Chuyên Đề Mô hình hoạt động của Hiệp hội tiết kiệm và cho vay (S&Ls) trong lĩnh vực nhà ở: Kinh nghiệm của Mỹ

Mục lục
Mục lục . . 2
Danh mục từ viết tắt . 5
Danh mục bảng . . 6
Danh mục hình, biểu đồ . 7
Lời mở đầu . 8
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về mô hình hoạt động của Hiệp hội tiết kiệm và
cho vay (S&Ls) . . 13
1.1 Tổng quan về Hiệp hội tiết kiệm và cho vay (S&Ls) . . 13
1.1.1 Khái niệm . 13
1.1.2 Đặc điểm . . 14
1.1.2.1 Tính tương hỗ . . 14
1.1.2.2 Tính tích lũy . . 15
1.1.2.3 Tính địa phương . . 15
1.1.2.4 Tính phi lợi nhuận . . 15
1.1.2.5 Mong muốn sở hữu một ngôi nhà là động lực quan trọng của các thành viên
. 16
1.1.3 Chức năng . . 16
1.1.3.1 Chức năng tập hợp, quản lí, phân phối các khoản đóng góp . . 16
1.1.3.2 Chức năng trung gian thanh toán . . 17
1.1.3.3 Chức năng trung gian tín dụng . 17
1.1.4 Vai trò . . 18
1.1.4.1 Giúp những người lao động có một cuộc sống tốt đẹp hơn . . 18
1.1.4.2 Kích thích sự phát triển của thị trưởng nhà ở . . 18
1.1.4.3 Khuyến khích thói quen tích lũy, tiết kiệm trong nhân dân . . 19
1.1.4.4 Tận dụng mọi khoản vốn nhàn rỗi để đầu tư sinh lợi . . 19
1.1.5 Cơ chế hoạt động . . 20
1.1.5.1 Tích lũy trước, sử dụng sau . . 20
2




1.1.5.2 Mức độ ưu tiên sử dụng vốn giảm dần theo thời gian . . 20
1.2 Mô hình hoạt động của Hiệp hội tiết kiệm và cho vay (S&Ls) . 21
1.2.1 Mô hình hoạt động một lần (Terminating Plan) . . 21
1.2.2 Mô hình nối tiếp (Serial Plan) . . 22
1.2.3 Mô hình vĩnh viễn (Permanent Plan) . 23
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến mô hình hoạt động của Hiệp hội tiết kiệm và cho vay
(S&Ls) . . 25
1.3.1Các nhân tố kinh tế: . 25
1.3.1.1 Tăng trưởng kinh tế . . 25
1.3.1.2 Hoạt động của thị trường bất động sản: . . 28
1.3.1.3 Lãi suất . 29
1.3.2 Các nhân tố khác: . 30
1.3.2.1 Các qui định của pháp luật đối với thị trường bất động sản và các định chế tài
chính . . 30
1.3.2.2 Sự cạnh tranh giữa các định chế tài chính . . 31
1.3.2.3 Tâm lý người dân . . 31
1.3.2.4 Năng lực của nhà quản lý . . 32
Chương 2: Kinh nghiệm về mô hình hoạt động của Hiệp hội tiết kiệm và cho vay (S&Ls)
trong lĩnh vực nhà ở tại Mỹ . . 34
2.1 Hệ thống cơ sở pháp lý của Mỹ về S&Ls . . 34
2.2 Mô hình hoạt động một lần của S&Ls tại Mỹ . 36
2.3 Mô hình nối tiếp . . 39
2.4 Mô hình hoạt động vĩnh viễn của S&Ls . . 43
2.5 Đánh giá chung về hoạt động của các mô hình S&Ls tại Mỹ . 55
2.5.1 Đánh giá mô hình một lần . . 55
2.5.2 Đánh giá mô hình nối tiếp . . 56
2.5.3 Đánh giá mô hình vĩnh viễn . . 57
Chương 3: Khả năng hình thành mô hình hoạt động của Hiệp hội tiết kiệm và cho vay
(S&Ls) trong lĩnh vực nhà ở tại VN . 59
3




