Luận Văn Một số vấn đề về chuẩn mực kế toán VAS 05 - Bất động sản đầu tư

Một số vấn đề về chuẩn mực kế toán VAS 05 - Bất động sản đầu tư
MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VAS 05- BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
Nguyễn Thu Hằng
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Túm tắt : Bài báo đó trỡnh bày túm tắt cơ sở lý luận về bất động sản đầu tư theo chuẩn mực kế toán VAS05. Trên cơ sở đánh giá và nhận xét quy trỡnh hạch toỏn hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư , tác giả đó kiến nghị một số vấn đề về chứng từ, tài khoản kế toán dùng trong hạch toán bất động sản đầu tư , về quy trỡnh và sổ sỏch kế toỏn sử dụng trong hạch toán bất động sản đầu tư trong các doanh nghiệp
Trong tiến trình hội nhập nền kinh tế toàn cầu, kế toán Việt Nam đã có những bước phát triển đáng kể. Khi trở thành một thành viên của Hiệp hội kế toán quốc tế, Việt Nam đã cam kết xây dựng một hệ thống chuẩn mực kế toán thống nhất với hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế IAS.
Bắt đầu từ những năm 1994, Bộ tài chính đã quy định những chuẩn mực cho một hệ thống tài khoản kế toán và từng bước đã và đang tiếp tục chỉnh sửa, bổ sung những chuẩn mực kế toán Việt Nam nhằm hướng đến sự phù hợp hơn với hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế IAS.
Trong hệ thống chuẩn mực hệ thống kế toán Quốc tế, chuẩn mực IAS 40 - bất động sản đầu tư , tiền thân của chuẩn mực này là chuẩn mực IAS 25 - "kế toán các khoản đầu tư " được ban hành vào ngày 01/01/2001. Sau đó, chuẩn mực IAS 25 được bổ sung và hoàn chỉnh, đổi thành chuẩn mực IAS 40 - bất động sản đầu tư .
Mục tiêu của chuẩn mực IAS 40 - bất động sản đầu tư là nhằm quy định phương pháp hạch toán và những yêu cầu có liên quan đến thuyết minh trong báo cáo tài chính về bất động sản đầu tư .
Trong hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam, chuẩn mực VAS 05 - bất động sản đầu tư đã được ban hành và công bố theo quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 của Bộ trưởng Bộ tài chính . Chuẩn mực kế toán VAS 05 - bất động sản đầu tư ra đời đã đánh dấu một bước tiến quan trọng trong tiến trình hội nhập kế toán Việt Nam với thông lệ và hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế.
Chuẩn mực kế toán VAS 05 - bất động sản đầu tư ra đời đã đánh dấu một sự phát triển mới cả về lý luận lẫn thực tiễn đối với kế toán bất động sản đầu tư .
1.1. Khái niệm và những đặc điểm của bất động sản đầu tư trong các doanh nghiệp
1.1.1. Khái niệm về bất động sản đầu tư
Bất động sản đầu tư là một phạm trù kinh tế còn rất mới ở nước ta. Bởi vậy, trước hết cần hiểu bất động sản là gì?
Theo Bộ Luật dân sự điều 181 quy định "bất động sản là những tài sản không di rời được, bao gồm:
a. Đất đai
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định 11 Bộ Luật dân sự trang 32
Như vậy, bất động sản là những tài sản luôn luôn gắn liền với đất đai và không di rời được. Do đó, đất đai là yếu tố ban đầu và là những yếu tố không thể thiếu được của bất động sản.
Từ nhận thức trên, có thể hiểu: Bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và khó di rời được.
Bất động sản có nhiều loại, nếu căn cứ theo mục đích sử dụng, bất động sản bao gồm hai loại: bất động sản chủ sở hữu sử dụng và bất động sản đầu tư .
1.1.1.1. Bất động sản chủ sở hữu sử dụng
Theo chuẩn mực kế toán VAS 05 - bất động sản đầu tư , thì:
Một bất động sản chủ sở hữu sử dụng là bất động sản do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích sử dụng trong sản xuất, bán hàng hoá, cung cấp dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý22 Hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam, quyển III - NXB Tài chính Hà Nội năm 2004 trang 28.
Theo khái niệm trên, bất động sản chủ sở hữu sử dụng là những bất động sản được nắm giữ bởi người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo một hợp đồng thuê tài chính nhằm mục đích trong sử dụng sản xuất sản phẩm, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho mục đích quản lý, chứ không phải để bán hoặc cho thuê.
Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chỉ bao gồm:
- Bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ để sử dụng trong tương lai là tài sản chủ sở hữu sử dụng.
- Bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và sử dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
- Bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ chờ thanh lý.
- Bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ phục vụ cho nhân viên sử dụng trong quá trình hoạt động quản lý của doanh nghiệp .
1.1.1.2. Bất động sản đầu tư
Theo chuẩn mực kế toán VAS 05 - bất động sản đầu tư , thì:
"Bất động sản đầu tư là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá để bán mà không phải để:
a. Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc
b. Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường" 11 Hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam, quyển III, NXB Tài chính, Hà Nội 2004 trang 23
Như vậy, bất động sản đầu tư là những bất động sản, bao gồm: quyền sử dụng đất, nhà hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi nhuận từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá để bán.
Cần nhấn mạnh rằng, bất động sản đầu tư không phải là những bất động sản sử dụng trong sản xuất sản phẩm, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý hoặc là bán ngay trong kỳ kinh doanh thông thường.
- Quyền sử dụng đất do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại để nắm giữ trong thời gian dài, chờ tăng giá để bán.
- Quyền sử dụng đất do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại để nắm giữ nhưng chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai.
- Nhà do doanh nghiệp sở hữu hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động.
- Nhà đang được nắm giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động.
- Cơ sở hạ tầng đang được nắm giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động
Từ khái niệm trên, cần phân biệt giữa bất động sản đầu tư và bất động sản chủ sở hữu sử dụng: Bất động sản đầu tư tạo ra luồng tiền hoàn toàn độc lập với những tài sản khác do doanh nghiệp đang nắm giữ. Còn bất động sản chủ sở hữu sử dụng cũng tạo ra luồng tiền nhưng có sự tham gia của các tài sản khác được doanh nghiệp sử dụng trong quá trình sản xuất sản phẩm hoặc cung cấp dịch vụ hàng hoá,