Luận Văn Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Đất Mới

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Đăng Phúc, Lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản khóa 33, Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM.
Đề tài: “NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT MỚI”.
Giáo viên hướng dẫn: Trần Mạnh Hùng

Tiểu Luận tốt nghiệp: “Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Đất Mới” được thực hiện nhằm đánh giá khả năng đáp ứng nhu cầu dịch vụ định giá bất động sản của công ty. Từ đó đánh giá và đề xuất các giải pháp để nâng cao năng lực cung cấp dịch vụ của Công ty Cổ phần Đất Mới.
Đề tài được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết chung về Bất động sản, Thị trường Bất động sản. Bên cạnh đó còn tham khảo một số Tiểu luận của các khóa trước và tham khảo một số tài liệu liên quan.
Đề luận chứng cho những vấn đề nêu ra được thuyết phục, đề tài đã nghiên cứu các nội dung sau:
- Tìm hiểu sơ lược và tình hình hoạt động định giá tại Công ty Cổ phần Tư vấn Đất Mới qua quá trình hoạt động định giá bất động sản của Công ty Cổ phần Đất Mới.
- Đánh giá hiệu quả hoạt động định giá tại Công ty Cổ phần Đất Mới từ kết quả hoạt động định giá.
- Ứng dụng quy trình thẩm định giá cho một bất động sản cụ thể
- Đề xuất các giải pháp để nâng cao năng lực cung cấp dịch vụ của Công ty Cổ phần Đất Mới về:
+ Nguồn nhân lực của công ty.
+ Vấn đề thông tin trong thẩm định giá.
Và sử dụng các phương pháp: phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp thu thập thông tin, phương pháp tổng hợp
Từ đó đề xuất giải pháp và đưa ra những kiến nghị để hoạt động định giá ngày càng hoàn thiện hơn.


MỤC L ỤC


ĐẶT VẤN ĐỀ 1
PHẦN I TỔNG QUAN 2
I.1. Cơ sở khoa học 2
I.1.1. Bất động sản 2
I.1.2. Thị trường bất động sản 5
I.1.3. Định giá bất động sản 6
I.1.4. Cơ sở giá trị sử dụng trong thẩm định giá bất động sản 9
I.1.5. Các yếu tố tác động đến giá bất động sản 10
I.2. Cơ sở pháp lý 12
I.3. Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản 13
I.3.1. Hoạt động định giá ở các nước trên thế giới 13
I.3.2. Hoạt động định giá ở Việt Nam 14
I.4. Nội dung, phương pháp nghiên cứu 16
I.4.1. Nội dung nghiên cứu 16
I.4.2. Phương pháp nghiên cứu 16
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 18
II.1. Giới thiệu tổng quan về Công ty Cổ phần Đất Mới 18
II.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của công ty 18
II.1.2. Tầm nhìn và sứ mệnh 19
II.1.3. Lĩnh vực hoạt động 19
II.1.4. Mục đich thẩm định giá 20
II.1.5. Đối tượng khách hàng của công ty Đất Mới 20
II.1.6. Cơ cấu tổ chức của công ty 20
II.1.7. Phòng thẩm định giá bất động sản, động sản và giá trị doanh nghiệp 21
II.1.8. Quy trình thẩm định giá tại công ty Đất Mới 22
II.1.9. Phí thẩm định giá 24
II.1.10. Thời gian thẩm định giá 25
II.1.11. Các phương pháp thẩm định giá được áp dụng 25
II.2. Tình hình hoạt động định giá tại công ty Đất Mới năm 2009 26
II.2.1. Doanh thu 26
II.2.2. Hồ sơ thẩm định giá tại Đất Mới năm 2009 27
II.3. Tình hình hoạt động định giá bất động sản tại Đất Mới năm 2009 28
II.3.1. Nhóm bất động sản định giá 28
II.3.2. Về mục đích thẩm định giá 31
II.3.3. Các phương pháp thẩm định giá tại Đất Mới 31
II.4. Ứng dụng quy trình thẩm định giá cho một bất động sản cụ thể 33
II.5. Đánh giá hoạt động định giá bất động sản tại Đất Mới 45
II.5.1. Những ưu điểm hoạt động bất động sản tại Đất Mới 45
II.5.2. Những tồn tại, hạn chế của hoạt động định giá bất động sản tại Đất Mới 46
II.6. Đề xuất các giải pháp để nâng cao năng lực cung cấp dịch vụ của công ty 46
II.6.1. Cơ sở của giải pháp 46
II.6.2. Giải pháp cho các vấn đề 47
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO 51