3.1 Khái quát về tình hình hoạt động của thị trường tài chính và thị trường nhà ở tại
Việt Nam: . . 59
3.1.1 Khái quát về hoạt động của thị trường tài chính tại VN . . 59
3.1.1.1 Hoạt động của thị trường tài chính trong những năm vừa qua . . 59
3.1.1.2 Ưu thế của các NHTM trong việc cung cấp các khoản vay mua sắm nhà ở cho
khách hàng cá nhân . 62
3.1.2 Khái quát về hoạt động của thị trường nhà ở tại VN . 64
3.2 Điều kiện cho sự hình thành và phát triển của S&Ls tại VN . 67
3.2.1 Những thuận lợi khi phát triển S&Ls tại VN . 67
3.2.1.1 Đôi nét về thực trạng dân số, nhà ở và thu nhập của người dân VN . 67
3.2.1.2 Nhu cầu mua nhà ở . 69
3.2.1.3 Nhược điểm của các khoản vay mua nhà hiện nay . 70
3.2.2 Những khó khăn khi phát triển S&Ls tại VN . 71
3.2.2.1 Yếu tố tâm lý: . 71
3.2.2.2 Lợi thế của các NHTM . 72
3.2.2.3 Giá nhà ở VN quá cao so với thu nhập . 72
3.2.2.4 Các kênh đầu tư tài chính chưa đem lại hiệu quả cao . 73
3.2.2.5 Hoạt động chơi họ ở VN . 74
3.3 Mô hình hoạt động dự kiến của S&Ls trong lĩnh vực nhà ở tại Việt Nam . 75
3.3.1. Các giả thiết và điều kiện của mô hình . 75
3.3.2. Mô hình tích lũy cá nhân . 77
3.3.3 Mô hình S&L . 78
3.3.3.1. Các thành viên không vay vốn . 79
3.3.3.2. Các thành viên có vay vốn . 81
Kết luận . 91
Danh mục tài liệu tham khảo . 93
Phụ lục . 96
4




Danh mục từ viết tắt
Danh mục từ viết tắt tiếng Anh
Chữ viết tắt Tiếng Anh Tiếng Việt
S&Ls Savings and loan association Hiệp hội tiết kiệm và cho vay
FSLIC Federal Savings and Loan Tổ chức bảo hiểm tiết kiệm và
Insurance Corporation cho vay liên bang
FIRREA Financial Institutions Reform, Đạo luật cải cách các định chế
Recovery, and Enforcement Act tài chính
GNP Gross national product Tổng sản phẩm quốc gia
GDP Gross domestic product Tổng sản phẩm quốc nội
CPI Consumer price index Chỉ số giá tiêu dung
Danh mục từ viết tắt tiếng Việt
Chữ viết tắt Tiếng Việt
VN Việt Nam
HN Hà Nội
HCM Hồ Chí Minh
NHNN Ngân hàng Nhà nước
NHTM Ngân hàng thương mại
5




