Thạc Sĩ LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ (Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân hàng) CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI PHÁT T

MỞ ĐẦU
1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Thị trường bất ñộng sản (BĐS) là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi
quốc gia. Đây là một thị trường ñặc biệt không những có ảnh hưởng lớn ñối với sự phát
triển của toàn nền kinh tế mà còn ảnh hưởng ñến ñời sống xã hội. Thêm vào ñó thị trường
BĐS có mối liên hệ mật thiết ñối với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền
tệ và có tác ñộng rộng lớn ñến mọi tầng lớp dân cư.
Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua ñã ñóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng
kinh tế - xã hội của ñất nước. Thị trường BĐS ñã thu hút nhiều nguồn vốn ñầu tư và góp
phần chỉnh trang ñô thị, tham gia kích cầu và từng bước cải thiện nhu cầu nhà ở của nhân
dân. Thông qua hoạt ñộng của thị trường BĐS, hệ thống qui phạm pháp luật ñiều chỉnh
hoạt ñộng của thị trường ñã từng bước ñược hoàn thiện. Hàng loạt các văn bản quy phạm
pháp luật quan trọng như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất ñai, Luật Đầu tư, Luật Doanh
nghiệp, Luật nhà ở . ñã ñược ban hành tạo ñiều kiện ñể thị trường BĐS phát triển, tạo môi
trường ñầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà ñầu tư trong, ngoài nước cũng như
người sử dụng ngày càng ñược tiếp cận trực tiếp hơn với loại hàng hóa ñặc biệt này. Bên
cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở nước ta còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát triển
thiếu lành mạnh và không bền vững. Cụ thể là nhà ñất chưa ñược khai thác và chưa ñược
sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan
ñến BĐS còn nhiều. Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao
dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao. Cung - cầu về BĐS bị mất cân ñối, ñặc biệt là
về nhu cầu nhà ở của nhân dân. Tình trạng ñầu cơ nhà ñất, kích cầu “ảo” ñể nâng giá BĐS
làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà ñất ñã xảy ra rất phức tạp,
khó lường dẫn ñến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn trong
việc tiếp tục kinh doanh, các ngân hàng thương mại khả năng tăng tỷ trọng nợ xấu cao do
cho vay kinh doanh BĐS, nhu cầu nhà ở cho ñại bộ phận dân cư ñang gặp khó khăn, nhất
là ñối tượng lao ñộng có thu nhập thấp . gây ảnh hưởng ñến phát triển kinh tế - xã hội của
ñất nước. Có nhiều nguyên nhân dẫn ñến tình trạng trên, trong ñó có nguyên nhân quan
trọng là chính sách thuế liên quan ñến BĐS áp dụng ở nước ta hiện nay còn nhiều bất cập,
chưa thể hiện ñược vai trò ñiều tiết của thuế trong nền kinh tế thị trường.
Đối với hệ thống chính sách thuế nước ta thì từ sau Đại hội Đảng lần VI (năm 1986) ñến
nay ñã qua ba bước cải cách, ñã hình thành một hệ thống thuế khá ñầy ñủ, khai thác ñược
các nguồn thu, áp dụng cho mọi thành phần kinh tế và từng bước thích ứng với nền kinh tế
thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, trước yêu cầu công nghiệp hóa, hiện
Cải cách thuế bước 1 (1990 – 1996); Cải cách thuế bước 2 (1996 – 2000); Cải cách thuế bước 3 (2001 – 2010)
ñại hóa ñất nước và trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, hệ thống chính sách thuế còn
bộc lộ những hạn chế cần phải tiếp tục bổ sung, hoàn thiện ñể bao quát hết ñối tượng chịu
thuế, ñối tượng nộp thuế trong cơ chế thị trường và góp phần thúc ñẩy sản xuất kinh doanh
phát triển, trong ñó ñặc biệt là chính sách thuế liên quan ñến BĐS. Hiện nay, ñối với
“hàng hóa bất ñộng sản” tuỳ thuộc vào ñối tượng nộp thuế, mục ñích sử dụng mà áp
dụng các Luật thuế khác nhau như: Thuế Sử dụng ñất nông nghiệp, Thuế Nhà ñất, Thuế
Thu nhập doanh nghiệp, Thuế Thu nhập cá nhân, Thuế giá trị gia tăng Tuy nhiên, các
sắc thuế trên chưa bao quát hết các nguồn thu từ BĐS; chưa thể hiện thuế là công cụ ñiều
tiết vĩ mô nền kinh tế nhằm thúc ñẩy phát triển thị trường BĐS ổn ñịnh, lành mạnh, bền
vững, thu hút ñầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho ñầu tư phát triển kinh tế ñất nước; còn
bất công bằng trong thu thuế và gây thất thu cho Ngân sách nhà nước.
