Tài liệu Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. Liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam

ĐỀ TÀI: Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. Liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam

MỤC LỤC
Lời nói đầu . 2
Chương I. Cơ sở lư luận về giá đất . 4
I.Khái niệm,quan điểm về đất đai . 4
1.Khái niệm 5
2.Các quan điểm về giá đất . 6
II.Sự cần thiết phải xác địng giá đất . 7
III.Cơ sở h́nh thành giá đất 9
1.Bản chất của giá đất 9
2.Các quyền và quyền lợi trong đất đai 11
IV.Một số phương pháp định giá đất hiện nay . 12
1.Phương pháp so sánh trực tiếp 12
2.Phương pháp thu nhập . 13
3.Phương pháp đầu tư . 14

Chương II. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 16
1. Đặc điểm vật lư của đất đai . 16
2. Nhân tố về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng 18
3. Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lư . 19
4. Quá tŕnh đô thị hoá 20
5. Yếu tố cạnh tranh 23
6. Chính sách tiền tệ . 25
7. Yếu tố pháp lư . 26

Kết luận . 27
Tài liệu tham khảo 28



LỜI NÓI ĐẦU

Thị trường bất động sản ở Việt Nam đă được h́nh thành và đang trong quá tŕnh phát triển bước đầu được mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia thị trường này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt của thị trường này hoạt động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị trường đó. V́ thế giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá đất có một vị trí đặc biệt trong thị trường bất động sản, thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng. Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đ́nh bởi v́ đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xă hội đều cần đất đai để phát triển Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xă hội loài người. Đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia đ́nh đất đai đóng vai tṛ hết sức quan trọng v́ nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con người, hay như các cô ta thường nói “ an cư mới lạc nghiệp”. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất đại trà nh­ các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó v́ thế đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm th́ giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích v́ sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân bởi v́ giá đất quá cao, có thông tin cho rằng giá đất ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh c̣n cao hơn giá đất ở thủ đô Tokyo của Nhật Bản. Ngoài ra giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi cũng c̣n nhiều bất cập gây t́nh trạng lôn xộn như trong thời gian qua. Chính v́ những bất hợp lư về giá đất hiện nay mà tôi quan tâm đến giá đất. Để t́m hiểu kỹ hơn những vấn đề liên quan đến giá đất, thực trạng những ǵ đang diễn ra liên quan đến giá đất đặc biệt tôi quan tâm đến các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất nên tôi quyết định chọn nghiên cứu đề tài “Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. Liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam”. Đồng thời t́m hiểu vấn đề này tôi cũng bổ sung được kiến thức các môn học trong nhà trường và chắc chắn sẽ có Ưch cho công việc trong tương lai.
Để nghiên cứu được đề tài này tôi đă sử dụng kiến thức của các môn: kinh tế tài nguyên đất, Nguyên lư thị trường bất động sản, Định giá bất động sản. Để có cái nh́n đúng đắn về những vấn đề liên quan đến các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tôi đă sử dụng các phương pháp nghiên cứu biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp so sánh, điều tra, phân tích.
Kết cấu của đề tài này nh­ sau:
Chương I: Cơ sở lư luận về giá đất
I. Khái niệm, quan điểm về đất đai.
1.Khái niệm
2.Các quan điểm về giá đất.
II. Sự cần thiết phải xác định giá đất.
III. Cơ sở h́nh thành giá đất.
1. Bản chất của giá đất
2. Các quyền và quyền lợi đối với đất đai.
IV. Các phương pháp định giá đất hiện nay.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp.
2. Phương pháp thu nhập
3. Phương pháp đầu tư
Chương II: Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất.
1. Đặc điểm vật lư của đất đai.
2. Nhân tố về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
3.Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lư.
4. Quá tŕnh đô thị hoá.
5. YƠu tố cạnh tranh.
6. Chính sách tiền tệ
7. Chính sách pháp luật

Do thời gian và tŕnh độ có hạn, đề tài nghiên cứu này chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót. Tôi rất mong nhận được sự đóng góp ư kiến của quư vị để đề tài này hoàn chỉnh hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Trung tâm đào tạo Địa chính và Kinh doanh bất động sản đặc biệt là Ths. Vũ Thị Thảo đă nhiệt t́nh giúp đỡ trong thời gian nghiên cứu và hoàn thiện đề tài nghiên cứu này.






Chương I.

CƠ SỞ LƯ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT

I. KHÁI NIỆM VÀ CÁC QUAN ĐIỂM VỀ ĐẤT ĐAI.

1.Khái niệm về đất đai
Luật Đất đai 1993 nước CHXHCN Việt Nam khẳng định:” Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quư giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xă hội, an ninh quốc pḥng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đă tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”. Nh­ vậy đất đai có vai tṛ đặc biệt quan trọng trong đời sống cũngnh­ trong phát triển kinh tế xă hội của đất nước.