Luận Văn MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA HIỆP HỘI TIẾT KIỆM VÀ CHO VAY (S&Ls) TRONG LĨNH VỰC NHÀ Ở: KINH NGHIỆM CỦA MỸ

Mục lục

Mục lục . 2

Danh mục từ viết tắt . 5

Danh mục bảng . 6

Danh mục hình, biểu đồ . 7

Lời mở đầu 8

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về mô hình hoạt động của Hiệp hội tiết kiệm và cho vay (S&Ls) 13
1.1 Tổng quan về Hiệp hội tiết kiệm và cho vay (S&Ls) 13

1.1.1 Khái niệm 13

1.1.2 Đặc điểm . 14

1.1.2.1 Tính tương hỗ . 14

1.1.2.2 Tính tích lũy . 15

1.1.2.3 Tính địa phương . 15

1.1.2.4 Tính phi lợi nhuận 15

1.1.2.5 Mong muốn sở hữu một ngôi nhà là động lực quan trọng của các thành viên

16

1.1.3 Chức năng . 16

1.1.3.1 Chức năng tập hợp, quản lí, phân phối các khoản đóng góp . 16

1.1.3.2 Chức năng trung gian thanh toán . 17

1.1.3.3 Chức năng trung gian tín dụng . 17

1.1.4 Vai trò . 18

1.1.4.1 Giúp những người lao động có một cuộc sống tốt đẹp hơn . 18

1.1.4.2 Kích thích sự phát triển của thị trưởng nhà ở . 18

1.1.4.3 Khuyến khích thói quen tích lũy, tiết kiệm trong nhân dân . 19

1.1.4.4 Tận dụng mọi khoản vốn nhàn rỗi để đầu tư sinh lợi . 19

1.1.5 Cơ chế hoạt động 20

1.1.5.1 Tích lũy trước, sử dụng sau . 20


1.1.5.2 Mức độ ưu tiên sử dụng vốn giảm dần theo thời gian . 20

1.2 Mô hình hoạt động của Hiệp hội tiết kiệm và cho vay (S&Ls) . 21

1.2.1 Mô hình hoạt động một lần (Terminating Plan) . 21

1.2.2 Mô hình nối tiếp (Serial Plan) 22

1.2.3 Mô hình vĩnh viễn (Permanent Plan) 23

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến mô hình hoạt động của Hiệp hội tiết kiệm và cho vay

(S&Ls) . 25

1.3.1Các nhân tố kinh tế: . 25

1.3.1.1 Tăng trưởng kinh tế 25

1.3.1.2 Hoạt động của thị trường bất động sản: . 28

1.3.1.3 Lãi suất . 29

1.3.2 Các nhân tố khác: 30

1.3.2.1 Các qui định của pháp luật đối với thị trường bất động sản và các định chế tài chính . 30
1.3.2.2 Sự cạnh tranh giữa các định chế tài chính 31

1.3.2.3 Tâm lý người dân . 31

1.3.2.4 Năng lực của nhà quản lý . 32

Chương 2: Kinh nghiệm về mô hình hoạt động của Hiệp hội tiết kiệm và cho vay (S&Ls)

trong lĩnh vực nhà ở tại Mỹ . 34

2.1 Hệ thống cơ sở pháp lý của Mỹ về S&Ls 34

2.2 Mô hình hoạt động một lần của S&Ls tại Mỹ 36

2.3 Mô hình nối tiếp . 39

2.4 Mô hình hoạt động vĩnh viễn của S&Ls 43

2.5 Đánh giá chung về hoạt động của các mô hình S&Ls tại Mỹ 55

2.5.1 Đánh giá mô hình một lần 55

2.5.2 Đánh giá mô hình nối tiếp 56

2.5.3 Đánh giá mô hình vĩnh viễn 57

Chương 3: Khả năng hình thành mô hình hoạt động của Hiệp hội tiết kiệm và cho vay

(S&Ls) trong lĩnh vực nhà ở tại VN 59


3.1 Khái quát về tình hình hoạt động của thị trường tài chính và thị trường nhà ở tại

Việt Nam: . 59

3.1.1 Khái quát về hoạt động của thị trường tài chính tại VN . 59

3.1.1.1 Hoạt động của thị trường tài chính trong những năm vừa qua 59

3.1.1.2 Ưu thế của các NHTM trong việc cung cấp các khoản vay mua sắm nhà ở cho khách hàng cá nhân 62
3.1.2 Khái quát về hoạt động của thị trường nhà ở tại VN 64

3.2 Điều kiện cho sự hình thành và phát triển của S&Ls tại VN 67

3.2.1 Những thuận lợi khi phát triển S&Ls tại VN 67

3.2.1.1 Đôi nét về thực trạng dân số, nhà ở và thu nhập của người dân VN . 67

3.2.1.2 Nhu cầu mua nhà ở . 69

3.2.1.3 Nhược điểm của các khoản vay mua nhà hiện nay 70

3.2.2 Những khó khăn khi phát triển S&Ls tại VN . 71

3.2.2.1 Yếu tố tâm lý: . 71

3.2.2.2 Lợi thế của các NHTM . 72

3.2.2.3 Giá nhà ở VN quá cao so với thu nhập 72

3.2.2.4 Các kênh đầu tư tài chính chưa đem lại hiệu quả cao 73

3.2.2.5 Hoạt động chơi họ ở VN 74

3.3 Mô hình hoạt động dự kiến của S&Ls trong lĩnh vực nhà ở tại Việt Nam 75

3.3.1. Các giả thiết và điều kiện của mô hình 75

3.3.2. Mô hình tích lũy cá nhân . 77

3.3.3 Mô hình S&L 78

3.3.3.1. Các thành viên không vay vốn 79

3.3.3.2. Các thành viên có vay vốn 81

Kết luận 91

Danh mục tài liệu tham khảo . 93

Phụ lục . 96


Lời mở đầu


Sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế VN trong vòng mười năm trở lại đây khiến cho mức thu nhập của người dân được cải thiện một cách đáng kể; và thúc đẩy tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu mua sắm nhà, đặc biệt ở hai thành phố lớn là HN và thành phố HCM, cũng vì vậy mà gia tăng nhanh chóng1. Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở VN còn chưa hoàn thiện, đi kèm với hiện tượng thông tin bất cân xứng, nên nhà ở đến tay người dân bị đội giá lên rất cao so với giá trị thực. Cán bộ công chức hoặc nhân viên với mức lương trung bình không thể trong thời gian ngắn tự tài trợ cho việc mua nhà, mà thường phải tìm đến vay vốn tại các NHTM. Với mức lãi suất cho vay mua nhà còn khá cao, phổ biến trong khoảng 18-19%/năm như hiện nay,
thì người vay vốn sẽ phải trả một khoản tiền lãi lên đến 1 tỷ đồng, cho một khoản vay chỉ khoảng 1.5 tỷ đồng trong vòng 8 năm.Vì vậy, ở VN, nhu cầu phát triển thêm những hình thức trung gian tài chính mới có thể hỗ trợ thông tin và đưa ra mức lãi suất hợp lý hơn cho những người mua nhà là rất cao.

Mô hình S&Ls (Savings and Loan Asociation – S&Ls) xuất hiện khá phổ biến ở Mỹ từ những năm 1930, và đã chứng tỏ được tính ưu việt của mình trong việc hỗ trợ những người lao động có thu nhập trung bình mua hoặc sửa chữa nhà ở, thông qua việc tập trung các khoản tích lũy nhỏ của các thành viên và đầu tư vào những kênh đầu tư an toàn có sinh lời.Các thành viên sau đó được vay lại vốn của hiệp hội với mức lãi suất ưu đãi hơn của các trung gian tài chính khác, đặc biệt là các NHTM.
Ở VN hiện nay, nhu cầu mua nhà ở còn khá lớn; trong khi đó người có nhu cầu mua nhà hầu như chỉ tìm đến các NHTM để tìm kiếm các dịch vụ tài chính như dịch vụ 1 Theo bản báo cáo “Đánh giá đô thị hóa ở VN” của Ngân hàng Thế giới (WB) tại VN ngày5/4/2012,tốc độ đô thị
hóa của VN đạt 3,4%/năm, đa số tập trung trong và xung quanh TP.HCM và HN cho vay và cấp tín dụng mua nhà trả góp. Do vậy, sự phát triển của S&Ls được kì vọng sẽ mang lại cho người dân thêm nhiều sự hỗ trợ về thông tin và tài chính. Tuy nhiên, trước khi các mô hình này được ứng dụng vào thị trường VN, cần phải có một nghiên cứu để đánh giá tổng thể về các ưu nhược điểm, điều kiện phát triển và các đề xuất thay đổi để các hiệp hội này có thể hoạt động hiệu quả trong điều kiện kinh tế, xã hội ở VN. Xuất phát từ thực tế đó, nhóm nghiên cứu đã lựa chọn “Mô hình hoạt động của Hiệp hội tiết kiệm và cho vay (S&Ls) trong lĩnh vực nhà ở: Kinh nghiệm của Mỹ và khả năng hình thành tại Việt Nam” làm đề tài cho công trình nghiên cứu khoa học của mình.