Vì vậy, ñể khắc phục các vấn ñề nêu trên nhằm phát triển thị trường BĐS, cần hoàn thiện
cả các chính sách vĩ mô, trong ñó ñặc biệt là chính sách tài chính mà cụ thể là chính sách
thuế. Đó chính là lý do Tôi chọn ñề tài “Chính sách thuế ñối với phát triển thị trường bất
ñộng sản Việt Nam” nhằm nghiên cứu quan hệ giữa chính sách thuế và sự phát triển của
thị trường BĐS ñể hình thành một hệ thống thuế ñối với BĐS hoàn thiện, phát huy ñược
hiệu quả sử dụng ñất, thúc ñẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, ñáp ứng nhu cầu tăng
thu tài chính cho chính phủ trung ương cũng như chính quyền ñịa phương trong phân cấp
tài chính và ñây cũng là vấn ñề rất cấp thiết cho sự nghiệp phát triển kinh tế nước ta hiện
nay.
2. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU ĐÃ CÔNG BỐ VỀ CHÍNH
SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1 Nghiên cứu của nước ngoài
Các nghiên cứu ở nước ngoài về thị trường BĐS nói chung và chính sách thuế ñối với
BĐS nói riêng rất nhiều, rất ña dạng và phong phú. Trong ñó ñưa ra nhiều kỹ thuật tính
toán, công cụ hỗ trợ và mô hình nghiên cứu phức tạp, nhất là các mô hình phân tích ñịnh
lượng ñã ñưa ra các kết quả nghiên cứu có tính thuyết phục cao. Tuy nhiên, các nghiên
cứu ở nước ngoài ñều xuất phát từ các vấn ñề thực tiễn của nước ñó và vận dụng vào tình
hình thực tế của nước ñó. Mặt khác, hệ thống dữ liệu ở các nước là ñầy ñủ, ña dạng, liên
tục và có ñộ tin cậy cao, là tiền ñề quan trọng cho các phân tích nghiên cứu, trong khi ở
Việt Nam hiện nay cơ sở dữ liệu liên quan ñến thị trường BĐS nói chung rất mỏng, không
ñầy ñủ và có ñộ tin cậy thấp. Do ñó, Luận án chỉ ñưa ra một vài nghiên cứu ở các nước
mang tính ñặc trương có thể nghiên cứu, học tập và vận dụng ñược trong ñiều kiện Việt
Nam, ñặc biệt là những nước có ñiều kiện kinh tế tương ñồng với Việt Nam. Bên cạnh ñó
cũng ñưa ra một vài nghiên cứu ñiển hình ở các nước tiên tiến ñể Việt Nam có thể học hỏi
và áp dụng cho thị trường BĐS trong tương lai. Về chính sách thuế ñối với thị trường


3
BĐS nổi trội có một số tác giả ñã nghiên cứu như sau:
Nghiên cứu về xây dựng chính sách thuế BĐS gồm có: Joan M. Youngman (1996) [97]
nghiên cứu về xây dựng chính sách thuế ñất và thuế xây dựng; Rebecca S. Rudnick và
Richard K. Gordon (1996) [123] nghiên cứu về thuế tài sản; Chris Edwards (2006) [85] về
sửa ñổi thuế BĐS tại Mỹ; Hong Zhang (2008) [104] về ñánh giá và cải cách thuế BĐS tại
Trung Quốc
Nghiên cứu về cải cách hệ thống thuế BĐS, nổi trội trong khu vực là các nghiên cứu về
cải cách thuế BĐS của Indonesia. Jay K. Rosengard (1998) [95] ñã hệ thống các thành
công của ngành thuế Indonesia sau 6 năm nghiên cứu hoàn thiện chính sách và cơ chế thuế
BĐS trên cơ sở hợp nhất từ 7 luật thuế khác nhau liên quan ñến BĐS. Thành công trong
cải cách thuế của Indonesia không những là có một hệ thống thuế rõ ràng, thống nhất, ñơn
giản và phổ biến mà ñiểm nổi bật nhất của cải cách này là hệ thống ñiểm nộp thuế (Sistem
Tempat Pembaya - SISTEP), sau một năm thực hiện, hiệu quả thu thuế tăng từ 65% ñến
79%.
Nicolaus Tideman và Florenz Plassmann (2006) [118], các tác giả ñã ñưa ra kết luận
nghiên cứu rằng: một hệ thống thuế ñất hoàn thiện sẽ tạo ra rất nhiều lợi ích cho Quốc
gia như thúc ñẩy phát triển ñô thị, làm giàu cho quốc gia thông qua việc sử dụng hiệu
quả nguồn lực ñất ñai, BĐS và vốn hóa ñược nguồn lực này nhằm phục vụ vốn cho phát
triển kinh tế nói chung.
Roy Bahl và Jorge Martinez-Vazquez (2007) [132], nghiên cứu về thuế tài sản ở những
nước ñang phát triển (trong ñó có thuế BĐS), nghiên cứu này ñã ñưa ra những thuận lợi và
bất lợi của phân cấp tài chính và quản lý thuế tài sản ở các nước ñang phát triển, làm thế
nào ñể tăng số thu về thuế tài sản và ñóng góp của thuế tài sản trong phát triển ñất nước.
Nghiên cứu về phân cấp tài chính trong quản lý thuế BĐS còn có Blane D. Lewis (2002)
[81], Roy Kelly (2004) [131], các nghiên cứu này ñã ñưa ra các thách thức ñang nổi lên
trong phân cấp tài chính từ cải cách thuế tài sản ở Indonesia
2
. Bên cạnh ñó, Jane H. Malme
và Joan M. Youngman (2001) [93] cũng ñưa ra nghiên cứu về sự phát triển của thuế BĐS
trong nền kinh tế chuyển ñổi của các nước Trung và Đông Âu, nghiên cứu này hoàn thành
dưới sự hợp tác của Ngân hàng Thế giới và Viện Chính sách ñất ñai Lincoln, nghiên cứu
cụ thể tại các nước: Ba Lan; Estonia; Cộng hòa Séc; Cộng hòa Slovakia; Liên bang Nga;
Armenia, quá trình chuyển ñổi nền kinh tế thị trường của các nước này ñòi hỏi phải phân
cấp tài chính trong quản lý và thu thuế BĐS từ chính quyền trung ương xuống chính
quyền ñịa phương.

2
Số thu từ thuế BĐS ñược phân bổ 10% nộp về ngân sách Quốc gia; 90% còn lại ñược phân bổ cho các cấp chính
quyền như sau: 18% dành cho Tỉnh, 72% cho Quận (Huyện) và 10% dành cho chi phí hành thu


4
Robert J. Gloudemans cùng các ñồng nghiệp Almy, Gloudemans, Jacobs & Denne (2000)
[125], bài viết này là kết quả nghiên cứu theo yêu cầu của Viện Chính sách Đất ñai
Lincoln (Cambridge, Massachusetts, Hoa Kỳ). Nghiên cứu ñưa ra một phương pháp mới,
hiện ñại trong thẩm ñịnh giá riêng biệt cho tài sản là ñất ñai và các công trình xây dựng
trên ñất (tòa nhà) thuộc khu dân cư bằng kỹ thuật phân tích hồi quy ñể ước tính giá trị tài
sản tách bạch giữa ñất ñai và công trình xây dựng trên ñất. Kết quả nghiên cứu này ñược
Viện Lincoln quan tâm nhằm hoạch ñịnh chính sách trong lâu dài liên quan ñến sử dụng
ñất, trong ñó có cả vấn ñề thuế giá trị ñất. Nghiên cứu ñược thực hiện từ cơ sở dữ liệu của
3 ñô thị ở Bắc Mỹ: vùng ñô thị Ada (Boise), Idaho; Clareview (Edmonton), Alberta; và
Jefferson (ngoại ô Denver), Colorado trên cơ sở chia nhỏ khu vực nghiên cứu thành nhiều
khu vực thị trường
3
cho mục ñích xây dựng mô hình từng khu dân cư, số mẫu ñược thử
nghiệm là 3.482 tòa nhà và 900 ñất trống ñược bán ra. Kết quả nghiên cứu mô hình cho
thấy
4
, tỷ lệ giá trị ñất ước tính trên tổng giá trị BĐS là 29% ñối với khu vực Ada, 35% ñối
với Clareview, và 43% ñối với Jefferson. Cụ thể ñối với khu vực Clareview, tỷ lệ giá trị
ñất trên tổng giá trị BĐS là 35%, giá trị tòa nhà khoảng 30%. Vì vậy, thuế ñất phải loại bỏ
65% giá trị tài sản dân cư trong khu vực thị trường nghiên cứu. Điều này có nghĩa ñể duy
trì cùng một mức chi tiêu của chính phủ và người dân hưởng cùng chất lượng dịch vụ
công thì mức thuế ñối với ñất trống sẽ phải tăng 286% (1/0,35) ñể bù ñắp cho các yếu tố
khác, ñây cũng chính là “giá phải trả” cho sự “lãng phí quỹ ñất”. Nghiên cứu này thực
hiện nhằm giải quyết vần ñề thực tiễn về xây dựng chính sách quản lý ñất ñai tại Mỹ và
các nước có ñiều kiện kinh tế tương ñồng. Tuy nhiên, hiện nay theo các nghiên cứu gần
ñây ñã thống kê hơn 1/2 doanh thu từ thuế tài sản của các quốc gia là từ ñất và các tòa nhà,
ñể phân tích ñược tác ñộng của chính sách thuế ñối với từng loại tài sản trong gói “thuế tài
sản” ñến tổng doanh thu thuế, ñến tăng trưởng GDP thì ñây là phương pháp phân tích tốt
có ñộ tin cậy cao. Riêng ñối với Việt Nam, ñiều kiện về cơ sở dữ liệu chưa ñầy ñủ, mức
sống dân cư chưa thể thu thuế như ở Mỹ, các biến ñộc lập tác ñộng ñến giá BĐS tại Việt
Nam khác so với ở Mỹ, nhưng ñây là nghiên cứu có giá trị ñối với Việt Nam về phương
pháp luận, ñặc biệt là trong việc xác ñịnh giá tính thuế BĐS, nghiên cứu này cũng ñược
tác giả nghiên cứu và vận dụng trong luận án.
2.2 Nghiên cứu trong nước
Chặng ñường gần 20 năm hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam ñã có rất
nhiều nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường BĐS, trong ñó có chính sách thuế.
Tuy nhiên, vì rất nhiều lý do khác nhau mà các nghiên cứu vẫn chưa ñáp ứng ñược nhu
cầu thực tế nhằm hỗ trợ phát triển một thị trường BĐS bền vững, cụ thể một số nghiên cứu
nổi bậc về chính sách thuế ñối với thị trường bất ñộng sản như sau:
Nghiên cứu chung về chính sách tài chính trong ñó có chính sách thuế ñối với BĐS có
Quách Đức Pháp (1999) [52] nghiên cứu về sử dụng công cụ thuế ñể ñiều tiết vĩ mô nền
kinh tế. Hoàng Văn Bằng (2009) [12] nghiên cứu chung về lý thuyết và chính sách thuế.
Quách Đức Pháp (2002) [53] với thuế tài sản áp dụng tại Việt Nam .
Thái Bá Cần (2004) [13] nghiên cứu các giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS,
trong ñó ñưa ra các giải pháp về giá ñất, ñền bù, thu hồi ñất và giải phóng mặt bằng. Đàm
Văn Huệ (2006) [32], Nguyễn Văn Ninh (2007) [48] tập trung chính vào ñánh giá các sắc
thuế liên quan ñến BĐS hiện hành và ñưa ra các giải nhằm hoàn thiện các sắc thuế, phí và
lệ phí liên quan ñến BĐS. Nguyễn Hồng Thắng (2010) [66] nghiên cứu về cải cách thuế
Nhà, ñất tại Việt Nam và ñưa ra khuyến nghị chính sách về cải cách thuế nhà, ñất trên cơ
sở tính thuế là giá trị thị trường của ñất và giá trị các công trình trên ñất, ngoài ra thuế suất
áp dụng ñược phân biệt từ thấp ñến cao cho ba trường hợp: nhà nông thôn, nhà khu ñô thị,
nhà dùng vì mục ñích kinh doanh. Cùng quan ñiểm Nguyễn Hồng Thắng (2010), tác giả
Trịnh Hồng Loan (2010) [110], nghiên cứu về cải cách thuế BĐS tại Việt Nam với mục
tiêu tối ña hóa nguồn thu và tối ưu hóa phát triển ñất nước. Trong ñó ñưa ra lý do là chính
sách thuế BĐS hiện nay ở Việt Nam chủ yếu là thuế thu một lần, không phải là hình thức
thuế thường xuyên hàng năm ñối với tài sản, doanh thu của nguồn thuế này ngày càng
giảm và cải cách là bắt buộc, giải pháp ñược ñưa ra là tính thuế BĐS trên cả ñất và giá trị
công trình xây dựng trên ñất theo giá trị thị trường của tài sản. Tuy nhiên, các nghiên cứu
nêu trên cũng chưa nghiên cứu ñến phương pháp xác ñịnh giá trị thị trường của BĐS làm
cơ sở tính thuế.
Nghiên cứu về ñịnh giá BĐS, ñiển hình có các nghiên cứu: Nguyễn Mạnh Hải (2006)
[26] ñề xuất các giải pháp về ñịnh giá ñất ở tại Việt Nam. Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn
Trọng, Lý Hưng Thành, Trần Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê (2008) [33], ứng dụng Lý
thuyết Vị thế - Chất lượng trong ñịnh giá BĐS tại Việt Nam. Nguyễn Minh Điện (2010)
[24], thẩm ñịnh giá tài sản trong ñó có BĐS .
Tóm lại: Các công trình nghiên cứu của các tác giả ñiển hình như ñã nêu trên chủ yếu chỉ
tập trung vào phân tích mô tả, ít có các nghiên cứu ñịnh lượng. Chưa có một nghiên cứu
tổng quát cho cả hệ thống chính sách thuế nhằm phát triển thị trường BĐS. Riêng ñối với
thuế ñất và công trình xây dựng ñã có nhiều tác giả nghiên cứu, tuy nhiên chưa có giải
pháp cụ thể về xác ñịnh cơ sở thuế. Như vậy, nhìn chung do nhiều lý do khác nhau mà các
nghiên cứu vẫn chưa ñáp ứng ñược nhu cầu thực tế là hình thành một hệ thống chính sách
thuế ñối với BĐS nhằm hỗ trợ phát triển thị trường BĐS ổn ñịnh và bền vững.

3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Mục tiêu chính của ñề tài là ñổi mới và hoàn thiện chính sách thuế nhằm phát triển thị
trường BĐS Việt Nam theo hướng lành mạnh, bền vững góp phần phục vụ quá trình công
nghiệp hóa và hiện ñại hóa ñất nước. Để ñạt ñược mục tiêu nêu trên, luận án tập trung
hướng ñến các mục tiêu cụ thể sau: (i) Nghiên cứu cơ sở lý thuyết về chính sách thuế và
các sắc thuế cụ thể liên quan ñến thị trường BĐS. (ii) Các thông lệ quốc tế hiện hành của
chính sách thuế ñối với phát triển thị trường BĐS trên thế giới và rút ra các bài học kinh
nghiệm cho Việt Nam. (iii) Phân tích và ñánh giá thực trạng chính sách thuế và các sắc
thuế cụ thể nhằm phát triển thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian qua. (iv) Đề xuất các
giải pháp ñổi mới và hoàn thiện về chính sách thuế nhằm phát triển thị trường BĐS Việt
Nam.
Để ñạt ñược mục tiêu nghiên cứu nêu trên, nội dung của luận án tập trung ñi vào trả lời
các câu hỏi nghiên cứu sau ñây:
1. Về mặt lý thuyết, chính sách thuế và các sắc thuế cụ thể nào liên quan, ảnh hưởng
ñến thị trường BĐS?
2. Chính sách thuế và các sắc thuế cụ thể nào hiện ñang vận dụng tại Việt Nam có ảnh
hưởng ñến sự phát triển của thị trường BĐS và thể hiện trên các nội dung nào?
3. Các nguyên nhân nào dẫn ñến chính sách thuế có những tồn tại, hạn chế ñối với
phát triển thị trường BĐS?
4. Chính sách thuế ñối với thị trường BĐS cần phải ñược ñổi mới và hoàn thiện như
thế nào?
4. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu của luận án là chính sách thuế trên tổng thể, các sắc thuế cụ thể và
các khoản thu của nhà nước liên quan ñến thị trường BĐS tại Việt Nam.
Phạm vi nghiên cứu của luận án: (i) Về thời gian, nghiên cứu từ năm 1993 ñến nay, khi có
luật ñất ñai và thị trường BĐS. (ii) Về không gian, nghiên cứu chính sách thuế phát triển
thị trường BĐS trong phạm vi cả nước. (iii) Về nội dung, nghiên cứu tổng quan các sắc
thuế và các khoản thu liên quan ñến thị trường BĐS, ñánh giá từng sắc thuế, lựa chọn một
số sắc thuế chính ñể nghiên cứu sâu, trong ñó chú trọng ñến các sắc thuế nhằm phát triển
thị trường ñất phi nông nghiệp và nhà ở.
5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Cơ sở dữ liệu
Luận án sử dụng các nguồn dữ liệu sau nhằm mục ñích phục vụ cho quá trình nghiên cứu:
(i) Các dữ liệu thứ cấp sử dụng trong nghiên cứu ñược thu thập từ Bộ Tài chính, Bộ Xây
Dựng, Tổng cục Thống kê, Ngân hàng thế giới (World Bank - WB), Quỹ tiền tệ Quốc tế
(International Monetary Fund - IMF), Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế (Organisation
for Economic Co-operation and Development – OECD) . Các nghiên cứu của các công
ty nghiên cứu thị trường trong và ngoài nước. Các dữ liệu trên phục vụ cho việc thống kê,
ñánh giá, so sánh chính sách thuế ñối với BĐS tại Việt Nam.
(i) Dữ liệu sơ cấp thu thập ñược trong quá trình ñiều tra, phỏng vấn trực tiếp, các thông tin
ñiều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu ñã ñược thiết kế, gồm:
- Điều tra mức ñộ tác ñộng của các yếu tố ñến quyết ñịnh ñầu tư (hoặc tiêu dùng)
BĐS: Cơ sở dữ liệu ñiều tra ñược nhằm mục tiêu ñánh giá tác ñộng của yếu tố ñến
quyết ñịnh ñầu tư (hoặc tiêu dùng) BĐS, trong ñó có chính sách thuế, làm cơ sở xác
ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của chính sách thuế ñến cung, cầu BĐS và phát triển của
thị trường BĐS.
- Điều tra thông tin BĐS: Cơ sở dữ liệu ñiều tra ñược nhằm mục tiêu xây dựng mô
hình giá ñất và giá BĐS làm cơ sở tính trị giá tính thuế và thuế suất của các sắc
thuế liên quan ñến thị trường BĐS.
(iii) Ngoài ra, Luận án lựa chọn 3 quốc gia có các ñiều kiện về kinh tế, xã hội và hệ thống
chính sách thuế ñối với BĐS khác nhau ñể nghiên cứu ñó là Indonesia, Pháp và Mỹ nhằm
mục tiêu rút ra kinh nhiệm xây dựng chính sách thuế ñối với BĐS tại Việt Nam.
Phương pháp nghiên cứu
Luận án vận dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau ñể thực hiện tùy từng nội dung
của ñề tài, cụ thể là:
(i) Phương pháp phân tích: Được vận dụng chủ yếu ở chương 2 ñể phân tích chính sách
thuế, các sắc thuế cụ thể ảnh hưởng ñến phát triển thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua.
(ii) Phương pháp khảo sát thực tế:
- Điều tra mức ñộ tác ñộng của các yếu tố ñến quyết ñịnh ñầu tư (ñầu tư thứ cấp)
hoặc tiêu dùng BĐS: Đối tượng ñiều tra là các chuyên gia trong các doanh nghiệp
kinh doanh BĐS và cá nhân có nhu cầu ñầu tư, kinh doanh hoặc tiêu dùng BĐS.
Thời gian ñiều tra từ 25/10/2011 ñến 15/11/2011 tại khu vực TP. Hồ Chí Minh theo
mẫu phiếu ñược thiết kế sẵn. Phiếu ñiều tra ñược các ñiều tra viên phát ra từ các
sàn giao dịch BĐS, các trung tâm môi giới BĐS, các văn phòng tư vấn BĐS, doanh
nghiệp kinh doanh BĐS
- Điều tra thông tin BĐS: Đối tượng ñiều tra là các BĐS ñang giao dịch trên thị
trường BĐS, trong ñó ưu tiên các BĐS ñã giao dịch thành công. Người ñược ñiều
tra là các hộ gia ñình, cá nhân (là ñối tượng chuyển nhượng hoặc nhận chuyển
nhượng BĐS). Nguồn thông tin ñược sự hỗ trợ bởi các sàn giao dịch BĐS tại TP.
Hồ Chí Minh, các trung tâm môi giới BĐS, hệ thống mạng internet, các báo và
ñến ñiều tra trực tiếp nơi có BĐS giao dịch. Thời gian giao dịch của BĐS trong
khoảng từ tháng 01/2011 ñến tháng 03/2011 tại 4 Quận là Quận 1, Quận 3, Quận
Bình Thạnh và Quận Gò Vấp theo mẫu phiếu ñược thiết kế sẵn.
(iii) Phương pháp thống kê: Quá trình thu nhập các dữ liệu có ñối chiếu, so sánh, Luận án
sử dụng các phần mềm phân tích thống kê chuyên dụng như Excel, DTREG, SPSS, công
cụ tra cứu trực tuyến nhằm thống kê, phân tích và lượng hóa tác ñộng của chính sách
thuế ñến phát triển thị trường BĐS; phân tích các nhân tố ảnh hưởng ñến giá trị thị trường
của BĐS, làm cơ sở xây dựng hàm giá ñất và giá BĐS phục vụ cho việc ñổi mới và hoàn
thiện chính sách thuế ñối với thị trường BĐS.
(iv) Phương pháp chuyên gia: Quá trình nghiên cứu, Luận án ñã thực hiện các cuộc phỏng
vấn và lấy ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, lĩnh vực thuế. Cụ thể: các chuyên gia
nghiên cứu trong lĩnh vực BĐS và lĩnh vực thuế, cán bộ quản lý thị trường BĐS, hiệp hội
BĐS, lãnh ñạo các công ty kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS, tổng cục thuế, cục thuế
Tp.Hồ Chí Minh, chi cục thuế Quận Gò Vấp
(v) Phương pháp tổng hợp: Dựa trên sự vận dụng phương pháp phân tích có cơ sở khoa
học và thực tiễn, bằng phương pháp tổng hợp, Luận án ñã ñúc kết, ñưa ra các nhận xét,
nhận ñịnh, kết luận về vận dụng chính sách thuế ñối với phát triển thị trường BĐS Việt
Nam. Từ ñó ñề xuất các giải pháp ñổi mới và hoàn thiện chính sách thuế ñối với phát triển
thị trường BĐS Việt Nam ổn ñịnh và bền vững.
6. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN ÁN
Luận án ñóng góp mới về mặt khoa học và thực tiễn như sau:
(i) Nghiên cứu lý luận về thị trường BĐS và chính sách thuế ñối với phát triển thị trường
BĐS một cách tổng thể, toàn diện. Trong ñó làm rõ những ảnh hưởng, tác ñộng của chính
sách thuế ñến phát triển thị trường BĐS. Đây là vấn ñề lý luận quan trọng có ý nghĩa ñịnh
hướng trong quá trình nghiên cứu ñể ñổi mới và hoàn thiện chính sách thuế ñối với phát
triển thị trường BĐS Việt Nam.
(ii) Phân tích và ñánh giá một cách có hệ thống chính sách thuế ñối với phát triển thị
trường BĐS và các khoản thu khác của nhà nước liên quan ñến BĐS trên cơ sở nguồn dữ
liệu thứ cấp tin cậy thu thập từ Bộ Tài chính, Tổng cục thuế, Tổng cục thống kê, IMF,
WB và dữ liệu sơ cấp thu thập ñược qua quá trình ñiều tra. Luận án ñã rút ra những kết
quả ñạt ñược, những mặt còn hạn chế và ñặc biệt là các nguyên nhân dẫn ñến các hạn chế
của chính sách thuế ñối với phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam.
(iii) Trên cơ sở nghiên cứu khái quát việc vận dụng chính sách thuế ñối với thị trường
BĐS của một số nước trên thế. Luận án ñã rút ra các bài học kinh nghiệm về ñổi mới và
hoàn thiện chính sách thuế ñể nghiên cứu và vận dụng phù hợp với ñiều kiện của Việt
Nam.
(iv) Luận án ñề xuất các giải pháp ñổi mới và hoàn thiện chính sách thuế ñối với phát triển
thị trường BĐS Việt Nam như sau:
- Về tổng thể: Chính sách thuế phù hợp hơn với phát triển thị trường BĐS trong
ñiều kiện hiện nay, góp phần phát triển ổn ñịnh và bền vững thị trường BĐS
theo hướng phù hợp với thông lệ quốc tế, công bằng giữa các ñối tượng nộp
thuế, khuyến khích sử dụng ñất có hiệu quả, hạn chế ñầu cơ và tích tụ ñất ñai,
ñồng thời tăng thu NSNN.
- Đổi mới chính sách thuế BĐS: Đưa nhà vào ñối tượng chịu thuế; giá tính thuế
ñược xác ñịnh theo giá trị thị trường của BĐS trên cơ sở phân tích ñịnh lượng
các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất bằng mô hình hồi qui Cây Quyết ñịnh; hệ
thống thuế suất ñược ñiều chỉnh tùy thuộc vào vị trí khu vực, ñảm bảo thuế ñiều
tiết phù hợp với khả sinh sinh lợi của ñất; thông qua kỹ thuật phân tích hàm hồi
qui bội giá BĐS, Luận án xác ñịnh tỷ lệ thuế ñất trống ñể khuyến khích các ñối
tượng sử dụng ñất có hiệu quả.
- Bổ sung sắc thuế giá trị ñất tăng thêm: Dựa trên kết quả của hàm hồi qui bội giá
BĐS, Luận án xác ñịnh phần giá trị ñất tăng thêm do nhà nước ñầu tư cơ sở hạ
tầng giao thông, cụ thể là nhà nước mở rộng ñường làm gia tăng giá trị ñất. Trên
cơ sở phần giá trị ñất tăng thêm ñã ñịnh lượng ñược, Luận án ñề xuất mức thuế
suất ñiều tiết một phần giá trị ñất tăng thêm này nhằm bù ñắp cho NSNN.
