Thạc Sĩ Nghiên cứu giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại huyện Nam

Luận văn thạc sĩ năm 2011
Đề tài: Nghiên cứu giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định
Mô tả bị lỗi font vài chữ chứ tài liệu không bị lỗi nhé

MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng v
Danh mục sơ ñồ vi
Danh mục hộp vii
Danh mục các chữ viết tắt viii
1. MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2
1.2.1 Mục tiêu chung 2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2
1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu3
1.3.1 ðối tượng nghiên cứu 3
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 3
2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ GIẢI PHÁP PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QSD ðẤT
NÔNG NGHIỆP 4
2.1 Cơ sở lý luận 4
2.1.1 Một số khái niệm 4
2.1.2 ðặc ñiểm của thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp9
2.1.3 Vai trò của thị trường chuyển nhượng QSD ñấtnông nghiệp13
2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng ñến sự hình thành và phát triển thị trường
chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp15
2.1.5 Các nhóm giải pháp cơ bản ñể phát triển thị trường chuyển
nhượng QSD ñất nông nghiệp24
2.2 Cơ sở thực tiễn 28
2.2.1 Kinh nghiệm quốc tế liên quan ñến phát triểnthị trường chuyển
nhượng QSD ñất nông nghiệp của một số nước trên thếgiới28
2.2.2 Thực tiễn phát triển thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông
nghiệp ở Việt Nam 37
3. ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU43
3.1 ðặc ñiểm ñịa bàn nghiên cứu43
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 43
3.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 47
3.2 Phương pháp nghiên cứu 52
3.2.1 Phương pháp tiếp cận 52
3.2.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu52
3.2.3 Phương pháp thu thập số liệu54
3.2.4 Phương pháp xử lý tài liệu 55
3.2.5 Phương pháp phân tích số liệu56
3.3 Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu58
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN60
4.1 Thực trạng thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp tại
huyện Nam Trực 60
4.1.1 Tình hình chung 60
4.1.2 Thực trạng vận hành thị trường chuyển nhượngQSD ñất nông
nghiệp tại ñịa bàn nghiên cứu65
4.1.3 Thực trạng thực thi giải pháp phát triển thịtrường chuyển
nhượng QSD ñất nông nghiệp huyện Nam Trực81
4.1.4 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng ñến phát triển thị trường
chuyển nhượng QSDñất nông nghiệp tại huyện Nam Trực91
4.2 Hoàn thiện giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng QSD
ñất nông nghiệp huyện Nam Trực, tỉnh Nam ðịnh99
4.2.1 Những căn cứ ñề xuất giải pháp hoàn thiện99
4.2.2 Quan ñiểm và ñịnh hướng phát triển thị trường chuyển nhượng
QSD ñất nông nghiệp 99
4.2.3 Hoàn thiện giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng QSD
ñất nông nghiệp tại huyện Nam Trực101
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ111
5.1 Kết luận 111
5.2 Kiến nghị 113

1. MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan
trọng hàng ñầu của môi trường sống, nơi phân bố cáckhu dân cư, các cơ sở
kinh tế, xã hội và an ninh quốc phòng. Trong nông nghiệp, ñất ñai là tư liệu
sản xuất ñặc biệt, không thể thay thế. ðất nông nghiệp vừa là ñối tượng lao
ñộng, vừa là tư liệu lao ñộng [12].
Sau hơn hai mươi năm thực hiện “ðổi mới”, Việt Nam từ một nước tự
cung tự cấp ñã tiến lên sản xuất hàng hóa. Ngành nông nghiệp luôn giữ một vị
trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Việc quan tâm tới thị trường
chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp một cách thích ñáng sẽ góp phần ñáng
kể vào công cuộc phát triển nông nghiệp, nông thôn [14].
Thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñã ñược hình thành
trước nhu cầu thực tế của việc nâng cao hiệu quả sửdụng ñất, tích tụ ruộng
ñất trong sản xuất nông nghiệp nhằm phục vụ yêu cầusản xuất hàng hóa ngày
càng lớn; chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñể chuyển ñổi sang sản xuất
phi nông nghiệp; cũng như xuất phát từ yêu cầu theochủ trương của Nhà
nước trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn [24].
Hoạt ñộng này bước ñầu ñã ñược hình thành với hệ thống pháp luật về
ñất ñai. Cụ thể hóa thông qua Luật ñất ñai năm 1993và ñược sửa ñổi bổ sung
qua các năm 1998, 2001 và ñến Luật ñất ñai năm 2003, Nhà nước ñã quy ñịnh
và chi tiết hóa thành sáu quyền trong ñó có quyền chuyển nhượng QSD ñất
ñai (mua, bán). Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, thực tế vận hành thị
trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp còn nhiều bất cập, khung pháp
lý chưa hoàn thiện, chính vì vậy cần phải có những giải pháp thiết thực ñể
phát triển thị trường này[14].
Nam ðịnh là tỉnh thuần nông, quá trình công nghiệp hóa - hiện ñại hóa
trong sản xuất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ. Cũng như nhiều ñịa phương
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
2
khác trên cả nước, thị trường chuyển nhượng QSD ñấtnông nghiệp trên ñịa
bàn tỉnh cũng mới ñược hình thành, việc chuyển nhượng QSD giữa các chủ
sử dụng ñất chỉ mới dừng lại ở việc mua bán trao tay, hiệu quả từ việc chuyển
nhượng ñất nông nghiệp này chưa cao.
ðể giúp các ñịa phương phát triển thị trường chuyểnnhượng QSD ñất
nông nghiệp, nhiều tác giả ñã ñi sâu nghiên cứu, ñưa ra giải pháp áp dụng vào
thực tiễn và cũng ñạt ñược một số thành công nhất ñịnh. Riêng ñối với huyện
Nam Trực thuộc tỉnh Nam ðịnh - một huyện có truyền thống sản xuất nông
nghiệp lâu ñời, ñiều kiện tự nhiên phù hợp với việctạo ra nhiều nông sản có
giá trị kinh tế - thì chưa có một nghiên cứu nào ñềcập tới vấn ñề này.
Xuất phát từ các lý do nêu trên, chúng tôi tiến hành thực hiện ñề tài:
“Nghiên cứu giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng quyền sử
dụng ñất nông nghiệp tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam ðịnh”.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung
ðánh giá thực trạng thị trường chuyển nhượng và cácgiải pháp phát
triển thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp tại huyện Nam Trực, tỉnh
Nam ðịnh, tìm ra những tồn tại và nguyên nhân, từ ñó ñề xuất hoàn thiện các
giải pháp nhằm phát triển thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn về giải pháp phát thị
trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp;
- ðánh giá thực trạng thị trường và các giải pháp phát triển thị trường
chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam ðịnh;
Phân tích những nhân tố ảnh hưởng và các vấn ñề còntồn tại trong quá trình
phát triển thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp huyện Nam Trực;
- ðề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường chuyển nhượng
QSD ñất nông nghiệp trên ñịa bàn nghiên cứu.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
3
1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 ðối tượng nghiên cứu
Các vấn ñề có liên quan ñến giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng
QSD ñất nông nghiệp ñất nông nghiệp tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam ðịnh.
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển thị
trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp, công tác quản lý nhà nước về
chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp. Phản ánh thực trạng và các giải
pháp phát triển thị trường QSD ñất nông nghiệp ñã và ñang triển khai ñể ñề
xuất giải pháp phát triển thị trường QSD ñất nông nghiệp ở huyện Nam
Trực tỉnh Nam.
- Về không gian: Luận văn nghiên cứu trên ñịa bàn huyện Nam Trực,
tỉnh Nam ðịnh.
- Về thời gian: Số liệu chủ yếu từ năm 2008 ñến năm2010.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
4
2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QSD ðẤT NÔNG NGHIỆP
2.1 Cơ sở lý luận
2.1.1 Một số khái niệm
2.1.1.1 Khái niệm về thị trường
Có rất nhiều khái niệm về thị trường, tuy nhiên luận văn chú ý ñến một
số khái niệm sau ñây:
+ Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liềnvới quá trình sản
xuất và lưu thông hàng hoá. Thừa nhận sản xuất hànghoá không thể phủ ñịnh
sự tồn tại khách quan của thị trường [13].
+ Khái niệm cổ ñiển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt ñộng
trao ñổi, mua bán hàng hoá. Theo khái niệm này người ta ñã ñồng nhất thị
trường với chợ và những ñịa ñiểm mua bán hàng hoá cụ thể. Trong kinh tế
hiện ñại ít dùng khái niệm này [13].
+ Khái niệm hiện ñại về thị trường rất nhiều:
- Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trườngngười ta cho rằng:
thị trường là quá trình người mua và người bán tác ñộng qua lại lẫn nhau ñể
giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán. Theo quan niệm này tác
ñộng và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời ñiểm hay
thời gian cụ thể [13].
- Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: thị trư ờng là tổng thể các quan
hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổngthể các giao dịch mua bán và
các dịch vụ. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực[13].
Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực
lượng cơ bản trên thị trường. ðó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố
cung - cầu của thị trường. Trong hệ thống thị trường, mọi thứ ñều có giá cả,
ñó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ ñược tính bằng tiền.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
5
+ A.Smith ñã phân tích các nhân tố của thị trường như người mua,
người bán, cung cầu, giá cả và mối quan hệ giữa các nhân tố ñó. Lần ñầu
tiên có một kinh tế gia ñã phân chia thị trường thành nhiều dạng khác nhau ñể
nghiên cứu như thị trường hàng hoá, thị trường lao ñộng, thị trường ñất ñai,
thị trường tư bản[13]
+ C.Mác ñã chỉ rõ: thị trường là lĩnh vực của trao ñổi và cao hơn là lưu
thông hàng hoá. Mác ñã phân tích rất sâu sắc quan hệ giữa cung, cầu, giá cả
thị trường và vai trò của cạnh tranh ñối với việc hình thành giá trị thị trường.
Lênin là người kế thừa và phát triển một cách toàn diện, sáng tạo chủ nghĩa
Mác. Lí luận về thị trường của Lênin ñược trình bàychủ yếu trong tác phẩm
“Bàn về cái gọi là vấn ñề thị trường”[13].
+ Theo Lênin: Khái niệm thị trường không thể tách rời khái niệm phân
công xã hội. Hễ ở ñâu và khi nào có phân công xã hội và sản xuất hàng hoá
thì ở ñó và khi ấy có thị trường. Quy mô của thị trường gắn chặt với trình ñộ
chuyên môn hoá của lao ñộng xã hội. Phân công lao ñộng xã hội sẽ phát triển
vô cùng tận bởi vậy phát triển của thị trường cũng là vô cùng tận[13].
2.1.1.2 QSD ñất, thị trường QSD ñất
* QSD ñất:
Từ ñiển kinh tế ñịnh nghĩa: QSD ruộng ñất là phươngthức quy ñịnh,
ñiều kiện, hình thức sử dụng ñất ñai của từng cá nhân, của tập thể hoặc của
Nhà nước. Chế ñộ sử dụng ñất ñai là do quan hệ sản xuất chiếm ñịa vị thống
trị trong xã hội quyết ñịnh.
Hoặc QSD ñất là quyền khai thác và thụ hưởng lợi ích thu ñược từ việc
khai thác công năng ñất ñai của tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân theo quy ñịnh
của pháp luật Việt Nam. QSD ñất của tổ chức, hộ giañình và cá nhân ñược
coi như là tài sản.
Luật ðất ñai hiện hành quy ñịnh rất rõ nội dung QSDñất (ðiều l06
Luật ðất ñai 2003). Theo ñó, QSD ñất bao gồm các quyền: chuyển ñổi,
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
6
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho QSD ñất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng QSD ñất; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu
hồi ñất. Các quyền này, trừ quyền thừa kế và quyền tặng, cho là thuần tuý dân
sự, còn lại ñều là các quyền kinh tế. Tuy quyền tặng, cho QSD ñất và quyền
thừa kế QSD ñất là hai quyền dân sự nhưng lại là căn cứ quan trọng ñể từ ñó
xác lập quyền kinh tế.
*Thị trường QSD ñất:
Thị trường bất ñộng sản nói chung, thị trường ñất ñai (QSD ñất) nói
riêng là một vấn ñề còn mới cả về lý luận và thực tiễn ñối với nước ta. Riêng
thị trường QSD ñất lại là một vấn ñề ñặc thù của nước ta, ñược xác lập trên cơ
sở chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai do Nhà nước làñại diện chủ sở hữu. Vấn
ñề này cũng chưa bao giờ ñặt ra ñối với các nước theo cơ chế kinh tế thị
trường, ñã có hàng trăm năm kinh nghiệm phát triển thị trường bất ñộng sản.
Trung Quốc là một nước có nền kinh tế chuyển ñổi cũng bước ñầu nghiên cứu
giải quyết vấn ñề này trong quá trình hình thành vàphát triển thị trường bất
ñộng sản theo “mầu sắc” Trung Quốc. Chính vì thế, ởViệt Nam còn có nhiều
cách hiểu khác nhau về thị trường QSD ñất như sau:
Thị trường QSD ñất là thị trường trong ñó Nhà nước là người ñại diện
quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai thực hiện việc cung ñất cho các nhu cầu của
các tổ chức và cá nhân trong xã hội sử dụng; các tổchức và cá nhân sử dụng
ñất tiến hành các giao dịch dân sự với các tổ chức và cá nhân khác ñể thực
hiện việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, tặng
cho và nhận thừa kế QSD ñất của mình [16].
Thị trường ñất ñai là nơi diễn ra các giao dịch về ñất ñai (chuyển
nhượng cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn ). Nếuhiểu theo nghĩa rộng,
thị trường ñất ñai là tổng hoà các mối giao dịch vềñất ñai diễn ra tại một khu
vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một khoảng thời gian nhất ñịnh. Trao ñổi trên thị
trường ñất ñai là trao ñổi hàng hóa ñất ñai có ñiềukiện.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
TT Danh mục tài liệu
I Các văn bản pháp luật
1 Hiến pháp năm 1992
2 Luật ñất ñai năm 2003
3 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành luật ñất ñai
4 Thông tư số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn
việc công chứng, chứng thực hợp ñồng, văn bản thực hiện quyền của
người sử dụng ñất
II Sách, tạp chí
5 Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam ðịnh (2010), Báo cáo tổng kết
công tác ngành tài nguyên môi trường năm 2009,phương hướng
nhiệm vụ năm 2010.
6 Ủy ban nhân dân huyện Nam Trực (2010), Báo cáo tổng kết công tác
năm 2009, phương hướng nhiệm vụ năm 2010
7 Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường QSD ñất ở Việt Nam,NXB
Lao ñộng xã hội, Hà Nội.
8 ðặng Hùng Võ (2007), ðịnh hướng phát triển thị trường bất ñộng
sản trong giai ñoạn ñẩy mạnh công nghiệp hóa ñất nước, Bài trình
bày (chính sách, pháp luật ñất ñai với kinh tế thị trường ở Việt Nam)
tại chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright.
