Thạc Sĩ Nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Luận án tiến sĩ
Đề tài: Nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

MỞ ĐÀU
1. Sụ cân thiêt của đê tài nghiên cứu.
Nhu chúng ta đã biẻt bàt động sản liên quan đên mọi người trong xã hội dù họ ở bât kỳ cương vị nào. Bât cứ ai cũng đêu cân có nơi trú ngụ, có nơi làm việc, có nơi học hành, có nơi vui chơi giải trí .do vậy có the nói đèn vai trò kliông thể tliiẻu được của BĐS trong mọi xã hội. Hoạt dộng kinh doanh BĐS có mục tiêu chính là tạo đụng và cung càp các loại BĐS và các dịch vụ liên quan đèn BĐS cho cộng đông chính vi thê mà hoạt động này có tính xã hội rât cao. Hoạt động kinh doanh BĐS có the được tiên hành bởi một doanh nghiệp có đãng ký chính thức (ví dụ như (loanh nghiệp chuyên phát triển các kliu (iô thị mới), có thể được tiên hành bởi một cá nhân bât kỳ (ví dụ như việc họ xày Ìilià đe bán, cho thuê nhà hoặc mua BĐS và sau đó bán lại đè thu lợi nliuận). Những người mua BĐS cũng có thề là các doanh nghiệp đe dùng làm trụ sở hoặc dùng đe kinh doanh cho thuê BĐS, có the là các hộ gia đình mua để phục vụ nhu câu ở của minh. Chính vì tính đa dạng của hoạt dộng kinh doanh BĐS mà lĩnh vực này thực sự được nhiêu người quan tâm, nghiên cứu với mục tiêu cluing là đe mua săm được, thuê mướn được, hoặc tạo đụng được BĐS theo cách có hiệu quà nhât, dem lại lợi ích lớn nliàt cho họ.
Hoạt động kinli doanh BĐS ở Việt Nam mới thực sự có môi trường pháp lý đe hoạt động ke từ sau khi Luật đàt đai năm 1993 ra đời trong đó cho phép người sử (lụng có một sô quyên định đoạt liên quan đên đàt đai như quyên chuyển nhuợng quyên sử dụng đàt, thẻ chẳp, cho thuê, thùa kẻ quyên sử dụng đàt . Chính tù sự 11011 trẻ này mà rât nhiêu vàn đẻ vẻ môi trường pháp lý chung, vẻ thủ tục hành chính của các cơ quan chức năng liên quan, vẻ năng lục của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, vê tàm lý, hành vi, thói quen của người tiêu dùng BĐS, vê chính sách tín dụng càp VÒ11 cho hoạt động đàu tư, mua bán
BĐS .CÒ11 nhiêu bàt cạp so vói yêu câu phát triền của hoạt kinh doanh quan trọng này. Xuât phát từ thực tẻ được phản tích như trên và xuât phát từ yêu câu còng việc của một người hoạt động trong lĩnh vực này, tác giả (NCS) đã quyêt định lựa chọn đẻ tài nghiên cứu này để làm luận án tiên sĩ.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu đê tài này ỡ Việt Nam và ỡ một sỏ nước trên thê giới.
Nhu đã trình bây ở phân trên, hoạt dộng kinh doanh BĐS của Việt nam theo cơ chê thị trường mới thực sự có những buớc phát triển đâu tiên kể tù đàu những năm 1990 đen nay. Xét tù góc độ quàn lý Nhà nước thi năm 1993 được đánh dâu như là diem khỏi đàu của việc hình thành kliuôn kho pháp lý cho hoạt động kinli doanh này với sự ra đời của Luật đàt dai 1993, lân đâu tiên cho phép các việc chuyên nhượng quyên sử (lụng đât, một trong nhung văn bàn pháp lý quan trọng nliàt trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ờ Việt nam. Việc ra đời của Luật đàt đai cũng như các văn bàn đuói luật vê đàt đai đã chứng tỏ buớc đàu đã có những nghiên cứu vê hoạt động kinli doanh BĐS. Song qua kháo sát nlnmg nghiên cứu đã thực hiện trong lĩnh vục này thì công việc nghiên cứu chủ yêu đứng từ góc độ của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnli vục quản lý nhà đât. Các nghiên cứu trước đày thường tập trung vào mô hình quàn lý quỹ nhà đât do nhà nước quàn lý đe đê xuàt các giải pháp sử dụng quỹ này hiệu quà hơn trên cơ sờ các killing pháp lý được quy định bời Luật đât đai năm 1993 và nay là Luật đàt dai 2003. Việc ngliiẻn cứu hoạt động kinh doanli BĐS theo cơ chẻ thị trường chua nhiêu, chưa đa dạng, có thể nêu ra dây một sô công trình như: Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đàt của trường Đại học Kinh tẻ Quôc dân do GS. TSKH. Lê Đình Thắng chủ biên, sách chuyên khảo “Thị trường BĐS nliĩmg vấn đè lý luận và thực tiễn" của PGS. TS. Thái Bá cẩn và Ths. Trần Nguyên Nam, một sô đê tài nghiên cứu cũng như các hội thào khoa học vê lĩnh vục này của Bộ Tài nguyên Mỏi trường, của trường Đại học Kinh tê Quôc dân, của Viên Nghiên cứu Quản lý Kinh tẻ Trung ương, của Bộ Tài chính, của Bộ Xày dimg .song nhìn chung bèn cạnh những đóng góp quan trọng trong việc hoàn
thiện khuôn kliồ pháp lý, môi trường kinh (loanli BĐS tlù còn hàng loạt các vàn đẻ khác liên quan tới các giải pháp phát triền hoạt động kinh doanli BĐS theo
cơ chẻ thị trường vẫn CÒ11 bỏ ngỏ. Với bôi cảnh trên thì các nghiên cứu nhăm đê xuât các sửa đôi vê khuôn kho pháp lý đê thúc đấy sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS theo cơ chê thị trường là những xu hướng nghiên cứu còn mới ở Việt Nam vả sẽ cỏ nhiêu ỷ nghĩa thục tiễn cho việc phát then hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới.
Đòi với nhiêu nước trên thẻ giới, đặc biệt là những nước có nên kinh tẻ thị trường phát triền thì hoạt động kinh doanh BĐS đã được nghiên cữu khá kỹ lưỡng. Điêu này thể hiện ờ chỗ các nước này đã có một hệ thông pháp luật khá đày đủ, có thẻ giải quyêt được hâu hêt các tinh huông này sinh trong thực tiễn của hoạt động kinh doanh BĐS. Mặt khác, do thị trường BĐS phát triển, ngành kinh doanh BĐS luôn có vị trí quan trọng trong xã hội, thu hút được nhiêu VÔ11 đàu tu cũng như nliiẻu nguôn nhàn lực tham gia. Với bòi cảnh đó nhu càu của xã hội cân được thông till tòt hơn vê lĩnh vực BĐS sẽ tạo bòi càiủi thuận lại cho việc phát triển các hoạt dộng nghiên cứu vẻ BĐS từ mọi góc độ. Tại đó những nghiên cứu tồng thể vẻ kinh đoanli BĐS cũng như những nghiên cứu vê tùng vân đê cụ the của BĐS như các vàn đê sờ hữu, khuôn khổ pháp lý cho các giao dịch BĐS, vân đê hiệu quả kinh doanh BĐS, vàn đê tài trợ cho một dự án phát triền BĐS, vàn đẻ thuê BĐS .đêu đã được thục hiện tương đôi kỹ. ở các nước này các hướng nghiên cứu hiện nay có thế tập trung vào các vàn đê giải quyết nhu câu vê BĐS cho tâng lớp có thu nhập thấp, một vân đẻ xã hội phức tạp mà bàt cứ một quôc gia nào cũng gặp phải mà các giải pháp dua ra ít khi đạt được tính tòi ưu tuyệt đôi mà thường là sự đánli đồi giữa tính hiệu quà và tính còng băng.
