Tiến Sĩ Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường bất động sản (ứng dụng tại Thành phố Hà Nội)

LỜI CẢM ƠN

Luận án này được thực hiện tại Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương. Trước tiên, tôi xin trân trọng cám ơn PGS.TS. Trần Kim Chung và PGS.TS. Lê Xuân Bá đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận án.
Tôi xin chân thành cám ơn tập thể lãnh đạo viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Trung tâm Tư vấn quản lý và Đào tạo, các thày cô, cán bộ, viên chức, người lao động của Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình nghiên cứu, học tập.
Tôi cũng xin được gửi lời cám ơn đến tập thể lãnh đạo Viện Kinh tế xây dựng, các đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ để tôi hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu này.
Cuối cùng, tôi xin được bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới các thành viên trong gia đình của tôi, những người đã luôn ở bên cạnh tôi để động viên, khích lệ tinh thần để tôi có đủ quyết tâm hoàn thành luận án.

Nghiên cứu sinh



Lê Văn Cư

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC i
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC SƠ ĐỒ vi
DANH MỤC BIỂU ĐỒ vi
PHẦN MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 25
1.1 Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản 25
1.1.1 Khái quát về bất động sản 25
1.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản 27
1.2 Cơ sở lý thuyết về xây dựng chỉ số thị trường bất động sản 33
1.2.1 Khái niệm chỉ số thị trường bất động sản 33
1.2.2 Vai trò, ý nghĩa của chỉ số thị trường bất động sản 34
1.2.3 Phân loại chỉ số thị trường bất động sản 35
1.2.4 Phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản và ưu nhược điểm của các phương pháp 38
1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản 42
1.2.6 Quy trình xây dựng chỉ số thị trường bất động sản 48
1.3 Kinh nghiệm một số nước trong xây dựng chỉ số thị trường bất động sản và bài học cho Việt Nam 50
1.3.1 Nguyên tắc lựa chọn quốc gia để nghiên cứu kinh nghiệm 50
1.3.2 Kinh nghiêm của một số nước phát triển 51
1.3.3 Kinh nghiệm của một số nước đang phát triển ở Châu Á 56
1.3.4 Bài học xây dựng chỉ số thị trường bất động sản cho Việt Nam 60
Kết luận Chương 1 66
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 67
2.1 Khái quát quá trình phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam 67
2.1.1 Giai đoạn phát triển thị trường bất động sản phi chính thức 67
2.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản chính thức hình thành và phát triển 68
2.2 Phân tích thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn vừa qua 70
2.2.1 Các loại chỉ số thị trường bất động sản đã xác định 70
2.2.2 Các phương pháp đã sử dụng để xác định chỉ số thị trường bất động sản 74
2.2.3 Quy trình xác định chỉ số thị trường bất động sản 76
2.2.4 Các hình thức công bố chỉ số thị trường bất động sản 76
2.3 Đánh giá tổng quát thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay 77
2.3.1 Những kết quả đạt được 77
2.3.2 Một số hạn chế, yếu kém 78
2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế 79
2.4 Tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội 89
2.4.1 Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội 89
2.4.2 Yêu cầu của chỉ số, loại chỉ số và phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội 96
2.4.3 Trình tự các bước tiến hành tiến hành xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội 101
2.4.4 Kết quả xác định chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội 105
2.4.5 Phân tích xu thế diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hà Nội từ chỉ số đã được xác định 108
2.4.6 Một số vấn đề rút ra từ kết quả tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội 110
Kết luận Chương 2 114
CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 116
3.1 Bối cảnh hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 116
3.1.1 Bối cảnh quốc tế 116
3.1.2 Bối cảnh trong nước 119
3.2 Thuận lợi, khó khăn và yêu cầu đặt ra để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 123
3.2.1 Thuận lợi và triển vọng 123
3.2.2 Khó khăn và thách thức 125
3.2.3 Yêu cầu đặt ra để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp theo 126
3.3 Quan điểm, phương hướng hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 127
3.3.1 Quan điểm hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 127
3.3.2 Phương hướng hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 128
3.4 Giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của Việt Nam đến năm 2020 131
3.4.1 Nhóm giải pháp bảo đảm sự lành mạnh của thị trường bất động sản gắn với nâng cao tính minh bạch của hệ thống thông tin thị trường bất động sản 131
3.4.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện kỹ thuật xây dựng chỉ số thị trường bất động sản 139
3.4.3 Nhóm giải pháp phát triển nguồn nhân lực xây dựng chỉ số thị trường bất động sản 141
3.5 Một số điều kiện đảm bảo thực hiện các đề xuất hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam 144
3.5.1 Quán triệt về nhận thức, tư tưởng 144
3.5.2 Các kiến nghị ban hành chính sách 144
3.5.3 Các kiến nghị liên quan đến điều kiện tổ chức thực hiện 146
Kết luận Chương 3 147
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 148
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ vii
TÀI LIỆU THAM KHẢO viii
PHỤ LỤC xvii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
BXD Bộ Xây dựng
CPI Chỉ số giá tiêu dùng
GDP Tổng sản phẩm quốc dân
GDP Chỉ số giảm phát
GNP Tổng sản phẩm quốc nội
Hedonic Phương pháp hồi quy các yếu tố thụ hưởng hay các đặc tính của bất động sản (Hedonic Price Index)
HPI Chỉ số giá nhà ở (Housing price index)
NCS Nghiên cứu sinh
NHNN Ngân hàng Nhà nước
OFHEO Văn phòng giám sát doanh nghiệp nhà ở liên bang
QLNN Quản lý nhà nước
REMI Chỉ số thị trường bất động sản (Real Estate Market Index)
RPI Chỉ số giá bất động sản (Real Price Index)
RSM Phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại (Repeat Sales Methods)
CSG Chỉ số giá
TP Thành phố
UBGSTCQG Ủy ban giám sát tài chính quốc gia
UBND Ủy ban nhân dân
WTO Tổ chức Thương mại thế giới
XHCN Xã hội chủ nghĩa


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1. Mức độ tin cậy của thông tin phản ánh 78xu thế diễn biến giá bất động sản 78
Bảng 2.2. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số đô thị 81
Bảng 2.3. Thực trạng tiếp cận thông tin thị trường bất động sản 85
Bảng 2.4. Tỷ lệ giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội 103
Bảng 2.5. Phân chia khu vực của thành phố Hà Nội 104
Bảng 2.6. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội 106

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1.1. Các yếu tố tác động đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản 42
Sơ đồ 2.1. Các bước xác định chỉ số giao dịch 102căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội 102
Sơ đồ 2.2. Mô hình xác định chỉ số giao dịch 105căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội 105
Sơ đồ 3.1. Mô hình quản lý hệ thống thông tin thị trường bất động sản 138

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1.1. Chỉ số giá nhà ở của thành phố Chicago giai đoạn 2000-2011 53
Biểu đồ 1.2. Biến động lượng giao dịch bất động sản của Mỹ năm 2005 Quý I năm 1981: 100 58
Biểu đồ 1.3. Chỉ số giá bất động sản của Hongkong giai đoạn 1981-2003 58
Biểu đồ 2.1. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội 73
Biểu đồ 2.2. Tỷ lệ người dân biết thông tin về quy hoạch 80
Biểu đồ 2.3. Các hình thức giao dịch bất động sản 83
Biểu đồ 2.4. Cơ cấu lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội 95
Biểu đồ 2.5. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội 106
Biểu đồ 2.6. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội 107
Biểu đồ 2.7. Chỉ số lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội 107

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận án
Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng, nơi lưu giữ nguồn vốn lớn của nền kinh tế, giá trị BĐS chiếm thường chiếm khoảng 40% của cải của một quốc gia [41]. Thị trường BĐS có mối liên thông mật thiết với các thị trường khác như thị trường vốn, thị trường tài chính, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Sự phát triển của thị trường BĐS có tác động lan tỏa tới sự phát triển của nền kinh tế. Sự phát triển của thị trường BĐS là một trong những “đầu kéo” của nền kinh tế. Ngược lại, những động thái tiêu cực trên thị trường BĐS có ảnh hưởng đáng kể sự phát triển kinh tế của đất nước. Nhận thức được ảnh hưởng của thị trường BĐS đối với sự phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, Đại hội lần thứ VIII năm 1996, Đảng ta đã chỉ đạo phải “tổ chức và quản lý tốt thị trường BĐS” [17, tr. 35]. Đến Đại hội lần thứ X năm 2006, Đảng ta đã nhấn mạnh hơn nữa là phải “phát triển thị trường BĐS có sức cạnh tranh so với khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhà nước vừa phải thực hiện quản lý tốt thị trường BĐS vừa là nhà đầu tư BĐS lớn nhất” [17, tr. 35].