2. Tổng quan về tình hình nghiên cứu

S&Ls (S&Ls) đã phát triển từ đầu thế kỷ XIX tại Mĩ và Anh.Mô hình hoạt động cơ bản của các S&Ls được giới thiệu trong nhiều giáo trình tài chính hiện đại, tiêu biểu như cuốn Kinh tế học về Tiền tệ, Ngân hàng và Thị trường tài chính2của tác giả Frederic S. Mishkinhaycuốn Thị trường tài chính &các định chế tài chính3của tác giả Jeff Madura.
Các tác động tích cực và tiêu cực của mô hình trung gian tài chính này đối với thị trường tài chính và thị trường nhà ở (chủ yếu là tại Mĩ) cũng là đối tượng của nhiều nghiên cứu, báo cáo. Một số ví dụ tiêu biểu như: Bài học từ những thất bại của S&L: Cái giá cho những sai lầm trong chính sách công4Nhu cầu về tài sản có tính thanh
khoản của các S&Ls: Lý thuyết, Bằng chứng và Gợi ý cho chính sách5 2 Frederic S. Mishkin (2007), The Economics of Money, Banking and Financial markets, 8th edn, Pearson
Education, Inc, Hong Kong
3Jeff Madura (2009), Financial Markets and Institutions, 9th edn, South Western Cengage Learning, Hong Kong
4Ely Bert & Vicki Vanderhoff (1991), Lessons Learned from the S&LS Debacle: The Price of Failed Public
Policy, báo cáo số 108. Lewisville, Tex.: Viện nghiên cứu chính sách
5 Maurice Weinrobe (2003), Savings and Loan Demand for Liquid Assets: Theory, Evidence and Implications for
Policy, nghiên cứu do Federal Home Loan Bank Board tài trợ

Mặc dù có lịch sử phát triển lâu đời ở nhiều nước trên thế giới nhưng mô hình S&Ls vẫn hoàn toàn xa lạ ở VN. Ngay cả các sinh viên trong lĩnh vực tài chính cũng chỉ biết đến hình thức trung gian tài chính này qua một số giáo trình trong nước, mà tiêu biểu là"Giáo Trình Tài Chính-Tiền Tệ Ngân Hàng", NXB Thống Kê, 2009 của PGS.TS. Nguyễn Văn Tiến, Học Viện Ngân Hàng. Ở VN hiện nay chưa có những nghiên cứu một cách toàn diện về khả năng phát triển của mô hình S&Ls trong tình hình thị trường nhà ở tại VN cũng như các đề xuất các giải pháp cải tiến mô hình này cho phù hợp với trình độ kinh tế của nước ta. Vì lí do đó, đề tài này hi vọng sẽ cung cấp một cái nhìn tổng quan về tiềm năng của các S&Ls ở nước ta trong thời gian tới.


3. Mục tiêu nghiên cứu

Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và kinh nghiệm hoạt động của Hiệp hội tiết kiệm và cho vay tại Mỹ, mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đề xuất được mô hình hoạt động S&Ls dự kiến cho điều kiện của Việt Nam góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở tại VN.


4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

ã Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài là mô hình hoạt động của Hiệp hội tiết kiệm và cho vay (S&Ls) trong lĩnh vực nhà ở tại thị trường Mỹ và Việt Nam
ã Mẫu khảo sát: người lao động trong các doanh nghiệp trên địa bàn HN

5. Phương pháp nghiên cứu

ã Phân tích tài liệu: nghiên cứu các nguồn thông tin, dữ liệu đã có trong sách vở, các bài báo, công trình khoa học trước đó và thông tin trên mạng Internet làm cơ sở cho lý luận và chứng minh các lập luận.
ã Điều tra bảng câu hỏi: lập bảng câu hỏi để khảo sát thực trạng mức sống, mức thu nhập và nhu cầu mua nhà ở của người lao động.
ã Phương pháp quan sát thực tiễn: từ đó rút ra đặc điểm nền kinh tế xã hội ở VN và so sánh những đặc điểm đó với các nước khác trên thế giới.



6. Kết quả nghiên cứu của đề tài

Kết quả nghiên cứu của đề tài bao gồm:

- Làm rõ được các vấn đề cơ bản về Hiệp hội tiết kiệm và cho vay, các mô hình hoạt động của Hiệp hội cũng như những ưu điểm và nhược điểm của từng mô hình
- Chỉ ra được những nhân tố chính tác động lên hoạt động và sự hình thành của các mô hình hoạt động của Hiệp hội.
- Nghiên cứu kinh nghiệm về mô hình hoạt động của S&Ls trong lĩnh vực nhà ở tại Mỹ.

- Chỉ ra được những thuận lợi và khó khăn trong việc hình thành và phát triển hoạt động của S&Ls trong lĩnh vực nhà ở tại Việt Nam
- Đề xuất được mô hình hoạt động dự kiến của S&Ls trong lĩnh vực nhà ở tại Việt Nam.

Những thông tin về Hiệp hội S&Ls còn rất ít được biết tới ở VN, ngay cả trong những trường đại học về kinh tế và tài chính. Vì vậy, là một đề tài nghiên cứu khá đầy đủ về mô hình S&Ls (S&Ls), nghiên cứu khoa học này hi vọng sẽ trở thành một tài liệu tham khảo hữu ích cho quá trình học tập và tìm hiểu của các sinh viên chuyên ngành tài chính.


Ngoài ra, do ích lợi rất lớn đối với những người lao động có thu nhập trung bình (công chức, nhân viên văn phòng), mô hình này có thể là một dự án tiềm năng trong kế hoạch cải thiện phúc lợi cho nhân viên đối với các công ty và doanh nghiệp (đặc biệt là các công ty và doanh nghiệp tư nhân). Việc vận hành mô hình này thực chất là không tốn kém chi phí nhiều, và các công ty có thể tận dụng đội ngũ nhân viên kế toán và tài chính trong việc quản trị hiệp hội này.