Luận Văn Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk

MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là một nhân tố đóng vai trò quan trọng, chủ yếu cho sự phát triển của xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Đối với mỗi quốc gia, mỗi dân tộc thì đất đai luôn được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thay thế, là nền tảng đối với sự sinh tồn, phồn thịnh và phát triển.
Trong thời kỳ kinh tế phát triển mạnh, tốc độ đô thị hoá cao, dân số ngày càng tăng thì đất đai càng trở nên hết sức quan trọng và là nhu cầu không thể thiếu được.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế trên đã hình thành nên thị trường bất động sản (BĐS). Vậy thị trường bất động sản là gì? Thị trường bất động sản được hiểu thông thường như là nơi diễn ra các giao dịch mua bán bất động sản, cho thuê, thế chấp bất động sản. Hay hiểu một cách khoa học thì thị trường bất động sản chính là hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản.
Từ khi bắt đầu hình thành thị trường bất động sản, nó đã có những đóng góp quan trọng cho thu nhập quốc dân của mỗi quốc gia. Trên thế giới các hoạt động đầu tư trực tiếp vào bất động sản đạt mức kỷ lục 290 tỷ USD trong nửa năm đầu 2006, tăng tới 30% so với cùng kỳ năm trước[9]. Đặc biệt thị trường bất động sản nóng bỏng nhất ở tại các trung tâm, thành phố lớn của các đất nước phát triển mạnh, nơi có giá địa ốc và toà nhà cao tầng đứng đấu thế giới như: Mỹ, Nhật bản, Anh, Pháp . Bên cạnh đó thì thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng nóng bỏng không kém. Thị trường bất động sản ở Việt Nam được hình thành và phát triển từ khi có luật đất đai năm 1993 song lại có những tăng trưởng phát triển mạnh cả về số lượng và chất lượng. Đặc biệt là ở những nơi đô thị, giá bất động sản cao hơn rất nhiều so với khu vực nông thôn và các giao dịch lớn hầu hết diễn ra ở đây.
Đằng sau của thị trường bất động sản là các sàn giao dịch, các công ty, trung tâm và các văn phòng môi giới bất động sản. Từ khi bắt đầu hình thành thị trường bất động sản thì các loại hình môi giới này cũng bắt đầu hình thành và đi vào hoạt động. Những loại hình này có vai trò là trung gian để cho các bên mua và bán tiếp xúc giao thiệp với nhau. Kết quả của những hoạt động này là thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Như vậy, các nhà môi giới này cũng có những đóng góp không nhỏ cho thành công của những giao dịch trên. Khi CNH, HĐH ồ ạt đổ về Việt Nam làm cho nền kinh tế ngày càng phát triển song nó cũng ảnh hưởng tới thị trường bất động sản làm cho thị trường này lúc lên lúc xuống, có lúc tưởng chừng như bị đóng băng. Thị trường bất động sản ở thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk cũng không tránh khỏi được sự ảnh hưởng đó. Trước tình trạng của thị trường như vậy thì những loại hình môi giới trên đã có vai trò gì và hoạt động như thế nào để tồn tại và đứng vững trong thị trường? Để giải quyết những thắc mắc nêu trên chúng tôi đã thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk”. Nhằm đánh giá, phân tích được thực trạng hoạt động của một số loại hình môi giới bất động sản đồng thời đề xuất được một số giải pháp nhằm phát triển các loại hình môi giới này trên địa nghiên cứu.
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của chuyên đề
- Góp phần nhìn nhận thực trạng và vai trò hoạt động của các loại hình môi giới giao dịch BĐS trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk, từ đó có những bước đi đúng đắn, lành mạnh trong phát triển thị trường BĐS.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp ích cho các đối tượng tham gia vào thị trường BĐS khi muốn tìm đến sự hỗ trợ của các công ty, trung tâm môi giới giao dịch BĐS.