Thị trường BĐS ngoài những đặc điểm, tính chất chung như các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường còn có một số đặc điểm và tính chất riêng do hàng hóa BĐS có đặc tính rất căn bản mà các loại hàng hóa khác không có, đó là tính bất động. Quá trình giao dịch mua bán, trao đổi hàng hóa BĐS diễn ra rất phức tạp, qua nhiều khâu, cần nhiều thủ tục của các bên liên quan. Thị trường BĐS tự thân nó luôn chứa đựng những khuyết tật cố hữu của cơ chế thị trường tự do, đó là tính dễ hình thành độc quyền, sự xuất hiện ngoại ứng, sự bỏ trống phân khúc ít lợi nhuận .Thị trường BĐS mang đặc trưng thiếu thông tin đầy đủ, thông tin không công khai, thiếu đồng bộ. Những đặc trưng này khiến cung-cầu trên thị trường BĐS dễ mất cân đối cục bộ, BĐS dễ trở thành đối tượng để đầu cơ, hình thành cầu ảo, cung khan hiếm giả tạo, giá cả bị đẩy lên cao vượt xa giá trị thực. Giá cả không còn phản ánh giá trị của BĐS, không có ý nghĩa là tín hiệu để phân bổ nguồn lực hiệu quả trong xã hội.
Thị trường BĐS có diễn biến phức tạp nên đòi hỏi Nhà nước vai trò xây dựng một môi trường pháp lý hoàn chỉnh, ổn định nhằm tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể tham gia thị trường cạnh tranh bình đẳng. Ngoài ra, Nhà nước còn có vai trò điều tiết, định hướng thị trường thông qua một cơ chế thông tin trên thị trường BĐS một cách công khai, minh bạch và dễ tiếp cận. Nhu cầu để nhận biết trạng thái hiện tại và xu hướng diễn biến trong tương lai của thị trường BĐS là đòi hỏi chính đáng của người dân có nhu cầu nhà ở, của các đối tượng trực tiếp tham gia thị trường. Các nhà hoạch định chính sách cũng cần có những cơ sở dữ liệu, thông tin cơ bản về thị trường BĐS để kịp thời điều chỉnh, bổ sung chính sách quản lý thị trường.
Thị trường BĐS của Việt Nam kể từ khi được chính thức thừa nhận tại Hiến pháp 1992 và sau đó được cụ thể hóa bằng Luật Đất đai 1993 đã liên tục phát triển, góp phần quan trọng quan trọng cho tăng trưởng kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Thị trường đã thu hút đáng kể nguồn vốn đầu tư, góp phần chỉnh trang đô thị và từng bước cải thiện điều kiện ở của người dân. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, công trình dịch vụ, khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã được hình thành làm thay đổi bộ mặt các vùng miền, nâng cao điều kiện sống của các tầng lớp dân cư, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời thúc đẩy kinh tế-xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được hoàn thiện, cơ cấu tổ chức của thị trường được hình thành tạo điều để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Bên cạnh những kết quả tích cực nêu trên, thị trường BĐS của Việt Nam thời gian qua cũng đã bộc lộ những bất cập. Thị trường BĐS phát triển còn thiếu ổn định, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể. Tính minh bạch của thị trường BĐS trong tất cả các hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến các hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS còn hạn chế đã dẫn đến quan hệ cung-cầu chưa đảm bảo sự cân bằng, ổn định. Cơ cấu sản phẩm hàng hóa BĐS nhất là nhà ở còn thiếu cân đối, chưa phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc lớn vào động thái chính sách tiền tệ, tín dụng. Giá cả nhà ở vẫn ở mức cao so với mặt bằng thu nhập của người dân và có diễn biến phức tạp, khó kiểm soát. Hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn” còn diễn ra làm méo mó, mất ổn định thị trường. Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến những bất cập trên là do Việt Nam chưa có hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu thị trường BĐS đầy đủ, thống nhất, có đủ độ tin cậy để phục vụ công tác điều hành thị trường và phục vụ nhu cầu phát triển của xã hội. Hệ thống thống kê theo dõi thị trường chưa đầy đủ, thiếu các tiêu chí đo lường thị trường được xây dựng một cách khoa học làm cho việc nhận định, đánh giá xu thế biến động của thị trường mang tính định tính, phiến diện gây khó khăn cho công tác điều hành, quản lý thị trường BĐS.
Ở Việt Nam, do chưa có hệ thống chỉ tiêu đo lường diễn biến phát triển của thị trường BĐS, trong bối cảnh Nhà nước chưa thể hiện vai trò cung cấp thông tin thị trường một cách chính thống thì trên thị trường xuất hiện những thông tin phân tích, nhận định, đánh giá diễn biến giá cả của BĐS, xu thế giao dịch BĐS trên thị trường do các tổ chức tài chính, kinh doanh, môi giới và tư vấn BĐS cung cấp. Do chưa có các chỉ tiêu phản ánh khách quan, sát thực trạng thái, xu thế diễn biến của thị trường BĐS nên việc nhận định, đánh giá xu thế diễn biến của thị trường, phát hiện hiện tượng “đóng băng” hay “sốt nóng” của thị trường thường phụ thuộc những quan sát, nhận định có tính chất định tính, dựa trên cơ sở thống kê dư luận, mang nhiều yếu tố chủ quan nên dẫn đến những bất lợi không mong muốn cho các đối tượng tham gia thị trường BĐS.
Có nhiều nghiên cứu đã chỉ ra vai trò của chỉ số thị trường BĐS, nhất là để theo dõi sự biến động của giá nhà ở phục vụ việc điều chỉnh chính sách kịp thời góp phần ngăn chăn hiện tượng “bong bóng” BĐS có thể xảy ra. Tại Mỹ, lãi suất cho vay thấp kỷ lục và hiện tượng cho vay thế chấp dưới chuẩn khá dễ dãi đã đẩy giá nhà đất tăng nhanh từ năm 2000, hình thành “bong bóng” giá nhà đất với đỉnh điểm vào năm 2006. Sự đổ vỡ của “bong bóng” BĐS sau đó với biểu hiện là giá nhà đất suy giảm nhanh chóng đã tác động hết sức tiêu cực đến thị trường tài chính, dẫn đến hệ quả là sự sụp đổ của nhiều định chế tài chính lớn như Fannie Mae và Freddie Mac. Có nhiều nguyên nhân của hiện tượng trên nhưng trong đó có nguyên nhân quan trọng là chỉ số theo diễn biến giá nhà ở không được cập nhật một cách thường xuyên và đầy đủ [77]. Các nghiên cứu của Jaand Haan và David Fenwick cũng đã lý giải vai trò của chỉ số thị trường BĐS để nhận biết quy mô, trạng thái, xu thế biến động của thị trường BĐS giúp các Chính phủ có những điều chỉnh chính sách kịp thời [42]. Mặc dù vậy, cho đến nay, ở Việt Nam cũng như trên thế giới chưa có nghiên cứu sâu và toàn diện nào nhằm giải đáp các câu hỏi để góp phần minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS, để có thể nhận biết trạng thái, xu thế diễn biến phát triển thị trường BĐS của các nước đang phát triển, thị trường BĐS mới hình thành thì cần phải có những chỉ số đo gì? Phương pháp xác định các chỉ số như thế nào? Cần phải sử dụng dữ liệu nào để tính toán các chỉ số? Sử dụng các chỉ số đo lường để đánh giá diễn biến phát triển thị trường BĐS như thế nào?. Mặt khác, các công trình nghiên cứu về sở lý luận liên quan đến nội dung, bản chất của chỉ số thị trường BĐS và phương pháp xác định chúng phù hợp với điều kiện thực tế thị trường BĐS của nước ta còn thưa vắng.