3. Mục tiêu nghiên cứu.
Xuẳt pháp từ thực trạng sơ khai của hoạt động kinh doanh BĐS và cùng với I1Ó cũng là tinh trạng sơ kliai trong công tác nghiên cứu lĩiili vực này ờ Việt Nam, trên cơ sờ tàm quan trọng của BĐS đôi với đời sông kinh tê xã hội nliư đã đẻ cập kể trên, Nghiên cứu sinh thấy răng việc nghiên cứu những tôn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kình doanh BĐS ở Việt Nam, qua đô đê xuất các giải pháp đê giải quyêt các tôn tại đó đôì VỚI cơ quan hoạch đình chính sách Nhầ nước trong lĩnh vực này ỉà hêt sức cân thiêt. Việc nghiên cứu này càn được thục hiện trên cơ sờ hệ thông ho á các vân đê vê lý luận trong lĩiili vực BĐS cũng nhu chỉ lố các vân (iê thục tiễn chưa phù hợp cho việc phát triển hoạt động kinh doanh BĐS ờ Việt nam. Kêt quà nghiên cứu này là cân tliiẻt cho mọi đôi tượng tham gia thị trường BĐS như các hộ gia cỉìnli, các Ìilià quản lý doanh nghiệp, các nhà đâu tư, các Ìilià xây (lựng BĐS, các nlià tài trợ cho các dự án ĐĐS .cũng Ìiliii các cơ quan quàn lý Ìilià nước trong lĩnh vực này nhăm thúc đay sự phát triển cùa hoạt động kinh doanh BĐS, tạo được nhiêu BĐS hơn cho xã hội, góp phàn giải quyêt Ìiliu càu vê nơi làm việc, nơi sản xuât, till sờ cho doanh nghiệp và các tồ chúc, nơi ờ và các khu dịch vụ cho các hộ gia đình.
4. Đôi tượng và phạm vi nghiên cứu.
Trên cơ sờ mục tiêu nghiẻn cứu (tã đẻ ra và với tính cliât dặc thù của BĐS, đôi
tượng chính được nghiên cứu trong luận án này là:
- Môi trường kinh cloanli BĐS ờ Việt Nam như hệ thòng luật điêu tiêt hoạt động kinh doanh BĐS, điều tiết thị trường BĐS ờ Việt Nam.
-Các chíiili sách nhăm thúc đầy sự phát triển của hoạt động kinh đo anh BĐS ờ Việt Nam theo cơ chẻ thị trường nhăm sử dụng hiệu quà hơn nữa Ìiguôii lực vẻ BĐS của đât nước nói chung và nguôn tài nguyên (iât đai nói riêng đe đáp úng nhu càu vê BĐS ngày càng tăng của xã hội.
Vê phạm Vì không gian nghiên cứu: do đày là lĩnh vực rât l ộng lớn và phức tạp nên luận án sẽ chủ yêu tập hung nghiên cứu vẻ các BĐS nhà ờ và BĐS thương mại ờ Việt Nam. Các dữ liệu (lùng để phàn tích vẻ môi trường, chính sách, thực trạng hoạt dộng kinh doanh BĐS chủ yêu lây tù địa bàn Hà Nội, một phản từ địa bàn thành phô HCM là những nơi mà hoạt dộng kinh doanh BĐS, dặc biệt là các BĐS nhà ờ và thương mại, có mức độ phát triển cao nliàt, tù đó suy rộng ra cho hoạt dộng kinh doanh BĐS trên cà nước.
Vê phạm Vỉ thời gỉ an nghiên cửu: thời gian được nghiên cứu sẽ giói hạn từ năm 1993 trở lại đầy. Các giai đoạn trước năm 1993 được đẻ cập sơ bộ vì trong giai đoạn đó, klii Nlià nước không cho phép chuyên nhượng quyên sử (lụng đât, nên có the nói là chưa tôn tại một cách chínli thức hoạt động kinh doanli BĐS theo cơ chẻ thị trường. Từ sau sự ra đòi của Luật đàt đai năm 1993 đen nay, klii mà Nhà nước còng nhận những quyên định đoạt cơ bàn của chủ sử (lụng đàt hợp pháp như quyên chuyên nhượng, cho thuê, thẻ cliàp, thùa kẻ . thì hoạt động kinh doanh BĐS mới chính thức được thừa nhận và phát triển.
5. Phương pháp nghiên cứu.
Nên tảng của phương pháp nghiên cứu dựa trên phép duy vật biện chúng và duy vật lịch sử. Các Ìiguôii sô liệu dùng trong các phàn tích trong luận án được thu thập thông qua các cuộc kliảo sát, nghiên cứu các thông tin còng bò của các cơ quan Nhà nước liên quan ctên lĩnh vục BĐS, các doanh nghiệp chuyên doanh BĐS cũng như tham khảo các còng trình nghiên cứu đã thực liiện trong lĩnh vục này. Kinh nghiệm của các nước trong việc phát triển hoạt động kinh doanh BĐS (trong đó đặc biệt là kinh nghiệm của Trung Quôc là nước có nên kinh tê dang trong giai đoạn chuyển đổi giông nliiĩ Việt Nam và kinh nghiệm của Mỹ, quôc gia có nên kinh tẻ nói chung và hoạt dộng kinh đo anil BĐS nói riêng rât phát triền) đã được chú ý tham khảo thông qua các ân phẩm, các bài viẻt và những trang web chuyên đẻ của các nước đó trên Internet. Ngoài ra đe bổ sung thêm nguôn dữ liệu, NCS đã thực hiện cả các cuộc phỏng vân, trao đoi với các chuyên gia trong lĩnh vục này.
6. Những điểm mới inà luận án ctề cập.
So với những nghiên cứu trước đây tại Việt Nam trong lĩnh vực này thì các nghiên cứu của luận án có một sô điểm mới sau:
- Phàn tích, đánh giá những vấn đè chính tác động đến sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS trong nên kinh tẻ thị trường.
- Phàn tích, tổng hợp những điểm phù hợp và những điểm chưa phù hợp cho sụ phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS từ khuôn kliồ pháp lý, môi trường kinh doanh hiện nay ờ Việt Nam, qua đó ctê xuât các giải pháp đôi với các cơ quan quản lý Nhà nước, cũng 111™ đôi với các chủ the tham gia thị tiuờng BĐS nhăm thúc đay sự phát triển của hoạt động kinh doanh này.
7. Kết cấu luận án.
Luận án gồm 3 chương. Chuơng đầu nghiên cứu về tảng quan các vấn đề chính tác động đến sự phát triển của lioạt động kinh doanh BĐS, chương hai sẽ nghiên cứu hiện trạng các vân đê liên quan đên hoạt kinh doanh BĐS ờ Việt Nam hiện nay và chương cuối sẽ là sụ tảng hợp và đề xuất các giải pháp thúc đẩy sự phát triển lioạt động kiiili doanh BĐS ở Việt Nam đổi với các cơ quan Nhà nước có trách nhiệm tạo dựng môi trường cho hoạt kinh doanh BĐS cũng nhu đôi với các đôi tượng tham gia thị trường BĐS ờ Việt Nam.
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VÁN ĐỀ CHÍNH TÁC ĐỘNG TỚI HOẠT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS) TRONG NÉN KINH TÉ THỊ TRƯỜNG.
1.1. KHÁI NIỆM VỀ BĐS, VAI TRÒ CỦA BĐS TRONG XÃ HỘI.
1.1.1. Khái niệm về BĐS.
BĐS có ý nghĩa khác nliau đôi vói nhũng người khác nhau. Người nông dàn có thề coi BĐS như là một trong ba yêu tô của nên sản xuât theo ý nghĩa của kinli tẻ học cổ điển: đât đai, lao động, vôn. Một sô người khác có cương vị điêu hành các doanh nghiệp lớn có the coi BĐS là một tài sản lớn của doanh nghiệp. Luật sư coi BĐS như một tài sàn mang theo nhiêu quyên và trách nliiệm cho người chủ sờ liữu. Các cá nhân, hộ gia đìnli (HGĐ) coi BĐS là nơi cư ngụ hàng ngày của họ. Một sô người khác hoạt động trong các lĩiili vực liên quan đèn BĐS nhu môi giới, định giá, quàn lý, xây dựng, càp vỏn vay .coi BĐS là hoạt dộng kinh doanh của họ.