PHẦN 2
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý về hoạt động môi giới giao dịch bất động sản
2.1.1. Một số khái niệm
- Bất động sản: Bao gồm: “Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hôi chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174). [3 ]
- Thị trường bất động sản: Được hiểu một cách thông thường như là nơi diễn ra các giao dịch mua bán BĐS, cho thuê, thế chấp BĐS.
Nếu theo quan điểm khoa học thì thị trường bất động sản được hiểu như là một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. [11]
- Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. [16]
- Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.
- Giao dịch BĐS là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS.
- Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS.
- Thù lao môi giới BĐS: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng và người thứ ba. Mức thù lao môi giới BĐS do các bên thoả thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch mua bán.
- Hoa hồng môi giới BĐS: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS. Mức hoa hồng môi giới BĐS do các bên thoả thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán BĐS và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thoả thuận trong hợp đồng môi giới BĐS.
- Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên. Việc môi giới vì vậy là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữ hai bên.
- Môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những người khác mà kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới . Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản. [12 ]


****


PHẦN 5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1. Kết luận
5.1.1. Thực trạng môi giới bất động sản
Trước năm 1945 thị trường BĐS hầu như không tồn tại, chưa có khung pháp luật cho thị trường BĐS, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới cung cấp thông tin thị trường BĐS.
Sau khi có pháp lệnh nhà ở và nhất là khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, thị trường BĐS ở nước ta bắt đầu hình thành, cùng với nó xuất hiện các loại hình môi giới BĐS - một yếu tố quan trọng làm sôi động thị trường BĐS.
Hoạt động kinh doanh môi giới dịch vụ BĐS ở thành phố Buôn Ma Thuột đã được hình thành vào phát triển mạnh mẽ trong thời gian gần đây, nhưng còn thiếu tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp chưa được chú ý, các thông tin đưa ra có độ tin cậy chưa cao, gây mất lòng tin và ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS và đời sống xã hội. Mặt khác trên địa bàn thành phố còn chưa có loại hình giao dịch theo sàn mà loại hình này còn đang hình thành trong tương lai. Chính vì vậy mà hoạt động môi giới BĐS ở Buôn Ma Thuột hiện nay còn diễn ra ồ ạt, chưa theo một trật tự nào, điều đó có ảnh hưởng xấu tới thị trường BĐS làm cho thị trường này không được lành mạnh. Các trung tâm có những biển hiệu chưa đạt chất lượng, chủ yếu là dán, dính ngoài cửa, bờ tường, nơi công cộng, chưa có một loại hình quảng cáo nào đạt chất lượng cao. Hầu hết khi lên mạng tìm ta chỉ thấy duy nhất nơi đây có một công ty là công ty Vinh Hưng. Còn những cá nhân họ chưa có danh thiệp quảng cáo, hầu hết khách hàng biết đến họ chỉ là tin đồn truyền miệng nhau hay phát tờ rơi Vì vậy mà việc thành lập sàn giao dịch BĐS trong tương lai sẽ hứa hẹn nhiều kết quả tốt hơn không chỉ cho người môi giới, khách hàng mà còn mang lại nhiều lợi ích cho ngân sách quốc gia.
5.1.2. Hiệu quả hoạt động của các loại hình môi giới giao dịch BĐS
Trên địa bàn thành phố tồn tại 3 loại hình môi giới BĐS: công ty, trung tâm, cá nhân. Trong đó, mô hình công ty tuy còn nhiều hạn chế và tỷ lệ giao dịch thành công còn thấp nhưng so với 2 loại hình còn lại có nhiều ưu điểm hơn về mặt tổ chức, có tính pháp lý, có tính chuyên nghiệp cao hơn.
5.1.3. Bước đầu đề xuất xây dựng mô hình môi giới giao dịch BĐS
Với kết quả điều tra, phân tích, đánh giá về thực trạng hoạt động dịch vụ môi giới qua một số năm gần đây. Theo hiện trạng điều tra, thu thập được thì số lượng khách hàng đến đăng ký, tỷ lệ giao dịch thành công của công ty có thấp hơn so với các trung tâm. Tuy nhiên theo xu hướng phát triển của xã hội cũng như để cho hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp hơn, đem lại lòng tin đối với khách hàng hơn, phù hợp hơn với các quy định của pháp luật thì các trung tâm sẽ dần chuyển thành công ty. Vì vậy chúng tôi lựa chọn xây dựng mô hình công ty môi giới BĐS để hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS có hiệu quả nhất.
5.2. Kiến nghị
5.2.1. Đối với Nhà nước
- Cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hình thành cơ quan đăng ký BĐS đồng bộ, có hệ thống.
- Xây dựng chính sách đất đai và chính sách thuế phù hợp nhằm quản lý hiệu quả toàn bộ thị trường BĐS.
- Đẩy nhanh và nâng cao các khoá đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề về môi giới BĐS, định giá BĐS
- Kiên quyết xử lý các loại hình môi giới BĐS vi phạm các quy định: không đăng ký kinh doanh, không có chứng chỉ hành nghề
5.2.2. Đối với người tham gia giao dịch mua bán, thuê, cho thuê BĐS
- Chọn nhà môi giới có kinh nghiệm trong khu vực của mình cần mua, bán, cho thuê, thuê BĐS vì không một nhà môi giới nào có kiến thức về tất cả BĐS ở mọi khu vực của thành phố.
- Yêu cầu nhà môi giới cung cấp đầy đủ các thông tin về quyền sử dụng đất, nguồn gốc đất
- Chọn nhà môi giới có khả năng tư vấn và hiểu biết về tình trạng của BĐS nhiều hơn là chỉ dẫn mình đi xem BĐS.
- Hãy tìm hiểu và thoả thuận thù lao môi giới trước khi đi xem BĐS.
- Đọc kỹ hợp đồng môi giới, hiểu được quyền và nghĩa vụ của các bên.