Như vậy, do BĐS là đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất đồng thời là hàng hóa thiết yếu đối với cuộc sống của con người nên sự biến động của thị trường BĐS có ảnh hưởng trực tiếp lên nền kinh tế và cuộc sống người dân. Sự biến động của thị trường BĐS có tác động trực tiếp lên thị trường tín dụng và do đó có tác động gián tiếp lên nguồn cung vốn cho sự phát triển kinh tế. Sự biến động của thị trường BĐS có tác động trực tiếp lên tiêu dùng, đời sống của người dân và tổng cầu của nền kinh tế. Sự biến động của giá cả của BĐS có tác động trực tiếp vào chi phí sản xuất của doanh nghiệp do đó tác động lên tổng cung của nền kinh tế. Chính vì vậy, việc đo lường, giám sát, đánh giá và dự báo xu thế biến động của thị trường BĐS là một nhiệm vụ rất quan trọng để thực hiện các chính sách ổn định kinh tế vĩ mô, thực hiện các chính sách thúc đẩy kinh tế, để các cơ quan quản lý vĩ mô có những phản ứng chính sách kịp thời nhằm ngăn chặn, khắc phục sự bất ổn, đổ vỡ của thị trường BĐS. Đồng thời, thông qua các chỉ số đo lường, đánh giá sự biến động của thị trường BĐS để có thể định vị các ngưỡng hay giới hạn xuất hiện nguy cơ xảy ra tình trạng “bong bóng” hay “sốt nóng” hoặc “đóng băng” giúp cảnh báo sớm các chủ thể tham gia thị trường, các nhà đầu tư có thể đưa ra những quyết định phù hợp với xu thế diễn biến của thị trường.
Bối cảnh trên đặt ra cho thấy việc xem xét một cách hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng chỉ số đo lường, đánh giá sự biến động của thị trường BĐS làm cơ sở hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS để ứng dụng tại Việt Nam trong giai đoạn gian tới là hết sức cần thiết, xét cả về mặt lý luận cũng như thực tiễn. Xuất phát từ tình hình trên, NCS đã lựa chọn đề tài “Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường BĐS (ứng dụng tại thành phố Hà Nội)” làm đề tài nghiên cứu cho luận án tiến sỹ.
2. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan tới luận án
2.1 Tình hình nghiên cứu ngoài nước
2.1.1 Nhóm các công trình nghiên cứu liên quan đến cơ sở lý luận về chỉ số thị trường bất động sản mà trọng tâm là chỉ số giá bất động sản
(1) Sherwin Rosen với nghiên cứu về “Hàm hồi quy trong xác định chỉ số giá BĐS” [85] đã đặt ra cơ sở khái niệm nền tảng của phương pháp hồi quy dựa trên các yếu tố đặc tính của BĐS để xác định chỉ số giá BĐS. Nền tảng phương pháp luận của Rosen đó là việc kiểm soát giá giao dịch BĐS có thể thực hiện trên cơ sở hồi quy theo các đặc tính của BĐS có thể quan sát được (như thời gian đã sử dụng của BĐS, kích thước của thửa đất, quy mô của BĐS, vị trí cảnh quan môi trường ). Hay nói cách khác, phương pháp này áp dụng các mô hình toán học và các hàm hồi quy (Hedonic) về giá của BĐS với các biến số độc lập là các đặc tính hay yếu tố đặc trưng của BĐS. Phương trình tổng quát của mô hình hồi qui Hedonic biểu thị giá (Pit) của BĐS tại thời điểm (t) dưới dạng một hàm số bao gồm nhiều thuộc tính của BĐS (Qi) với sai số nhất định (εi) như sau:
Pit = f (Qi, t) + εi (1)
Phương pháp này ước lượng được tác động của nhiều yếu tố tác động đến giá BĐS và tính chất động của các yếu tố này đã được tính đến. Sử dụng kỹ thuật máy tính để xây dựng cơ sở dữ liệu chứa các thuộc tính của BĐS theo các hàm hồi qui để có thể ước lượng được giá của hàng loạt BĐS khác nhau. Việc xác định hàm số bao hàm các đặc tính chất lượng chính xác là yếu tố quan trọng của mô hình Hedonic.
(2) Nghiên cứu của Quigley Mason Jaymon về“Mô hình tính toán chỉ số giá BĐS” [81] đã dựa trên nghiên cứu của Rosen và các tác giả khác để phát triển nghiên cứu sâu hơn về phương pháp xác định chỉ số giá BĐS. Theo Mason và Quigley, phương pháp xác định chỉ số giá BĐS dựa vào các yếu tố đặc tính của BĐS là phương pháp dựa trên nguyên tắc giá trị kinh tế của một loại hàng hóa nào phụ thuộc vào tất cả các đặc tính của hàng hóa đó hoặc dịch vụ mà hàng hóa đó cung cấp. Do vậy, giá cả của hàng hóa đó là tổng giá trị của tất cả các đặc tính của nó. Đối với loại hàng hóa BĐS cũng tuân thủ nguyên tắc này. Giá BĐS phụ thuộc vào các đặc tính của nó, trong đó yếu tố vị trí là đặc tính quan trọng nhất. Các mức giá khác nhau của cùng một loại BĐS tùy thuộc vào các đặc tính và mức độ các đặc tính đó có được của BĐS. Trên thực tế, các yếu ảnh hưởng đến giá BĐS là rất phức tạp cả về số lượng yếu tố và mối tương tác giữa chúng. Các mô hình toán học được xây dựng nhằm mục đích để tính đến sự tác động của các đặc tính và bản chất của mối quan hệ này đã được đơn giản hóa thông qua mô hình toán học. Việc xác định hàm chính xác và bao hàm các đặc tính chất lượng chính xác là yếu tố quan trọng của mô hình Hedonic. Tuy nhiên, việc nhận định hàm chức năng là rất khó khăn, nhất là đối với loại BĐS là nhà ở. Áp dụng mô hình Hedonic đòi hỏi cần có số lượng các quan sát lớn (cơ sở dữ liệu phong phú) và yêu cầu các giá trị quan sát có độ tin cậy cao. Mặt khác, kỹ thuật ước lượng các yếu tố của đặc tính BĐS rất phức tạp, việc phân tích kết quả không đơn giản, đòi hỏi chuyên gia đánh giá phải có chuyên môn về toán thống kê. Áp dụng phương pháp này để xác định chỉ số giá BĐS đòi hỏi tốn kém về chi phí và thời gian so với các phương pháp truyền thống.
(3) Bailey và cộng sự với công trình nghiên cứu về “Phương pháp xây dựng chỉ số giá BĐS” [70] đã đặt nền móng cho phương pháp luận và bản chất của phương pháp xác định chỉ số giá BĐS trên cơ sở sử dụng giá của các mua bán BĐS lặp lại. Phương pháp này xây dựng mô hình phản ánh những thay đổi về giá cả của BĐS đã được lặp lại việc mua bán (Repeat Sales Methods). Nghiên cứu trên đã chỉ rằng, khi một BĐS được bán lần thứ hai, sự thay đổi giá giao dịch BĐS đã là sự thay đổi giá được kiểm soát theo yếu tố chất lượng nên tránh được các khó khăn trong việc lựa chọn biến và lựa chọn hàm số như mô hình hồi qui Hedonic. Phương pháp này sử dụng cơ sở lý luận là chất lượng BĐS không thay đổi nhiều theo thời gian nên đặc tính của BĐS không cần quan tâm nhiều. Phương pháp này có mô hình tính toán đơn giản, đưa ra các chỉ số có tính thuyết phục cao. Về bản chất, phương pháp này sử dụng bộ số liệu về giá đã giao dịch của từng loại BĐS tại các thời điểm khác nhau để ước lượng một hàm số. Các số liệu có thể phản ánh tốt nhất những thay đổi về giá quan sát được trong kỳ lấy mẫu. Phương pháp này có mô hình tính toán đơn giản, đưa ra các chỉ số có tính thuyết phục cao. Tuy nhiên, nghiên cứu trên không chỉ ra nhược điểm lớn nhất của phương pháp chính là các giả thiết về sự không thay đổi nhiều theo thời gian của BĐS. Phương pháp đưa ra với yêu cầu thị trường có nhiều giao dịch lặp lại của cùng một BĐS, yêu cầu có sự hỗ trợ của hệ thống thông tin thị trường nhanh nhậy và chính xác. Do vậy, phương pháp xác định chỉ số giá BĐS của các tác giả trên chỉ có thể được sử dụng một cách tốt nhất đối với các thị trường BĐS có hệ thống thông tin hoàn thiện, các giao dịch thị trường là liên tục và có hệ thống quản lý thu thập thông tin BĐS rộng khắp.
