Thạc Sĩ Nghiên cứu khả năng tạo lập thị trường chứng khoán đảm bảo bằng nợ vay cầm cố tại Thành phố Hồ Chí M

PHẦN MỞ ĐẦU
i) Lời mở đầu
Thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng trong những năm qua đã có những bước phát triển khá rõ rệt, góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị, cải thiện được nhu cầu về nhà ở, và góp phần không nhỏ vào sự phát triển của các ngành kinh tế, kỹ thuật khác. Cùng với tình hình dân số và tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng nhanh, nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên cấp bách và cần thiết. Điều này đặt ra nhiệm vụ cho Thành phố là phải vừa phải gia tăng cung khối lượng hàng hóa cho thị trường bất động sản sơ cấp, vừa phải tạo điều kiện để người dân có nhu cầu về nhà ở tiếp cận dễ dàng với nguồn vốn để mua hoặc thuê nhà.
ii) Vấn đề đặt ra
Trong bối cảnh nêu trên, tình trạng thiếu vốn cho đầu tư xây dựng, thiếu vốn cho tài trợ nhà ở và việc tìm kiếm công cụ huy động vốn hữu hiệu vẫn đang là bài toán khó đặt ra cho Thành phố Hồ Chí Minh.
Những năm qua, để tài trợ vốn cho việc phát triển thị trường bất động sản sơ cấp, các nhà đầu tư chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng và nguồn vốn ứng trước của người mua nhà, còn người có nhu cầu mua nhà lại chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng thế chấp từ các ngân hàng thương mại. Áp lực tài trợ đè nặng lên các ngân hàng vì ngân hàng đang phải cho vay trung dài hạn trong khi nguồn vốn huy động đầu vào lại từ nguồn tiết kiệm ngắn hạn trong dân cư. Các ngân hàng vừa bị hạn chế về khả năng nguồn vốn, vừa bị hạn chế về thời hạn cho vay. Nghịch lý này đang tiềm ẩn nguy cơ rủi ro đối với hệ thống tín dụng, khi xảy ra những biến động đối với thị trường bất động sản. Có thể nói rằng, bên cạnh những trở ngại có liên quan đến hệ thống các quy định pháp luật, chính sách cho thị trường bất động sản, vấn đề thiếu vốn cho lĩnh vực tài chính nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh đã ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sản và kéo theo những tác động không tốt cho quá trình phát triển kinh tế, xã hội của thành phố.
Trong khi đó, vai trò của thị trường vốn đối với sự phát triển của thị trường bất động sản lại thể hiện khá mờ nhạt. Nguồn vốn tài trợ của ngân hàng chưa có cơ chế nào để liên thông với thị trường vốn trung dài hạn (bao gồm thị trường chứng khoán), vốn dĩ được đánh giá là có tiềm năng huy động vốn nhàn rỗi rất lớn từ các tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước.
Vì vậy, chúng tôi cho rằng, một trong những giải pháp tích cực giải quyết bài toán vốn trong lĩnh vực tài chính nhà ở là phải tìm ra những cơ chế, công cụ huy động vốn hữu hiệu có thể kết nối thị trường bất động sản với các kênh dẫn vốn từ thị trường tài chính mà cụ thể là từ thị trường vốn. Vì lý do đó, chúng tôi muốn đề cập đến việc xem xét khả năng tạo lập một thị trường thứ cấp cho các khoản vay nợ thế chấp bất động sản của ngân hàng và chứng khoán hóa chúng trên thị trường vốn. Chúng tôi mong muốn thông qua đề tài “Nghiên cứu khả năng tạo lập thị trường các chứng khoán đảm bảo bằng nợ vay cầm cố tại Thành phố Hồ Chí Minh” sẽ gợi mở những nghiên cứu sâu hơn để tìm kiếm giải pháp mới huy động nguồn vốn tài trợ cho thị trường bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh.
iii) Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài này sẽ tập trung trả lời 02 câu hỏi lớn sau:
1. Vì sao cần phải tạo lập thị trường chứng khoán đảm bảo bằng các khoản vay cầm cố tại Thành Phố Hồ Chí Minh?
2. Xác định những điều kiện tiền đề cho việc tạo lập thị trường chứng khoán đảm bảo bằng các khoản nợ vay cầm cố và đánh giá khả năng tạo lập thị trường này tại Thành phố Hồ Chí Minh?