5.2.3 Đối với địa phương
- Cần có những chính sách quản lý chặt chẽ, tránh tình trạng lừa đảo.
- Khuyến khích triển khai thêm một số loại hình công ty nữa. Hiện nay trên địa bàn chỉ có 3 công ty là chưa đủ. Vì vậy địa phương nên tạo điều kiện thuận lợi để các cá nhân hoặc doanh nghiệp có thể mở thêm các công ty, doanh nghiệp về môi giới BĐS.
- Cần có những chính sách ưu tiên hơn cho loại hình này để tạo đà phát triển thị trường BĐS.
- Cần mở các lớp đào tạo, cấp chứng chỉ về môi giới BĐS để những người làm trong nghề này có thể hành nghề một cách hợp pháp, tuân thủ theo pháp luật./.



Luận văn chia làm 5 phần, dài 69 trang





TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật đất đai (2003) NXB Chính trị Quốc gia.
2. Luật đầu tư 2005
3. Luật Dân sự 2005
4. Luật doanh nghiệp 2005
[5 ]. Luật kinh doanh BĐS năm 2006
[6 ]. Luật nhà ở năm 2006
7. Luật thương mại năm 2005
[8 ]. Luật xây dựng năm 2003
[9]. Cục quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ xây dựng trên trang web google.com.vn/BĐS.
[10]. Trần Thanh Hùng (2006), “Tài liệu tham khảo thị trường BĐS”- NXB TPHCM
[11]. Nguyễn Minh Ngọc (23/4/2006), “Kỷ yếu hội thảo khoa học thị trường BĐS thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp”- NXB Đại học Kinh Tế Quốc Dân -Hà Nội.
[12]. Nguyễn Thị Hải Ninh (2007), “Thị trường bất động sản” - Trường Đại học Lâm nghiệp.
[13]. Hoàng Xuân Phương (12/2007),”Thị trường quyền sử dụng đất trong nông nghiệp, nông thôn”- Viện QHTKNN
[14]. Đăng Đức Thành (2008), “Kinh doanh bất động sản và hướng tới sự phát triển bền vững”- NXB Trẻ.
[15]. Lê Đình Thắng và Nguyễn Minh Ngọc (2005), “Tạp chí địa chính số 6”- NXB Đại học Kinh Tế Quốc Dân
[16]. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), “Giáo trình thị trường bất động sản”- NXB Nông nghiệp