Tài liệu Nghiên cứu một số giải pháp về chính sách tài chính đất đai góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị

ĐỀ TÀI: Nghiên cứu một số giải pháp về chính sách tài chính đất đai góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài.
Bất động sản là nguồn tài sản lớn và quan trọng của mỗi quốc gia, của mỗi tổ chức, hộ gia đ́nh và cá nhân. Đây là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xă hội loài người để đảm bảo cho quá tŕnh tái sản xuất xă hội tồn tại, phát triển và phục vụ nhu cầu cuộc sống của con người. Bất động sản - theo h́nh thái vật chất được mua bán và trở thành hàng hoá, từng bước từ thấp đến cao, từ cá biệt trở thành phổ biến, từ đó thị trường bất động sản được h́nh thành và phát triển. Ở Việt Nam, sau khi Quốc hội ban hành Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 2003, thị trường bất động sản trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân được phép chuyển quyền sử dụng đă chính thức được h́nh thành và đi vào hoạt động; góp phần vào việc đáp ứng các nhu cầu sử dụng bất động sản của các tổ chức, hộ gia đ́nh, cá nhân và biến bất động sản thành nguồn lực tài chính phục vụ cho đầu tư phát triển kinh tế của đất nước; tuy nhiên, cho đến nay thị trường bất động sản ở nước ta vẫn c̣n đang trong giai đoạn đầu h́nh thành, lượng hàng hoá bất động sản đủ điều kiện giao dịch trên thị trường hạn chế cả về số lượng và chủng loại, thị trường không chính thức c̣n chi phối lấn át thị trường chính thức, hoạt động của thị trường thường xuyên có biến động, Để quản lư thị trường bất động sản, Nhà nước đă tăng cường công tác quản lư, sử dụng nhiều công cụ để điều chỉnh và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, nhưng đén nay sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn c̣n nhiều hạn chế. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự chưa phát triển của thị trường bất động sản mà một trong những nguyên nhân là do chính sách tài chính, trong đó quan trọng là chính sách tài chính đất đai hỗ trợ thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản c̣n có hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế và thể hiện vai tṛ thúc đẩy, điều tiết sự phát triển của thị trường. V́ thế, đề tài: Nghiên cứu một số giải pháp về chính sách tài chính đất đai góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam đang là vấn đề cần thiết có ư nghĩa sâu sắc cả về lư luận và thực tiễn.
2. Mục đích nghiên cứu.
Mục đích nghiên cứu của Đề tài này nhằm khái quát những vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản; thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam; chính sách tài chính đất đai tác động đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp về chính sách tài chính đất đai góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu của Đề tài là thị trường bất động sản và chính sách tài chính đất đai đối với thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, chính sách tài chính đất đai đối với thị trường bất động sản có phạm vi rất rộng bao gồm các chính sách về thu tiền sử dụng đất trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất trong thuê đất; đấu giá quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất; liên doanh, liên kết, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa; thuế, phí và lệ phí trong chuyển nhượng, đăng kư quyền sử dụng đất và công cụ, dịch vụ có liên quan trực tiếp đến tài chính đất đai Trong phạm vi Đề tài này chỉ nghiên cứu và đề xuất một số giải pháp về chính sách thu tiền sử dụng đất trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất trong thuê đất; bán đấu giá, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thuế liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng đất và chính sách định giá đất, tài sản gắn với đất nhằm góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản chính thức ở Việt Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Đề tài này sử dụng phương pháp duy vật biện chứng làm nền tảng nghiên cứu; đồng thời kết hợp với phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét lịch sử, thực tiễn của thị trường bất động sản ở Việt Nam; từ đó đề xuất giải pháp tài chính đất đai góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản chính thức ở nước ta cho phù hợp với thực tiễn.
5. Những đóng góp khoa học của Đề tài.
- Hệ thống hoá lư luận cơ bản về thị trường bất động sản, chính sách tài chính đất đai tác động đến thị trường bất động sản.