Ngoài ra, nghiên cứu của Bailey và các cộng sự đã sử dụng toán thống kê để tính toán chỉ số giá BĐS theo phương pháp giá bình quân được dựa trên nguyên lý của khoa học thống kê đơn thuần. Theo đó, phương pháp giá bình quân bao gồm giá bình quân số học và giá bình quân gia quyền. Các phương pháp này đo lường sự thay đổi giá trung bình của một loại hoặc một số loại BĐS đã qua giao dịch. Phương pháp giá bình quân số học chỉ thuần túy so sánh giá cả một loại BĐS được lựa chọn, trong khi phương pháp giá bình quân gia quyền được sử dụng để so sánh giá của một số loại BĐS. Phương pháp xác định chỉ số giá BĐS theo phương pháp giá bình quân có ưu điểm dễ thực hiện, dễ nhận biết và tận dụng được các dữ liệu tổng quan mà không cần quan tâm đến các đặc tính của BĐS. Phương pháp này rất phù hợp với nhiệm vụ theo dõi, đánh giá, cung cấp thông tin chính thức của cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS. Mặc dù vậy, khó khăn chủ yếu khi áp dụng phương pháp này là việc phân định khu vực lựa chọn để quan sát mẫu và tính toán chỉ số. Mặt khác, do các dữ liệu không quan tâm đến các đặc tính của BĐS nên độ sai lệch của phương pháp có thể là cao hơn các phương pháp khác.
(4) Nghiên cứu của Rebert J. Shiller về “Sử dụng giá mua bán lặp để xác định chỉ số giá BĐS” [84] đã đề xuất xác định chỉ số giá BĐS theo phương pháp hệ số thẩm định giá (SPAR) dựa trên sự phát triển của phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại. Cũng giống như phương pháp sử dụng giá các mua bán lặp lại, phương pháp hệ số thẩm định giá dựa trên các cặp số liệu phù hợp, nhưng trái ngược với phương pháp trên ở chỗ nó sử dụng (gần như) toàn bộ các dữ liệu về giá giao dịch BĐS thu thập được của toàn bộ thời gian quan sát. Phương pháp này có thể được xem là một dạng giản lược của phương pháp so sánh giá bán lần trước (sử dụng giá của các mua bán lặp lại) của cùng một BĐS. Phương pháp hệ số thẩm định giá (SPAR) phù hợp với một số nước có hệ thống định giá BĐS chuyên nghiệp, các thuộc tính BĐS được đánh giá thường xuyên với mục đích tính toán thuế liên quan đến tài sản, đến BĐS. Ưu điểm nổi bật của nghiên cứu này là áp dụng phương pháp hệ số thẩm định giá sử dụng được tất cả các dữ liệu bán hàng và được so sánh với những tài sản được xây dựng sau thời gian thẩm định, dễ dàng để thực hiện từ các nguồn dữ liệu phổ biến từ các nước có công tác kiểm đếm hành chính, kiểm đếm BĐS phát triển. Tuy nhiên, khó khăn chủ yếu để phát triển phương pháp này là phương pháp rất phụ thuộc vào chất lượng của các kết quả định giá, nếu kết quả định giá là không cập nhật thì phương pháp này sẽ có các sai lệch lớn khi tính chất BĐS thay đổi.
(5) Theo nghiên cứu của David Zetland về “Xây dựng chỉ số thị trường BĐS” [79], chỉ số thị trường BĐS (REMI) được xác định theo phương pháp tổ hợp 03 yếu tố cơ bản để phản ánh tình hình diễn biến của thị trường BĐS; đó là giá giao dịch BĐS, lượng BĐS giao dịch và số ngày BĐS giao dịch thành công.
Theo phương pháp này, chỉ số REMI sẽ tăng theo giá giao dịch BĐS hoặc lượng BĐS giao dịch và sẽ giảm khi số ngày BĐS giao dịch thành công kéo dài. Mặc dù toàn bộ các yếu tố trên đều chỉ ra tín hiệu của thị trường BĐS nhưng chúng thay đổi với các lý do hoàn toàn khác nhau và thường không thay đổi với cùng một tỷ lệ. Do vậy, chỉ số REMI xác định theo phương tổ hợp 03 yếu tố cơ bản để phản ánh tình hình diễn biến của thị trường BĐS có thể loại bỏ hạn chế trên và có tác dụng để nhìn nhận một cách tổng thể diễn biến của thị trường BĐS. Tuy nhiên, chỉ số REMI có nhược điểm cơ bản là rất khó khăn để xác định chính xác tỷ trọng ảnh hưởng của từng thành phần có trong chỉ số. Theo David Zetland, việc xác định tỷ trọng của các yếu tố liên quan đến giá giao dịch BĐS, lượng BĐS giao dịch và thời gian giao dịch BĐS thành công là một nghệ thuật hơn là khoa học. Các mức độ khác nhau của tỷ trọng sẽ quyết định giá trị khác nhau của chỉ số thị trường BĐS. Phương pháp xác định chỉ số REMI ngoài khó khăn của việc xác định mức độ hợp lý của tỷ trọng của các yếu tố thì việc xác định cụ thể thời gian giao dịch BĐS thành công cũng là thách thức không nhỏ đối với các thị trường BĐS mà hệ thống thống kê theo dõi các giao dịch BĐS trên thị trường không đầy đủ và các giao dịch BĐS chưa minh bạch.
2.1.2 Nhóm công trình nghiên cứu ứng dụng tính toán chỉ số thị trường bất động sản
(1) Nghiên cứu của Kelvin Fan và Wensheng Peng về “Các loại chỉ số giá BĐS ở Hong Kong” [25] đã chỉ ra cơ sở lý luận và thực tiễn xây dựng chỉ số thị trường BĐS của Hong Kong. Tại Hong Kong, chỉ số giá BĐS nhà ở được đặc biệt quan tâm do tầm quan trọng của phân khúc nhà ở đối với thị trường BĐS.
Tại Hong Kong, chỉ số giá BĐS được tính toán và công bố bởi 4 tổ chức là: Văn phòng phân hạng và định giá (RVD), Tập đoàn Jones Lang Lasalle, FPD Savills và Centa-City. Các chỉ số giá BĐS do 4 tổ chức trên cung cấp được thực hiện cho 3 vùng gồm: Đảo Hong Kong, Kowloon, Lãnh thổ mới và cho toàn bộ đặc khu Hong Kong. Các chỉ số giá BĐS do 4 tổ chức cung cấp không thống nhất với nhau do thông tin được sử dụng và phương pháp tính toán chỉ số khác nhau.
