Luận Văn Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á CHÂU

Nghiên cứu hoạt động định giá BĐSthế chấp tại ngân hàng TMCP Á CHÂU

LỜI NÓI ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 4
I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN CHO VAY THẾ CHẤP 4
1. Bất động sản . 4
1.1 .Khái niệm . 4
1.2. Đặc điểm . 4
2. Bất động sản thế chấp 6
2.1 Khái niệm về thế chấp bất động sản 6
2.2 Phân loại bất động sản thế chấp 6
2.3 Điều kiện với bất động sản thế chấp 7
2.4 Vai trò của thế chấp bất động sản trong sự phát triển kinh tế xã hội 8
3. Các quy định về cho vay thế chấp bất động sản trong ngân hàng 9
3.1 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế chấp 9
3.2.Điều kiện, thủ tục thực hiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp. 10
3.2.1 Điều kiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp . 10
3.2.2 Thủ tục hợp đồng thế chấp BĐS . 11
3.2.3 Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp 12
3.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thế chấp BĐS . 12
3.3.1 Quyền của khách hàng vay 12
3.3.2 Nghĩa vụ của khách hàng vay 13
3.3.3 Quyền của ngân hàng 14
3.3.4 Nghĩa vụ của ngân hàng 15
3.4 Xác đinh giá trị của BĐS thế chấp 16
3.5 Phạm vi bảo đảm tiền vay của BĐS thế chấp 17
II ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẬN DỤNG VÀO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP . 18
1. Khái niệm và vai trò định giá bất động sản . 18
1.1 Khái niệm định giá bất động sản . 18
1.2 Vai trò định giá bất động sản 19
2. Nguyên tắc định giá bất động sản . 19
2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 19
2.2 Nguyên tắc thay thế . 20
2.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai 20
2.4 Nguyên tắc đóng góp . 20
2.5 Nguyên tắc cung- cầu . 20
2.6 Nguyên tắc nhất quán . 21
2.7 Nguyên tắc cạnh tranh . 21
2.8 Nguyên tắc thực tế 21
3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị, giá cả bất động sản . 22
3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS 22
3.1.1 Các yếu tố tự nhiên 22
3.1.2 Các yếu tố kinh tế 23
3.1.3 Các yếu tố liên quan đến thị trường . 23
3.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS 23
3.3 Các yếu tố chung bên ngoài . 23
3.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý 23
3.3.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô . 24
3.3.3 Các yếu tố xã hội . 24
4. Quy trình định giá bất động sản . 25
4.1. Xác định vấn đề định giá 25
4.2 Lâp kế hoạch định giá 25
4.3 Thu thập tài liệu 26
4.4 Phân tích thông tin 26
4.4.1 Phân tích thị trường . 26
4.4.2 Ước tính giá trị . 27
4.5 Lựa chọn phương pháp định giá 27
4.6 Chuẩn bị báo cáo định giá . 28
4.7 Báo cáo định giá 28
5. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp 29
5.1 Phương pháp so sánh 29
5.1.1 Khái niệm 29
5.1.2 Nội dung của phương pháp . 29
5.1.3 Yêu cầu của phương pháp . 31
5.1.4 Ưu điểm của phương pháp 32
5.1.5 Hạn chế của phương pháp . 32
5.1.6 Vận dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản thế chấp 33
5.2 Phương pháp đầu tư . 33
5.2.1 Cơ sở của phương pháp đầu tư . 34
5.2.2 Nội dung . 34
5.2.3 Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp đầu tư 35
5.2.4 Ưu điểm của phương pháp đầu tư . 35
5.2.5 Nhược điểm của phương pháp đầu tư 36
5.2.6 Vận dụng phương pháp đầu tư vào định giá bất động sản thế chấp 36
5.3 Phương pháp chi phí . 37
5.3.1 Khái niệm và ý nghĩa . 37
5.3.2 Nội dung của phương pháp . 38
5.3.3 Ưu điểm của phương pháp 38
5.3.4 Hạn chế của phương pháp . 38
5.3.5 Vận dụng phương pháp vào định giá bất động sản thế chấp 39
5.4 Phương pháp thặng dư 39
5.4.1 Khái niệm 39
5.4.3 Ưu điểm . 41
5.4.4 Hạn chế . 41
5.4.5 Điều kiện áp dụng . 41
CHƯƠNG 2: HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU . 43
I GIỚI THIỆU VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI ACB . 43
1 Giới thiệu chung về ACB . 43
1.1 Lịch sử hình thành . 43
1.2 Phát triển . 43
1.3 Sơ đồ tổ chức . 46
2. Giới thiệu về bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội . 47
2.1 Lịch sử hình thành . 47
2.2 Sơ đồ tổ chức . 47
II TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB 47
II TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB 48
1 Quy định ACB về định giá bất động sản thế chấp . 48
1.1 Hồ sơ tối thiểu để thẩm định bất động sản 48
1.2. Nội dung thẩm định bất động sản . 48
1.3. Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản 49
1.4. Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc 49
1.5. Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản 50
1.6. Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản . 50
1.7. Định giá bất động sản . 51
1.8 Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị 51
1.9. Xác định đơn giá bất động sản . 52
1.9.1 Đối với đất ở ( Pđo): 52
1.9.2 Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như đất xây dựng nhà xường, văn phòng ( Pđsx) 53
1.9.3 Đối với nhà ở, công trình xây dựng ( Pt) . 53
1.9.4 Đối với các tài sản gắn liền với đất khác 56
1.10. Phương pháp định giá bất động sản . 56
1.10.1 Trong đa số các trường hợp . 56
1.10.2 Các trường hợp khác . 56
2. Quy trình thẩm định bất động sản thế chấp tại ACB 59
3. Phương thức tiến hành định giá thực tế tại ACB . 66
3.1 Trường hợp 1: . 67
3.2 Trường hợp 2: . 72
4. Đánh giá về công tác định giá tại ACB 78
4.1 Thuận lợi . 79
4.2 Khó khăn và tồn tại trong công tác định giá 80
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 87
I ĐỊNH HƯỚNG CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ 87
II GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB . 88
1. Phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của tài sản đảm bảo nhằm phục vụ tốt cho công tác tra cứu và cung cấp thông tin cho các đơn vị trong toàn hệ thống. 88
2. Cần đẩy mạnh việc khảo sát và xây dựng đơn giá đất thị trường của các tuyến đường trên địa bàn thành phố 89
3. Nâng cao trình độ cán bộ trong công tác định giá BĐS thế chấp 90
III KIẾN NGHỊ . 92
1 .Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền 92
1.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở. 92
1.2 Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản 93
1.3 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường thị trường bất động sản phát triển . 94
1.4 Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới 96
1.5 Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định giá đất. 96
2. Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước . 97
KẾT LUẬN 98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO . 99