- Phân tích và đánh giá thực trạng thị trường bất động sản và chính sách tài chính đất đai tác động đến thị trường bất động sản chính thức ở Việt Nam.
- Trên cơ sở nghiên cứu lư thuyết và thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam, Đề tài đưa ra một số giải pháp về chính sách tài chính đất đai, nhằm góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản chính thức ở Việt Nam.
6. Tên và kết cấu của Đề tài.
Tên Đề tài: “Nghiên cứu một số giải pháp về chính sách tài chính đất đai góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”.
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo; kết cấu Đề tài gồm các chương sau:
Chương I. Tổng quan về thị trường bất động sản và chính sách tài chính đất đai tác động đến thị trường bất động sản.
Chương II. Thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam và các chính sách tài chính đất đai đang tác động đến thị trường bất động sản.
Chương III. Một số giải pháp về chính sách tài chính đất đai góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.

Chương 1
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH
TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại thị trường bất động sản.
1.1.1.1. Khái niệm về thị trường bất động sản.
(A). Thị trường.
Khái niệm cổ điển về thị trường: Thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá. Theo khái niệm này người ta đă đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này.
Khái niệm hiện đại về thị trường: Thị trường là quá tŕnh người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán. Theo quan niệm này, sự tác động và h́nh thành thị trường là một quá tŕnh không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể. Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất của thị trường là giải quyết các quan hệ trao đổi.
Người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị trường. Đó cũng là h́nh ảnh cụ thể nhất của hai yếu tố cung - cầu của thị trường. Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ được tính bằng tiền.
(B). Bất động sản.
Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản, nhưng c̣n có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn với đất đai và chủ yếu là không di dời được.
Theo Điều 174 của Bộ Luật Dân sự nước cộng ḥa xă hội chủ nghĩa Việt Nam đă được Quốc Hội thông qua năm 2005, quy định:
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a- Đất đai;
b- Nhà ở, công tŕnh xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công tŕnh xây dựng đó;
c- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo Từ điển thuật ngữ tài chính th́ “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”.
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là không thể di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn với đất đai, không tách rời với đất đai và được xác định theo vị trí địa lư của đất.
(C). Thị trường bất động sản.
Dựa trên các phân tích lư luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về bất động sản đă đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường bất động sản:
* Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là nơi h́nh thành các quyết định về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và v́ mục đích ǵ.
* Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá bất động sản.
* Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn . giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai tṛ quản lư nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay ḱm hăm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản.
* Khái niệm 4: Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn .
Như vậy, hiện có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, dưới góc độ của một đề tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, ta có thể đưa ra khái niệm về thị trường bất động sản như sau:
Thị trường bất động sản là quá tŕnh giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn . giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai tṛ quản lư nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay ḱm hăm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
1.1.1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản.
(A). Đặc điểm của hàng hoá bất động sản.
Hàng hoá bất động sản là một hàng hoá đặc biệt; v́ vậy, ngoài những đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, hàng hoá bất động sản c̣n có những đặc điểm riêng sau:
* Bất động sản là một hàng hoá không thể di, dời được: Đặc điểm này là do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, địa điểm và hầu như không có khả năng chuyển dịch, bị hạn chế khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích.
* Bất động sản là hàng hoá có tính chất lâu bền: Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt). Đồng thời, các công tŕnh kiến trúc và vật kiến trúc xây dựng trên đất có thời gian sử dụng dài và có thể tồn tại lâu bền, có công tŕnh sau khi cải tạo nâng cấp có thể sử dụng và tồn tại hàng trăm năm.
* Hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này là do tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn và không thể phát triển được, trong khi dân số mỗi ngày một tăng và các nhu cầu sử dụng đất không ngừng tăng lên. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, cũng như diện tích đất của mỗi quốc gia. Chính v́ tính khan hiếm và tính không di dời của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm. Tính cá biệt của bất động sản c̣n thể hiện rơ trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều cũng có thể có những yếu tố không giống nhau và giá trị của chúng có thể cũng rất khác nhau.