Nhu ta đã biêt tàt cả cliíuig ta đêu càn có nlià ờ, có nơi làm việc, học tập, có nơi vui chơi . do vậy có the nói tàt cả chúng ta đêu có “công việc’' với BĐS dù là trong ý nghĩa nào nữa và cũng có thể nói gàn như tàt cả chúng ta đêu phải đua ra các quyêt định liên quan đèn BĐS ít nliàt là một lân, tiiỳ thuộc vào vị trí, vai trò của mình trong cộng đòng, trong gia đình. Do vậy việc hiểu biêt các nguyên lý cơ bàn của BĐS là một việc có ích cho hâu hêt mọi người.
BĐS, ngoài ý nghĩa là một lĩnh vực nghiên cứu hoặc là một hoạt động kinh doanh, còn có ý nghĩa bao trùm là một loại tài sản đặc biệt. Theo qui dịnli tại Bộ Luật Dàn Sự hiện liàiili thì BĐS là các tài sản không di (lòi dược bao gôm:
đàt đai, Ìilià ở, còng trìnli xây dựng gần liẻn với đât đai, kể cà các tài sản găn lien với nlià ở, công trình xây (lựng đó, các tài sản kliác găn liên với đàt dai và các tài sản khác do pháp luật quy định1. Với ý nghĩa này BĐS là nguồn lực quôc gia bàt kể đó là sờ hữu cá nhân hay sở hữu còng cộng.
Tuỷ theo chức năng sử (lụng, BĐS có the được phàn loại như sau:
Nlià ờ: BĐS nhà ờ là các ngòi nlià dộc lập cũng nhu các khu Ìilià chung cư, cũng như các khu đât (lành đe xày (lựng các ngôi nhà/khu nhà ờ. Loại BĐS này có thề năm ờ các thành phò, vùng ngoại ỏ, vùng nông thôn.
BĐS Thương mại: Các kliu văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng, khách sạn, nhà hàng, khu nghỉ mát, các khu đàt hỏng dành cho việc xây (hmg các BĐS thương mại ke trên. Hàu liẻt các BĐS thương mại là những BĐS đem lại thư nhập là tiên cho thuê sử dụng, và thường được gọi là BĐS tạo thu Ìiliập và thường thày nhiêu ở các thành phò, nơi diễn ra thường xuyên các hoạt động kiiili doanh dịch vụ.
BĐS Công nghiệp: BĐS còng nghiệp bao gôm các Ìilià máy, klio tàng, các còng trình tiện ích đi kèm, mỏ, các khu đàt trông đe xây dựng các BĐS công nghiệp. Những BĐS còng nghiệp lớn thường năm ở các vùng ngoại ô các thành phô vi thường công việc ở đày phụ thuộc vào nguôn nhàn lực có tại các đò thị. Một sô loại BĐS công nghiệp có the ở các vùng nông thôn hoặc các vùng có các tài nguyên thiên nhiên tiiỳ múc độ phụ thuộc của ngành công nghiệp đó vào nguyên liệu đàu vào là nông sản (công nghiệp chê biên thực phẩm) hoặc tài nguyên thiên nhiên (chê biên quặng khai thác từ 111Ỏ, tlniỷ điện .). Trong trường hợp này, lao động ờ vùng khác sẽ được chuyền tới và xung quanh khu vục đó sẽ mọc lẻn các đò thị mới.
BĐS nông, lâm, ngu nghiệp: Nliững cánh rừng, những cánh đòng trỏng cày hoặc nuôi trông thuỷ hải sản, trại chăn nuôi, trang trại, hệ thòng tưới tiêu . là
J [24 Điều J8J] các BĐS điển hình của nhóm này. Nó có thể năm ờ những vùng sâu Wing xa và cũng có thể năm gàn các khu đò thị và trong một tương lai nào đó thường được chuyển đoi sang mục đích sử (lụng khác có hiệu quả hơn.
BĐS công cộng: các kliu văn phòng của các cơ quan Nhà nước, các BĐS phục vụ các lợi ích chung do Nhà nước đàu tu như các bệnh viện công, công viên, đường xá, trường học công .Thông thường các BĐS này thường được xày dụng và sử dụng lâu dài và ít khi được mua bán trên thị trường BĐS trừ những trường hợp dặc biệt.
