Tiểu Luận Nâng cao hiệu lực và tính cưỡng chế trong quản lý quy hoạch đô thị huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Ch

TIỂU LUẬN: Môn Quản lý Nhà nước về đô thị

ĐỀ BÀI: Nâng cao hiệu lực và tính cưỡng chế trong quản lý quy hoạch đô thị huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

NỘI DUNG:

Thi hành Luật Đất đai năm 2003 và Luật Xây dựng, Chỉ thị 26 của Ủy ban nhân dân Thành phố, trong đó nội dung về quản lý quy hoạch là nhiệm vụ trọng tâm của các cấp chính quyền trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Để quản lý quy hoạch đô thị có hiệu quả, đòi hỏi hiệu lực và tính cưỡng chế rất cao thể hiện trong công tác quản lý đất đai xây dựng. Do tính chất phức tạp của nội dung này, học viên chỉ đề cập đến công tác quản lý quy hoạch tại thành phố Hồ chí Minh từ thực tiễn huyện Bình Chánh với một số nội dung như sau:

1/ Trong quá trình quản lý quy hoạch có một số nhân tố khách quan có thể đề cập đến như sau:
- Huyện Bình Chánh là một trong những huyện có địa bàn rộng (25.269ha, chiếm 15% diện tích Thành phố), với dân số khoảng 370 ngàn người, (số liệu năm 2009) có khoảng 130 ngàn người thuộc các diện KT3, KT4. Quá trình đô thị hóa, phát triển công nghiệp chịu áp lực rất lớn về chuyển dịch lao động ở các Tỉnh về làm việc tại khu vực đô thị, khu, cụm công nghiệp gắn với hoạt động văn hóa dịch vụ, giải tỏa bồi thường, giải phóng mặt bằng phục vụ các công trình thương mại. Từ đó, yêu cầu về nhà ở ngày càng nhiều, nhất là nhà ở cho công nhân, một bộ phận dân nghèo bị giải tỏa ở nội thành, ở các Tỉnh lên tìm cơ hội sinh sống.

- Một số ít dân địa phương khi giải tỏa đã được bố trí tái định cư lại khu tái định cư nhưng không thích hợp với cuộc sống đô thị nên đã bán phần đất đã nhận được và trở về địa phương nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, hoặc đất tự tạo lập, tiếp tục cất nhà để ở; một số đối tượng đầu cơ kinh doanh đất đai biết được khu quy hoạch nhưng vẫn cố tình nhận chuyển nhượng để xây dựng nhà kinh doanh, xây dựng nhà trọ và chuyển nhượng bất hợp pháp, hoặc trồng cây (chủ yếu là đối phó) để chờ giá đất đô thị lên và bằng mọi chiêu thức để người dân tin do bức xúc chỗ ở để chuyển nhượng Bên cạnh đó thành phần lao động nghèo từ nội thành, ở tỉnh lên do không có điều kiện về thu nhập để mua nhà ở tại các khu đô thị, khu dân cư hiện hữu, điểm dân cư nông thôn nên bà con nhân dân tìm đến khu đất xen cài còn trống trong khu phân lô tự phát sinh trước Chỉ thị 08, khu đất đã được quy hoạch. Các khu đất nằm trên các đường giao thông thuận lợi giữa các khu đô thị, trung tâm xã, đường giao thông mới mở, tiếp giáp với các quận nội thành, các khu dân cư hiện hữu. Hình thức là nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp (bằng giấy tay) hoặc giấy chuyển nhượng đất nông nghiệp từ 50m[SUP]2[/SUP] đến 100m[SUP]2[/SUP] với giá tiền từ 1 triệu ngàn đồng đến 1,5 triệu đồng/m[SUP]2[/SUP], tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, thông qua thầu xây dựng tư nhân cất nhà để ở.

- Một số ít bà con địa phương có đất nằm trong vùng quy hoạch, biết được giá đất bồi thường thấp so với giá chuyển nhượng trên thị trường đã tự chuyển mục đích sử dụng và chuyển nhượng cho người có nhu cầu.

