Tài liệu Mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản và bài học từ các nước phát triển

ĐỀ TÀI: Mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản và bài học từ các nước phát triển

LỜI MỞ ĐẦU

Bất động sản là một lĩnh vực đ̣i hỏi phải có nguồn vốn trung và dài hạn vững mạnh, một kế hoạc tài chính ổn định, Song hiện nay t́nh trạng thiếu vốn luôn là vấn đề khiến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải trăn trở. Các kênh cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản và thị trường bất động sản bao gồm: kênh tín dụng từ các ngân hàng thương mại, kênh thông qua hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng, kênh tiết kiệm bất động sản, kênh thông qua trái phiếu, cổ phiếu bất động sản, kênh thông qua các quỹ đầu tư, kênh đầu tư từ các nhà đầu tư tiềm năng, kênh đầu tư từ nước ngoài. Hiện tại nguồn vốn có tính quyết định và giữ vai tṛ lớn nhất cung cấp cho thị trường bất động sản vẫn là ngân hàng, tuy nhiên nguồn vốn quan trọng này lại chưa đáp ứng được cho tốc độ phát triển nhanh của thị trường bất động sản hiện nay. Trong khi đó có rất nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ muốn tham gia vào thị trường bất động sản song lại không đủ tài chính để mua trọn vẹn một sản phẩm, mặt khác các nhà đầu tư cũng e ngại tính thanh khoản kém trong kinh doanh bất động sản.
Một trong những giải pháp tích cực để giải quyết bài toán về vốn cho thị trường bất động sản là phải t́m ra cơ những cơ chế, công cụ huy động vốn hữu hiệu có thể kết nối thị trường bất động sản với những nguồn vốn đó, và một trong những giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản là quỹ tín thác đầu tư bất động sản – một mô h́nh đang vận hành rất thành công ở một số quốc gia phát triển.
Mô h́nh quỹ tín thác đầu tư bất động sản đă được áp dụng thành công tại nhiều thị trường bất động sản trên thế giới như Mỹ, Anh, Nhật, Singapore nhưng tạiViệt Nam vẫn c̣n rất mới lạ. V́ vậy em chọn đề án môn học là “Mô h́nh quỹ tín thác đầu tư bất động sản và bài học từ các nước phát triển”.


Kết cấu của đề án là: Ngoài phần mở bài và kết luận th́ đề án gồm ba chương:
Chương 1: Tổng quan về quỹ tín thác đầu tư bất động sản
Chương 2: Bài học kinh nghiệm từ quá tŕnh xây dựng và phát triển quỹ tín thác đầu tư bất động sản ở các nước
Chương 3: Khả năng h́nh thành quỹ tín thác bất động sản tại ViệtNam
Để thực hiện việc nghiên cứu đó, đề án đă sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp duy vật biện chứng.









CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái niệm và phân loại quỹ tín thác đầu tư bất động sản
1.1.1 Khái niệm
Quỹ tín thác bất động sản hay c̣n gọi là Reit (Real estate investment trust) là h́nh thức góp vốn cho một dự án bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu dưới h́nh thức ủy thác. Nhiều nước trên thế giới thường chuyển giao ít nhất 90% lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Cổ phiếu của REIT luôn có tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập b́nh quân hàng năm của quỹ khá ổn định.
Về bản chất, REIT là doanh nghiệp được thiết lập để chuyên về đầu tư (sở hữu) một hoặc một số bất động sản. Đa phần các bất động sản này đă đi vào hoạt động và đang tạo ra thu nhập tương đối cố định. Một số REIT cũng tự phát triển dự án cho danh mục của ḿnh. REIT có thể bán và mua các dự án bất động sản để cơ cấu lại danh mục đầu tư. Các bất động sản bao gồm căn hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, resort, văn pḥng cho thuê, kho băi, khu công nghiệp .
Thu nhập của REIT đa phần từ thu nhập của danh mục bất động sản mà nó đang sở hữu và khai thác (tối thiểu 75%, thường th́ trên 90%). REIT cũng phân phối đa phần thu nhập của ḿnh cho các cổ đông (thường khoảng 90%) theo h́nh thức chia cổ tức. REIT cũng có thể phân phối cổ tức nhiều hơn lợi nhuận chịu thuế. REIT bắt buộc phải chia cổ tức cho các nhà đầu tư nếu REIT có lăi. Do vậy, lợi tức từ đầu tư ở các REIT tương đối ổn định. REIT có mức độ rủi ro thấp hơn cổ phiếu của các công ty chỉ chuyên về đầu tư phát triển các bất động sản mới. Nhưng REIT rủi ro hơn các h́nh thức đầu tư có thu nhập ổn định như trái phiếu hoặc tiền gửi ngân hàng. Các rủi ro này đến từ rủi ro thị trường, mà các tài sản bất động sản của REIT đang hoạt động. Cũng giống như doanh nghiệp, REIT có thể niêm yết, giao dịch OTC hoặc chỉ là REIT tư nhân.

Một thế mạnh chính trong đầu tư của REIT là khả năng thanh khoản (chuyển tài sản thành tiền mặt) khá dễ dàng so với chủ sở hữu bất động sản là cá nhân. Một lư do cho tính thanh khoản trong đầu tư của REIT là cổ phiếu của REIT chủ yếu được mua bán trên các sàn giao dịch tập trung. Tại đây, các cổ phiếu của REIT được mua bán dễ dàng hơn là mua bán các tài sản trên các thị trường bất động sản. Một lợi ích nữa khi đầu tư vào REIT là nhà đầu tư có thể tái đầu tư bằng cổ tức để làm tăng thêm lợi nhuận đầu tư.
Tóm lại, REIT hoạt động như một tổ chức trung gian có thể phân phối phần lớn lợi tức cho nhà đầu tư mà không phải chịu thêm thuế doanh nghiệp (miễn là đáp ứng được các điều kiện cụ thể). Để hưởng được chế độ thuế đặc biệt này, REIT phải tuân thủ nhiều tiêu chuẩn, hạn chế và các điều kiện bao gồm các tiêu chuẩn về cổ đông, tài sản và lợi tức