Tiến Sĩ Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường bất động sản (ứng dụng tại Thành phố Hà Nội)

LUẬN ÁN TIẾN SĨ
NĂM 2015


PHẦN MỞ ĐẦU . 1
CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG
CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN . 25
1.1 Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản 25
1.1.1 Khái quát về bất động sản . 25
1.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản 27
1.2 Cơ sở lý thuyết về xây dựng chỉ số thị trường bất động sản . 33
1.2.1 Khái niệm chỉ số thị trường bất động sản 33
1.2.2 Vai trò, ý nghĩa của chỉ số thị trường bất động sản 34
1.2.3 Phân loại chỉ số thị trường bất động sản 35
1.2.4 Phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản và ưu nhược điểm của
các phương pháp . 38
1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản42
1.2.6 Quy trình xây dựng chỉ số thị trường bất động sản 48
1.3 Kinh nghiệm một số nước trong xây dựng chỉ số thị trường bất động sản và
bài học cho Việt Nam . 50
1.3.1 Nguyên tắc lựa chọn quốc gia để nghiên cứu kinh nghiệm . 50
1.3.2 Kinh nghiêm của một số nước phát triển 51
1.3.3 Kinh nghiệm của một số nước đang phát triển ở Châu Á 56
1.3.4 Bài học xây dựng chỉ số thị trường bất động sản cho Việt Nam 60
Kết luận Chương 1 . 66
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 67
2.1 Khái quát quá trình phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam . 67
2.1.1 Giai đoạn phát triển thị trường bất động sản phi chính thức 67
2.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản chính thức hình thành và phát triển . 68
2.2 Phân tích thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam
giai đoạn vừa qua 70
2.2.1 Các loại chỉ số thị trường bất động sản đã xác định . 70
2.2.2 Các phương pháp đã sử dụng để xác định chỉ số thị trường bất động sản 74
2.2.3 Quy trình xác định chỉ số thị trường bất động sản 76
2.2.4 Các hình thức công bố chỉ số thị trường bất động sản 76
2.3 Đánh giá tổng quát thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở
nước ta hiện nay 77
2.3.1 Những kết quả đạt được 77
2.3.2 Một số hạn chế, yếu kém 78
2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế 79
2.4 Tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội . 89
2.4.1 Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản của thành phố
Hà Nội 89
2.4.2 Yêu cầu của chỉ số, loại chỉ số và phương pháp xác định chỉ số thị trường
bất động sản của thành phố Hà Nội 96
2.4.3 Trình tự các bước tiến hành tiến hành xây dựng chỉ số thị trường bất
động sản của thành phố Hà Nội . 101
2.4.4 Kết quả xác định chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội . 105
2.4.5 Phân tích xu thế diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hà Nội từ chỉ
số đã được xác định 108
2.4.6 Một số vấn đề rút ra từ kết quả tính toán chỉ số thị trường bất động sản
của thành phố Hà Nội . 110
Kết luận Chương 2 . 114
CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY
DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM
2020 . 116
3.1 Bối cảnh hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam
đến năm 2020 . 116
3.1.1 Bối cảnh quốc tế 116
3.1.2 Bối cảnh trong nước 119
3.2 Thuận lợi, khó khăn và yêu cầu đặt ra để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị
trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 123
3.2.1 Thuận lợi và triển vọng . 123
3.2.2 Khó khăn và thách thức 125
3.2.3 Yêu cầu đặt ra để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở
Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp theo . 126
3.3 Quan điểm, phương hướng hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động
sản ở Việt Nam đến năm 2020 127
3.3.1 Quan điểm hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam
đến năm 2020 . 127
3.3.2 Phương hướng hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt
Nam đến năm 2020 128
3.4 Giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của Việt
Nam đến năm 2020 . 131
3.4.1 Nhóm giải pháp bảo đảm sự lành mạnh của thị trường bất động sản gắn với
nâng cao tính minh bạch của hệ thống thông tin thị trường bất động sản 131
3.4.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện kỹ thuật xây dựng chỉ số thị trường bất động sản . 139
3.4.3 Nhóm giải pháp phát triển nguồn nhân lực xây dựng chỉ số thị trường
bất động sản . 141
3.5 Một số điều kiện đảm bảo thực hiện các đề xuất hoàn thiện xây dựng chỉ số
thị trường bất động sản ở Việt Nam 144
3.5.1 Quán triệt về nhận thức, tư tưởng . 144
3.5.2 Các kiến nghị ban hành chính sách . 144
3.5.3 Các kiến nghị liên quan đến điều kiện tổ chức thực hiện . 146
Kết luận Chương 3 . 147
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 148
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG
BỐ vii
TÀI LIỆU THAM KHẢO viii
PHỤ LỤC . xvii
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận án
Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng, nơi lưu giữ nguồn vốn lớn
của nền kinh tế, giá trị BĐS chiếm thường chiếm khoảng 40% của cải của một
quốc gia [41]. Thị trường BĐS có mối liên thông mật thiết với các thị trường
khác như thị trường vốn, thị trường tài chính, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động Sự phát triển của thị trường BĐS có tác động lan tỏa tới sự
phát triển của nền kinh tế. Sự phát triển của thị trường BĐS là một trong những
“đầu kéo” của nền kinh tế. Ngược lại, những động thái tiêu cực trên thị trường
BĐS có ảnh hưởng đáng kể sự phát triển kinh tế của đất nước. Nhận thức được
ảnh hưởng của thị trường BĐS đối với sự phát triển kinh tế-xã hội của đất nước,
Đại hội lần thứ VIII năm 1996, Đảng ta đã chỉ đạo phải “tổ chức và quản lý tốt
thị trường BĐS” [17, tr. 35]. Đến Đại hội lần thứ X năm 2006, Đảng ta đã nhấn
mạnh hơn nữa là phải “phát triển thị trường BĐS có sức cạnh tranh so với khu
vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhà nước vừa phải thực hiện quản lý tốt thị
trường BĐS vừa là nhà đầu tư BĐS lớn nhất” [17, tr. 35].
Thị trường BĐS ngoài những đặc điểm, tính chất chung như các thị trường
khác trong nền kinh tế thị trường còn có một số đặc điểm và tính chất riêng do
hàng hóa BĐS có đặc tính rất căn bản mà các loại hàng hóa khác không có, đó là
tính bất động. Quá trình giao dịch mua bán, trao đổi hàng hóa BĐS diễn ra rất
phức tạp, qua nhiều khâu, cần nhiều thủ tục của các bên liên quan. Thị trường
BĐS tự thân nó luôn chứa đựng những khuyết tật cố hữu của cơ chế thị trường tự
do, đó là tính dễ hình thành độc quyền, sự xuất hiện ngoại ứng, sự bỏ trống phân
khúc ít lợi nhuận .Thị trường BĐS mang đặc trưng thiếu thông tin đầy đủ, thông
tin không công khai, thiếu đồng bộ. Những đặc trưng này khiến cung-cầu trên thị
trường BĐS dễ mất cân đối cục bộ, BĐS dễ trở thành đối tượng để đầu cơ, hình
thành cầu ảo, cung khan hiếm giả tạo, giá cả bị đẩy lên cao vượt xa giá trị thực.
Giá cả không còn phản ánh giá trị của BĐS, không có ý nghĩa là tín hiệu để phân
bổ nguồn lực hiệu quả trong xã hội.
Thị trường BĐS có diễn biến phức tạp nên đòi hỏi Nhà nước vai trò xây
dựng một môi trường pháp lý hoàn chỉnh, ổn định nhằm tạo điều kiện thuận lợi
để các chủ thể tham gia thị trường cạnh tranh bình đẳng. Ngoài ra, Nhà nước còn
có vai trò điều tiết, định hướng thị trường thông qua một cơ chế thông tin trên thị
trường BĐS một cách công khai, minh bạch và dễ tiếp cận. Nhu cầu để nhận biết
trạng thái hiện tại và xu hướng diễn biến trong tương lai của thị trường BĐS là
đòi hỏi chính đáng của người dân có nhu cầu nhà ở, của các đối tượng trực tiếp
tham gia thị trường. Các nhà hoạch định chính sách cũng cần có những cơ sở dữ
liệu, thông tin cơ bản về thị trường BĐS để kịp thời điều chỉnh, bổ sung chính
sách quản lý thị trường.
