Thạc Sĩ Nghiên cứu chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô t

Luận văn thạc sĩ năm 2011
Đề tài: Nghiên cứu chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Lilama

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN . ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT . vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC HÌNH viii
1. MỞ ðẦU . 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2 Mục ñích nghiên cứu . 1
1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu . 2
1.3.1 ðối tượng nghiên cứu 2
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 2
2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 3
2.1 Cơ sở lý luận . 3
2.1.1 Khái niệm, ñặc ñiểm và phân loại bất ñộng sản 3
2.1.1.1 Khái niệm về bất ñộng sản 3
2.1.1.2 ðặc ñiểm của bất ñộng sản . 4
2.1.1.3 Phân loại bất ñộng sản 6
2.1.2 Những vấn ñề cơ bản của ñầu tư kinh doanh bấtñộng sản . 7
2.1.2.1 Khái niệm ñầu tư bất ñộng sản . 7
2.1.2.2 Những ñặc ñiểm chủ yếu của ñầu tư bất ñộng sản . 7
2.1.2.3 Vai trò của ñầu tư bất ñộng sản 8
2.1.2.4 Phân loại hoạt ñộng ñầu tư bất ñộng sản 8
2.1.2.5 Quyền của nhà ñầu tư 8
2.1.3 Khái niệm chiến lược, chiến lược kinh doanh và chiến lược
kinh doanh bất ñộng sản . 10
2.1.3.1 Chiến lược . 10
2.1.3.2 Chiến lược kinh doanh 12
2.1.3.3 Chiến lược kinh doanh bất ñộng sản . 14
2.1.4 Vai trò của chiến lược . 15
2.1.5 Phân loại chiến lược 16
2.1.5.1 Phân loại theo cấp ñộ quản lý . 16
2.1.5.2 Phân loại chiến lược theo chức năng 17
2.1.6 Quy trình xây dựng chiến lược 18
2.1.6.1 Sứ mệnh và mục tiêu của doanh nghiệp . 18
2.1.6.2 Phân tích môi trường bên ngoài 20
2.1.6.3 Phân tích môi trường bên trong 34
2.2 Cơ sở thực tiễn 38
2.2.1 Một vài kinh nghiệm về chiến lược kinh doanhbất ñộng sản
ở một số nước trên thế giới . 38
2.2.2 Diễn biến thị trường bất ñộng sản tại Hà Nộivà TP Hồ
Chí Minh . 44
2.2.3 Diễn biến thị trường bất ñộng sản tại các tỉnh thành
phố khác 59
2.2.4 Các bài học rút ra từ cơ sở lý thuyết và thực tiễn . 63
3. GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY LILAMA-UDC VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 66
3.1 Giới thiệu về công ty LILAMA – UDC 66
3.1.1 Giới thiệu chung . 66
3.1.2 Quá trình hình thành và phát triển 66
3.1.3 Cơ cấu bộ máy tổ chức của công ty LILAMA- UDC 67
3.1.4 Mục tiêu hoạt ñộng của công ty LILAMA- UDC 68
3.2 Phương pháp nghiên cứu . 69
3.2.1 Thu thập số liệu thứ cấp 69
3.2.2 Thu thập số liệu sơ cấp . 69
3.2.3 Phương pháp xử lý và phân tích số liệu 70
3.2.4 Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu 73
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 75
4.1 ðánh giá thực trạng chiến lược kinh doanh bất ñộng sản của
Công ty LILAMA-UDC . 75
4.1.1 Mục tiêu chiến lược của công ty LILAMA- UDC . 75
4.1.2 Chiến lược kinh doanh bất ñộng sản của Công ty ñến
năm 2015 . 75
4.1.3 Kết quả kinh doanh của công ty Lilama-UDC . 76
4.1.4 ðánh giá việc triển khai thực hiện chiến lược kinh doanh bất
ñộng sản của công ty LILAMA-UDC 78
4.2 Giải pháp . 109
4.2.1 ðịnh hướng và một số ñề xuất nhằm hoàn thiệnchiến lược
kinh doanh bất ñộng sản của Công ty . 109
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 115
5.1. Kết luận 115
5.2. Kiến nghị 116
TÀI LIỆU THAM KHẢO . 118

1. MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
Trong xu thế toàn cầu hóa, Việt Nam ñang nỗ lực hoàn thiện nền kinh tế
thị trường của mình, các doanh nghiệp ở Việt Nam ñứng trước những cơ hội
lớn ñể xây dựng, phát triển mở rộng ngành nghề và lĩnh vực kinh doanh. ðể
tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp cần phải xây dựng cho mình những
ñịnh hướng, chiến lược kinh doanh phù hợp.
Hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản mang tính rủi ro rất lớn, tuy nhiên ñi
kèm với rủi ro lớn chính là lợi nhuận rất hấp dẫn do ñó lĩnh vực kinh doanh
này ngày càng thu hút các doanh nghiệp tham gia. Nhu cầu về các sản phẩm
bất ñộng sản như: nhà ở, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khu ñô thị
mới . rất lớn, ñây chính là cơ hội và cũng là thách thức lớn của các doanh
nghiệp hoạt ñộng trong lĩnh vực kinh doanh này.
Công ty cổ phần ñầu tư xây dựng và phát triển ñô thị Lilama (LILAMA-UDC) ñược thành lập từ năm 2003 hoạt ñộng ở nhiều lĩnh vực trong ñó lĩnh
vực trọng ñiểm là kinh doanh bất ñộng sản. Là một doanh nghiệp non trẻ cả
tuổi ñời và tuổi nghề có rất nhiều câu hỏi ñược ñặtra ñối với Công ty như:
chiến lược kinh doanh bất ñộng sản của Công ty như thế nào? thực trạng ra
làm sao? kết quả và giải pháp hoàn thiện chiến lược kinh doanh bất ñộng sản
như thế nào ñể ñạt hiệu quả cao nhất có thể? .Xuấtphát từ thực tế ñó tác giả
lựa chọn ñề tài: “Nghiên cứu chiến lược kinh doanh bất ñộng sản của Công
ty cổ phần ñầu tư xây dựng và phát triển ñô thị Lilama”.
1.2 Mục ñích nghiên cứu
1.2.1. Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thựctiễn về chiến lược
kinh doanh bất ñộng sản.
1.2.2. ðánh giá hoạt ñộng thực hiện chiến lược kinhdoanh bất ñộng sản
của LILAMA-UDC.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế . 2
1.2.3. ðề xuất giải pháp hoàn thiện chiến lược kinhdoanh bất ñộng sản
của LILAMA-UDC.
1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 ðối tượng nghiên cứu
Chiến lược kinh doanh bất ñộng sản tại Công ty cổ phần ñầu tư xây dựng
và phát triển ñô thị Lilama.
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Nghiên cứu chiến lược kinh doanh bất ñộng sản, thực trạng
và kết quả kinh doanh bất ñộng sản tại Công ty cổ phần ñầu tư xây dựng và
phát triển ñô thị Lilama và ñề xuất giải pháp hoàn thiện chiến lược kinh doanh
bất ñộng sản của Công ty.
Về không gian: Công ty cổ phần ñầu tư xây dựng và phát triển ñô thị
Lilama là một công ty hoạt ñộng kinh doanh ña ngànhnghề, trong ñó mảng
kinh doanh bất ñộng sản hiện nay hoạt ñộng chủ yếu tại thành phố Việt Trì,
tỉnh Phú Thọ và thủ ñô Hà Nội. Do ñó ñể nội dung nghiên cứu ñược sâu sắc,
tác giả xin tập trung phân tích môi trường kinh doanh chủ yếu của LILAMA-UDC là môi trường kinh doanh ở 2 ñịa bàn nói trên.
Về thời gian thu thập số liệu: Nghiên cứu chiến lược, thực trạng và kết
quả kinh doanh bất ñộng sản của Công ty trong 5 năm, từ năm 2006 ñến năm
2010. ðề xuất giải pháp hoàn thiện chiến lược kinh doanh bất ñộng sản của
doanh nghiệp trong những năm tiếp theo – Giai ñoạn 2011-2015.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế . 3
2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
2.1 Cơ sở lý luận
2.1.1 Khái niệm, ñặc ñiểm và phân loại bất ñộng sản
2.1.1.1 Khái niệm về bất ñộng sản
Việc phân loại tài sản thành “bất ñộng sản” và “ñộng sản” có nguồn
gốc từ Luật cổ La Mã, theo ñó bất ñộng sản không chỉ là ñất ñai, của cải trong
lòng ñất mà còn là tất cả những gì ñược tạo ra do sức lao ñộng của con người
trên mảnh ñất. Bất ñộng sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng,
cây trồng và tất cả những gì liên quan ñến ñất ñaihay gắn liền với ñất ñai,
những vật trên mặt ñất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới ñều thống nhất ở chỗ coi bất
ñộng sản (BðS) gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai. Tuy nhiên,
hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét ñặc thù riêng thể hiện ở
quan ñiểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh
giữa hai khái niệm bất ñộng sản và ñộng sản”.
