Tài liệu Những rủi ro từ việc nhận thế chấp bất động sản và giải pháp phòng ngừa trong hệ thống ngân hàng vi

NHỮNG RỦI RO TỪ VIỆC NHẬN THẾ CHẤP BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA TRONG
HỆ THỐNG NGÂN HÀNG VIỆT NAM


Posted on 08/09/2009 by civillawinfor


LÊ DUY KHÁNH


Bất động sản là gì?


Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định.


Tại sao các ngân hàng xem BĐS là ưu tiên hàng đầu khi nhận tài sản thế chấp?


Về mặt lý thuyết, khi quyết định cho vay thì tình hình hoạt động kinh doanh tạo ra
nguồn trả nợ của khách hàng mới là điều kiện quan trọng nhất. Tuy nhiên, hiện nay,
hầu hết các ngân hàng đều ưu tiên cấp tín dụng có tài sản thế chấp, xem đó như là
chiếc phao cuối cùng để thu hồi khoản vay trong trường hợp xảy ra khả năng vỡ nợ.


Tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật về giao dịch đảm bảo nhằm tăng cường cơ hội
tiếp cận tín dụng tại Việt Nam” ngày 27/6/2007, Công ty Tài chính Quốc tế và Hiệp
hội Ngân hàng đã công bố khảo sát về tình hình hoạt động cho vay cho thấy có đến
93% các ngân hàng muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương
mại. Còn theo ông Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia
thì năm 2008, dư nợ BĐS ở mức hơn 9% tổng dư nợ, song giá trị BĐS thế chấp lên
đến 50% tổng tài sản ngân hàng, tức bằng GDP của Việt Nam. Những số liệu này cho
thấy, hệ thống ngân hàng v n xem BĐS là ẫưu tiên hàng đầu khi nhận tài sản thế chấp.


Rủi ro của hoạt động tín dụng chủ yếu xuất phát từ vấn đề thông tin bất cân xứng với
hai hành vi phổ biến là lựa chọn đối nghịch và rủi ro đạo đức.


Lựa chọn đối nghịch xảy ra trước khi cho vay, do ít thông tin mà ngân hàng có thể sai
lầm trong việc lựa chọn khách hàng và d n đẫến những rủi ro trong thanh toán sau này.
Rủi ro đạo đức xảy ra sau khi cho vay, cũng vì ít thông tin và khả năng kiểm soát quá
trình sử dụng vốn, tình hình hoạt động kinh doanh, nguồn trả nợ gặp khó khăn mà
một lần nữa, ngân hàng lại gặp phải những khó khăn trong việc thu hồi nợ. Chính vì
vậy mà khi cho vay, vấn đề đầu tiên các ngân hàng xem xét là tài sản và giá trị tài sản
thế chấp.


Các ngân hàng ưu tiên nhận BĐS làm tài sản thế chấp xuất phát từ những đặc
điểm sau: