Thạc Sĩ Một số giải pháp nhằm phát triển đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam

PHẦN MỞ ĐẦU

Thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của
mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát
triển của mỗi nền kinh tế. Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, không
những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống
xã hội. Thêm vào đó thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết đối với các thị
trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ và có tác động rộng lớn đến mọi
tầng lớp dân cư. Chính Nghị quyết Đại hội X của Đảng cũng đã chỉ rõ “ Phát triển
thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn
liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận
lợi; làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng
bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị
trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và
tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết
giá đất bằng quan hệ cung cầu về đất đai thông qua các chính sách về thuế có liên
quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa là nhà đầu
tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động
sản”. Vì vậy, việc xem xét, nghiên cứu kỹ càng về thị trường bất động sản để có
những chính sách điều hành phù hợp từng giai đoạn phát triển của đất nước là một
công việc quan trọng của mỗi quốc gia.

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta đã có những
chuyển biến và phát triển đáng khích lệ, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh
tế xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần chuyển
dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa. Bên cạnh những mặt
tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua còn
bộc lộ nhiều hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây bức xúc trong xã hội. Cụ thể là bất
động sản và nhà đất chưa được khai thác, sự dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát
lớn. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến bất động sản gây ra bất bình
trong xã hội, làm giảm lòng tin của người dân. Thị trường bất động sản phát triển
mang tính tự phát, minh bạch kém, giao dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao.
Cung - cầu về bất động sản bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở của nhân dân và cơ sở
sản xuất của các doanh nghiệp chưa đáp ứng được yêu cầu. Tình trạng đầu cơ nhà
đất, kích cầu “ảo” để nâng giá bất động sản làm cho thị trường diễn biến thất
thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra trong một số năm gần đây.
Những vấn đề còn tồn đọng trên đây phần lớn là do nguyên nhân thị trường
bất động sản chưa phát triển đầy đủ, chưa vận hành theo quy luật thị trường vốn có
của nó và chưa minh bạch. Vì vậy, việc xem xét nghiên cứu và đề ra những chính
sách, giải pháp phù hợp làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh,
ổn định, vận hành theo quy luật thị trường nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư hơn
và đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn trên thị trường là mục tiêu của đề tài này.
Đây là vấn đề nghiên cứu vừa mới mẻ vừa có tính hữu ích cao ở Việt Nam
hiện nay. Nó mới mẻ vì thị trường bất động sản Việt Nam chỉ mới phát triển khoảng
13 năm trở lại đây nên có rất ít cuộc nghiên cứu về thị trường bất động sản tại Việt
Nam, chỉ trong thời gian gần đây với sự phát triển bất thường của thị trường mới
được sự quan tâm nhiều của các cơ quan thông tin đại chúng, các chuyên gia kinh tế
và những nhà lập pháp. Vấn đề nghiên cứu này có tính hữu ích vì qua phân tích, tìm
hiểu về thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam để đưa ra các giải pháp,
kiến nghị nhằm giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch
hơn nhằm sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai và thu hút ngày càng nhiều đầu
tư trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản.
Đây là một đề tài nghiên cứu mang tính chất thực tiễn quản lý tại Việt Nam
hiện nay. Vì vậy, phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp được sử dụng nhiều để
nghiên cứu cơ sở lý luận nhằm đặt nền tảng cho việc xây dựng và phát triển thị
trường bất động sản. Phương pháp này được sử dụng để xem xét, tìm tòi, hệ thống
và tóm tắt tất cả những kết quả nghiên cứu có liên quan đến đề tài đã được tiến hành
trong và ngoài nước. Trên cơ sở đó, hiểu được các nhà nghiên cưú đi trước đã có
những công trình nghiên cứu nào, kết quả ra sao để có thể sử dụng hoặc bổ sung
trong việc nghiên cứu này. Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu cũng sử dụng
phương pháp phân tích định lượng và định tính nhằm phân tích, đánh giá về thực
trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam từ đó đưa ra các kết luận, kiến nghị
nhằm phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam trong thời gian tới.
Việc nghiên cứu đề tài này có ý nghĩa rất quan trọng về mặt thực tiễn quản lý
bất động sản tại Việt Nam. Nó không những có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn có ý
nghĩa về mặt xã hội. Về mặt xã hội, thị trường bất động sản càng phát triển, càng
minh bạch càng đem lại lòng tin cho người dân đối với xã hội, giảm thiểu các khiếu
kiện về đất đai, bất động sản, làm cho người dân an tâm làm ăn sinh sống và đầu tư
vào đất đai. Về mặt kinh tế, thị trường bất động sản càng phát triển thì khả năng thu
hút đầu tư từ trong nước và ngoài nước ngày càng nhiều, cơ sở hạ tầng ngày càng
được hoàn thiện góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển. Việc xây dựng và phát triển
của nó cũng sẽ có tác động rất lớn đến các thị trường khác mà đặc biệt là thị trường
tài chính, tiền tệ. Nó giúp cho các thị trường này phát triển mạnh và vững chắc. Bên
cạnh đó, thị trường bất động sản càng minh bạch làm giảm thiểu các giao dịch phi
chính thức làm tăng thu ngân sách nhà nước và dễ dàng trong việc quản lý thuế.