Danh mục bảng
Bảng 1: Số liệu về tổng tài sản của S&Ls và GDP của Mỹ từ năm 1940 đến 1989 (tính theo
triệu USD) . . 25
Bảng 2: Số liệu về số lượng và tài sản của các S&Ls năm 1888, 1900 và 1914 . . 47
Bảng 3: Số liệu về số lượng và tài sản của các S&Ls năm 1914, 1924 và 1930 . . 48
Bảng 4: Số liệu về số lượng và tài sản của các S&Ls năm 1930, 1937 và 1945 . . 48
Bảng 5: Số liệu về số lượng và tài sản của các S&Ls năm 1945, 1952, 1959 và 1965 . . 49
Bảng 6: Số liệu về số lượng và tài sản của các S&Ls năm 1965, 1970, 1974 và 1979 . . 50
Bảng 7: Số liệu về số lượng và tài sản của các S&Ls bị phá sản so với số liệu chung của ngành
trong những năm 80 của thế kỉ XX . . 52
Bảng 8: Số liệu về GDP và tỷ trọng đóng góp của ngành xây dựng vào GDP của VN năm
2005, 2007, 2008, 2009, 2010 . 65
Bảng 9: Số liệu về tốc độ tăng trưởng GDP và ngành xây dựng VN giai đoạn 2005 - 2010 . 65
Bảng 10: Kết quả điều tra khảo sát về thời gian dự kiến mua nhà . . 69
Bảng 11: Kết quả điều tra khảo sát về ngân sách dự kiến mua nhà . . 70
Bảng 12: Kết quả điều tra khảo sát về các nguồn vốn sử dụng để tài trợ cho việc mua nhà . 70
Bảng 13: Kết quả điều tra khảo sát về thu nhập/tháng . . 72
Bảng 14: Trình bày mô hình tích lũy cá nhân . 77
Bảng 15: Trình bày các dòng tiền S&Ls thu được trong một năm . . 78
Bảng 16: Quá trình tích lũy đối với các thành viên không vay vốn . 80
Bảng 17: Tóm tắt qui trình đối với mô hình thành viên không vay vốn . . 80
Bảng 18: Trình bày khoản thu từ các thành viên trong 9 năm đầu tiên . . 82
Bảng 19: Tính lãi vay của 4 người vay vốn đầu tiên vào cuối năm thứ nhất . . 84
Bảng 20: Trình bày số lãi vay phải trả của những người vay trong 8 năm đầu . 85
Bảng 21: Trình bày số tiền thu được từ lãi vay . . 86
Bảng 22: Trình bày việc cấp vốn cho 14 thành viên còn lại . . 87
Bảng 23: Trình bày việc phân bổ lợi nhuận còn lại cho các thành viên . 88
Bảng 24: Tóm tắt quá trình của mô hình cho thành viên vay vốn: . . 90
Bảng 25: Danh sách 100 người tham gia trả lời phiếu điều tra . . 99
Bảng 26: Mô hình thành viên không vay vốn . . 106
6




Bảng 27: Mô hình thành viên vay vốn (Số tiền đóng góp của các thành viên) . . 109
Bảng 28: Mô hình thành viên vay vốn (Cách tính lãi suất hàng tháng đối với các thành viên
vay vốn) . . 114
Bảng 29: Mô hình thành viên vay vốn (Số tiền trả lãi) . . 116
Danh mục hình, biểu đồ
Hình 1: Minh họa mô hình hoạt động một lần của S&Ls . . 22
Hình 2: Minh họa mô hình hoạt động nối tiếp của S&Ls . . 23
Hình 3: Kết quả chạy mô hình Eviews về mối quan hệ giữa 2 biến: Asset và GDP . . 28
Biều đồ 1: Thu nhập bình quân đầu người ở Mỹ giai đoạn 1700 - 1840 . . 37
Biểu đồ 2: GNP thực tế bình quân đầu người giai đoạn 1869 - 1918 . 40
7




Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế VN trong vòng mười năm trở lại đây
khiến cho mức thu nhập của người dân được cải thiện một cách đáng kể; và thúc đẩy
tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu mua sắm nhà, đặc biệt ở hai thành phố lớn
là HN và thành phố HCM, cũng vì vậy mà gia tăng nhanh chóng1. Tuy nhiên, thị
trường bất động sản ở VN còn chưa hoàn thiện, đi kèm với hiện tượng thông tin bất
cân xứng, nên nhà ở đến tay người dân bị đội giá lên rất cao so với giá trị thực. Cán bộ
công chức hoặc nhân viên với mức lương trung bình không thể trong thời gian ngắn tự
tài trợ cho việc mua nhà, mà thường phải tìm đến vay vốn tại các NHTM. Với mức lãi
suất cho vay mua nhà còn khá cao, phổ biến trong khoảng 18-19%/năm như hiện nay,
thì người vay vốn sẽ phải trả một khoản tiền lãi lên đến 1 tỷ đồng, cho một khoản vay
chỉ khoảng 1.5 tỷ đồng trong vòng 8 năm.Vì vậy, ở VN, nhu cầu phát triển thêm những
hình thức trung gian tài chính mới có thể hỗ trợ thông tin và đưa ra mức lãi suất hợp lý
hơn cho những người mua nhà là rất cao.
Mô hình S&Ls (Savings and Loan Asociation - S&Ls) xuất hiện khá phổ biến
ở Mỹ từ những năm 1930, và đã chứng tỏ được tính ưu việt của mình trong việc hỗ trợ
những người lao động có thu nhập trung bình mua hoặc sửa chữa nhà ở, thông qua việc
tập trung các khoản tích lũy nhỏ của các thành viên và đầu tư vào những kênh đầu tư
an toàn có sinh lời.Các thành viên sau đó được vay lại vốn của hiệp hội với mức lãi
suất ưu đãi hơn của các trung gian tài chính khác, đặc biệt là các NHTM.
Ở VN hiện nay, nhu cầu mua nhà ở còn khá lớn; trong khi đó người có nhu cầu
mua nhà hầu như chỉ tìm đến các NHTM để tìm kiếm các dịch vụ tài chính như dịch vụ
1 Theo bản báo cáo “Đánh giá đô thị hóa ở VN” của Ngân hàng Thế giới (WB) tại VN ngày5/4/2012,tốc độ đô thị
hóa của VN đạt 3,4%/năm, đa số tập trung trong và xung quanh TP.HCM và HN
8