9 ðỗ Kim Chung (1999). Thị trường chuyển nhượng và cho thuê ñất
ñai trong nông nghiệp ở Việt Nam - thực trạng và các ñịnh hướng
chính sách. Kỷ yếu hội thảo khoa học: Kinh tế và chính sách ñất ñai
ở Việt Nam.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
116
10 ðỗ Kim Chung (2000), Thị trường ñất ñai trong nông nghiệp ở Việt
Nam: thực trạng và các ñịnh hướng chính sách, Tạp chí Nghiên cứu
Kinh tế, số 260 - tháng 1/2000
11 ðỗ Kim Chung, ðinh Văn ðãn, Nguyễn Phượng Lê, Nguyễn Viết ðăng
(2010), Giáo trình kinh tế nông trại nâng cao, NXB Nông nghiệp, Hà Nội
12 ðỗ Kim Chung, Phạm Vân ðình, ðinh Văn ðãn, Nguyễn Văn Mác,
Nguyễn Thị Minh Thu (2009), Giáo trình nguyên lý Kinh tế nông
nghiệp, NXB Nông nghiệp, Hà Nội”.
13 Hoàng ðức Thân (2003), Giáo trình tổ chức và kinh doanh trên thị
trường hàng hóa và dịch vụ ở Việt Nam,Nhà xuất bản thống kê, Hà Nội.
14 Nguyễn ðình Bồng, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Dũng Tiến, Trần Minh
Hà, Hà Sỹ Tú, Nguyễn ðức Minh, Trần Trung Chính, Nguyễn Khải,
Phùng Văn Nghệ, Nguyễn Công Huân, Nguyễn Văn Hiếu, ðỗ ðức
ðôi, Nguyễn Văn Chiến, Trần Hùng Phi, Lê Tiến Vương(2006),
Nghiên cứu ñổi mới hệ thống quản lý ñất ñai ñể hìnhthành và phát
triển thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam, Báo cáo ñề tài ñộc lập cấp
nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường
15 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bổng (2006), Giáo trình thị
trường bất ñộng sản,NXB Nông nghiệp Hà Nội.
16 Lê Xuân Bá (2003). Sự hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản
trong công cuộc ñổi mới ở Việt Nam. NXB Khoa học vàKỹ thuật.
17 Lâm Quang Huyên (1999). Vấn ñề ruộng ñất và nôngdân các nước
ðông Nam Á. NXB Khoa học xã hội.
III Tài liệu từ Internet
18 ðào Thế Tuấn (2008), Chính sách nông thôn, nông dân và nông
nghiệp mới ở Trung quốc(15/5/2008)
http://www.ipsard.gov.vn/news/chitiettamnong.asp?ID=19&public=1
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế
117
19 Lê Trọng (2010), Tích tụ ruộng ñất hợp lý ñể công nghiệp hóa nông
nghiệp,(30/07/2010) http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com
20 Nguyễn Văn Sơn (2009), Kết quả ñiều tra dân số (năm 2009) chưa
biết tỷ lệ thất nghiệp,(30/08/2009)
http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com
21 Phangxehana(2009), Hai lần ñột phá lớn trong nông nghiệpMỹ”
http://suhoctre.hisforum.net.
22 Quang Thuần (2009), Kinh tế - Nông dân tích tụ ruộng ñất,
(24/03/2009) http://tintuc.timnhanh.com
23 Theo Hà Nội mới (2008), Kinh tế - Tích tụ ruộng ñất - Hướng ñi tất
yếu của ”tam nông, (02/12/2008) http://tintuc.timnhanh.com
24 Trần Lê (2008), Bất ñộng sản - Tích tụ ruộng ñất như thế nào,
(4/8/2008) http://vneconomy.vn
25 Vũ Trọng Khải (2008), Tích tụ ruộng ñất trên khía cạnh kinh tế,
(5/8/2008) http://www.kinhtenongthon.com.vn
26 Vũ Văn Nâm (2009) Kinh nghiệm quốc tế về phát triển nông nghiệp
bền vững và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
http://www.vietnamica.net/op/2010/07/27/kinh-nghiem-tq-phat-trien-nong-nghiep/.