Thị trường BĐS của Việt Nam kể từ khi được chính thức thừa nhận tại
Hiến pháp 1992 và sau đó được cụ thể hóa bằng Luật Đất đai 1993 đã liên tục
phát triển, góp phần quan trọng quan trọng cho tăng trưởng kinh tế và đảm bảo
an sinh xã hội. Thị trường đã thu hút đáng kể nguồn vốn đầu tư, góp phần chỉnh
trang đô thị và từng bước cải thiện điều kiện ở của người dân. Nhiều dự án trong
lĩnh vực sản xuất kinh doanh, công trình dịch vụ, khu nhà ở, khu đô thị mới với
hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã được hình thành làm thay
đổi bộ mặt các vùng miền, nâng cao điều kiện sống của các tầng lớp dân cư, góp
phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng
thời thúc đẩy kinh tế-xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và
ổn định trong nhiều năm qua. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ
thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước
được hoàn thiện, cơ cấu tổ chức của thị trường được hình thành tạo điều để thị
trường BĐS phát triển lành mạnh, môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho
các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Bên cạnh những kết quả tích cực nêu trên, thị trường BĐS của Việt Nam
thời gian qua cũng đã bộc lộ những bất cập. Thị trường BĐS phát triển còn thiếu
ổn định, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể. Tính minh bạch của thị trường BĐS
trong tất cả các hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến
các hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS còn hạn chế đã
dẫn đến quan hệ cung-cầu chưa đảm bảo sự cân bằng, ổn định. Cơ cấu sản phẩm
hàng hóa BĐS nhất là nhà ở còn thiếu cân đối, chưa phù hợp với đa số nhu cầu
của người dân. Hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thị trường BĐS vẫn phụ
thuộc lớn vào động thái chính sách tiền tệ, tín dụng. Giá cả nhà ở vẫn ở mức cao
so với mặt bằng thu nhập của người dân và có diễn biến phức tạp, khó kiểm soát.
Hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn” còn diễn ra làm méo
mó, mất ổn định thị trường. Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến



những bất cập trên là do Việt Nam chưa có hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu thị
trường BĐS đầy đủ, thống nhất, có đủ độ tin cậy để phục vụ công tác điều hành
thị trường và phục vụ nhu cầu phát triển của xã hội. Hệ thống thống kê theo dõi
thị trường chưa đầy đủ, thiếu các tiêu chí đo lường thị trường được xây dựng
một cách khoa học làm cho việc nhận định, đánh giá xu thế biến động của thị
trường mang tính định tính, phiến diện gây khó khăn cho công tác điều hành,
quản lý thị trường BĐS.
Ở Việt Nam, do chưa có hệ thống chỉ tiêu đo lường diễn biến phát triển của
thị trường BĐS, trong bối cảnh Nhà nước chưa thể hiện vai trò cung cấp thông
tin thị trường một cách chính thống thì trên thị trường xuất hiện những thông tin
phân tích, nhận định, đánh giá diễn biến giá cả của BĐS, xu thế giao dịch BĐS
trên thị trường do các tổ chức tài chính, kinh doanh, môi giới và tư vấn BĐS
cung cấp. Do chưa có các chỉ tiêu phản ánh khách quan, sát thực trạng thái, xu
thế diễn biến của thị trường BĐS nên việc nhận định, đánh giá xu thế diễn biến
của thị trường, phát hiện hiện tượng “đóng băng” hay “sốt nóng” của thị trường
thường phụ thuộc những quan sát, nhận định có tính chất định tính, dựa trên cơ
sở thống kê dư luận, mang nhiều yếu tố chủ quan nên dẫn đến những bất lợi
không mong muốn cho các đối tượng tham gia thị trường BĐS.