(2) Luận án tiến sỹ của Shong Shi ở Đại học Kinh doanh thuộc Học viện Massey của New Zealand về“Các chỉ số giá nhà ở công bố hàng tháng và việc áp dụng chỉ số giá nhà ở tại New Zealand” [51] đã sử dụng phương pháp hệ số thẩm định giá (SPAR) để xây dựng chỉ số giá nhà ở tại New Zealand. Shong Shi đã sử dụng bộ dữ liệu về giao dịch BĐS ở các khu vực quản lý đăng ký BĐS khác nhau của New Zealand trong 11 năm (1999 - 2010) để tính toán chỉ số giá nhà ở. Trong trường hợp này, mặc dù lượng giao dịch thị trường về nhà ở trong mỗi giai đoạn là ít nhưng do sử dụng kết quả thẩm định giá (một hệ thống được áp dụng mạnh mẽ ở New Zealand) cho mục đích tính thuế nên kết quả xác định chỉ số giá nhà ở cho kết quả tích cực. Kết quả nghiên cứu của luận án trên đã góp phần chỉ ra khả năng ứng dụng của phương pháp xác định chỉ số giá BĐS theo phương pháp hệ số thẩm định giá (SPAR) để xây dựng chỉ số giá nhà ở New Zealand, nơi có các giao dịch nhà ở trong kỳ tương đối thấp nhưng ở đó có một hệ thống định giá BĐS tiêu chuẩn cho mục đích tính thuế rất phát triển. Hay nói cách khác, luận án này đã đóng góp về mặt phương pháp luận rằng chỉ số giá BĐS theo phương pháp SPAR có thể là một phương pháp thay thế để đo sự biến động giá nhà ở hàng tháng cho các quốc gia nhỏ như New Zealand. Tuy nhiên, hạn chế của luận án là chỉ xác định gần đúng các ảnh hưởng của các sai số hệ thống trong các giá trị định giá đến độ chính xác của chỉ số. Kết quả nghiên cứu của luận án được thực hiện dựa trên giả thiết New Zealand có hệ thống định giá tốt và các giá trị được thẩm định về mặt thống kê là gần với giá thị trường của BĐS tại thời điểm định giá lại. Những nguyên nhân khác dẫn đến sai lệch giá thẩm định còn do sự lựa chọn hẹp về thời gian và ngân sách, sự chủ quan từ phía người thẩm định giá và phương pháp định giá được sử dụng.
(3) Theo nghiên cứu của El Mahmah Asil về“Xây dựng chỉ số thị trường BĐS, trường hợp của Ma rốc” [22], chỉ số giá BĐS của Ma Rốc đã được Văn phòng đăng ký đất đai Ma Rốc phối hợp với Ngân hàng trung ương Ma Rốc tính toán. Chỉ số giá BĐS của Ma Rốc được xác định cho các thành phố lớn, vùng trên lãnh thổ Ma Rốc và công bố theo tần suất hàng quý. Phương pháp sử dụng để tính toán chỉ số giá BĐS được kết hợp giữa phương pháp giá trung bình và hồi quy các một số đặc điểm cơ bản của BĐS. Dữ liệu tính toán chỉ số dựa trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng đăng ký đất đai Ma Rốc với 75 chi nhánh khu vực cho giai đoạn 2006-2012. Dữ liệu được khai thác bao gồm các thông tin liên quan đến đặc điểm của BĐS và giá của BĐS được ghi chép trong giấy sở hữu BĐS. Kết quả tính toán chỉ số cho phép để phân tích các chu kỳ biến động giá của Ma Rốc. Theo đó, trong thời kỳ 2006-2012, giá BĐS của Ma Rốc diễn biến theo ba giai đoạn riêng biệt cùng với sự biến động của lượng giao dịch BĐS.
(4) Nghiên cứu của Estrella V Domingo và Reynaldo F Fulleros về “Xây dựng chỉ số giá BĐS: mô hình của Philippines” [21] đã chỉ ra cơ sở lý luận lựa chọn phương pháp xây dựng chỉ số giá BĐS, tổ chức xây dựng cơ sở dữ liệu và cách thức tính toán chỉ số giá BĐS của Philippines. Do thị trường BĐS của Philippines có đặc điểm là ít có sự chuyển dịch nên phương pháp xác định chỉ số giá BĐS đã sử dụng là phương pháp bình quân gia quyền với quyền số được xác định tương ứng với tỷ trọng giá trị giao dịch BĐS ở thời kỳ tính toán (Laspeyres) và năm gốc được chọn là năm 2000. Dữ liệu được khai thác từ Văn phòng Thống kê quốc gia với hệ thống các chi nhánh được phân bố ở các vùng khác nhau. Ngoài ra, dữ liệu giá giao dịch BĐS được chỉnh lý thông qua kỹ thuật định giá BĐS dựa trên các đặc điểm của BĐS hoặc so sánh giá BĐS của những những BĐS có sự chuyển dịch ở khu vực bên cạnh trong trường hợp khu vực lựa chọn để tính toán chỉ số ít giao dịch BĐS.
2.2 Tình hình nghiên cứu trong nước
2.2.1 Nhóm công trình nghiên cứu cơ sở lý luận về chỉ số thị trường bất động sản
(1) Trần Kim Chung và cộng sự với công trình nghiên cứu“Tình hình thị trường BĐS và xây dựng chỉ số thị trường BĐS” [53] được thực hiện vào năm 2009. Đây là nghiên cứu tiên phong ở Việt Nam liên quan đến phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS. Nghiên cứu này đã kiến nghị ứng dụng các phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam dựa trên việc tổng kết các phương pháp xây dựng chỉ số thị trường BĐS trên thế giới và đối chiếu với các đặc điểm thị trường BĐS của Việt Nam. Theo nghiên cứu này, để đo lường thị trường BĐS người ta có thể sử dụng một số chỉ số để đo lường (được gọi là chỉ số REMI – Real Estate Market Index) và có 02 cấp độ chỉ số đo khác nhau, đó là chỉ số thị trường BĐS cấp độ hẹp và chỉ số thị trường BĐS cấp độ rộng. Tác giả cũng đã kiến nghị xây dựng chỉ số thị trường BĐS của Việt Nam (với tên gọi là VNREMI), đồng thời đề xuất phương án tổ chức thu thập số liệu, dữ liệu phục vụ việc xây dựng chỉ số. Có thể nói, nghiên cứu này có ý nghĩa là nghiên cứu tiên phong có liên quan đến phương pháp xây dựng chỉ số thị trường BĐS, đặt nền móng cho cơ sở lý luận liên quan đến phương pháp luận xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở nước ta. Mặc dù vậy, do đây là nghiên cứu đầu tiên nên phương pháp xây dựng chỉ số thị trường BĐS mới chỉ dừng lại ở mức độ “đặt vấn đề”, nêu nên những nội hàm cơ bản có liên quan đến chỉ số thị trường BĐS. Nội dung, bản chất của phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS và cách thức tổ chức thu thập thông tin, dữ liệu từ nghiên cứu này cần phải được tiếp tục phát triển và nâng cao hơn.
(2) Nghiên cứu của Đinh Văn Ân và cộng sự trong “Chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam” [19] đã phát triển các nghiên cứu của Trần Kim Chung về chỉ số thị trường BĐS. Công trình nghiên cứu này đã cụ thể hóa bản chất của một số chỉ số đo lường thị trường BĐS gồm chỉ số giá nhà, chỉ số giá BĐS, chỉ số thị trường BĐS cấp độ hẹp và chỉ số thị trường BĐS cấp độ rộng từ việc tổng kết kinh nghiệm của Mỹ cũng như kết quả các nghiên cứu trước đây. Từ việc phân tích vai trò, đặc điểm thị trường BĐS của Việt Nam, các tác giả đã nhận định thị trường BĐS ở nước ta do chưa có chỉ báo về độ đo chính thức nên việc nhận định, đánh giá diễn biến của thị trường BĐS có tính định tính, mang nhiều yếu tố chủ quan, thiếu sự tin cậy. Do vậy, các tác giả đã đề xuất một số giải pháp để đo lường thị trường BĐS; theo đó cần thiết phải nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về hệ thống thông tin BĐS, thông tin thị trường BĐS làm cơ sở để cung cấp thông tin, dữ liệu để xây dựng 03 chỉ số là: Chỉ số giá nhà (HPI-Housing Price Index); chỉ số giá BĐS (RPI - Real Estate Price Index) và chỉ số thị trường BĐS (REMI). Chỉ số giá BĐS (RPI) cần được lựa chọn là loại chỉ tiêu chủ chốt để mô tả và đánh giá thị trường BĐS bên cạnh các chỉ số phụ như tổng số lượng giao dịch BĐS thành công, tổng giá trị giao dịch BĐS thành công theo phạm vi thị trường của từng địa phương và của cả nước. Đối với chỉ số thị trường BĐS (REMI), việc xây dựng chỉ số thị trường cấp độ hẹp được tác giả kiến nghị là phù hợp với điều kiện của Việt Nam. Kết quả nghiên cứu trên đã nêu bật được những nội dung cơ bản của chỉ số thị trường BĐS, đã đề cập đến một số phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS cũng như cách thức tổ chức thu thập thông tin, dữ liệu và tần suất công bố chỉ số. Đây là những nghiên cứu rất quan trọng, đặt nền tảng để phát triển các nghiên cứu sâu hơn về phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS.
