Thạc Sĩ Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh Tỉnh Hà Tĩnh

Luận văn thạc sĩ năm 2010
Đề tài: Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh Tỉnh Hà Tĩnh
Mô tả bị lỗi font vài chữ, tài liệu thì bình thường

MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng v
Danh mục hình vi
Danh mục từ viết tắt vii
PHẦN I ðẶT VẤN ðỀ .1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích và yêu cầu 2
1.2.1. Mục ñích 2
1.2.2. Yêu cầu 2
PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3
2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai 3
2.1.1. Thị trường ñất ñai trên Thế giới 3
2.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam . 5
2.2. Tổng quan về giá ñất 12
2.2.1. Khái quát chung về giá ñất . 12
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 13
2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất . 17
2.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất 22
2.2.5. Các phương pháp ñịnh giá ñất 25
2.3. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới và Việt Nam 28
2.3.1. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới . 28
2.3.2. Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam . 30
PHẦN III NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .33
3.1. Nội dung nghiên cứu 33
3.2. Phương pháp nghiên cứu 33
3.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu . 33
3.2.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu . 33
3.2.3. Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu . 34
3.2.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích sốliệu . 35
PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .36
4.1. Vị trí ñịa lý và tình hình phát triển KTXH 36
4.1.1.Vị trí ñịa lý 36
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng . 36
4.1.3.Tình hình sử dụng ñất ñai 38
4.2. Công tác ñịnh giá ñất tại thành phố Hà Tĩnh .41
4.3. Giá ñất ở quy ñịnh chung trên phạm vi cả nước và ñịa bàn nghiên cứu 42
4.3.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trên phạm vi cả nước 42
4.3.2. Giá ñất ở quy ñịnh trên ñịa bàn thành phố HàTĩnh . 42
4.4. Giá ñất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng 47
4.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm I . 53
4.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm II 62
4.4.3.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhómIII 69
4.4.4.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhómIV 76
4.5. ðánh giá chung .83
4.5.1. Công tác ñịnh giá ñất 83
4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất . 84
4.6. Giải pháp 86
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88
5.1. KẾT LUẬN 88
5.2. KIẾN NGHỊ .89
Tài liệu tham khảo .89
Phụ lục .91

PHẦN I
ðẶT VẤN ðỀ
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là ñiều kiện ñầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá
trình sản xuất. Là nguồn nội lực cơ bản ñể xây dựngvà phát triển nền kinh tế
của một quốc gia. ðể phát huy nguồn nội lực từ ñất ñai ñòi hỏi mỗi quốc gia
phải có những cơ chế, chính sách phù hợp nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách
Nhà nước, tạo vốn cho ñầu tư phát triển, thúc ñẩy sự hình thành và phát triển
lành mạnh của thị trường BðS, trong ñó ñịnh giá ñấtlà một công cụ, một biện
pháp không thể thiếu. Giá ñất là cầu nối giữa mối quan hệ về ñất ñai - thị
trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá,
hay nói một cách khác giá ñất là công cụ kinh tế ñểngười quản lí và người sử
dụng ñất tiếp cận với cơ chế thị trường ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá
sự công bằng trong phân phối ñất ñai.
Thành phố Hà Tĩnh là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh Hà
Tĩnh ñược thành lập theo Nghị ñịnh số 89/2007/Nð-CPngày 28/5/2007 của
Chính phủ trên cơ sở công nhận thị xã Hà Tĩnh ñạt tiêu chuẩn ñô thị loại III từ
ñó ñến nay thành phố có tốc ñộ ñô thị hóa khá nhanh chóng, nhiều tuyến
ñường ñược nâng cấp mở rộng và làm mới, các khu công nghiệp, khu ñô thị
mới ñược hình thành, bệnh viện, trường học ñược xâydựng và mở rộng ;
Tuy nhiên trong quá trình phát triển ñã nảy sinh nhiều bất cập ñặt ra trong
công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai như: vướng mắctrong quá trình thực
hiện công tác bồi thường, GPMB, tái ñịnh cư khi Nhànước thu hồi ñất ñể
thực hiện các dự án ñầu tư; vướng mắc khi người sử dụng ñất thực hiện nghĩa
vụ tài chính; . dẫn ñến tình trạng thắc mắc khiếu kiện kéo dài của nhân dân
trong việc chấp hành chính sách pháp luật về ñất ñai và gây khó khăn cho các
cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách,pháp luật về ñất ñai tại ñịa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp 2
phương mà một trong những nguyên nhân chủ yếu gây ra những khó khăn
vướng mắc ñó là giá ñất.
Xuất phát từ thực tế trên và ñể góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác ñịnh giá ñất, giúp công tác ñịnh giá ñất phù hợp với giá thị
trường, chúng tôi thực hiện ñề tài: “Nghiên cứu giá ñất ở trên ñịa bàn thành
phố Hà Tĩnh - tỉnh Hà Tĩnh”
1.2. Mục ñích và yêu cầu
1.2.1. Mục ñích
- Tìm hiểu giá ñất ở thực tế và giá ñất ở do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa
bàn thành phố Hà Tĩnh;
- Phân tích, ñánh giá các yếu tố chi phối ñến giá ñất ở nhằm xây dựng
các tiêu chuẩn ñịnh giá ñất phù hợp với khả năng sinh lời của ñất và mặt bằng
giá cả trên thị trường;
- ðề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác ñịnh giá ñất ở ñô thị phù
hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.2.2. Yêu cầu
- Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến quy ñịnh về giá ñất như:
Luật ðất ñai; Nghị ñịnh của Chính phủ; Quyết ñịnh của UBND tỉnh Hà Tĩnh;
Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường,Bộ Tài chính hướng
dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quanthuế,
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng ñến giá
ñất ở.
- Các ñề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.