iv) Phạm vi nghiên cứu:
Do loại hình chứng khoán đảm bảo bằng các khoản vay nợ cầm cố thế chấp bất động sản còn mới lạ với Việt Nam, nhưng thật ra đã được ứng dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới tiêu biểu như Mỹ, Hồng Kông, Malaysia, và một số quốc gia châu Á khác, đề tài nghiên cứu này sẽ chỉ tập trung vào việc đề xuất thành phố Hồ Chí Minh nên tạo lập thị trường chứng khoán này như một trong những giải pháp huy động vốn mới tài trợ cho lĩnh vực tài chính nhà ở, bên cạnh việc xem xét một số điều kiện ban đầu để Thành phố có thể tạo lập thị trường MBSs. Như vậy, phạm vi nghiên cứu của đề tài này sẽ không bao gồm việc đề xuất các giải pháp cụ thể cho mô hình cũng như việc vận hành thị trường MBSs ở Thành phố Hồ Chí Minh.
v) Phương pháp nghiên cứu:
Đây là một nghiên cứu định tính các lý thuyết đã có cơ sở vững chắc trước đó. Các lý thuyết này được tìm kiếm và khai thác trên cơ sở các dữ liệu đã được tập hợp và phân tích một cách có hệ thống. Dựa trên việc thiết lập các mục tiêu nghiên cứu cụ thể, chúng tôi sử dụng nhiều phương pháp khác nhau. Trong đó, phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp phân tích nhằm mục đích phân tích các yếu tố tác động có thể ảnh hưởng đến việc tạo lập thị trường MBSs ở Thành Phố Hồ Chí Minh chẳng hạn như phân tích khuôn khổ pháp lý, nhu cầu về vốn và nhu cầu đầu tư trên các thị trường sơ cấp và thứ cấp. Ngoài ra, đề tài nghiên cứu này sử dụng phương pháp so sánh nhằm so sánh mô hình thị trường MBSs tại các quốc gia trên thế giới để có thể rút ra những bài học thực tiễn khi áp dụng vào Việt Nam. Các phương pháp hỗ trợ khác như khảo sát kinh nghiệm, phỏng vấn chuyên sâu cũng được sử dụng nhằm làm sáng tỏ hơn các vấn đề về thực tiễn nghiên cứu.
Trong nghiên cứu này, chúng tôi phần lớn sử dụng các nguồn dữ liệu thứ cấp – tức là những dữ liệu đã có được trong quá khứ. Những dữ liệu này sẽ được sử dụng chủ yếu trong chương 1 và chương 2 của luận văn này, bao gồm các tài liệu lý thuyết từ các tác giả nước ngoài và các dữ liệu trong nước từ các tư liệu chuyên môn, báo chí, v.v
vi) Kết cấu luận văn
Luận văn này được kết cấu thành 03 chương (không kể phần mở đầu và phần kết luận) như sau:
Chương 1 “Tổng quan về thị trường chứng khoán đảm bảo bằng các khoản vay cầm cố thế chấp bất động sản (MBSs)” sẽ phác họa được vị trí của thị trường chứng khoán MBSs trong tổng thể thị trường tài chính nhà ở; mang đến những hiểu biết cơ bản về MBSs cho người đọc; và đúc kết những điểm tương đồng và khác biệt từ mô hình thị trường MBSs của các quốc gia trên thế giới; rút ra những bài học kinh nghiệm cần được xem xét khi đánh giá khả năng tạo lập 01 thị trường MBSs.
Chương 2 “Thị trường Tài chính nhà ở và thị trường trái phiếu tại Thành phố Hồ Chí Minh”. Trong chương này, chúng tôi sẽ phân tích thực trạng các thị trường này tài chính nhà ở và thị trường trái phiếu dài hạn ở Thành phố Hồ Chí Minh - xem xét trong mối quan hệ với các nhân tố có liên quan đến việc tạo lập thị trường MBSs.
Chương 3: “Những điều kiện tiền đề cho việc tạo lập thị trường MBSs và khả năng tạo lập thị trường MBSs ở Thành phố Hồ Chí Minh”. Qua kết quả phân tích ở chương 02, chúng tôi sẽ đánh giá về khả năng cho việc tạo lập một thị trường MBSs tại Thành Phố Hồ Chí Minh cùng với một số khuyến nghị tiền đề cần thiết cho việc tạo lập thị trường này. trình, trúc, trong, vốn, yếu