Thạc Sĩ Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội

Luận văn thạc sĩ năm 2010
Đề tài: Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội
Mô tả bị lỗi font vài chữ, tài liệu thì bình thường

MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữviết tắt 5
Danh mục bảng 6
Danh mục hình , ñồthị, sơ ñồ 7 1 MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của ñềtài nghiên cứu 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu và yêu cầu 2
1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu 2
1.2.2 Yêu cầu 2
2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3
2.1 ðất ñai – tài sản quốc gia, hàng hóa ñất ñai 3
2.2 Những vấn ñềcơbản vềgiá ñất 5
2.3 Khái quát quá trình hình thành giá ñất ởnước ta 19
2.4 Công tác quản lý nhà nước vềgiá ñất 21
2.5 ðịnh giá ñất tại một sốnước và kinh nghiệm cho Việt Nam 24
3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31
3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 31
3.2 Nội dung nghiên cứu 31
3.3 Phương pháp nghiên cứu 32
4 KẾT QUẢNGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34
4.1 Khái quát ñiều kiện tựnhiên quận Long Biên, thành phốHà Nội 34
4.2 ðiều kiện kinh tế- xã hội và cơsởhạtầng 36
4.2.1 ðiều kiện kinh tế– xã hội 36
4.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế 37
4.2.3 Thực trạng hệthống cơsởhạtầng 37
4.3 Tình hình quản lý và sửdụng ñất 38
4.4 Giá ñất ởdo nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn Thành phốHà Nội 43
4.5 Giá ñất ởtrên ñịa bàn quận Long Biên, thành phốHà Nội 45
4.5.1 Giá ñất ởthuộc ñường, phốnhóm I 48
4.5.2 Giá ñất ởthuộc ñường, phốnhóm II 57
4.5.3 Giá ñất ởthuộc các ñường, phốnhóm III 66
4.5.4 Giá ñất ởthuộc các ñường, phốnhóm IV 76
4.6 Nhận xét và ñánh giá 87
4.6.1 Kết quả ñạt ñược 87
4.6.2 Những hạn chế, tồn tại 88
4.6.3 Nguyên nhân 89
4.6.4 Giải pháp nh ằm nâng cao năng lực quản lý nhà nước vềgiá ñất qua
nghiên cứu thực tếtại ñịa bàn quận Long Biên, thành phốHà Nội 92
5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95
5.1 Kết luận 95
5.2 Kiến nghị: 95
TÀI LIỆU THAM KHẢO 97
PHỤLỤC 99

1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñềtài nghiên cứu
Trong quá trình công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước, những yêu cầu
phát triển kinh tế– xã hội ñặt ra yêu cầu lớn vềchuyển ñổi m ục ñích sửdụng
ñất. Nhu cầu sửdụng diện tích ñất dành cho sản xuất công nghiệp, hạtầng ñô
thịngày càng tăng và diện tích ñất nông nghiệp ngày càng thu hẹp. Sựthay
ñổi và phát triển nhanh chóng của nền kinh tế ñã làm nảy sinh nhiều vấn ñề
mới trong quản lý và sửdụng ñất ñai. Chính vì vậy Nghịquyết ðại hội ñại
biểu toàn quốc lần thứX của ðảng cũng ñã ñặt ra yêu cầu: “Giá bất ñộng sản
ñược hình thành theo nguyên tắc thịtrường. Nhà nước tác ñộng ñến giá ñất
trên thịtrường bằng các chính sách kinh tếvĩmô trên cơsởquan hệcung –
cầu về ñất ñai. Tăng cường các biện pháp chống ñầu cơ, hạn chếviệc giao
dịch không theo quy ñịnh của pháp luật”[7, tr.243].
Thực hiện Luật ñất ñai 2003, Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày
16/11/2004 vềphương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất, Nghị
ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ. Hàng năm, UBND
thành phốHà Nội ñều xây dựng và ban hành giá các loại ñất ñểlàm căn cứ
tính thuế ñối với việc sửdụng ñất; thuếthu nhập trong việc giao dịch chuyển
nhượng quyền sửdụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật, thu lệphí trước bạ,
giao ñất, xác ñịnh giá trịquyền sử dụng ñất ñể tính vào tài sản của doanh
nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá . và tính giá trị quy ền sử
dụng ñất ñểbồi thường, hỗtrợkhi nhà nước thu hồi ñất. Tuy nhiên trên thực
tếsựtồn tại hai loại giá - là giá do Nhà nước quy ñịnh và giá trên thịtrường
ñất ñai còn chênh lệch lớn ñang là một vấn ñềphức tạp trong quản lý ñất ñai
và thịtrường bất ñộng sản.
Quận Long Biên mới ñược thành lập trên cơsởtách từ10 xã và 03 thị
trấn của huyện Gia Lâm, có vịtrí ñịa lý là cửa ngõ phía ðông Bắc của thành
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩnông nghiệp .2
phốHà Nội. Những năm gần ñây quận Long Biên có tốc ñộ ñô thịhóa nhanh,
giá ñất luôn luôn biến ñộng và có xu hướng tăng cao. Chính vì vậy ñã làm
phát sinh nhiều vấn ñềphức tạp khó khăn trong chính sách bồi thường, hỗtrợ
cho người dân khi thu hồi ñất, thực hiện nghĩa vụtài chính khi ñược cấp giấy
chứng nhận quyền sửdụng ñất, quy ền sửdụng ñất ở những bất cập trên dẫn
ñến tình trạng ñơn thưkhiếu kiện của nhân dân.
Xuất phát từthực tiễn trên, ñểhoàn thiện các quy ñịnh vềgiá ñất từ ñó
ñổi mới công tác quản lý ñất ñai, xóa bỏbao cấp vềgiá ñất, phát triển thị
trường bất ñộng sản lành mạnh, khắc phục những kẽhởtrong ñầu cơ ñất ñai
trong việc quản lý, sử dụng ñất ñai, ñảm bảo nguồn thu lâu dài cho nhà
nước . chúng tôi ñã chọn ñềtài nghiên cứu: “ Nghiên cứu giá ñất ởtrên ñịa
bàn quận Long Biên, thành phốHà Nội”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu và yêu cầu
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu giá ñất ởtrên ñịa bàn quận Long Biên, từ ñó rút ra những
kết quả ñạt ñược trong quản lý giá ñất, ñồng thời rút những khó khăn tồn tại.
- ðềxuất giải pháp và kiến nghịnhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà
nước vềgiá ñất ởtrên ñịa bàn quận Long Biên.
1.2.2. Yêu cầu
- Cập nhật ñầy ñủcác văn bản có liên quan ñến quy ñịnh vềgiá ñất như:
Luật ñất ñai; Nghị ñịnh của Chính phủ; Quy ết ñịnh của UBND thành phố;
Thông tưhướng dẫn của BộTài nguyên và Môi trường, BộTài chính hướng
dẫn vềviệc áp dụng các chính sách thuếcủa cơquan thuế,
- Các sốliệu thu thập phải khách quan, chính xác.
- Các ñềxuất, kiến nghịphải phù hợp với thực tiễn.

2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. ðất ñai – tài sản quốc gia, hàng hóa ñất ñai
2.1.1. ðất ñai – tài sản quốc gia
ðất ñai là tài sản thiên nhiên ban tặng cho con người, cho một quốc gia,
một lãnh thổ. Do ñó ñất ñai thuộc sởhữu riêng của quốc gia. ðất ñai vốn là
một thứtài nguyên, tức là một tồn tại vật chất do thiên nhiên tạo ra mà con
người có thểlợi dụng ñể ñáp ứng nhu cầu của mình. Nhưng khi ñã ñược tiếp
cận, ñược chiếm hữu và khai thác, tức là ñã có lao ñộng của con người kết
tinh vào ñó, thì tài nguyên bắt ñầu có giá trịsửdụng trực tiếp và kểtừ ñó ñất
ñai - tài nguyên trởthành ñất ñai – tài sản với ñầy ñủtính chất của một loại tài
sản thuộc quyền sởhữu của những người ñã tiếp cận, khai thác, chiếm hữu nó
bằng lao ñộng của mình. Nhưvậy, trước hết cần phải khẳng ñịnh toàn bộ ñất
ñai trên lãnh thổViệt Nam là tài sản quốc gia vô giá, thiêng liêng thuộc quyền
sởhữu của toàn dân.
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tưliệu sản xuất ñặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân
bốcác khu dân cư, xây dựng các cơsởkinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và
quốc phòng. Nhưvậy, ñất ñất ñai là tưliệu sản xuất – tài sản thuộc chiếm hữu
nhà nước – tài sản quốc gia. Ởbất cứchế ñộnào thì ñất ñai vẫn là tài sản
quốc gia, nhà nước là ñại diện cho chủsởhữu.
ỞViệt Nam theo quy ñịnh của Hiến pháp và pháp luật, ñất ñai thuộc sở
hữu toàn dân và Chính phủthực hiện thống nhất quản lý ñất ñai. Nhà nước giao
ñất hoặc hợp pháp hoá việc sửdụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai cho
các tổchức, hộgia ñình và cá nhân sửdụng. Tổchức, hộgia ñình, cá nhân sử
dụng ñất có các quy ền vềsửdụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật và phải thực
hiện các nghĩa vụtài chính ñất ñai ñối với nhà nước, gồm: nộp tiền sửdụng ñất
hoặc tiền thuê ñất, các khoản thuế, phí, lệphí trong quá trình sửdụng ñất [10].