Hầu hết các nước ñều coi BðS là ñất ñai và những tài sản có liên quan
ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất
(ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, ðiều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, ðiều 94, 96 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang ðức ). Tuy nhiên, Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là
“mảnh ñất” chứ không phải là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý
bởi ñất ñai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao
dịch dân sự.
Mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với
ñất ñai ñược coi là BðS. ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy ñịnh “mùa màng
chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BðS, nếu ñãbứt khỏi cây ñược coi là
ñộng sản”. Tương tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật Dân sự Nhật
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế . 4
Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khiñó, ðiều 100 Luật Dân
sự Thái Lan quy ñịnh: “BðS là ñất ñai và những vật gắn liền với ñất ñai, bao
gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu ñất ñai”. Luật Dân sự ðức ñưa ra
khái niệm BðS bao gồm ñất ñai và các tài sản gắn với ñất.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về BðS ñã có những ñiểm khác
biệt ñáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này
một mặt liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dânsự truyền thống; mặt
khác, ñưa ra khái niệm chung về BðS là “những ñối tượng mà dịch chuyển sẽ
làm tổn hại ñến giá trị của chúng”. Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt kê những
vật không liên quan gì ñến ñất ñai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ
trụ ” cũng là các BðS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCNViệt Nam,
tại ðiều 174 có quy ñịnh: “BðS là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do
pháp luật quy ñịnh”.
2.1.1.2 ðặc ñiểm của bất ñộng sản
a. Tính cá biệt và khan hiếm
ðặc ñiểm này của BðS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
ñất ñai. Tính khan hiếm của ñất ñai là do diện tíchbề mặt trái ñất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của ñất ñai là giới hạn về diện tích ñất ñai của từng
miếng ñất, khu vực, vùng, ñịa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm,
tính cố ñịnh và không di dời ñược của ñất ñai nên hàng hoá BðS có tính cá
biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BðS cạnhnhau ñều có những yếu
tố không giống nhau. Trên thị trường BðS khó tồn tại hai BðS hoàn toàn
giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh
nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn
phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoàira, chính các nhà ñầu

TÀI LIỆU THAM KHẢO
TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT
1. Akker, David A. “Triển khaichiến lược kinh doanh”, Biên dịch: ðào
Công Bình - Minh ðức. Nhà xuất bản Trẻ.
2. Phạm Lan Anh (2004).”Quản trị chiến lược” Nhà xuất bản Khoa Học và
Kỹ Thuật.
3. Lê Anh Cường, Nguyễn Lệ Huyền, Nguyễn Kim Chi (2005). “Nghiên
cứu và phát triển sản phẩm mới”. Nhà xuất bản Lao ñộng và Xã hội.
4. Phạm Văn ðược, ðặng Thị Kim Cương. “Phân tích hoạt ñộng kinh
doanh”. Nhà xuất bản Tổng hợp Thành phố Hồ Chí Minh.
5. Lê Thế Giới, Nguyễn Thanh Liêm và Trần Hữu Hải. 2007. Quản trị
chiến lược. Nhà xuất bản Thống kê
6. ðào Duy Huân (2007). “Quản lý chiến lược (trong toàn cầu hoá kinh
tế)”. Nhà xuất bản Thống kê.
7. Kotler, Philip (2003). “Quản trị Marketing”, người dịch: Vũ Trọng
Hùng. Nhà xuất bản Thống kê.
8. Nguyễn Trọng Thể, Nguyễn Hữu Thọ. “Quản lý hiệu quả”. NXB Lao
ñộng xã hội.
9. Tôn Thất Nguyễn Thiêm. “Thị trường, chiến lược, cơ cấu, cạnh tranh về
giá trị gia tăng ñịnh vị và phát triển doanh nghiệp”. Nhà xuất bản Trẻ.
TÀI LIỆU TIẾNG ANH
10. Chandler, A. (1962). Strategy and Structure Cambrige, Massacchusettes.
MIT Press.
11. Johnson, G. Scholes, K.(1999). Exploring Corporate Strategy, 5th Ed.
Prentice Hall Europe.
12. Porter, Michael (1980). “Copetitive strategy: Techniques for Analyzing
Industries and Competitors. NewYork: Free Pree.
13. Quin.J.B.(1980). Strategies for Change: Logical Incrementalism.
Homewood, Illinois, Irwin.