Các loại BĐS kliác: đó là các BĐS không thuộc các nhóm trẽn nhu Ìilià thờ, chùa cliiẻn, miêu mạo, các cơ sở từ thiện, sân golf, sân bóng .
1.1.2. Các thuộc tính của BĐS.
Là một loại tài sản đặc biệt, BĐS có những thuộc tính riêng và cũng là những đặc diem khác biệt so với các loại tài sản khác. Tuỳ thuộc vào tùng góc độ ngliién cứu, có thể phàn chia các loại thuộc tính của BĐS thànli những nhóm sau:
1.1.2.1. Tluiộc tính vật lý:
Tính bảt động: các khu đât có tính bât dộng, nghĩa là không di chuyển được trong không gian. Các thành phân vặt cliàt trên đàt như đât đá, khoáng sản, dâu lửa .có the được di chuyển tù chỗ này sang chỗ khác song mảnh (tât cụ the theo ý nghĩa ctịa lý thì kliòng thể di chuyển được nghĩa là mỗi mảnh (tât đêu có các chỉ sô kinh độ và vĩ độ xác định, không thay đồi. Tíiili bàt dộng này của đàt làm cho 11Ó được xác định là BĐS. Với thuộc tínli này, thị trường (tât có khuynh hướng mang tính cliàt đìa phương. Nhu càu sì? dụng phải “di chuyển” tới vị trí của BĐS.
Tính không thể bị phá huỷ: đất với ý nghĩa là một phần của không gian là không the bị phá liuý, nó sẽ tòn tại mãi. Tính bên vững này làm cho đàt có khuynh hướng trờ thành các khoản đàu tu của còng chúng. Các nhà đâu tư thường phàn biệt rõ sự phá liuý mang tính vặt cliàt và sự bên vững mang tính kinh tê. Vè mặt vật cliât, đàt đai không the bị phá liuý song giá ừị của nó có the bị liuý hoại băng việc thay đổi các điêu kiện. Ví dụ, giá trị một mảnh đàt có the bị giảm đi dáng kể khi 11Ó bị các tác dộng xâu của môi trường xung quanh làm cho việc sử dụng không được ai quan tâm.
Tính không đông nliât: không có hai mảnh đàt nào giòng hệt nhau ờ mọi điểm. Tính chât này có thể gọi là tíiili không đòng nliât hay tính kliác biệt. Các mảnh đât bao giờ cũng có một vị trí không giòng của bàt cứ mảnh đàt nào khác. Sự kliác biệt giữa các mảnh (tât CÒ11 có thể là sự khác biệt của liìnli dạng, kích cỡ, địa hỉnh w Tiêp theo, hạ tâng công cộng nlnr đường xá và các còng tiìiili tiện ích đôi với từng mảnli đàt cũng thường kliác nhau làm cho chúng khác nhau. Cuôi cùng, ngoại cảnh cũng tạo ra sự kliác biệt giữa các mảnh đàt.
1.1.2.2. Thuộc tính thề chế:
Thể chẻ là những phàn của xã hội được thành lập và được công nhặn. Thuật ngữ này có the hiểu là các tổ chức, tôn giáo, luật lệ hoặc tập quán. Thể chê tạo ra cách suy nglũ của chúng ta và có the tạo ra ảnh hưởng sâu săc tới các giá tiị của chúng ta.
