Thạc Sĩ Nghiên cứu các giải pháp nâng cao chất lượng lập, thực hiện, khai thác có hiệu quả dự án đầu tư bất

phần mở đầu

1. Sự cần thiết của đề tài:
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trong giai đoạn vừa qua đã có những bước phát triển tích cực. Nhiều dự án nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn đã được triển khai đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân cũng như nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, góp phần làm thay đổi bộ mặt của đô thị và nông thôn trong cả nước. Ví như đối với lĩnh vực nhà ở, trong 5 năm vừa qua quỹ nhà ở tại khu vực đô thị bình quân mỗi năm tăng thêm khoảng 17,5triệu m2, trong đó quỹ nhà ở do các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản tham gia đầu tư xây dựng chiếm khoảng 25% (riêng thành phố Hà Nội mỗi năm phát triển thêm khoảng 1,2triệu m2, thành phố Hồ Chí Minh mỗi năm tăng trên 3triệu m2). Tỷ lệ tăng trưởng nhà ở đô thị bình quân hàng năm đạt trên 15%. Nhưng, cũng như nhiều nước phát triển khác trên thế giới, nhu cầu về nhà ở, về cho thuê văn phòng, siêu thị tại các khu đô thị ngày càng tăng cao - thị trường bất động sản tại Việt Nam đang phải đối mặt với thực trạng “cung” không đáp ứng đủ “cầu”.
Trước tình hình đó, Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội đã nắm bắt được cơ hội đầu tư và tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản. Công ty có bề dầy kinh nghiệm gần 40 năm thi công xây dựng, cùng với sự phát triển lớn mạnh của kinh tế đất nước, Công ty phát triển ngày càng lớn mạnh trong lĩnh vực xây dựng và kết hợp phát triển đầu tư kinh doanh BĐS. Mặc dù Công ty đã đạt được một số thành tựu trong đầu tư kinh doanh BĐS, nhưng đó vẫn là lĩnh vực còn mới mẻ, vì vậy cùng với việc định hướng phát triển thị trường trong những năm tiếp theo, cần phải hệ thống hoá, rà soát, đánh giá lại quá trình đầu tư kinh doanh các dự án BĐS, tìm ra những thiếu sót, những vướng mắc có thể giải quyết được, đưa các giải pháp nâng cao hiệu quả của đầu tư kinh doanh các dự án đầu tư BĐS của Công ty.
Xuất phát từ những lý do trên, việc nghiên cứu các giải pháp nâng cao chất lượng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả dự án đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội là vô cùng quan trọng và cấp thiết trong tình hình phát triển hiện nay.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: các dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản của Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội.
- Phạm vi nghiên cứu: Khu đô thị mới, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, đầu tư xây dựng công trình để bán và cho thuê như nhà ở, chung cư, biệt thư, khách sạn, văn phòng . Tổ chức quản lý các khu đô thị sau khi hoàn thành dự án đưa vào sử dụng.
3. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu, phương pháp phân tích tổng hợp kết hợp với phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng, mô hình hoá các số liệu điều tra thực tế, thống kê, phân tích so sánh . của những dự án đầu tư bất động sản do công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội làm chủ đầu tư.
Phân tích thực trạng tình hình đầu tư và khai thác dự án bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội.
Tổng kết, đánh giá, đưa ra các giải pháp nhằm phát triển những dự án kinh doanh bất động sản của công ty.
4. ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận về đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và những vấn đề về khai thác kinh doanh bất động sản.
- Phân tích và đánh giá thực trạng tình hình đầu tư và kinh doanh khai thác dự án bất động sản để tìm ra những nguyên nhân, tồn tại trong quá trình thực hiện đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao chất lượng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả các dự án kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội.
5. Cấu trúc luận văn
Tên đề tài: Nghiên cứu các giải pháp nâng cao chất lượng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả dự án đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội.
Luận văn bao gồm các nội dung sau:
Phần mở đầu
Chương I: Những vấn đề chung về hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản.
Chương II: Tình hình hoạt động đầu tư bất động sản và kinh doanh khai thác dự án của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội.
Chương III: Một số giải pháp nâng cao chất lượng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả dự án đầu tư bất động sản của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội
Kết luận và kiến nghị
Tài liệu tham khảo