(3) Theo nghiên cứu của Ngô Trí Long về “Hoàn thiện phương pháp định giá đất nhằm lành mạnh hóa thị trường BĐS ở nước ta” [33], phương pháp xác định giá đất và phương pháp xác định giá BĐS về cơ bản có nhiều điểm giống nhau. Về cách tiếp cận truyền thống, có 05 phương pháp xác định giá đất và giá giao dịch BĐS được áp dụng nguyên tắc chung nhất là nguyên tắc về kế toán. Điều này có nghĩa rằng, các ước lượng về giá trị của đất đai trong BĐS áp dụng trong các phương pháp này đều được tính toán bằng những phương trình mang tính chất đẳng thức kế toán. Nghiên cứu của Ngô Trí Long đã đề cập về mặt phương pháp luận của phương pháp xác định giá đất, phương pháp xác định giá BĐS dựa vào các yếu tố thụ hưởng hay các đặc tính của BĐS. Tuy nhiên, nghiên cứu mới chỉ dừng lại ở góc độ chỉ ra những lý luận cơ bản liên quan đến việc xác định giá BĐS. Do vậy, những đề xuất của nghiên cứu này cần phải được tiếp tục nghiên cứu ở mức độ cao hơn phục vụ việc nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường BĐS.
2.2.2 Nhóm công trình nghiên cứu ứng dụng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản
(1) Trong nghiên cứu “Điều tra khảo sát tình hình phát triển thị trường BĐS và giá cả BĐS; Trên cơ sở đó đề xuất phương pháp xác định các chỉ số đánh giá thị trường BĐS và công bố giá BĐS phục vụ công tác quản lý thị trường BĐS” [29], Lê Văn Cư và cộng sự đã đề xuất phương pháp xác định chỉ số giá BĐS ứng dụng trong điều kiện của Việt Nam. Kết quả nghiên cứu đã tập trung trong phân tích các đặc tính của BĐS, các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS và vai trò của việc theo dõi diễn biến giá BĐS trong quản lý thị trường BĐS. Kết quả nghiên cứu của dự án đã chỉ ra các yếu tố chi phí cấu thành giá BĐS và đề xuất phương pháp xác định chỉ số giá BĐS phục vụ công tác quản lý thị trường BĐS. Chỉ số giá BĐS được lựa chọn làm tiêu chí chủ yếu để mô tả diễn biến phát triển và đo lường nội tại diễn biến của thị trường BĐS. Theo đó, phương pháp được đề xuất là phương pháp tính số trung bình thích hợp (trung bình đơn giản và bình quân gia quyền) để so sánh giá giao dịch BĐS qua các thời kỳ so sánh. Khi tính toán theo phương pháp bình quân gia quyền, quyền số được đề xuất sử dụng để tính chỉ số giá BĐS là tổng khối lượng giao dịch BĐS tại kỳ tính toán (không giống quyền số sử dụng để tính chỉ số thị trường chứng khoán theo phương pháp Passcher là tổng khối lượng giao dịch cổ phiếu tại kỳ gốc do đặc điểm của việc giao dịch BĐS có sự khác biệt với giao dịch cổ phiếu). Các loại BĐS được lựa chọn để xây dựng chỉ số giá BĐS là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền để bán và BĐS là văn phòng cho thuê. Các chỉ số bao gồm 02 loại là chỉ số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch BĐS. Phạm vi của chỉ số là chỉ số chung của các địa phương và chỉ số từng khu vực của các địa phương. Tần suất công bố chỉ số là hàng quí và hàng năm. Phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS do Lê Văn Cư và cộng sự đề xuất đã được Bộ Xây dựng sử dụng để đưa vào văn bản quy phạm pháp luật quy định việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam. Đây là phương pháp đầu tiên được ứng dụng vào thực tế công tác quản lý thị trường BĐS của Việt Nam. Mặc dù vậy, nội dung phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS theo nghiên cứu trên còn tồn tại một số bất cập cần phải được tiếp tục nghiên cứu để tiến tới hoàn thiện hơn nữa phương pháp này.
(2) Luận văn tiến sỹ của Lê Thanh Ngọc về “Bong bóng thị trường nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh” [31] đã luận giải bản chất của hiện tượng bong bóng BĐS; chỉ ra nguyên nhân của bong bóng BĐS; các chỉ số đo hiện tượng bong bóng BĐS và đề xuất một số giải pháp để hạn chế hiện tượng này. Theo nghiên cứu Lê Thanh Ngọc, sự không minh bạch của thông tin thị trường BĐS là một nguyên nhân chủ yếu dẫn đến hiện tượng bong bóng BBĐS. Chính vì vậy, cần phải có những giải pháp phù hợp để minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS.

2.3 Một số nhận xét từ các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến xây dựng chỉ số thị trường bất động sản
2.3.1 Đối với các công trình nghiên cứu nước ngoài
Các công trình của nước ngoài đã đi sâu nghiên cứu nền tảng cơ sở lý luận của phương pháp xác định, cung cấp những luận cứ khoa học liên quan đến việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS. Một số công trình khác đã tập trung nghiên cứu để ứng dụng xây dựng chỉ số thị trường BĐS của một quốc gia cụ thể. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu của nước ngoài vẫn còn bỏ ngỏ một số vấn đề sau:
- Về mặt lý luận: các nghiên cứu chưa luận giải tính nổi trội của một phương pháp cụ thể được khuyến nghị để xác định chỉ số thị trường BĐS ở các nước có thị trường BĐS mới phát triển và có hệ thống thông tin thị trường BĐS chưa hoàn thiện.
- Về ý nghĩa thực tiễn: các nghiên cứu thiên về nghiên cứu lý thuyết, ứng dụng đối với một số nước có thị trường BĐS đã và đang phát triển nhưng chưa có nghiên cứu nào dành riêng cho Việt Nam.
2.3.2 Đối với các công trình nghiên cứu trong nước
Một số công trình trong nước đã bước đầu đề cập đến nội dung, bản chất của phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS xuất phát từ việc tổng kết kinh nghiệm của thế giới và kiến nghị ứng dụng xây dựng chỉ số thị trường BĐS của Việt Nam. Các nghiên cứu trong nước hoặc mới chỉ đề cập đến nội dung có tính chất tổng quan về phương pháp xác định chỉ số hoặc đề xuất ứng dụng xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam. Tuy nhiên cho đến nay chưa có công trình nào nghiên cứu đầy đủ và đưa các giải pháp có tính khả thi để xây dựng chỉ số thị trường BĐS phù hợp với đặc điểm phát triển của thị trường BĐS của Việt Nam, nhất là trong bối cảnh hệ thống thông tin thị trường BĐS còn nhiều bất cập.
2.3.3 Khoảng trống cho nghiên cứu luận án
Luận án sẽ kế thừa các cơ sở lý thuyết liên quan đến bản chất, ý nghĩa của chỉ số sử dụng để quan sát, đánh giá biến động của thị trường BĐS; đến bản chất, nội dung các phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS từ các nghiên cứu đã công bố. Các nghiên cứu ở trong nước về cách thức tổ chức thu thập số liệu, xử lý số liệu, trình bày kết quả tính toán chỉ số và sử dụng kết quả tính toán chỉ số thị trường BĐS để phân tích, đánh giá thị trường BĐS đã tạo nền tảng để Luận án tiếp tục hoàn thiện nội dung xây dựng chỉ số thị trường BĐS phù hợp với điều kiện thực tế của nước ta.