Có nhiều nghiên cứu đã chỉ ra vai trò của chỉ số thị trường BĐS, nhất là để
heo dõi sự biến động của giá nhà ở phục vụ việc điều chỉnh chính sách kịp thời
góp phần ngăn chăn hiện tượng “bong bóng” BĐS có thể xảy ra. Tại Mỹ, lãi suất
cho vay thấp kỷ lục và hiện tượng cho vay thế chấp dưới chuẩn khá dễ dãi đã
đẩy giá nhà đất tăng nhanh từ năm 2000, hình thành “bong bóng” giá nhà đất với
đỉnh điểm vào năm 2006. Sự đổ vỡ của “bong bóng” BĐS sau đó với biểu hiện
à giá nhà đất suy giảm nhanh chóng đã tác động hết sức tiêu cực đến thị trường
ài chính, dẫn đến hệ quả là sự sụp đổ của nhiều định chế tài chính lớn như
Fannie Mae và Freddie Mac. Có nhiều nguyên nhân của hiện tượng trên nhưng
rong đó có nguyên nhân quan trọng là chỉ số theo diễn biến giá nhà ở không
được cập nhật một cách thường xuyên và đầy đủ [77]. Các nghiên cứu của Jaand
Haan và David Fenwick cũng đã lý giải vai trò của chỉ số thị trường BĐS để
nhận biết quy mô, trạng thái, xu thế biến động của thị trường BĐS giúp các
Chính phủ có những điều chỉnh chính sách kịp thời [42]. Mặc dù vậy, cho đến
nay, ở Việt Nam cũng như trên thế giới chưa có nghiên cứu sâu và toàn diện nào
nhằm giải đáp các câu hỏi để góp phần minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS,
để có thể nhận biết trạng thái, xu thế diễn biến phát triển thị trường BĐS của các
nước đang phát triển, thị trường BĐS mới hình thành thì cần phải có những chỉ
số đo gì? Phương pháp xác định các chỉ số như thế nào? Cần phải sử dụng dữ
liệu nào để tính toán các chỉ số? Sử dụng các chỉ số đo lường để đánh giá diễn
biến phát triển thị trường BĐS như thế nào?. Mặt khác, các công trình nghiên
cứu về sở lý luận liên quan đến nội dung, bản chất của chỉ số thị trường BĐS và
phương pháp xác định chúng phù hợp với điều kiện thực tế thị trường BĐS của
nước ta còn thưa vắng.
đó có tác động gián tiếp lên nguồn cung vốn cho sự phát triển kinh tế. Sự biến
động của thị trường BĐS có tác động trực tiếp lên tiêu dùng, đời sống của người
dân và tổng cầu của nền kinh tế. Sự biến động của giá cả của BĐS có tác động
trực tiếp vào chi phí sản xuất của doanh nghiệp do đó tác động lên tổng cung của
nền kinh tế. Chính vì vậy, việc đo lường, giám sát, đánh giá và dự báo xu thế
biến động của thị trường BĐS là một nhiệm vụ rất quan trọng để thực hiện các
chính sách ổn định kinh tế vĩ mô, thực hiện các chính sách thúc đẩy kinh tế, để
các cơ quan quản lý vĩ mô có những phản ứng chính sách kịp thời nhằm ngăn
chặn, khắc phục sự bất ổn, đổ vỡ của thị trường BĐS. Đồng thời, thông qua các
chỉ số đo lường, đánh giá sự biến động của thị trường BĐS để có thể định vị các
ngưỡng hay giới hạn xuất hiện nguy cơ xảy ra tình trạng “bong bóng” hay “sốt
nóng” hoặc “đóng băng” giúp cảnh báo sớm các chủ thể tham gia thị trường, các
nhà đầu tư có thể đưa ra những quyết định phù hợp với xu thế diễn biến của thị
trường.
Bối cảnh trên đặt ra cho thấy việc xem xét một cách hệ thống cơ sở lý luận
và thực tiễn của việc xây dựng chỉ số đo lường, đánh giá sự biến động của thị
trường BĐS làm cơ sở hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS để ứng
dụng tại Việt Nam trong giai đoạn gian tới là hết sức cần thiết, xét cả về mặt lý
luận cũng như thực tiễn. Xuất phát từ tình hình trên, NCS đã lựa chọn đề tài
“Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường BĐS (ứng dụng tại thành phố Hà Nội)”
làm đề tài nghiên cứu cho luận án tiến sỹ.