Luận Văn Nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt nam từ cuộc khủng hoảng

Nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt nam từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản
CHƯƠNG 1: KHUNG LÝ THUYẾT VỀ THN TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1 Bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm
Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa
XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy
định.
Như vậy, theo quy định này thì bất động sản có các đặc điểm sau:
- Bất động sản là tài sản không di động được, trong đó bất động sản điển
hình nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác do đặc điểm không di động được, nên vị trí
bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa
trung tâm . đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản. Cùng
một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở vị trí khác nhau thì giá bất động sản
cũng khác nhau.
- Các công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai,
nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được
xem là bất động sản.
Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên
của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất
đai không bị hao mòn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể giao
dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc
chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ.
Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hiếm không
thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất
động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài
hạn.
2
1.1.1.2 Phân loại
Căn cứ theo khái niệm trên, Bất động sản có thể chia thành 3 loại sau:
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản
văn phòng, nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) . Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm
bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm
bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này chiếm đa số trong các
giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu
là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp,
đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng .
Bất động sản đặc biệt: là những bất động sản như các công trình bảo tồn
quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang .
1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đNy cao lên; ngược lại,
khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá
cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những
khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp của Nhà nước như
đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như đường giao
thông, cấp và thoát nước, cấp điện .; tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh
nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở
hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp .; có những yếu tố bắt
nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông
để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư . Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng
đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung:
1.1.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:
- Các yếu tố tự nhiên:
3
* Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di động được, nên vị trí bất
động sản ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung
tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở . là những yếu tố tác
động trực tiếp đến giá trị bất động sản.
* Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất: một diện tích đất tối ưu khi nó
thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
* Địa hình bất động sản toạ lạc và hình thức bên ngoài của bất động sản.
- Các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ
bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó.
Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của
nó càng cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ
sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
- Các yếu tố liên quan đến thị trường:
* Tính hữu dụng của bất động sản: Bất động sản này có thể dể dàng cho
thuê hoặc dùng mặt bằng để buôn bán