Thạc Sĩ Một vài nét chủ yếu về thị trường, giá cả bất động sản từ năm 1993 đến nay

Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong nền kinh tế của một nước. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai, sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ; chuyển bất động sản thành tài sản tài chính để thu hút và huy động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế . Với vai trò hết sức quan trọng nói trên của bất động sản và thị trường bất động sản đối với nền kinh tế. Và đây cũng là một chủ đề rất rộng, phong phú đối với các nhà nghiên cứu khoa học cũng như các nhà quản lý. Bởi vậy, với khuôn khổ của một bài tham luận khoa học, chúng tôi chỉ xin thảo luận một vài nét cơ bản về thị trường, giá cả bất động sản, mà chủ yếu là đất đai và nhà ở.
1. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Môi trường pháp lý
Sau khi luật đất đai năm 1993 ra đời, Nhà nước đã lần lượt ban hành tới gần 150 văn bản quy phạm pháp luật, được chia thành 9 nhóm, bao gồm: (1) Những quy định chung; (2) những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (3) những quy định về sử dụng đất đai trong lĩnh vực an ninh, quốc phòng; (4) những quy định về quản lý nhà ở, đất đô thị; (5) quy định về giao đất và thuế sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp; (6) chính sách nhà ở, đất đai đối với tổ chức, cá nhân người nước ngoài, người Việt Nam sinh sống, cư trú ở nước ngoài thuê đất, thuê nhà ở Việt Nam; (7) những quy định về khung giá đất, tiền sử dụng đất và lệ phí; (8) những quy định về thuế nhà, đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất; (9) giải quyết tranh chấp, xử phạt hành chính trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai; nhà ở.
Với hệ thống văn bản pháp quy đồ sộ từ luật xuống tới công văn của các bộ và tương đương nói trên, đặc biệt là Luật đất đai năm 2003, về cơ bản đã tạo ra môi trường pháp lý thuận lợi cho thị trường bất động sản hoạt động.
1.2. Hoạt động của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản được ra đời và hoạt động trong một môi trường pháp lý khá đầy đủ và ngày càng hoàn thiện. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thành lập và dần đi vào tổ chức sản xuất kinh doanh. Nguồn vốn dân doanh tiếp tục tăng nhanh. Đặc biệt, chính sách thu hút đầu tư của Nhà nước trên thị trường bất động sản ngày càng được hoàn thiện, thu hút được nhiều doanh nghiệp vào đầu tư. Việc chuyển dịch quyền sử dụng và sở hữu bất động sản trên quy mô ngày càng lớn. Các khu dân cư, khu công nghiệp và khu chế xuất mới được mọc lên và đi vào sử dụng có hiệu quả cao. Nhiều chương trình nâng cấp đô thị được triển khai hoặc xây dựng mới. Cho tới nay, cơ cấu tham gia thị trường bất động sản đã thay đổi, không chỉ có sự tham gia của các doanh nghiệp thuộc sở hữu Nhà nước mà còn có sự tham gia rất lớn của các hình thức sở hữu khác. Cụ thể sở hữu Nhà nước (quốc doanh) chiếm 27,7%, phần còn lại 72,3% là sở hữu ngoài quốc doanh.
Hình thức thuê đất trước đây khiến các doanh nghiệp không yên tâm đầu tư phát triển đã được khắc phục với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng đất và thu theo giá đất nông nghiệp đối với đất làm khu công nghiệp. Đây là bước đột phá quan trọng về chính sách tạo nên sự thành công của các khu công nghiệp tập trung. Tiếp đó, Chính phủ quy định đơn giá đền bù, có hệ số được điều chỉnh linh hoạt, với mục tiêu để phù hợp với giá thực tế của đất đai tại các địa phương.
Nhà nước tiếp tục khẳng định và luật hoá các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiệu quả chuyển nhượng đất ở qua các cơ quan chủ quản còn ít, trong khi khối lượng rất lớn bất động sản được giao dịch thông qua thị trường phi chính quy lại tăng đột biến, gây ra cơn sốt lần thứ hai vào đầu năm 2001 mà đỉnh cao vào năm 2003.
Nhìn chung, thị trường bất động sản đã có những nhân tố hình thành và phát triển dù chưa đầy đủ, hoạt động dưới hai dạng thức: chính quy và phi chính quy được đánh giá như sau:
Một số thành công
- Môi trường pháp lý của Nhà nước (thể hiện đường lối của Đảng) về bất động sản đã thúc đẩy kinh tế phát triển, người sử dụng đất đã gắn bó nhiều hơn với đất đai và sử dụng đất có hiệu quả hơn.
- Quyền sử dụng đất và sở hữu nhà đã trở thành một nguồn vốn để Nhà nước và nhân dân đầu tư phát triển kinh doanh.
- Nhu cầu về đất đai được đáp ứng đầy đủ hơn, dần chuyển sang các phương thức thị trường hơn.
- Thị trường nhà ở phát triển sôi động ở mức chưa từng thấy so với thời kỳ kế hoạch hoá tập trung.
- Thị trường cho thuê bất động sản đã có khởi sắc với những khoản đầu tư lớn với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế.
- Qua thực tế vận hành của thị trường, công tác quản lý Nhà nước ngày càng hoàn thiện.
Những mặt hạn chế
- Thị trường quyền sử dụng đất còn nhiều khó khăn vướng mắc về cơ chế, nhất là khi cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý Nhà nước. Việc tiếp cận của các chủ thể tham gia vào thị trường gặp khó khăn khi tiếp cận với các cơ quan chức năng.
- Còn mất cân đối về cơ cấu hàng hoá. Cụ thể: nhu cầu về nhà ở (trong đó nhu cầu nhà ở bình dân), yêu cầu mặt bằng kinh doanh của các doanh nghiệp vừa và nhỏ rất lớn chưa được đáp ứng.
- Tỷ trọng giao dịch phi chính quy trên thị trường còn lớn, chiếm trên 70%.