PHẦN II
TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại
lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi. Hay nói cách khác thị trường là nơi trao
ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người thông qua trao ñổi hàng hoá.
Thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch ñất ñai, chủ
thể lưu thông trên thị trường là ñất ñai ñã ñược thương phẩm hoá. Thị trường
ñất ñai là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với
nền kinh tế chuyển ñổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng
XHCN như ở nước ta. Tại ðiều 5 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: “ñất ñai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” doñó ở nước ta không tồn
tại thị trường chuyển quyền sở hữu ñất ñai, chủ thểlưu thông trên thị trường
ñất ñai mang ý nghĩa chung là QSDð. [2]
2.1.1. Thị trường ñất ñai trên Thế giới
Tại các nước tư bản phát triển thị trường ñất ñai phát triển theo quy luật
của thị trường hàng hoá nói chung, nghĩa là ñất ñaiñược mua bán tự do trên
thị trường, giá ñất biến ñộng căn cứ giá trị miếng ñất và tương quan cung cầu
của ñất. Do tính chất không tái tạo và không di chuyển của ñất nên thị trường
ñất ñai mang tính chất ñộc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, dẫn ñến biến
ñộng giá cũng mạnh mẽ hơn sự biến ñộng giá cả hàng hoá thông thường. Ở
các nước này, chế ñộ sở hữu tư nhân về ruộng ñất ñãñược xác lập ổn ñịnh,
quá trình tích tụ ñất ñã ñạt tới ñỉnh cao, thị trường ñất ñai cũng mang tính ñộc
quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng
ñoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế ñốivới việc mua bán ruộng


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng (2005), Giáo trình thị trường BðS.
NXB Nông nghiệp.
2. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình ðịnh giá ñất, NXB
Nông nghiệp.
3. Vietnam Report (2010), Báo cáo BðS Việt Nam 2009 và Triển vọng 2010.
4. Bộ Tài chính (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004
hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
5. Bộ Tài chính (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng
dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị
ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủsửa ñổi, bổ sung
một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP.
6. Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
7. Chính phủ (2007), Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 sửa ñổi, bổ
sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
8. Chính phủ (2009), Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/08/2009 quy
ñịnh bổ sung quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ
trợ và tái ñịnh cư.
9. Quốc hội (1993), Luật ðất ñai 1993.
10. Quốc hội (2003), Luật ðất ñai 2003.
11. Hội ñồng nhân dân tỉnh Hà Tĩnh (2008), Nghị quyết về việc ñặt tên ñường
phố thành phố Hà Tĩnh - tỉnh Hà Tĩnh.
12. UBND tỉnh Hà Tĩnh (2004), Quyết ñịnh số 2404 Qð/UB-Nl1
ngày 27/12/2004
về việc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn tỉnhHà Tĩnh.
13. UBND tỉnh Hà Tĩnh (2006), Quyết ñịnh số 461/Qð-UBND ngày
10/02/2006 về việc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
14. UBND tỉnh Hà Tĩnh (2006), Quyết ñịnh số 3099/Qð-UBND ngày
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp 91
27/12/2006 về việc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
15. UBND tỉnh Hà Tĩnh (2007), Quyết ñịnh số 3377/Qð-UBND ngày
26/12/2007 về việc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
16. UBND tỉnh Hà Tĩnh (2008), Quyết ñịnh số 3737/Qð-UBND ngày
25/12/2008 về việc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
17. UBND tỉnh Hà Tĩnh (2009), Quyết ñịnh số 4155/Qð-UBND ngày
23/12/2009 về việc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn tỉnh Hà Tĩnh
18. UBND thành phố Hà Tĩnh (2009), Báo cáo thuyết minh thống kê ñất ñai
thành phố Hà Tĩnh năm 2009.
19. UBND thành phố Hà Tĩnh (2005, 2006, 2007, 2008, 2009), Báo cáo công
tác quản lý ñất ñai trên ñịa bàn thành phố trong các năm từ 2005 - 2009.
20. UBND thành phố Hà Tĩnh (2005, 2006, 2007, 2008, 2009), Sổ quản lý
theo dõi công tác biến ñộng ñất ñai từ 2005 - 2009 của thành phố.
21. UBND thành phố Hà Tĩnh (2010), Niên giám thống kê thành phố Hà Tĩnh
năm 2009, NXB Thống Kê, Hà Nội.
22. Cục Kinh tế và Phát triển quỹ ñất (2009), “ðịnh giáñất và tài sản gắn liền
với ñất (BðS)”, Tài liệu tập huấn công tác ñịnh giá ñất, tháng 5/2009, Hạ
Long.
23. Nguyễn Vũ Kiên (2005), Tìm hiểu và ñánh giá các yếu tố ảnh hưởng ñến
giá ñất ở trên ñịa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ
khoa học nông nghiệp, ðại học Nông nghiệp, Hà Nội.
24. Lê Thị Phương Thảo (2008), Tìm hiểu giá ñất trên ñịa bàn quận Hai Bà
Trưng, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp,ðại
học Nông nghiệp, Hà Nội.