Mục lục
Lời cảm ơn 4
phần mở đầu 5
1. Sự cần thiết của đề tài: 5
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6
3. Phương pháp nghiên cứu 6
4. ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 6
5. Cấu trúc luận văn 7
Chương I: Những vấn đề chung về hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS 8
1.1 Những vấn đề chung về dự án đầu tư bất động sản 8
1.1.1 Khái niệm về bất động sản và phân loại bất động sản 8
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 8
1.1.1.2 Phân loại bất động sản 8
1.1.2 Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản 9
1.1.2.1 Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản 9
1.1.2.2 Phân loại dự án đầu tư bất động sản 11
1.1.3 Những vấn đề về quản lý hoạt động đầu tư bất động sản 13
1.1.3.1. Quản lý của Nhà nước đối với hoạt động đầu tư bất động sản 13
1.1.3.2. Quản lý dự án đầu tư BĐS của các tổ chức, cá nhân có liên quan: 25
1.2 Những vấn đề chung về khai thác kinh doanh bất động sản 29
1.2.1 Những đặc điểm của khai thác vận hành dự án đầu tư BĐS 29
1.2.2 Hoạt động cung – cầu trong thị trường bất động sản ảnh hưởng quyết định đến kinh doanh bất động sản. 31
1.2.3 Đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư BĐS đưa vào sử dụng 36
1.2.3.1. Khái niệm về hiệu quả của đầu tư BĐS 36
1.2.3.2. Hệ chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư BĐS khi đưa vào sử dụng 37
1.2.4 Quản lý hoạt động kinh doanh BĐS khi dự án đầu tư BĐS đi vào hoạt động 38
1.2.4.1 Quản lý về mua, bán 38
1.2.4.2 Quản lý về chuyển nhượng 39
1.2.4.3 Quản lý cho thuê 40
1.2.4.4 Quản lý thế chấp: 40
1.2.4.5 Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán 41
Chương II: tình hình hoạt động đầu tư bất động sản và kinh doanh khai thác dự án của Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản hà nội 43
2.1 Giới thiệu Công ty 43
2.2. Tình hình đầu tư các dự án BĐS trong một số năm qua 47
2.2.1 Về quy mô đầu tư theo dự án và theo thời gian 48
2.2.2. Về cơ cấu đầu tư xét theo loại bất động sản: 57
2.2.3. Tình hình lập, thẩm định phê duyệt dự án 59
2.2.4. Tình hình thực hiện Dự án đầu tư bất động sản 63
2.2.4.1 Về công tác giải phóng mặt bằng: 63
2.2.4.2. Giai đoạn quản lý thi công công trình: 65
2.2.5. Tình hình huy động vốn cho thực hiện dự án 67
2.2.5.1 Nguồn vốn huy động cho các dự án 67
2.2.5.2 Đánh giá chung về tình hình huy động vốn cho thực hiện dự án: 68
2.2.6 Đánh giá chung về tình hình thực hiện dự án đầu tư BĐS 72
2.3. Tình hình khai thác dự án đầu tư bất động sản của Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hà Nội. 73
2.3.1. Tình hình bán nhà 73
2.3.2. Tình hình cho thuê 74
2.3.3 Hiệu quả của quá trình khai thác 77
Chương III: Một số giải pháp nâng cao chất lượng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả dự án đầu tư bất động sản của Công ty cp đầu tư bđs hà nội. 80
3.1 Giải pháp về định hướng chiến lược đầu tư, lựa chọn thứ tự ưu tiên đầu tư hợp lý 80
3.2.Giải pháp về cải tiến bộ máy quản trị công ty: 85
3.2.1. Với các cán bộ quản lý 85
3.2.2 Chiến lược phát triển nguồn nhân lực 87
3.3 Nâng cao chất lượng lựa chọn tổ chức tư vấn lập dự án và giám sát thi công: 89
3.4 Tạo quỹ đất tốt cho dự án: 90
3.5 Nghiên cứu lựa chọn thị trường mục tiêu 92
3.6 Nâng cao chất lượng của quy hoạch kiến trúc dự án: 93
3.7. Giải pháp về đền bù giải phóng mặt bằng 94
3.8. Giải pháp huy động vốn 95
3.9. Nâng cao chất lượng quản lý thi công xây dựng công trình: 100
3.10. Giải pháp về chính sách giá bán, cho thuê 101
3.11. Giải pháp về quảng cáo, tiếp thị 102
3.12. Giải pháp về bảo hành, bảo trì 103
3.13. Giải pháp về cung cấp các dịch vụ và tiện ích cho người sử dụng một cách tốt nhất. 104
Kết luận và kiến nghị 106
Tài liệu tham khảo 108