Tiến Sĩ Nghiên cứu giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai và tương quan đường phố phục vụ định giá đất hàng

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Nổi lên trong quá trình hoàn thiện này là những vấn đề về định giá đất và Bất động sản. Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế (Nguyễn Văn Hậu, 2009). Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả (Hoàng Văn Hùng và cs, 2013). Khi quyền sử dụng đất cho phép trao đổi như hàng hóa, Nhà nước đưa ra khung giá, các địa phương xác định giá đất cụ thể. Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo thị trường về nguyên tắc cần phải tiến đến thống nhất (Trương Văn Long, Phạm Thị Kim Ngân, 2011).
Tuy nhiên, thực tế điều này rất khó khả thi trên thực tiễn. Nguyên nhân có nhiều, trong đó việc ban hành giá đất thực tế của các địa phương tại một thời điểm đồng nghĩa với việc định giá hàng lọat các thửa đất (Trịnh Hữu Liên, 2013). Giá đất của địa phương được giới hạn bởi khung giá đất theo vùng, trong khi phương pháp luận về phương pháp định giá hàng loạt chưa được đặt ra một cách hoàn thiện. Để giải quyết tốt bài toán định giá trong công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng như đòi hỏi của thị trường; đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá cần có sự hỗ trợ của các công nghệ tin học (Nguyễn Thị Loan, 2010). Lời giải cho bài toán định giá này phải tùy thuộc vào những điều kiện cụ thể đặc biệt phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu thông tin liên quan đến đất đai và các yếu tố tác động vào giá đất (Kamal T., và Joseph F., 1994).
Bắc Kạn là một tỉnh khá điển hình cho các tỉnh vùng núi phía Bắc. Điển hình về các mô hình sản xuất trên đất nông lâm nghiệp, việc thực hiện thử nghiệm ứng dụng công nghệ GIS xác định vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trong định giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong việc đóng góp vào lý luận chung (UBND tỉnh Bắc Kạn, 2014). Bắc Kạn cũng là địa phương được Bộ Tài Nguyên và Môi trường chọn làm địa phương thực nghiêm cho phương pháp định giá hàng loạt nhờ vào kỹ thuật CAMA và CSDL địa chính. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào hoàn thiện phương pháp xác định giá đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Nghiên cứu giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai và tương quan đường phố phục vụ định giá đất hàng loạt tại khu vực phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn".
2. Mục tiêu của đề tài
2.1.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai và giải pháp định giá hàng loạt cho đất ở đô thị tại khu vực phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn.
2.1.2. Mục tiêu cụ thể:
- Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai theo đường phố cho đất ở đô thị (thử nghiệm tại phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn).
- Nghiên cứu giải pháp xác định tương quan giữa các vùng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai theo đường phố cho đất ở đô thị (thử nghiệm tại phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn).
- Đề xuất giải pháp định giá đất hàng loạt cho đất ở đô thị phục vụ cho công tác định giá đất và quản lý giá đất trên địa bàn phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn.
3. Yêu cầu của đề tài
- Ứng dụng kỹ thuật GIS và cơ sở dữ liệu địa chính xác định được vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất hàng loạt cho đất ở đô thị tại phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kan đáp ứng được nhu cầu của công tác định giá đất và quản lý đất đai.
- Các số liệu thử nghiệm và phân tích bảo đảm đúng các số liệu của phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn và giải quyết được các mục tiêu đề ra.

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOANi
LỜI CẢM ƠNii
MỤC LỤCiii
CÁC CHỮ VIẾT TẮTv
DANH MỤC CÁC BẢNGvi
DANH MỤC CÁC HÌNHvii
MỞ ĐẦU1
1. Đặt vấn đề. 1
2. Mục tiêu của đề tài 2
2.1.1. Mục tiêu tổng quát 2
2.1.2. Mục tiêu cụ thể: 2
3. Yêu cầu của đề tài 2
Chương 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU3
1.1. Tổng quan về cơ sở lý luận, thực tiễn. 3
1.1.1. Cơ sở lý luận về định giá đất 3
1.1.2. Hệ thống định giá đất và định giá hàng loạt 5
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 13
1.2. Tổng quan và cơ sở khoa học xây dựng vùng giá trị đất đai theo đường phố. 19
1.2.1. Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 19
1.2.2. Xác định vùng giá trị đất đai 23
1.2.3. Phương pháp và quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai Việt Nam 25
1.2.4. Lý luận về xác định giá đất theo tương quan giá đất theo đường phố và vị trí đường phố 33
1.3. Nghiên cứu ứng dụng GIS vào xây dựng vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 35
1.3.1. Thế giới 35
1.3.2. Việt Nam 37
1.4. Vấn đề nghiên cứu và ý nghĩa. 39
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU40
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu. 40
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu. 40
2.1.2. Phạm vi địa bàn nghiên cứu. 40
2.2. Nội dung nghiên cứu: 40
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu. 40
2.2.2. Đánh giá thực trạng tư liệu bản đồ địa chính và công tác định giá đất hàng năm tại phường Đức Xuân. 40
2.2.3. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ nền phục vụ định giá tại phường Đức Xuân 40
2.2.4. Xác định phân vùng giá trị đất đai và vùng giá đất theo các vị trí đường phố 41
2.2.5. Xác định tương quan giữa các vùng giá đất tại địa bàn nghiên cứu. 41
2.2.6. Xác định thử nghiệm định giá đất hàng loạt 41
2.2.7. Nghiên cứu giải pháp phân vùng giá đất theo các khu vực và hệ thống đường phố, vị trí đường phố tại thị xã Bắc Kạn. 41
2.2.8. Phân tích kết quả và đề xuất giải pháp. 41
2.3. Phương pháp nghiên cứu. 41
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu. 41
3.3.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu. 42
2.3.3. Ứng dụng công nghệ GIS trong, phân tích, xử lý số liệu và xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 43
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN44
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 44
3.1.1. Điều kiện tự nhiên. 44
3.1.2. Các nguồn tài nguyên. 47
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 51
3.2. Đánh giá thực trạng tư liệu bản đồ địa chính và công tác định giá đất hàng năm tại phường Đức Xuân. 56
3.2.1. Đánh giá thực trạng tư liệu bản đồ địa chính. 56
3.2.2. Công tác định giá đất tại tỉnh Bắc Kạn. 56
3.2.3. Giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu. 57
3.3. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ nền phục vụ định giá tại phường Đức Xuân 57
3.3.1 Xây dựng và chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính. 57
3.3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và các dữ liệu phục vụ định giá đất 58
3.3.3. Xây dựng hệ thống giao thông. 59
3.3.4. Xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông. 60
3.4. Xác định phân vùng giá trị đất đai và vùng giá đất theo các vị trí đường phố. 61
3.4.1 Xác định phân vùng giá trị đất đai theo các vị trí đường phố. 61
3.4.2. Xác định vùng giá đất theo các vị trí đường phố. 62
3.5. Xác định tương quan giữa các vùng. 63
3.5.1. Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các đường phố 63
3.5.2. Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các vị trí đường 66
3.6. Xác định thử nghiệm định giá đất hàng loạt 67
3.6.1. Xây dựng dữ liệu định giá đất hàng loạt chi tiết đến từng thửa đất 67
3.6.2. Kết quả thử nghiệm định giá đất hàng loạt chi tiết đến từng thửa đất thửa, tính thuế đất và tính thuế chuyển quyền sử dụng đất 67
3.7. Nghiên cứu giải pháp phân vùng giá đất theo các khu vực và hệ thống đường phố, vị trí đường phố tại thị xã Bắc Kạn. 68
3.7.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến đến giá đất đô thị theo đường phố và vị trí đường phố tại thị xã Bắc Kạn. 69
3.7.2. Xây dựng lại vùng đất và giá trị đất đai theo đường phố. 71
3.7.3. Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các vị trí đường phố 77
3.8. Phân tích các kết quả và giải pháp. 78
3.8.1. Nhận xét phân tích giải pháp phân vùng giá đất đô thị theo đường phố. 78
3.8.2. Một số khuyến nghị các bước thực hiện. 79
3.8.3. Đề xuất giải pháp. 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ. 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO83


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế giai đoạn 2000 - 2005 - 2010 - 2011. 52
Bảng 3.2: Tương quan giá đất theo quy định năm 2013. 64
Bảng 3.3: Bảng tương quan giá đất theo dự kiến năm 2014. 65
Bảng 3.4: Giá đất thực tế 2014 dự kiến tính theo G5. 66
Bảng 3.5: Giá đất thực tế 2014 dự kiến tính theo G5. 66
Bảng 3.6: Kết quả điều chỉnh sự phân chia xây dựng vùng giá đất theo đường phố theo các quy định hiện hành. 72
Bảng 3.7: Nguyên tắc đặt mã đường phố trong cơ sở dữ liệu giá đất và bảng giá đất 74
Bảng 3.8: Nguyên tắc đặt mã vị trí đường phố trong cơ sở dữ liệu giá đất và bảng giá đất 74
Bảng 3.7: Giá đất năm 2013 theo quy định. 77
Bảng 3.10: Tương quan giá đất năm 2013 theo quy định. 78
Bảng 3.11: Tương quan giá đất thực tế năm 2013. 78



DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Địa lý thị xã Bắc Kạn. 45
Hình 3.2 : Cơ cấu ngành năm 2011. 53



Hình 3.3: Bản đồ phường Đức Xuân đã được chuẩn hoá sau đó được chuyển về dạng Shap File và chuyển vào GIS. 58
Hình 3.2: Bản đồ phường Đức Xuân trong hệ thống GIS được quản lý theo các đối tượng sử dụng đất 59
Hình 3.3: Hệ thống giao thông phường Đức Xuân. 60
Hình 3.4: Dữ liệu các vùng dân cư đường phố phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn. 61
Hình 3.5: Dữ liệu các vùng giá trị đất đai chi tiết phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn. 62
Hình 3.6: Dữ liệu các vùng giá đất chi tiết phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn. 63
Hình 3.7: Kết quả chiết xuất thông tin từ cơ sở dữ liệu địa chính từng thửa đất phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn. 67
Hình 3.8: Kết quả tính giá đất, thuế đất chi tiết đến từng thửa đất phường Đức Xuân thị xã Bắc Kạn 68
Hình 3.9: Kết quả tìm kiếm thông tin giá đất theo số tờ và số thửa chi tiết từng thửa đất phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn. 68
Hình 3.9: Quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại địa bàn nghiên cứu dựa trên phân tích cấu cluster với tỷ lệ đồng dạng (sililarity) đạt trên 75% . 69
Hình 3.10: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Đức Xuân dựa trên phân tích tương quan MDS 69
Hình 3.11: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong nghiên cứu dựa trên phân tích PCA 70
Hình 3.10: Các vùng giá đất năm 2013 theo các khoảng giá trị phường Đức Xuân. 71
Hình 3.11: Vùng dân cư theo đường phố Thành Công phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn 75
Hình 3.12: Vùng giá trị đất đai theo đường phố Thành Công phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn 75
Hình 3.13: Vùng giá đất theo đường phố Thành Công, phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn 76
Hình 3.14: Đường Thành Công đoạn 2 phân lại. 77