Tài liệu Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011

ĐỀ TÀI: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên quư giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được của các ngành nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng của môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá tŕnh phát triển xă hội, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá xă hội, an ninh quốc pḥng. Các vấn đề xoay quanh đất đai luôn là những vấn đề nóng bỏng của mỗi quốc gia, mỗi địa phương và với mỗi cá nhân. Mà giải quyết những vấn đề này rất phức tạp, cần tới sự quan tâm của Nhà nước, các cấp, các ngành.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đ̣i hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự h́nh thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lư vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lư đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lư tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lư, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lư Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai tṛ quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường . Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai.
Bắc Kạn là một tỉnh miền núi phía Bắc. Trong những năm gần đây, tại các phường, xă thuộc thị xă Bắc Kạn có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lư Nhà nước về đất đai c̣n nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính Những bất cập trên dẫn đến t́nh trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Được sự phân công của ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên và Môi trường, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, chúng em tiến hành thực hiện chuyên đề: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thị xă Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Bắc Kạn nói chung cũng như trên thị xă Bắc Kạn nói riêng.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- T́m hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bànthị xă Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xă Bắc Kạn. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
1.3. Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế, Quyết định của UBND tỉnh Bắc Kạn.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi




Phần 2
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lí luận
Xă hội loài người luôn luôn phát triển không ngừng và những ǵ phục vụ cho con người cũng biến đổi theo, một trong những nhu cầu quan trọng của con người mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con người đó chính là đất đai hay có thể nói một cách rộng hơn, khoa học hơn đó chính là bất động sản. Nó gắn liền với con người ngày từ thủa sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày được khẳng định theo tiến tŕnh phát triển loài người. Thật vậy, đất đai là nguồn tài nguyên vô giá và không bao giờ có thể xác định được hết giá trị của nguồn tài nguyên quư giá đó như thế nào. Đất đai đă, đang và sẽ đóng góp vai tṛ cực kỳ quan trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó trong mỗi quốc gia trên thế giới và thực tế đă chứng minh một cách rơ nét điều đó. Trên thế giới th́ mỗi một quốc gia có những quan niệm về bất động sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lư, sử dụng, phát triển và kinh doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của Nhà nước về mặt pháp lư đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xă hội của một thực thể xă hội nhất định.
Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với quy định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua bán, trao đổi, từ đó hệ thống thị trường bất động sản dần dần được h́nh thành, phát triển và không thể phủ nhận được vai tṛ của thị trường này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xă hội và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
2.2. Cơ sở thực tiễn
2.2.1. Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi ( Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai tại một thời điểm nhất định. Thực chất thị trường này đă có từ lâu đời nhưng nó tồn tại ở những dạng khác nhau trong các thời ḱ lịch sử khác nhau. Hiện nay, thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường định hướng xă hội chủ nghĩa .
2.2.2 Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự h́nh thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự h́nh thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đă không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lư, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đă đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai tṛ của ḿnh và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xă hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đă được xác lập ổn định, quá tŕnh tích tụ đất đă đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất không tái tạo của đất đă mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây h́nh thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài th́ chính phủ sẽ có h́nh thức tác động cho phù hợp.
Một ví dụ điển h́nh là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đă phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với t́nh trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đă làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991- 1992, các văn pḥng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và tŕ trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đă ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đă gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xă hội không chỉ riêng nước Mỹ mà c̣n lan ra cả thế giới. Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lăi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế. (Nguyễn Vũ Kiên, 2005). [8]
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đă trải qua, các quốc gia đang phát triển đă tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đă thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đ́nh nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp. Những người đă nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong ṿng một năm th́ đương nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong ṿng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho ḿnh. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đ́nh chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đă bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không c̣n khả năng này trong khi đó tŕnh độ tích tụ tư bản đă đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đă thúc ép mở cửa thị trường đất đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đă vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài. Qua đó thể hiện rơ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay.
2.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xă hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự h́nh thành và phát triển thị trường đất đai- một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá tŕnh h́nh thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945
Thời ḱ này Việt Nam có 2 chế độ xă hội, xă hội phong kiến và xă hội thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đă ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đă khẳng định có 3 h́nh thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đă xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đă xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi h́nh thức”. Tuy nhiên, để cho người dân có thể t́m kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở th́ được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới h́nh thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng răi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đ̣i hỏi của thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lư, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai 1993 đă cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đ́nh, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993). Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đă chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đă mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào ḍng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên. (Lê Phương Thảo, 2007). [6]
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà c̣n tạo ḱ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đă chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển h́nh là những người lao động tại Đức đă mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đă cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đ́nh và cá nhân sử dụng đất. Những nhân tố trên đă tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai- BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng b́nh quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng b́nh quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.