Tiểu Luận Mua nhà theo hình thức trả chậm, trả dần ở Việt Nam trong những năm từ 2005 trở lại đây-một số vấn đ

BÀI TẬP LỚN HỌC KỲ
MÔN: LUẬT NHÀ Ở
Đề bài 03: Mua nhà theo hình thức trả chậm, trả dần ở Việt Nam trong những năm từ 2005 trở lại đây-một số vấn đề cần bàn luận.

I. LỜI NÓI ĐẦU.
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, hoạt động kinh doanh bất động sản có hai loại là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo đó, kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
Theo Điều 31 Mục 4 Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP sự phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
1. Nhà ở xã hội được xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 37 của Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua. Nhà ở xã hội có hai loại sau đây:
a) Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước để cho thuê;
b) Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà nước để bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của Nghị định này.
2. Nhà ở xã hội quy định tại khoản 1 Điều này phải được quản lý chặt chẽ; đơn vị được giao quản lý vận hành nhà ở xã hội phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng, đủ điều kiện theo quy định của Nghị định này và không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở xã hội sang làm mục đích khác.
3. Trách nhiệm của Bộ Xây dựng trong việc phát triển nhà ở xã hội:
a) Căn cứ vào định hướng, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và tình hình thực tế, xây dựng và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt các chương trình mục tiêu quốc gia về hỗ trợ nhà ở và phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng xã hội có nhu cầu cần sự hỗ trợ của Nhà nước về nhà ở;
b) Tổ chức chỉ đạo thực hiện các chương trình mục tiêu quốc gia về hỗ trợ nhà ở và phát triển nhà ở xã hội quy định tại điểm a khoản này;
c) Hướng dẫn tiêu chuẩn thiết kế; đối tượng, điều kiện, quy trình lựa chọn đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở; phương thức xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở và việc quản lý nhà ở xã hội quy định tại Mục này.
4. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc phát triển nhà ở xã hội:
a) Phê duyệt và công bố công khai quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở, quỹ đất và địa điểm cụ thể dành để phát triển nhà ở xã hội bảo đảm sự gắn kết với dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới hoặc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao;
b) Lập kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở xã hội năm năm và hàng năm, trong đó xác định cụ thể loại nhà ở; nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để bán, cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể các nguồn vốn đầu tư phù hợp với các quy định tại Điều 52 của Luật Nhà ở; cơ chế khuyến khích để kêu gọi các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội;
c) Phê duyệt theo thẩm quyền hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt các dự án phát triển nhà ở xã hội được xây dựng bằng vốn ngân sách địa phương; chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở được xây dựng bằng các nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước và chỉ đạo, kiểm tra việc triển khai thực hiện.

Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm: Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê bất động sản; Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: Hợp đồng môi giới bất động sản; Hợp đồng định giá bất động sản; Hợp đồng tư vấn bất động sản; Hợp đồng đấu giá bất động sản; Hợp đồng quảng cáo bất động sản; Hợp đồng quản lý bất động sản.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản có nhiều đặc điểm, nhưng những đặc điểm sau là những đặc điểm chủ yếu: Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản, các bên được tự do, tự nguyện thoả thuận với nhau về giá cả, phương thức thanh toán, thời điểm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ; Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải đăng ký với cơ quan Nhà nước
Trong thực tế vừa qua, đã có rất nhiều tranh chấp nảy sinh từ các hợp đồng liên quan đến kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ này. Lý do là các hợp đồng đó không tuân thủ các quy định về hình thức cũng như nội dung của hợp đồng, về đối tượng và chủ thể của hợp đồng dẫn đến nhiều thiệt hại đã xảy ra cho các chủ thể đã tham gia ký kết, trong đó thiệt hại nhiều nhất phải kể đến các nhà đầu tư cá nhân và các doanh nghiệp nhỏ lẻ mới tham gia thị trường - một thị trường được cho là mang lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro này.
Và cũng đã có nhiều hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết, giao dịch nhưng chẳng thấy đối tượng của hợp đồng - tức quyền sử dụng đất đâu mà chỉ giao dịch trên giấy. Thậm chí ngay cả khi có thấy tận nơi quyền sử dụng đất nhưng cũng không dám chắc đó có phải là đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép giao dịch không nếu như bên đã được thế chấp ở ngân hàng trước đó?

MỤC LỤC
I. LỜI NÓI ĐẦU. 4
II. NỘI DUNG CHÍNH. 6
1. Căn cứ pháp lý. 7
2. Tóm tắt nội dung chủ yếu. 7
2.1. Mục đích ban hành Thông tư. 7
2.2. Phạm vi, đối tượng áp dụng. 8
2.3. Nội dung chủ yếu. 8
3. Một số vấn đề cụ thể. 9
3.1. Đối tượng đăng ký (khoản 1 Mục I). 9
3.2. Thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin (khoản 2 Mục I). 9
3.3. Trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về các loại hợp đồng . 10
3.4. Phương thức đăng ký, yêu cầu cung cấp thông tin (Mục VII). 10
3.5. Thời hạn giải quyết (khoản 14 Mục I). 10
3.6. Thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký (khoản 5 Mục I). 11
3.7. Lệ phí đăng ký, phí cung cấp thông tin (khoản 15 Mục I). 11
3.8. Về cung cấp thông tin (Mục VII). 11
4. Một số lưu ý. 12
5. Tình hình mua bán nhà theo hình thức trả chậm, trả dần ở Việt Nam từ 2005 trở lại đây. 13
5.1. Mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần . 14
5.2 Cẩn trọng vẫn hơn . 20
5.3. Nới điều kiện vay vốn mua nhà, đất trả góp. 22
III. KẾT LUẬN. 23
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 24