Tài liệu Một số vấn đề pháp lý về hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Đất ở của hộ gia đình, cá nhân gồm đất ởnông thôn và đất ở đô thị. Đất ở nông thôn là đất để xây dựng nhà, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn. Đất ở đô thị là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt (Điều 83, 84 Luật đất đai). Như vậy, đất được xác định là đất ở tại nông thôn và đô thị là đất được sử dụng để xây nhà ở và các công trình phục vụ trực tiếp đời sống của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một thửa đất phù hợp với quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá nhân được hiểu là giới hạn diện tích đất ở tối đa mà Nhà nước cho phép hộ gia đình, cá nhân được quyền sử dụng thông qua các hình thức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Đất ở dùng để xây dựng nhà ở, phục vụ đời sống sinh hoạt tối thiểu của mọi người dân, bất kì hộ gia đình, cá nhân nào cũng cần phải có một diện nhà đất để ở, có thể thuộc quyền sở hữu, sử dụng của mình hoặc phải đi thuê để ở. Do vậy, Nhà nước quy định hạn mức đất ở nhằm điều tiết quỹ đất ở, bảo đảm nhu cầu về nhà ở, đất ở ổn định đời sống của người dân. Tránh tình





trạng có những người tích tụ quá nhiều diện tích đất ở không sử dụng, sử dụng lãng phí, đầu cơ, cho thuê bất hợp pháp, trong khi đó nhiều hộ gia đình ở quá chật chội hoặc không có nhà, đất để ở.
1. Khái quát quá trình phát triển của pháp luật về hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá nhân
Vấn đề hạn mức đất có nhiều thay đổi
trong từng thời kì. Dưới chế độ phong kiến Việt Nam, hạn mức đất là hạn mức của quyền sở hữu. Hạn mức đất nói chung và đất ở nói riêng rất rộng, các địa chủ chiếm một diện tích đất đáng kể làm sở hữu riêng (có thể nói trong những năm 50 thế kỉ XIX, ruộng đất tư hữu chiếm trên 50% diện tích ruộng đất của cả nước. Ở Bình Định, địa chủ có trong tay tới một hay hai trăm mẫu
đất.(1) Sau khi đất nước giải phóng, năm
1980 toàn bộ đất đai được đưa vào sở hữu toàn dân và được quy định trong Hiến pháp. Từ đó các quy định về hạn mức đất là hạn mức của quyền sử dụng, vấn đề hạn mức đất ở đã được đặt ra trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau.
Theo Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/3/1989 về thi hành Luật đất đai năm 1987 thì mức đất ở để giao cho mỗi hộ dân tự xây









nhà ở thành thị được hội đồng nhân dân tỉnh quy định nhưng không quá 100m2. Đến Luật đất đai năm 1993 và sau đó được quy định
chi tiết hơn tại Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 thì hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định căn cứ vào quỹ đất địa phương nhưng theo quy định chung của Chính phủ các xã đồng
bằng không quá 300m2; xã trung du, miền
núi, hải đảo không quá 400m2, những nơi có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt thì mức đất ở có thể cao hơn nhưng không vượt quá hai lần mức quy định đối với vùng đó. Hạn mức giao đất đô thị thực hiện theo các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trong trường hợp chưa có đủ điều kiện giao đất theo dự án thì ủy ban nhân dân tỉnh quy định mức giao đất ở đô thị cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở.
Với các quy định về hạn mức đất ở nêu trên có thể thấy còn nhiều vấn đề chưa được pháp luật quy định cụ thể đầy đủ như: Chưa phân biệt rõ về hạn mức giao đất ở với hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở có vườn ao liền kề, hạn mức đất ở được quyền sử dụng; chưa có biện pháp để điều tiết hợp lí mức đất ở đô thị của hộ gia đình, cá nhân. Nhìn chung, pháp luật chỉ quy định thống nhất hạn mức giao đất ở nông thôn, hạn mức giao đất ở đô thị do ủy ban nhân dân tỉnh quy định. Không quy định hạn mức đất ở tối đa hộ gia đình, cá nhân được phép tích tụ, được phép sử dụng, dẫn đến tình trạng khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử



dụng đất (GCNQSDĐ) đã đánh đồng các hạn mức giao đất ở với hạn mức xác định quyền sử dụng đất ở có vườn ao liền kề. Diện tích đất ở có vườn ao được công nhận và cấp giấy chứng nhận là theo hạn mức giao đất, diện tích còn lại được xác định là đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp khác, khi làm nhà ở thì phải xin phép chuyển mục đích phải nộp tiền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi thì chỉ được đền bù theo giá đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp không phải là đất ở. Không phân biệt nguồn gốc đất, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng, trong đó có cả đất được Nhà nước giao, đất thừa kế từ nhiều đời, đất nhận chuyển quyền hợp pháp, đất khai hoang và có nhiều trường hợp là đất thổ cư sử dụng từ những năm 70, 80. Như vậy, chưa thực sự bảo vệ quyền về tài sản là nhà ở, đất ở trong điều kiện kinh tế thị trường cho những người dân đã sử dụng đất ở thừa kế từ lâu đời hoặc những người có nhiều đất từ các nguồn khác mà không phải là được Nhà nước giao đất ở. Trong khi đó, theo Quyết định 118/TTg ngày 27/11/1992
Nhà nước bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở, thực hiện chế độ đưa tiền nhà ở vào tiền lương và Luật đất đai 1993 cho phép người sử dụng đất ở được chuyển quyền sử dụng đất. Từ đó, Nhà nước không bảo đảm cho những người sống ở nông thôn và đô thị có chỗ ở, mà chỉ thực hiện các chính sách pháp luật tạo điều kiện cho người dân có chỗ ở như: Các quy định về hạn mức giao đất ở; cho phép giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất ở; có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở đô thị; công nhận, bảo hộ quyền sở hữu nhà ở,



quyền sử dụng đất ở cho công dân Việt Nam; được phép mua bán, kinh doanh nhà ở và để cải thiện chỗ ở Nhà nước tiến hành việc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho những người đang thuê theo Nghị định số 60, Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994.
Do đánh đồng hạn mức giao đất ở với hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở có vườn ao liền kề, dẫn đến nhiều trường hợp khi cấp GCNQSDĐ, hộ gia đình, cá nhân đã tìm mọi cách để tách hộ hoặc phân định diện tích đất riêng của từng cá nhân trong một hộ gia đình. Trong gia đình có quyền sử dụng đất riêng của bố mẹ, của vợ chồng, con, của cả hộ ; nhờ người khác đứng tên sử dụng hoặc chuyển nhượng đất sau đó mới xin cấp GCNQSDĐ làm khó khăn, phức tạp cho việc quản lí sử dụng đất.
Khắc phục hạn chế trên, Luật đất đai
2003 đã có những sửa đổi, bổ sung về hạn mức đất ở. Theo Điều 83, 84 thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn phù hợp với điều kiện, tập quán từng địa phương. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, ủy ban nhân dân tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Luật cũng quy định cụ thể về xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn ao liền kề. Đất vườn ao được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở, thuộc khu dân cư. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vườn ao được hình



thành từ trước 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến trước 1/7/2004 và có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì được xác định theo giấy tờ đó. Nếu đã sử dụng từ trước 18/12/1980 mà trên các giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc trong hồ sơ địa chính chưa xác định ranh giới thửa đất thì diện tích đất ở được xác định không quá 5 lần hạn mức giao đất ở của tỉnh quy định.