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản
BĐS + MMTB : Bất động sản + máy móc thiết bị
BTCT : Bê tông cốt thép
CLCL : Chất lượng còn lại
CN9 : Chi nhánh 9
DN : Doanh nghiệp
ĐS : Động sản
DTKV : Diện tích khuôn viên
K : Khác
KD : Kinh doanh
KH : Kế hoạch
KSCL : Khảo sát chất lượng
KT – TV : Kế toán – tài vụ
LTTM : Lợi thế thương mại
MMTB : Máy móc thiết bị
QSD : Quyền sử dụng
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
SACC : Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam
SS : So sánh
SS + CP : So sánh + chi phí
SS + CP + TN : So sánh + chi phí + thu nhập
STT : Số thứ tự
TCHC : Tổ chức hành chính
TĐG : Thẩm định giá
TMCP : Thương mại cổ phần
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
TP : Thành phố
TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
TSSS1 : Tài sản so sánh 1
TSSS2 : Tài sản so sánh 2
TSSS3 : Tài sản so sánh 3
TSTĐ : Tài sản thẩm định
UBND : Ủy Ban Nhân Dân
XD : Xây dựng



DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1. Phí thẩm định giá 24
Bảng 2.2: Tổng hợp hoạt động thẩm định giá của Đất Mới 28
Bảng 2.3: Tổng hợp hoạt động của các chi nhánh năm 2009 29
Bảng 2.4. Thống kê hoạt động định giá LTTM năm 2009 30
Bảng 2.5: Thống kê hoạt động thẩm định giá BĐS + MMTB năm 2009 30
Bảng 2.6. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định 35
Bảng 2.7. Thông tin thị trường về các tài sản so sánh 38
Bảng 2.8. So sánh giữa tài sản cần thẩm định và các tài sản so sánh 40
Bảng 2.9. Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh 42
Bảng 2.10. Giá trị thị trường QSDĐ của tài sản thẩm định 43
Bảng 2.11. Giá trị thị trường công trình xây dựng trên đất của tài sản thẩm định 44


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1: Tỷ lệ các loại tài sản Đất Mới thẩm định 27
Biểu đồ 2.2. Thống kê phương pháp thẩm định giá tại Đất Mới năm 2009 32


DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2.1 : Bộ máy tổ chức của công ty Đất Mới 21
Sơ đồ 2.2 : Khái quát quy trình thẩm định giá tại công ty Đất Mới 22

ĐẶT VẤN ĐỀ

Tính cấp thiết của đề tài
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, thúc đẩy nền kinh tế nước ta phát triển.
Song song với sự ra đời của thị trường bất động sản, sự nở rộ của các công ty hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ: môi giới, tư vấn, định giá đã phần nào đáp được nhu cầu của khách hàng cũng như góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Trong đó, có thể nói hoạt động định giá đóng một vai trò khá quan trọng bởi ở một khía cạnh nào đó hoạt động định giá cung cấp những thông tin kịp thời và chính xác, nhằm hạn chế sự thiếu minh bạch về giá trên thị trường.
Theo thống kê năm 2011, trên cả nước có 41 công ty định giá được xem là đạt tiêu chuẩn theo quy định của Bộ Tài Chính. Sự ra đời của các công ty định giá đã phần nào tạo sự yên tâm cho người tham gia thị trường, góp phần thúc đẩy giao dịch bất động sản thêm sôi động. Thông qua dịch vụ định giá, tài sản bất động sản sẽ được xác định giá trị gần với giá trị thực tế của nó nhất.
Bên cạnh những mặt tích cực như thế cũng cần phải nói rằng hoạt động định giá nước ta còn những mặt hạn chế vì ngành thẩm định giá mới ra đời ở nước ta không bao lâu.
Trước những vấn đề đó, để góp phần hoàn thiện nghiệp vụ định giá chúng tôi đã tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản tại công ty Cổ phần Đất Mới”. Từ đó đưa ra những kiến nghị để nâng cao hiệu quả hoạt động định giá, góp phần vào sự phát triển của thị trường bất động sản.
Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài này thực hiện nhằm đánh giá khả năng đáp ứng nhu cầu dịch vụ định giá bất động sản thông qua nghiên cứu đối tượng hoạt động, loại hình bất động sản định giá, các phương pháp, quy trình và các nguyên tắc định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Đất Mới.
Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là:
- Mô hình tổ chức, hoạt động, quy trình định giá tại Công ty Cổ phần Đất Mới.
- Các phương pháp định giá tại công ty Cổ phần Đất Mới.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài được thực hiện trong phạm vi tìm hiểu về hoạt động định giá tại Công ty Cổ phần Đất Mới từ ngày 22/3/2011 đến ngày 30/6/2011.