Tuy nhiên, các nghiên cứu đã công bố trên thế giới và ở nước ta còn những mặt hạn chế nhất định và là dư địa cho nghiên cứu Luận án, đó là: xác định các chỉ tiêu đo lường, đánh giá thị trường BĐS để nhận biết xu thế biến động của thị trường BĐS theo hướng phù hợp với đặc điểm thị trường BĐS của Việt Nam, một thị trường mới hình thành và đang phát triển. Mặt khác, các nghiên cứu đã công bố trong và ngoài nước cũng chưa đề cập một cách toàn diện từ cơ sở lý luận đến ứng dụng thực tiễn việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS phù hợp với điều kiện thực tế thị trường BĐS của Việt Nam. Do vậy, khoảng trống này trở thành mục tiêu và nhiệm vụ cần giải quyết của luận án để NCS thực hiện.
3. Mục tiêu nghiên cứu của luận án
- Mục tiêu tổng quát là: nghiên cứu, làm rõ một số vấn đề lý luận về xây dựng chỉ số thị trường BĐS; đánh giá khách quan thực trạng xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam; từ đó đề ra phương hướng, giải pháp hoàn thiện việc xây dưng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam đến năm 2020 và một số năm tiếp theo.
- Từ mục tiêu tổng quát trên, luận án có các mục tiêu cụ thể sau:
(1) Phân tích sâu một số vấn đề thuộc về cơ sở phương pháp luận xác định chỉ số thị trường BĐS; nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước trong việc xác định chỉ số thị trường BĐS và gợi ý vận dụng bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
(2) Phân tích thực trạng việc xác định các chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam thời gian qua; nhận diện những yếu tố tác động đến quá trình xây dựng chỉ số thị trường BĐS, nhận diện những bất cập và phát hiện nguyên nhân của những bất cập liên quan đến phương pháp xác định, tổ chức xây dựng chỉ số thị trường BĐS làm tiền đề cho những đề xuất giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS.
(3) Đề xuất cụ thể phương hướng và giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam đến năm 2020.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu
Chỉ số và phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS phù hợp với điều kiện của Việt Nam là đối tượng nghiên cứu của Luận án.
4.2 Phạm vi nghiên cứu
4.2.1 Phạm vi thời gian
- Phân tích và đánh giá thực trạng, Luận án tập trung cho giai đoạn từ năm 2000 đến 2014; tính toán kiểm chứng phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS, Luận án tập trung cho giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2014.
- Đề xuất phương hướng và giải pháp, Luận án sẽ tập trung vào giai đoạn từ nay đến năm 2020 và một số năm tiếp theo.
4.2.2 Phạm vi không gian
Luận án nghiên cứu thị trường BĐS của một số địa phương có thị trường phát triển và diễn biến phức tạp trong thời gian qua để nhìn nhận một cách tổng quát phương pháp xác định chỉ số đo lường diễn biến thị trường BĐS ở Việt Nam. Ở phạm vi không gian hẹp, số liệu của thị trường BĐS của thành phố Hà Nội được Luận án sử dụng cho nghiên cứu kiểm chứng phương pháp xác định chỉ số. Lý do lựa chọn thành phố Hà Nội để ứng dụng nghiên cứu là do:
- Thành phố Hà Nội là một trong những đô thị lớn nhất trong cả nước, mang đầy đủ các đặc trưng của đô thị lớn đang trên đà phát triển. Những đặc điểm, đặc trưng sự phát triển và biến động của thị trường BĐS được thể hiện đầy đủ tại thị trường BĐS của thành phố Hà Nội. Các chính sách quản lý, điều tiết thị trường BĐS luôn được thành phố Hà Nội triển khai, thực hiện mang tính tiên phong, có thể để nhân rộng cho các địa phương khác;
- Trong thời gian qua, trên thị trường BĐS của thành phố Hà Nội đã xuất hiện một số cách thức xác định chỉ số đo lường diễn biến phát triển của thị trường BĐS. Thực tế này là cơ sở quan trọng làm tiền đề để nghiên cứu hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam.
4.2.3 Phạm vi nội dung nghiên cứu
- Để nhận biết đầy đủ quy mô, trạng thái, xu thế biến động của thị trường BĐS đòi hỏi phải có một hệ thống đồng bộ các chỉ số để đo lường; trong đó chỉ số có tính chất tổng hợp ở mức độ hẹp (chỉ số REMI bao gồm một số chỉ số thành phần phản ánh sự biến động của giá giao dịch BĐS, lượng giao dịch BĐS và thời gian giao dịch thành công của BĐS) là chỉ số được kỳ vọng nhất. Tuy nhiên, để xác định một cách đầy đủ, toàn diện hệ thống đồng bộ các chỉ số đo lường sẽ gặp rất nhiều khó khăn do điều kiện hạn chế trong nghiên cứu của NCS cũng như do những khó khăn khách quan của hệ thống thông tin thị trường BĐS của Việt Nam. Do vậy, Luận án sẽ tập trung nghiên cứu để xây dựng một số chỉ số thành phần của chỉ số REMI do không thể thu thập dữ liệu liên quan đến thời gian giao dịch thành công của BĐS cũng như xác định tỷ trọng mức độ ảnh hưởng của các thành phần trong chỉ số. Các chỉ số thành phần được xây dựng là chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch BĐS của phân khúc thị trường nhà ở, một phân khúc quan trọng nhất của thị trường BĐS.
- Để có sở thực tiễn cho các giải pháp kiến nghị hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam, Luận án sẽ sử dụng số liệu thực tế của thị trường giao dịch BĐS nhà ở của thành phố Hà Nội để tính toán chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội.
5. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu
5.1 Cách tiếp cận
- Chỉ số thị trường BĐS được nghiên cứu một cách hệ thống, đồng bộ và được xem xét trong bối cảnh thị trường BĐS của Việt Nam mới phát triển, công tác quản lý thị trường còn nhiều bất cập, hệ thống thông tin không đầy đủ. Việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam cần kế thừa kinh nghiệm của các nước đi trước và khắc phục những bất cập của việc tổ chức xây dựng chỉ số thị trường BĐS của Việt Nam trong thời gian qua.
- Đo lường quy mô, trạng thái, xu thế diễn biến của thị trường BĐS đòi hỏi một hệ thống các chỉ tiêu bao gồm từ các chỉ tiêu có riêng biệt đến các chỉ tiêu có tính chất tổng hợp; từ các chỉ tiêu có tính chất đơn giản đến các chỉ tiêu có tính chất phức tạp nhưng thực tế thị trường BĐS của Việt Nam đang trong thời kỳ đầu của quá trình phát triển, còn tồn tại nhiều bất cập, trong đó bất cập về hệ thống tin thị trường và kinh nghiệm xây dựng chỉ số là những yếu tố quan trọng cần được xem xét khi lựa chọn loại chỉ số và kiến nghị các giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS của Việt Nam.
- Chỉ số thị trường BĐS có giá trị mang lại lợi ích cung cấp thông tin cho các đối tượng tham gia thị trường BĐS, trong đó nổi lên là lợi ích của người dân có nhu cầu về nhà ở và lợi ích của Nhà nước. Do vậy, việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS phải đảm bảo tính khách quan, bảo vệ lợi ích của các bên liên quan và phải phục vụ nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với thị trường này.
- Các giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS phải xuất phát từ những định hướng phát triển thị trường BĐS trong giai đoạn tới và đặt trong mối quan hệ với sự phát triển của các ngành, các lĩnh vực khác của nền kinh tế của Việt Nam.
5.2 Phương pháp nghiên cứu
Luận án sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp tổng hợp, kế thừa lý luận nhằm làm sáng tỏ những đặc điểm riêng của thị trường BĐS và ảnh hưởng đến diễn biến của thị trường này; hệ thống hóa các chỉ số đo lường diễn biến của thị trường BĐS và các phương pháp xây dựng các chỉ số này.
- Phương pháp phân tích, diễn dịch nhằm làm sáng tỏ về mặt lý luận liên quan đến bản chất các chỉ số đo lường và phương pháp xác định chỉ số đo lường diễn biến của thị trường BĐS; kế thừa và phát triển phương pháp xác định chỉ số đo lường thị trường BĐS theo quy định hiện hành của Nhà nước.
