Tiểu Luận Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay

LỜI NÓI ĐẦU
​Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xó hội thỡ vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân - vật chất và tinh thần luôn được đảng và nhà nước dành cho sự quan tâm đặc biệt. Trong đó việc giải quyết vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức xúc và mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư , các cấp các nghành trong cả nước. Hiện nay ở HÀ NỘI, mật độ dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất lại có hạn nên chúng ta phải có mô hỡnh xõy dựng phù hợp. Bên cạnh nhà ở do nhân dân tự xây dựng nhà biệt thự, HÀ NỘI đó tập chung phỏt triển nhiều nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vỡ nú nõng cao hiệu quả sử dụng đất ở các đô thị. Vấn đề đặt ra là phát triển chung cưcần phai đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thi và đảm bảo chất lượng cuộc sống. Đây là một trong những yếu tố có tính chất quyết định trong thành công của mô hỡnh phỏt triển chung cư cao tầng. Nguyên nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngại sống trong các chung cư là do các chung cư không có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trỡ cụng trỡnh. Cỏc chung cư cao tầng hiện nay được lắp đặt nhiều trang bị như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phũng, thiết bị phũng chống chỏy , Cần phải cú mụ hỡnh quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu cụng trỡnh phự hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện
Với mục tiờu tỡm ra mụ hỡnh quản lý thớch hợp cho cỏc chung cư cao tầng ở HÀ NỘI hiện nay thỡ việc nghiờn cứu đề tài: “Một số vấn đề quản lý chung cư ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay “ là hết sức cần thiết .
Với dung lượng thông tin thu thập được, chúng tôi xin đề cập đến một số vấn đề chủ yếu sau:
Chương I : Cơ sở lí luận về quản lý chung cư
Chương II : Thực trạng quản lý chung cư ở HÀ NỘI hiện nay
Chương III : Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở HÀ NỘI
Trong quỏ trỡnh thực hiện đề tài này, với sự giúp đỡ nhiệt tỡnh của cỏc thầy cụ giỏo trong trung tõm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản đặc biệt là cô giáo Th.s VŨ THỊ THẢO, nhưng do trỡnh độ và thời gian có hạn nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vỡ vậy, chỳng tụi nhận được sự đóng góp ý kiến của các bạn để đề tài được hoàn thiện hơn.

Chúng tôi xin chân thành cảm ơn!
Nhóm sinh viên thưc hiên:
Trân Thị Hương
Kiờu Ngọc Lan
. Vũ Thựy Linh
​




NỘI DUNG
Chương I: Cơ sơ lý luận vờ quản lý chung cư
1/ Khỏi niờm nhà chung cư cao tầng:
Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiều căn hộ riêng biệt), có cấu trúc theo kiểu căn hộ, có cầu thang và lối đi chung.
Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung cư cao tầng được xây dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ở chung cư có số tầng từ 9 đến 12 tầng. Tại điều 2 Nghị định 71/ 2001/ NĐ-CP ngày 05/ 10/ 2001 của Chính Phủ về “ưu đói đầu tư xây dựng để bán và cho thuê” đó đưa ra khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng: “nhà cao tầng (từ 5 tầng trở nên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên đối với thành phố khác);có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi chung”. Từ đó khái niệm nhà ở trung cư cao tầng tại Hà Nội được hiẻu như sau:
Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu truc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên
1.1/ Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội:
Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới
a/ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:
Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị.
b/ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới:
Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặc cho thuê.
1.2/ Đặc điểm của chung cư cao tầng:
Theo điều 239 Bộ Luật dõn sự thỡ nhà chung cư có các đặc điểm sau:
“Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia”
“Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tớch và thiết bị chung “
“Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thỡ chủ sở hữu cỏc căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật “
1.3/ Vị trớ của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại:
Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trỡnh độ phát triển ở nông thôn rất chậm đó kộo theo cỏc vấn đề xó hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xó hội, đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở điều này đó và đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vỡ vậy , nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đó xuất hiện nhiều mụ hỡnh nhà chung cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân .Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đó tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đó được xó hội chấp nhận. Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hỡnh thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.
2/ Sự cần thiết phải quản lý chung cư:
Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hỡnh thức bao cấp, cụng tỏc quản lý buụng lỏng đó làm nảy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực như: người sử dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện tích, xây them bể nước làm ảnh hưởng đến kết cấu cụng trỡnh, dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh Nhà nước chưa có quy định rừ ràng và đầu tư cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá trỡnh sủ dụng cỏc hạng mục kĩ thuật đó hết niờn hạn sử dụng lại không được sửa chữa, duy tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thoát nước, xả rác đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời gian sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế cá biệt có nhà mới sử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế đó buộc phải phỏ bỏ. Hơn nữa,nhà chung cư cao tầng mới, về mặt kỹ thuật được vận hành như”một nhà máy đồng bộ” với cỏc trang thiết bị, kỹ thuật hiện đại,phức tạp, đũi hỏi một cơ chế duy tu, bảo dưỡng nghiêm ngặt. Hiện nay, cùng với sự phỏt triển của đất nước, đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thũi hệ thống dịch vụ và nõng cao cụng tỏc quản lý,xõy dựng một cơ chế quản lý đồng bộ. Đú là một yờu cầu hết sức bức bỏch và cần thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay.