để thu hồi dòng tiền trong thời gian ngắn. Đặc điểm này cũng xuất phát từ thực tại nền kinh tế Việt Nam chưa phát triển đầy đủ . § Đầu tư BĐS mang lại lợi nhuận cao đồng nghĩa với việc rủi ro cũng cao vì thế các nhà đầu tư cần phải có những kiến thức, thông tin đầy đủ và phải có một tâm lý vững vàng. c. Chu kỳ kinh tế: Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). d. Chính sách tín dụng: Trong 10 tháng năm 2010, tăng trưởng tín dụng đối với BĐS ở mức xấp xỉ so với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngành ngân hàng. Các tổ chức tín dụng cũng thực hiện cho vay đối với lĩnh vực BĐS theo đúng quy định của chính phủ và ngân hàng nhà nước. Ngoài ra, việc cho vay ưu đãi đối với lĩnh vực BĐS cũng đã được thực hiện: các chính sách xây dựng nhà cho người nghèo, cho vay đối với chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long v v
e. Quỹ đất tại các thành phố lớn: § Quỹ đất tại các đô thị việt nam hiện nay đang ngày một cạn kiệt. Trước tốc độ đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ PGS.TS Nguyễn Hồng Thục, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu định cư, cho rằng, Việt Nam đã cạn kiệt nguồn đất đô thị từ nay đến 2010, trước tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ, lên tới 60% năm 2020 theo nhận định của các tổ chức quốc tế. § Theo dự báo dự báo của TS. W.Frenner, Trưởng đại diện Viện Konrad – Adenouer tại Việt Nam, đến 2020, dân số Việt Nam sẽ tăng khoảng hơn 100 triệu người, trong đó 70% sẽ sống trong các đô thị.