- Phương pháp so sánh, tổng hợp: dựa trên kết quả đánh giá, so sánh các phương pháp xác định chỉ số đo lường diễn biến thị trường BĐS để phát hiện những bất cập làm cơ sở kiến nghị hoàn thiện phương pháp xác định chỉ số đo lường thị trường BĐS theo quy định hiện hành của Nhà nước.
- Phương pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về thực trạng xác định các chỉ số đo lường diễn biến thị trường BĐS. Để làm được điều này, NCS đã tiến hành xây dựng quy trình nghiên cứu, lựa chọn phương pháp thu thập dữ liệu (sơ cấp và thứ cấp) và xử lý dữ liệu bằng chương trình toán thống kê. Để phân tích thực trạng xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam, ngoài việc trích dẫn số liệu từ các báo cáo, công trình nghiên cứu khoa học, các số liệu tổng kết của cơ quan quản lý nhà nước [2], [48], [49], [50], [63]; luận án còn sử dụng số liệu thứ cấp từ các báo cáo tổng kết việc thực hiện thí điểm xây dựng chỉ số thị trường BĐS của Viện Kinh tế xây dựng, của Bộ Xây dựng [2], [48], [49].
Ngoài ra, Luận án tiến hành thu thập bổ sung số liệu sơ cấp từ thực tế thị trường thông qua việc điều tra khảo sát 125 đối tượng (bao gồm cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS và cá nhân môi giới BĐS). Chủ động lựa chọn địa bàn tiêu biểu là thành phố Hà Nội, thành phố Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh, là những địa phương có thị trường BĐS phát triển, công tác tổ chức quản lý thông tin thị trường BĐS đã có những kết quả cụ thể và đã bước đầu thực hiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS. Luận án cũng tiến hành điều tra thực tế xác định chỉ số thị trường BĐS thông qua phỏng vấn sâu ở quy nhỏ 30 đối tượng là các cán bộ quản lý nhà nước, nhà đầu tư và người môi giới BĐS với nội dung được chuẩn bị trước (về hệ thống thông tin thị trường BĐS, về vai trò của chỉ số thị trường BĐS, cách thức xác định chỉ số thị trường BĐS). Kết quả điều tra khảo sát được trình bày trong phụ lục số 1.
- Phương pháp nghiên cứu ứng dụng: Để tính toán ứng dụng phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS theo đề xuất của Luận án, Luận án sử dụng dữ liệu liên quan đến giao dịch BĐS của thành phố Hà nội với phạm vi là các quận nội thành. Các dữ liệu thứ cấp được sử dụng là nguồn dữ liệu chính. Luận án sử dụng các dữ liệu thứ cấp từ các nguồn: số liệu tổng kết về công tác quản lý nhà ở, đất ở của Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội [50]; số liệu của một số công trình nghiên cứu [63]. Đồng thời, luận án cũng sử dụng số liệu từ các báo cáo kết quả xác định chỉ số thị trường BĐS do Sở Xây dựng Hà Nội tổ chức [48]. Thêm vào đó, Luận án đã thực hiện điều tra khảo sát 150 đối tượng (bao gồm chủ đầu tư kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS, cá nhân môi giới BĐS và khách hàng giao dịch BĐS) để bổ sung dữ liệu về thực tế giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội giai đoạn tính toán chỉ số. Kết quả điều tra thu thập số liệu được trình bày trong phụ lục số 3.
6. Những đóng góp mới của luận án
6.1 Về ý nghĩa khoa học lý luận
Về mặt cơ sở lý luận, Luận án đưa ra một số nội dung mới sau:
(1) Hệ thống và làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản nhất liên quan đến nội dung, bản chất, phương pháp xác định, các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định chỉ số đo lường diễn biến phát triển của thị trường BĐS. Những vấn đề lý luận về phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS được giải quyết trong luận án đã góp phần để hình thành khung lý thuyết cho nghiên cứu hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở nước ta.
(2) Bước đầu đã cụ thể hóa cơ sở lý luận của những vấn đề cần nghiên cứu trên địa bàn của một địa phương cụ thể là thành phố Hà Nội; qua đó đã góp phần để hoàn thiện cơ sở phương pháp luận xác định chỉ số thị trường BĐS và chỉ ra quy trình cần thiết để tiến hành xây dựng chỉ số thị trường BĐS phù hợp với điều kiện thực tế của thị trường BĐS của Việt Nam.
6.2 Về ý nghĩa thực tiễn
Luận án đã rút ra một số nội dung có ý nghĩa về mặt thực tiễn như sau:
(1) Thông qua nghiên cứu kinh nghiệm xây dựng chỉ số thị trường của một số nước trên thế giới, nhất là kinh nghiệm của một số nước đang phát triển ở Châu Á có điều gần tương đồng với nước ta, Luận án đã rút ra được những bài học kinh nghiệm cần thiết để định hướng cho quá trình hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở nước ta.
(2) Từ kết quả phân tích, đánh giá thực trạng quản lý thông tin thị trường BĐS ở nước ta, Luận án đã chỉ ra vai trò của chỉ số thị trường BĐS đối với công tác quản lý thị trường BĐS cũng như trong việc hoạch định các chính sách để quản lý thị trường BĐS. Theo đó, chỉ số thị trường BĐS được sử dụng để đo lường, đánh giá xu thế diễn biến phát triển của thị trường, phát hiện các chu kỳ phát triển cũng như trạng thái của thị trường để tìm ra các nguyên nhân, yếu tố tác động đến sự phát triển của thị trường làm cơ sở để Nhà nước đưa ra những chính sách điều tiết hợp lý đối với thị trường BĐS; với nền kinh tế như chính sách tài khóa của Chính phủ, chính sách tiền tệ của Ngân hàng Trung ương và thị trường tài chính để tránh những tác động gây mất ổn định do sự bùng nổ và đổ vỡ từ thị trường BĐS. Mặt khác, các đối tượng khác như tổ chức tài chính, nhà đầu tư kinh doanh BĐS, hộ gia đình cũng cần có những thông tin thị trường BĐS đầy đủ, minh bạch. Thông qua việc phân tích thực trạng tổ chức thu thập thông tin, quản lý thông tin và xác định chỉ số thị trường BĐS ở nước ta thời gian qua, Luận án đã rút ra được những mặt được, chưa được và các nguyên nhân trong việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS; từ đó chỉ ra những nội dung cần hoàn thiện của phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS cũng như cách thức tổ chức xây dựng chỉ số này.
(3) Từ kết quả tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội, Luận án đã chỉ ra sự cần thiết phải xác định chỉ số thị trường theo phương pháp đã được hoàn thiện nhằm phản ánh khách quan xu thế biến động của thị trường BĐS tùy thuộc mức độ phát triển của từng loại BĐS, mức độ phát triển của từng khu vực thị trường trên phạm vi của một thành phố, không phụ thuộc vào khu vực địa giới hành chính đơn thuần. Kết quả tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội không chỉ góp phần để hoàn thiện phương pháp xác định chỉ số, chỉ ra quy trình cần thiết để xây dựng chỉ số mà còn là cơ sở để rút ra những bài học cần thiết để có thể ứng dụng cho các địa phương khác và làm tiền đề để tiến tới xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở phạm vi cả nước như kinh nghiệm của một số nước đã thực hiện thành công.
(4) Đề xuất các phương hướng, giải pháp chủ yếu để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở nước ta đến năm 2020 và những năm tiếp theo. Các nhóm giải pháp đã đề xuất là có căn cứ khoa học, căn cứ thực tiễn và có tính khả thi và có thể ứng dụng ngay vào quá trình quản lý, điều hành thị trường BĐS của nước ta.
(5) Đề xuất một số điều kiện cần thiết để đảm bảo thực hiện các giải pháp hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở nước ta đến năm 2020 và những năm tiếp theo. Các điều kiện đề xuất là sát thực với các giải pháp đã kiến nghị và có tính khả thi với điều kiện thực tế hiện nay của nước ta.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và các phụ lục, kết cấu của Luận án gồm 03 chương:
- Chương 1. Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về xây dựng chỉ số thị trường bất động sản.
- Chương 2. Thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam và tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội.
- Chương 3. Phương hướng và giải pháp hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020.