o Lý do chọn đề tài: Nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay đến từ các nguồn: vốn chủ sở hữu ( chiếm tỷ trọng rất thấp), vốn huy động từ thế chấp, tiết kiệm, vốn đầu tư nước ngoài và chiếm tỷ trọng lớn nhất ( hơn 50%) vẫn là nguồn vốn vay từ các ngân hảng thương mại. Nhưng trên thực tế nguồn vốn này ngày càng hạn hẹp và biến động lớn ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường BĐS. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước: năm 2009, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản xấp xỉ là 200 nghìn tỷ đồng, tương đương với 10,5% tổng dư nợ ngân hàng và 11,76% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Song sẽ là không đủ khi dự báo vốn cho thị trường bất động sản từ nay tới năm 2020 phải cần tới ít nhất khoảng 130 tỷ USD, tức là 13 tỷ USD/năm để đảm bảo cho nhu cầu phát triển. Nhằm kiểm soát rủi ro và duy trì tăng trưởng dư nợ tín dụng dưới 30% trong năm 2009 và nỗ lực giảm dưới 25% trong năm 2010, ngành ngân hàng đang dần siết lại cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, Thông tư 13/2010/TT-NHNN về duy trì các tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng cũng đang khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại, bởi các khoản vay kinh doanh bất động sản được xếp vào loại tài sản “Có” có hệ số rủi ro là 250% và hạn mức cho vay của các tổ chức tín dụng sẽ không được vượt quá 15% vốn tự có. Nhiều nhà đầu tư lo ngại khi văn bản này có hiệu lực, hoạt động vay và xúc tiến giải ngân chắc chắn sẽ có nhiều đột biến khi cánh cửa vốn đã hẹp, đang ngày càng hẹp hơn. Trong khi đó, một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản cũng phải đối mặt với những thách thức liên quan tới thu hồi vốn và xoay vòng vốn, tái đầu tư. Bức tranh ảm đạm của thị trường bất động sản có lẽ sẽ kéo dài hết năm nay và thậm chí là nửa đầu năm 2012. Để sang trang mới, thị trường bất động sản Việt Nam cần có những giải pháp thiết thực hơn. Cụ thể, việc chính thức thông qua dự luật về quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs) sẽ mở ra cơ hội phát triển cho thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Đề tài được chọn vì sự cấp thiết của vấn đề trong điều kiện kinh tế- xã hội Việt Nam hiện nay. o Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu được thực hiện nhằm giải quyết hai câu hỏi chính: 1. REITs có giải quyết được tình trạng thiếu hụt nguồn cung vốn cho thị trường BĐS? 2. Mô hình REITs nào là phù hợp để áp dụng cho thị trường BĐS Việt Nam? o Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu chủ yếu là phương pháp phân tích nhằm xem xét đánh giá thị trường BĐS Việt Nam để tìm ra công cụ giải quyết vấn đề thiếu hụt vốn đầu tư vào BĐS. Đồng thời đây là một vấn đề mang tính định tính và mới lạ với thị trường Việt Nam do đó phương pháp so sánh nhằm tìm ra những điểm tương đồng của thị trường BĐS Việt Nam với thị trường BĐS của các nước trong khu vực để đưa ra giải pháp cho vấn đề thiếu hụt vốn đầu tư vào BĐS như hiện nay. o Nội dung nghiên cứu: Nội dung của đề tài bao gồm ba phần chính: thứ nhất, nghiên cứu lý thuyết về mô hình REIT cũng như thực tế vận hành của REIT tại các nước trên thế giới. Thứ hai, thực trạng về cung cầu của thị trường BĐS tại Tp. HCM. Thứ ba, nhấn mạnh sự cần thiết của REIT để thu hút vốn cho thị trường bất động sản nói chung và đa dạng các kênh đầu tư cho nhà đầu tư nói riêng. Đồng thời đưa ra mô hình phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam hiện nay. o Đóng góp của đề tài: Với đề tài nghiên cứu này chúng tôi hy vọng sẽ tìm được một mô hình REITs phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam để giải quyết nhu cầu vốn đầu tư vào BĐS. Đồng thời hy vọng mô hình cấp tiến này sẽ tạo ra một hướng phát triển mới cho thị trường BĐS Việt Nam. o Hướng phát triển của đề tài: Từ kết quả đã nghiên cứu, hướng phát triển của đề tài là giúp hoàn thiện cơ sở, hành lang pháp lý cho việc hình thành và hoạt động của các REIT trong bối cảnh của thị trường bất động sản Việt nam hiện nay.