cho vay và cấp tín dụng mua nhà trả góp. Do vậy, sự phát triển của S&Ls được kì vọng
sẽ mang lại cho người dân thêm nhiều sự hỗ trợ về thông tin và tài chính. Tuy nhiên,
trước khi các mô hình này được ứng dụng vào thị trường VN, cần phải có một nghiên
cứu để đánh giá tổng thể về các ưu nhược điểm, điều kiện phát triển và các đề xuất
thay đổi để các hiệp hội này có thể hoạt động hiệu quả trong điều kiện kinh tế, xã hội ở
VN. Xuất phát từ thực tế đó, nhóm nghiên cứu đã lựa chọn “Mô hình hoạt động của
Hiệp hội tiết kiệm và cho vay (S&Ls) trong lĩnh vực nhà ở: Kinh nghiệm của Mỹ và
khả năng hình thành tại Việt Nam” làm đề tài cho công trình nghiên cứu khoa học của
mình.
2. Tổng quan về tình hình nghiên cứu
S&Ls (S&Ls) đã phát triển từ đầu thế kỷ XIX tại Mĩ và Anh.Mô hình hoạt động
cơ bản của các S&Ls được giới thiệu trong nhiều giáo trình tài chính hiện đại, tiêu biểu
như cuốn Kinh tế học về Tiền tệ, Ngân hàng và Thị trường tài chính2của tác giả
Frederic S. Mishkinhaycuốn Thị trường tài chính &các định chế tài chính3của tác giả
Jeff Madura.
Các tác động tích cực và tiêu cực của mô hình trung gian tài chính này đối với
thị trường tài chính và thị trường nhà ở (chủ yếu là tại Mĩ) cũng là đối tượng của nhiều
nghiên cứu, báo cáo. Một số ví dụ tiêu biểu như: Bài học từ những thất bại của S&L:
Cái giá cho những sai lầm trong chính sách công4Nhu cầu về tài sản có tính thanh
khoản của các S&Ls: Lý thuyết, Bằng chứng và Gợi ý cho chính sách5
2 Frederic S. Mishkin (2007), The Economics of Money, Banking and Financial markets, 8th edn, Pearson
Education, Inc, Hong Kong
3Jeff Madura (2009), Financial Markets and Institutions, 9th edn, South Western Cengage Learning, Hong Kong
4Ely Bert & Vicki Vanderhoff (1991), Lessons Learned from the S&LS Debacle: The Price of Failed Public
Policy, báo cáo số 108. Lewisville, Tex.: Viện nghiên cứu chính sách
5 Maurice Weinrobe (2003), Savings and Loan Demand for Liquid Assets: Theory, Evidence and Implications for
Policy, nghiên cứu do Federal Home Loan Bank Board tài trợ
9