Luật, các quy địnli công cộng trong lũili vực BĐS: lĩnh vục BĐS thường có các bộ luật riêng. Do tính cliàt của BĐS kliác với các loại tài sản khác liên luật điêu tiẻt các quan hệ trong lĩnli vực BĐS khác với luật điêu tiêt các loại tài sản khác. Việc sờ hữu các tài sản khác có thể được liieu nhu là một sự sờ hữu tuyệt đỏi song đôi với BĐS thi không hoàn toàn như vậy. Do tíiili đặc thù của BĐS nên Nhà nước luòn đưa ra các luật lệ, chính sách theo hướng hạn chê một sô quyên của ugười sờ hữu và sử dụng. Điêu này nhu là một yêu càu tàt yêu của mọi quôc gia trong đó có các quồc gia còng nhận quyên sờ liữu cá nhàn đôi với đàt đai và cà các quòc gia clủ công nhận quyên sử (lụng (QSD) cá nliân đỏi với đàt đai nhu ờ Việt Nam. Nhà nước cân (1àt dai để phục vụ các lợi ích chung của cộng đỏng như đàt dànli cho quôc phòng, ail 111 nil, đường xá, còng tiìiili tliuỷ lợi . mà các nhu câu này có thề thay đồi, phát sinh theo thời gian do vậy quyên được phép thu hôi đât sở hữu hoặc sử dụng cá nhản luôn có trong các văn bàn pháp luật vê đàt đai của các quôc gia. Mặt khác các BĐS tuy thuộc quyên sờ hữu và sử (lụng của các cá nhản song bao giờ cũng năm trong một môi trường tự nhiên, xã hội nào đó, chiêm một không gian tại một địa bàn nào đó do vậy sự tôn tại của một BĐS luỏn chill sự tác động của môi trường xung quanh và ngược lại nó cũng là một phân câu thành của mòi trường đó. Nhà nước luôn có vai trò điêu tiêt trong mòi quan hệ hay sự liên quan giữa BĐS và cộng đông xung quanh như một tổng the cũng như giữa các BĐS riêng biệt để bào đảm lãng việc sử dụng BĐS này không gày các ảnh hường tiêu cục đèn mòi trường xung quanh cũng như tới việc sử dụng của các BĐS liên quan khác. Những qui định trong các qui hoạch tồng the các vùng, qui hoạch chi tiêt các khu vực, quy chê xây dựng .là những quy định công cộng trong lĩnh vục này.
Tập quán địa phương, khu vực: Tập quán là cách suy nghĩ hoặc hành dộng điển hình của một địa phương nào đó. Nó giông nin? thói quen của một cá nhân. Ví dụ người dàn niiẻn xuôi thì thường làm nhà ở trực tiêp trên nên đât còn nhiêu cộng đòng các khu vực miên núi thường ờ nhà sàn .
1.1.2.3. Tliuộc tinh kinh tế:
ã
Vị thẻ: là vị trí của BĐS trong môi quan hệ tương đôi với các hoạt động sử dụng đàt bèn ngoài khác. Vị trí kinli tẻ và vị trí địa lý cùng có vai trò trong đó vị trí kinli tẻ có vai trò chính. Vị thè là kẻt quả của sự lựa chọn và khuynh hướng của các cá nhân và các nlióm trong việc lựa chọn mặt băng. Sụ khác biệt vẻ vị thè làm cho các mảnh đàt tương tự được sử dụng theo các cách khác nhau và có giá trị khác nhau. Yêu tô chính ảnli hưởng đen việc lựa chọn vị trí là khoảng cách hoặc thời gian cân cho việc đi lại giữa BĐS và các điểm đích mà người sử đụng BĐS thường phải tới. Tong các khoảng cách hoặc thời gian của một BĐS tới các diem đích càng nhỏ thì giá trị của BĐS càng cao. Các yêu tò khác của vị thê khu đàt làm ảiili hường đèn giá trị của nó là sụ hiện diện của các tiện ích và dịch vụ, hướng gió, hướng ánh sáng mặt trời .
Sụ khan hỉêm: một sô loại đàt nliât định có thẻ có nguôn cung tương đôi hạn chê và được gọi là sự khan hi êm. Tổng sô lượng đât trong xã hội là một sô cò định song sụ khan hi êm đàt, BĐS, chỉ là tuơng đỏi. Củng với thời gian và với chi phí bỏ ra, nguôn cung của đàt đai đã được đàu tu sẽ gia tăng đe đáp ứng nhu càu. Mặc dù vậy, nỗi lo của việc dàn sô không ngùng tăng đã làm cho nhu câu tăng nhanh hơn nguồn cung có hạn và tạo lên nhũng CƠ11 sôt đàt.