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài chính (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004
hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủvềphương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
2. Bộtài chính (2007), Thông tưsố145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng
dẫn thực hiện Nghị ñịnh số188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủvềphương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị
ñịnh số123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủsửa ñổi, bổsung
một số ñiều của Nghị ñịnh số188/2004/Nð-CP
3. BộGiáo dục và ñào tạo (2008), Giáo trình kinh tếchính trịMác - Lênin,
NXB Chính trịquốc gia, Hà Nội.
4. Chính phủ(2004), Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủvềphương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất
5. Chính Phủ(2007), Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 sửa ñổi, bổ
sung m ột số ñiều của Nghị ñịnh số188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 vềphương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
6. Chính phủ(2009), Nghị ñịnh số69/2009/Nð-CP ngày 23/8/2009 quy ñịnh
vềbổsung vềquy hoạch sửdụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường hỗtrợ
và tái ñịnh cư.
7. ðảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện ðại hội ñại biểu toàn quốc lần
thứX, NXB Chính trịquốc gia, Hà Nội.
8. Phạm Hoài Nam (2006), Nghiên cứu thực trạng giá ñất ở ñô thịtrên ñịa
bàn quận Cầu Giấy, thành phốHà Nội, ðại học Quốc Gia Hà Nội, Luận
văn thạc sỹkhoa học.
9. Niên giám thống kê quận Long Biên năm 2009.
10. Quốc hội (1993). Luật ðất ñai 1993, NXB Bản ñồ.
11. Quốc hội (2003). Luật ðất ñai 2003, NXB Bản ñồ.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩnông nghiệp .98
12. ðặng Thái Sơn (2009), Nghiên cứu cơchếvận hành hàng hóa quyền sử
dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản Việt Nam, ñề tài cấp bộ, Viện
nghiên cứu ñịa chính, BộTài nguyên và Môi trường.
13. Lê ThịPhương Thảo (2008), Tìm hiểu giá ñất trên ñịa bàn quận Hai Bà
Trưng, thành phốHà Nội, ðại học nông nghiệp Hà Nội, Luận văn thạc sỹ
khoa học nông nghiệp.
14. HồThịLam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). Giáo trình ðịnh giá ñất, NXB
Nông nghiệp.
15. Nguyễn Thanh Trà, Nguy ễn ðình Bồng (2005). Giáo trình thịtrường bất
ñộng sản. NXB Nông nghiệp.
16. UBND quận Long Biên (2010), Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ
phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội, an ninh - quốc phòng quận Long Biên
6 tháng ñầu năm 2010.
17. UBND quận Long Biên (2010), Báo cáo thuyết minh tổng kiểm kê ñất ñai
và xây dựng bản ñồhiện trạng quận Long Biên năm 2010
18. UBND quận Long Biên (2008,2009), Báo cáo công tác quản lý ñất ñai
trên ñịa bàn quận trong các năm từ2008,2009.
19. ðặng Hùng Võ (2006), Chính sách pháp luật ñất ñai với kinh tếthịtrường
Việt Nam, truy cập ngày 23/5/2010, từtrang web http://Fetp.edu.vn/events
/thefilenam/thamnhung.pdf.
20. Nguy ễn Văn Xa (2003), Giá ñề n bù ñất ph ải phù h ợp v ới th ực tếchuy ển nhượng,
truy c ập ngày 23/5/2010, từtrang web http://Vietbao.vn/kinhte/Gia-den-bu-ñatphai-phu-hop-voi-thuc-te-chuyen-nhuong/1076640/87.