Lời mở đầu Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển. Nhận thấy tầm quan trọng và khả năng sinh lợi của thị trường bất động sản Việt Nam, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang xúc tiến đầu tư mạnh vào thị trường này. Tuy nhiên, muốn nhận định và đưa ra cái nhìn chính xác về thị trường bất động sản quả là không đơn giản trong bối cảnh thị trường hiện nay. Chúng ta đang đề cập đến vấn đề đầu tư tạo lập và kinh doanh bất động sản. Thế giới đang ngày càng trở nên phẳng hơn, khả năng tiếp cận thông tin của nhân loại càng phong phú hơn bao giờ hết. Hiện nay, chỉ bằng những cái nhấp chuột, cả thế giới bất động sản mở ra trước mắt khách hàng với muôn vàn màu sắc, muôn vàn chủng loại và hình thức khác nhau. Thế nên, nhà đầu tư không thể khoanh tay ngồi chờ khách hàng tự tìm đến mình nữa. Họ phải vận động hết mình nhằm tiêu thụ sản phẩm. Nói đến vấn đề tiêu thụ sản phẩm là kể đến vai trò quan trọng của chiến lược marketing. marketing chính là công cụ hỗ trợ nhà đầu tư trong suốt quá trình tạo lập dự án và tiêu thụ sản phẩm, giúp tạo ra lợi nhuận gấp nhiều lần thông qua việc đưa sản phẩm đến đúng khách hàng mục tiêu. marketing bất động sản hiện nay đang dần thể hiện vai trò nòng cốt của nó hơn bao giờ hết. Tuy nhiên không phải doanh nghiệp nào cũng nhận thấy và khai thác triệt để lợi ích của marketing bất động sản. Hay chính xác hơn là nó chưa thật sự cần thiết trong quá khứ và nhà đầu tư cũng không quá dồi dào về nguồn vốn để thực hiện hoàn chỉnh một chiến lược nghiên cứu marketing. Nhưng hiện nay, chúng ta nhận thấy rằng bất động sản chuyển nhượng sắp phải bước lên sàn giao dịch; người môi giới từ sau ngày 01/01/2009 phải có Chứng chỉ hành nghề; Chính phủ đánh Thuế lũy tiến trên lợi nhuận đầu tư bất động sản; hạn mức về nhà ở, đất ở trên đầu người và chính sách siết tín dụng đầu tư bất động sản; đặc biệt là tâm lý hoang mang của người dân khi mua nhà trước tình hình giảm giá hiện nay. Tất cả nguyên nhân trên đòi hỏi một thị trường bất động sản minh bạch hơn ra đời, một thị trường bất động sản thể hiện bản chất cạnh tranh thật sự. Khi ấy, vai trò của nghiên cứu marketing bất động sản được đề cao. Một khi thị trường trở về đúng trạng thái cạnh tranh của nó, cung – cầu vận hành theo đúng cơ chế thì việc tiêu thụ sản phẩm không còn đơn giản là sản xuất và cung ứng mà cần có sự hỗ trợ của công cụ marketing. Markeing hiện nay tại các doanh nghiệp bất động sản thường phát triển theo hướng 4P – marketing hỗn hợp. Tuy nhiên, chiến lược được xem trọng nhất chỉ có chiến lược chiêu thị cổ động nhằm thu hút sự chú ý của khách hàng. Giai đoạn nghiên cứu thị trường, nghiên cứu khách hàng mục tiêu, nghiên cứu định vị sản phẩm tại doanh nghiệp vẫn chưa được quan tâm thực hiện bài bản, trừ một số dự án cao cấp có vốn đầu tư lớn mới có sự hỗ trợ của các công ty nghiên cứu thị trường thuê ngoài. Phần lớn các doanh nghiệp trong nước đều đầu tư theo khả năng tài chính trong các phân khúc thị trường có khả năng sinh lợi cao. Khi nghiên cứu marketing trong từng lĩnh vực riêng biệt cũng cần phải có sự hiểu biết nhất định về tính chất sản phẩm và đặc điểm thị trường của hàng hóa chuyên biệt đó. Ứng dụng nghiên cứu marketing trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam tuy đã đạt được một nhiều thành quả đáng kể, là công cụ hữu hiệu trong quản trị doanh nghiệp, giúp đẩy nhanh quá trình tiêu thụ sản phẩm. Nhưng vẫn tồn tại một số hạn chế trong nghiên cứu marketing như: tiêu chí nhận dạng và đáp ứng nhu cầu, xác định các phân khúc thị trường bất động sản, xác định các nhân tố ảnh hưởnng chuyên biệt đến hành vi lựa vị trí cư trú và loại hình nhà ở, định hướng đầu tư và lợi nhuận đầu tư, Trước bối cảnh đó chúng tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh”. Mục tiêu nghiên cứu: Ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng trong nghiên cứu marketing bất động sản với mục tiêu phác họa bức tranh tổng thể của giai đoạn nghiên cứu marketing vĩ mô làm tiền đề cho các bước nghiên cứu marketing vi mô tiếp theo. Nghiên cứu nhu cầu nhà ở, phân khúc thị trường theo yếu tố văn hóa - xã hội và khoảng cách vị thế, phân tích hành vi của người tiêu dùng trên thị trường bất động sản dựa trên sự khác biệt về văn hóa – xã hội, đồng thời nghiên cứu tỷ suất lợi nhuận đầu tư trong các phân khúc thị trường. Khắc phục các hạn chế của hoạt động marketing hiện nay tại doanh nghiệp, đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo nhằm hoàn thiện mô hình. Đối tượng nghiên cứu: Cơ sở hành vi lựa chọn nhà ở của người tiêu dùng và phương pháp nghiên cứu marketing bất động sản. Phạm vi nghiên cứu: Do giới hạn về kiến thức và kinh nghiệm, cộng với sự khởi đầu của nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng. Đề tài chỉ phác thảo các bước cơ bản nghiên cứu marketing bất động sản trong phạm vi không gian và thời gian hạn chế. Cụ thể đề tài giới hạn xây dựng cơ sở phương pháp luận nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng cho phân khúc thị trường nhà ở như đất nền, nhà phố, căn hộ chung cư. Đề tài chưa đề cập đến marketing trong phân khúc thị trường khách sạn, văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại. Phạm vi không gian: Tìm hiểu nhu cầu nhà ở của người dân trên địa bàn một vài quận thuộc thành phố Hồ Chí Minh. Phạm vi thời gian: Số liệu được thu thập trong khoảng thời gian từ ngày 15/04 đến tháng 15/06 năm 2008. Ý nghĩa thực tiển của đề tài: Bước đầu xây dựng được những quan điểm phương pháp luận chung nhất của nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng, khắc phục các hạn chế của hoạt động marketing bất động sản hiện nay. Có cái nhìn khái quát nhất về nhu cầu và phân khúc thị trường nhà ở, các nhân tố tác động đến nhu cầu, lợi nhuận đầu tư trên các phân khúc.