Mặc dù có lịch sử phát triển lâu đời ở nhiều nước trên thế giới nhưng mô hình
S&Ls vẫn hoàn toàn xa lạ ở VN. Ngay cả các sinh viên trong lĩnh vực tài chính cũng
chỉ biết đến hình thức trung gian tài chính này qua một số giáo trình trong nước, mà
tiêu biểu là"Giáo Trình Tài Chính-Tiền Tệ Ngân Hàng", NXB Thống Kê, 2009 của
PGS.TS. Nguyễn Văn Tiến, Học Viện Ngân Hàng. Ở VN hiện nay chưa có những
nghiên cứu một cách toàn diện về khả năng phát triển của mô hình S&Ls trong tình
hình thị trường nhà ở tại VN cũng như các đề xuất các giải pháp cải tiến mô hình này
cho phù hợp với trình độ kinh tế của nước ta. Vì lí do đó, đề tài này hi vọng sẽ cung
cấp một cái nhìn tổng quan về tiềm năng của các S&Ls ở nước ta trong thời gian tới.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và kinh nghiệm hoạt động của Hiệp hội tiết kiệm
và cho vay tại Mỹ, mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đề xuất được mô hình hoạt động
S&Ls dự kiến cho điều kiện của Việt Nam góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị
trường nhà ở tại VN.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài là mô hình hoạt động của Hiệp hội
tiết kiệm và cho vay (S&Ls) trong lĩnh vực nhà ở tại thị trường Mỹ và Việt Nam
 Mẫu khảo sát: người lao động trong các doanh nghiệp trên địa bàn HN
5. Phương pháp nghiên cứu
 Phân tích tài liệu: nghiên cứu các nguồn thông tin, dữ liệu đã có trong sách vở,
các bài báo, công trình khoa học trước đó và thông tin trên mạng Internet làm cơ
sở cho lý luận và chứng minh các lập luận.
 Điều tra bảng câu hỏi: lập bảng câu hỏi để khảo sát thực trạng mức sống, mức
thu nhập và nhu cầu mua nhà ở của người lao động.
10




 Phương pháp quan sát thực tiễn: từ đó rút ra đặc điểm nền kinh tế xã hội ở
VN và so sánh những đặc điểm đó với các nước khác trên thế giới.
6. Kết quả nghiên cứu của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài bao gồm:
- Làm rõ được các vấn đề cơ bản về Hiệp hội tiết kiệm và cho vay, các mô hình
hoạt động của Hiệp hội cũng như những ưu điểm và nhược điểm của từng mô hình
- Chỉ ra được những nhân tố chính tác động lên hoạt động và sự hình thành của
các mô hình hoạt động của Hiệp hội.
- Nghiên cứu kinh nghiệm về mô hình hoạt động của S&Ls trong lĩnh vực nhà ở
tại Mỹ.
- Chỉ ra được những thuận lợi và khó khăn trong việc hình thành và phát triển
hoạt động của S&Ls trong lĩnh vực nhà ở tại Việt Nam
- Đề xuất được mô hình hoạt động dự kiến của S&Ls trong lĩnh vực nhà ở tại
Việt Nam.
Những thông tin về Hiệp hội S&Ls còn rất ít được biết tới ở VN, ngay cả trong
những trường đại học về kinh tế và tài chính. Vì vậy, là một đề tài nghiên cứu khá đầy
đủ về mô hình S&Ls (S&Ls), nghiên cứu khoa học này hi vọng sẽ trở thành một tài
liệu tham khảo hữu ích cho quá trình học tập và tìm hiểu của các sinh viên chuyên
ngành tài chính.
Ngoài ra, do ích lợi rất lớn đối với những người lao động có thu nhập trung bình
(công chức, nhân viên văn phòng), mô hình này có thể là một dự án tiềm năng trong kế
hoạch cải thiện phúc lợi cho nhân viên đối với các công ty và doanh nghiệp (đặc biệt là
các công ty và doanh nghiệp tư nhân). Việc vận hành mô hình này thực chất là không
tốn kém chi phí nhiều, và các công ty có thể tận dụng đội ngũ nhân viên kế toán và tài
chính trong việc quản trị hiệp hội này.
11




7.Kết cấu của đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận, nội dung chính của đề tài nghiên cứu gồm 3 chương:
 Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về mô hình hoạt động của Hiệp hội tiết
kiệm và cho vay (S&Ls)
 Chương 2: Kinh nghiệm về mô hình hoạt động của Hiệp hội tiết kiệm và cho
vay tại Mỹ
 Chương 3: Khả năng hình thành mô hình hoạt động của Hiệp hội tiết kiệm và
cho vay S&Ls trong lĩnh vực nhà ở tại VN