Tính phụ thuộc lân nhau: sự tương tác giữa việc sử (lụng còng trình trên đàt và giá tiị khu (1àt được gọi là sự phụ thuộc lẫn nliau. Việc xày dựng một trung tàm thương mại trên một đường phô sẽ ảnh hường tới quyẻt định sử (lụng các mảnh đàt gàn đó. Lượng khách hàng cùa một nlià hàng xày dựng trên trục quòc lộ chính phụ thuộc nlũẻii và các khách sạn gân đó và việc xày dựng mới một con đường tránh sẽ làm giảm đáng ke lượng khách hàng của cả nhà hàng và khách sạn trên đoạn đường cũ đó và làm cho trị giá của nhà hàng cũng như của khách sạn giám đi. Do vậy việc sử dụng và giá trị của của một BĐS có the bị thay đoi bời sự thay đồi của một BĐS khác.
1.1.2.4. Thuộc tính thị trường:
Canh tranli theo vùng: Tính bàt động, tính kliông dông nliàt làm cho cạnh tranh trong lĩnh vực BĐS có tính kliu vực. Việc không the di dời BĐS đẻ đáp ứng sự thay đồi của cung càu cũng như việc thiêu tínli tương dỏng và tính chuẩn hoá làm cho người mua BĐS phải khảo sát tùng BĐS đe hiểu biẻt giá tiị của 11Ó. Kliông có cách đẽ dàng cho người mua so sánh các BĐS làm cho sự cạnh tranh giữa các BĐS trở nên hạn chẻ. Cạnh tranh theo vùng có ý nghĩa đúng hon khi áp (hmg cho BĐS là nhà ở so với các BĐS thương mại và công nghiệp khác.
Nhu câu pliân theo nhỏm: Mọi người thường tìm kiêm và sử dụng BĐS theo một nhu càu nliàt định nào đó. Ví dụ: một gia đình tìm kiêm một căn nhà liêng tlù chỉ tim kiêm trong thị hường các ngôi Iilià xây độc lập. Một thương gia muôn tìm nơi bán đô gẵ thi clủ tìm kiêm trong thị trường các trung tâm thương mại hoặc các khu phô thương mại. Một người đàu tu vào BĐS để thu lợi nhuận tlù tim kiêm các BĐS đem lại uguôn thu từ thuê mướn . do đỏ thị trường sẽ có phản hôi phù hợp. Thị trường mua bán các căn hộ chung cư có thề rât sôi động trong khi thị trường các ngòi nhà dộc lập có thể ít sôi dộng. Sự chuyên biệt hoá được hình thành và các BĐS được phàn loại theo các nhóm nhu càu đó.
Các giao dịch kín: Thông thường người bán và người mua gập gỡ và bàn bạc một cách riêng tu, và hệ quả thường là giá chào và giá tho á thuận không được pho biên rộng rãi. Hơn nữa các giao dịch không hay diễn ra ờ những nơi buôn bán còng cộng mà thường ờ nhà riêng, vần phòng riêng .Tinh không tập hung và tính riêng tu trong giao dịch mua bán BĐS làm cho thông till thị trường BĐS sẽ klió được thu thập và do đó chi phí thu thập thòng tin thường cao.
Nliũng Iiguời tliam gia thị trường ít đuợc thông tin: Rât Ìihiêu người mua và người bán thiêu các thòng till vè giá cà BĐS klii ra qiiyêt định mua bán bởi vi việc thu thập và phân tích thòng till thường tôn kém. Các doanh nghiệp thường thuê những chuyên gia trong lĩnh vục BĐS đẻ mua bán BĐS nhăm kliăc phục việc hạn chê thông till. Những người chủ và những người mua tiêm năng thường ra các qiiyêt định không thực sự tôi U11 trong các giao dịch BĐS. Chì có nlnmg người có môi liên hệ gàn gũi với thị trường BĐS mới có the dề dàng có các thông tin vê giá cả BĐS. Do vậy người bán và người mua có xu hướng tim kiêm và trả tiên cho thông tin vẻ giá cả BĐS để tôi đa ho á lợi ích của minh và điêu đó sẽ làm chi plú giao dịch tăng lên.
Ngu ôn cung cô định trong ngăn liạn: Nguôn cung BĐS cô định, ít nhât là trong thời kỳ một vài tháng. Nêu càu giảm, cung vẫn giữ nguyên. Nêu câu tăng, cân có khoáng thời gian thòng thường tính theo tháng hoặc theo năm đẻ