- Người dân xin xây dựng nhà tạm giữ thành quả lao động, đăng ký sửa chữa nhỏ nhà ở nhưng lợi dụng sự thiếu kiểm tra thường xuyên của chính quyền, ấp, tổ nhân dân để tự cơi nới, xây dựng nhà kiên cố (cấp 4), thời gian xây dựng thường xảy ra vào những ngày lễ, tết, ngày nghỉ thứ bảy, chủ nhật vì không có lực lượng kiểm tra. Sau đó xin chính quyền cấp số nhà tạm để gắn điện kế, đóng giếng để chăm sóc hoa màu nhưng thực chất là để ở. Ngoài ra, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, xin phép chính quyền cho chuyển từ đất lúa sang vườn để thuận lợi chuyển nhượng cho người nội thành, sau đó san lắp bằng cát, xà bần, trồng cây mang tính đối phó (chủ yếu là xoài, tràm, táo .); xin chỉnh lý biến động cắt nhỏ lô đất để chuyển nhượng cho người nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện như đã nêu ở trên. Sau khi xây dựng xong, họ đưa người già trẻ em vào ở, có bàn thờ tổ tiên nhằm làm áp lực đối với chính quyền.

- Địa bàn Huyện khá rộng, lực lượng thanh tra xây dựng quá mỏng (cấp Huyện có 50 người, 16 xã-thị trấn có tổng cộng 120 người, bình quân mỗi xã-thị trấn có từ 07-10 người) không đủ sức để chốt giữ và xử lý các trường hợp vi phạm, quy định hiện nay là tháo dỡ công trình vi phạm nhưng nhanh nhất là 10 ngày, trong điều kiện người dân không khiếu nại, không tự nguyện tháo dỡ thì chính quyền mới cưỡng chế hành chính. Trong khoảng thời gian này người dân đã hoàn chỉnh căn nhà chỉ trong vòng 1 đến 2 ngày, dọn vào ở, tạo nên áp lực đối với chính quyền xã-thị trấn khi thực hiện cưỡng chế . Trên thực tế có trường hợp cùng một lúc có nhiều nhà vi phạm.

2/ Về chủ quan :
- Quy hoạch chi tiết và điều chỉnh nhiệm vụ quy hoạch chung toàn Huyện quá chậm (quy hoạch chi tiết được duyệt hiện nay đạt 30% diện tích tự nhiên của Huyện), các khu vực quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư chậm triển khai, giá bồi thường đất nông nghiệp còn thấp so với giá chuyển nhượng thực tế và chênh lệch đối với các dự án công ích và dự án kinh doanh . Các thủ tục hành chính về quản lý đất đai quá phức tạp, tiền sử dụng đất phải đóng lại quá cao, vượt xa so với khả năng thu nhập của một bộ phận dân nghèo, ý thức chấp hành của bà con nhân dân còn hạn chế, một phần do công tác tuyên truyền chưa sâu rộng, chưa đến với từng đối tượng.

- Huyện đã tập trung chỉ đạo và củng cố hoạt động của Thanh tra xây dựng huyện, Tổ cộng tác viên thanh tra xây dựng xã; từng cá nhân được giao nhiệm vụ cũng có nhiều cố gắng nỗ lực, tiếp tục kiểm tra địa bàn, kịp thời phát hiện và xử lý nhiều vụ vi phạm. Tuy nhiên đội ngũ này trình độ am hiểu pháp luật còn hạn chế. Đối với cấp xã đa số cộng tác viên xuất thân từ bộ đội xuất ngũ, dân địa phương, chế độ lương, chính sách đãi ngộ còn thấp, trong công tác còn nể nang, ngại va chạm (nhất là dân địa phương); một bộ phận có dấu hiệu làm ngơ, bao che, dung túng, bảo kê cho các đối tượng nhận thầu xây dựng, thi công bất hợp pháp (người dân phản ánh nhiều về việc này).