Luận Văn Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty

Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:
Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành và đang trong quá trình phát triển bước đầu được mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia thị trường này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt của thị trường này hoạt động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị trường đó. Vì thế giá trị quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt trong thị trường bất động sản, thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng. Chính vì vậy, các tổ chức định giá chuyên nghiệp luôn tìm kiếm những giảI pháp hữu hiệu nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu của xã hội.
Xuất phát từ yêu cầu trên, kết hợp quá trình nghiên cứu và học tập tại Công ty cổ phần tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam, được sự giúp đỡ tận tình của các anh chị trong Côn ty và sự tìm hiểu, nghiên cứu của bản thân em đã chon đề tài: “ Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam “ làm đề tài cho chuyên đề cuối khóa của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Chuyên đề được viết nhằm 3 mục tiêu cơ bản.
- Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận, hệ thống hóa các quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.
- Thứ hai: Đánh giá thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam.
- Thứ ba: Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu :
- Đối tượng nghiên cứu của chuyên đề là: quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam.
- Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề là: quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam từ tháng 01 năm 2008 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Trong chuyên đề này em đã sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử làm cơ sở phương pháp luận để xem xét vấn đề.
- Ngoài ra chuyên đề còn sử dụng các phương pháp như: phương pháp điều tra, phân tích, thống kê, so sánh, đối chiếu nhằm phản ánh đúng thực trạng công tác quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam và từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty.
5. Kết cấu chuyên đề:
Ngoài lời mở đầu và kết luận, nội dung chuyên đề gồm 3 chương
Chương 1 :Cơ sở lý luận về quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại tại Công ty tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại tại Công ty tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam.
Mặc dù đã cố gắng tìm hiểu và được sự hướng dẫn tận tình của các thầy cô giáo và các anh chị trong Công ty tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam, nhưng do hạn chế về kiến thức chuyên môn, kinh
nghiệm nghề nghiệp, cũng như thời gian thực tập . nên chuyên đề khó tránh khỏi thiếu sót. Kính mong nhận được sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến giúp đỡ của thầy cô giáo để chuyên đề của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s Vũ Thị Lan Nhung, anh Nguyễn Thanh Hải, chị Đỗ Thị Thanh Nga cùng toàn thể các anh chị tại Công ty tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này.

MụC LụC
Lời mở đầu
Chương 1: Cơ sở lý luận về quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 1
1.1.Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản. 1
1.1.1. Khái niệm Bất động sản. 1
1.1.2. Đặc điểm của Bất động sản. 1
1.1.2.1. Cố định về vị trí. 1
1.1.2.2. Tính bền vững. 2
1.1.2.3. Tính khác biệt. 2
1.1.2.4. Tính khan hiếm. 2
1.1.2.5. Có giá trị lớn. 3
1.1.2.6. Tính ảnh hưởng lẫn nhau. 3
1.1.2.7. Các tính chất khác: 3
1.1.3. Khái niệm và đặc điểm của thị trường Bất động sản. 4
1.1.3.1. Khái niệm thị trường Bất động sản. 4
1.1.3.2. Đặc điểm của thị trường Bất động sản. 4
1.2. Lý luận chung về quyền sử dụng đất. 5
1.2.1.Khái niệm giá trị quyền sử dụng đất. 5
1.2.2.Bản chất quyền sử dụng đất. 5
1.2.3.Các yếu tố ảnh hưởng tới quyền sử dụng đất. 6
1.2.3.1. Đặc điểm vật lý của đất 6
1.2.3.2.Nhân tố về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng. 6
1.2.3.3.Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý. 6
1.2.3.4. Quá trình đô thị hoá. 7
1.2.3.5. Yếu tố cạnh tranh. 7
1.2.3.7. Yếu tố pháp lý. 8

1.3. Quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. 8
1.3.1. Cơ sở thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. 8
1.3.2.Nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. 9
1.3.3.Quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. 12
1.3.3.1 Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và loại hình giá trị làm cơ sở TĐG. 13
1.3.3.2. Lập kế hoạch thẩm định giá. 14
1.3.3.3.Khảo sát thị trường, thu thập thông tin. 15
1.3.3.4. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. 17
1.3.4.Các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. 18
1.3.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 18
1.3.4.2. Phương pháp thu nhập: 22
1.3.4.3. Phương pháp chiết trừ 24
1.3.4.4. Phương pháp thặng dư 26
Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam. 30
2.1.Giới thiệu chung về Công ty tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam. 30
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam. 30
2.1.2. Lĩnh vực hoạt động : 32
2.1.3. Kết quả hoạt động thẩm định giá tại Công ty tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam thời gian vừa qua. 34
2.2. Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá trị Quyền sử dụng đất tại Công ty tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam. 38

2.2.1. Các văn bản pháp luật được áp dụng trong thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. 38
2.2.2. Quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. 40
2.2.3. Các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. 46
2.2.3.1. Thương vụ 1: Báo cáo thẩm định giá về quyền sử dụng 1.254,1 m2 đất thuộc thửa đất số 548, tờ bản đồ số 79, (Thửa cũ 539. Theo tài liệu đo năm 2004), phường Linh Xuân, Quận Thủ Đức, TP.Hồ Chí Minh. 49
2.3.3.2 Thương vụ 2: Báo cáo thẩm định giá về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Căn hộ 109 - Nhà E11p - Tập thể Thanh Xuân Bắc - phường Thanh Xuân Bắc - quận Thanh Xuân - thành phố Hà Nội. 57
2.3.3.3. Thương vụ 3: Báo cáo thẩm định giá về giá trị quyền sử dụng đất tại số 04, đường Quang Trung, Phường Yết Kiêu Thành phố Hà Đông, Tỉnh Hà Tây. 65
2.3. Thành công và hạn chế trong quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam. 78
2.3.1. Thành công. 79
2.3.2. Khó khăn và hạn chế. 80
2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế trong quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam. 81
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam. 84

3.1. Định hướng phát triển của Công ty tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam trong thời gian tới. 84
3.1.1. Định hướng phát triển chung. 84
3.1.2. Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá Bất động sản. 86
3.1.3. Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. 86
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các phương pháp định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam. 86
3.2.1. Hoàn thiện quy trình thẩm định và công tác thu thập và xử lý thông tin. 87
3.2.2. Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường. 89
3.2.3. Nâng cao trình độ chuyên môn cho các chuyên viên định giá. 90
3.2.4. Đưa ra các nguyên tắc thực hiện công việc. 92
3.2.5.Thống nhất các văn bản pháp lý sử dụng. 92
3.3. Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản ở Việt Nam. 93
3.3.1. Đối với Nhà nước. 93
3.3.1.1. Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá BĐS 93
3.3.1.2. Nâng cao chất lượng trong công tác đào tạo định giá 94
3.3.1.3. Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động định giá 94
3.3.1.4. Tổ chức, mở rộng hoạt động định giá trong nước và tăng cường hợp tác quốc tế 95
3.3.1.5. Thành lập cơ quan kiểm tra, giám sát trong lĩnh vực thẩm định giá 96
Kết luận