- Hoàn thiện các sắc thuế thu nhập ñối với chuyển nhượng BĐS: Sửa ñổi, bổ sung
các sắc thuế thu nhập ñối với chuyển nhượng BĐS, ñặc biệt là chính sách thuế
TNCN. Trong ñó, chủ yếu là ñiều chỉnh phương pháp tính thuế, qui ñịnh lại các
trường hợp miễn, giảm thuế và ñề xuất biểu thuế suất phù hợp.
- Thay thế Lệ phí trước bạ bằng Luật thuế ñăng ký tài sản: Lệ phí trước bạ ngày
nay hoàn toàn mang tính chất thuế, nên Luận án ñề xuất thay Lệ phí trước bạ
bằng Luật thuế ñăng ký tài sản sẽ phù hợp hơn, ñồng thời giảm mức thu ñể
khuyến khích các ñối tượng ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.
- Sửa ñổi chính sách thu tiền sử dụng ñất và thu tiền thuê ñất: Đề xuất chỉ áp
dụng hai chế ñộ sử dụng ñất là giao ñất lâu dài và cho thuê ñất có thời hạn; Nhà
nước thực hiện thu hồi ñất sau ñó cung cấp “ñất sạch” cho các nhà ñầu tư phát
triển dự án BĐS thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất; cơ sở thu tiền sử dụng
ñất và tiền thuê ñất ñược trừ phần diện tích ñất làm ñường giao thông, giảm
mức thu ñối với diện tích ñất không xây dựng; mức thuê ñất ñề xuất tăng hơn so
với hiện hành ñể ñảm bảo công bằng với các ñối tượng ñược giao ñất.
7. KẾT CẤU LUẬN ÁN
Kết cấu Luận án ngoài những phần mở ñầu; mục lục; các từ viết tắt; danh mục bảng biểu;
danh mục hình vẽ; kết luận; phụ lục Luận án gồm 3 chương chính như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về thị trường bất ñộng sản và chính sách thuế ñối với phát triển
thị trường bất ñộng sản
Chương 2: Thực trạng chính sách thuế ñối với phát triển thị trường bất ñộng sản ở Việt
Nam
Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế ñối với phát triển thị trường bất ñộng
sản ở Việt Nam



MỤC LỤC

TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH
SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG 11
BẤT ĐỘNG SẢN . 11
1.1. Thị trường bất ñộng sản. 11
1.1.1. Khái niệm bất ñộng sản 11
1.1.2. Khái niệm thị trường bất ñộng sản 11
1.1.3. Đặc ñiểm thị trường bất ñộng sản . 12
1.1.4. Các yếu tố cấu thành thị trường bất ñộng sản . 15
1.1.4.1. Hàng hóa trên thị trường bất ñộng sản 15
1.1.4.2. Các chủ thể tham gia trên thị trường bất ñộng sản . 16
1.1.4.3. Cung cầu và quan hệ cung cầu bất ñộng sản . 17
1.1.4.4. Giá cả hàng hóa bất ñộng sản . 20
1.1.5. Các nhân tố ảnh hưởng ñến phát triển thị trường bất ñộng sản 25
1.1.6. Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất ñộng sản 27
1.1.7. Các chỉ số ño lường trong thị trường bất ñộng sản . 28
1.2. Chính sách thuế ñối với phát triển thị trường bất ñộng sản 30
1.2.1. Khái niệm chính sách thuế ñối với phát triển thị trường bất ñộng sản . 30
1.2.2. Đặc ñiểm của thuế bất ñộng sản . 30
1.2.3. Vai trò của chính sách thuế ñối với quản lý và phát triển thị trường bất ñộng sản
31
1.2.4. Các sắc thuế trong lĩnh vực bất ñộng sản 34
1.2.4.1. Thuế sở hữu (sử dụng) bất ñộng sản 34
1.2.4.2. Thuế thu từ hoạt ñộng chuyển nhượng bất ñộng sản . 39
1.2.4.3. Thuế ñăng ký bất ñộng sản . 40
1.2.4.4. Thuế thu vào hoạt ñộng thừa kế, biếu, tặng, cho bất ñộng sản 41


iii
1.2.4.5. Thuế giá trị gia tăng ñối với bất ñộng sản . 41
1.2.4.6. Các chính sách thu khác của Nhà nước về ñất ñai 42
1.2.5. Phương pháp xác ñịnh giá tính thuế bất ñộng sản 43
1.2.5.1. Phương pháp xác ñịnh giá trị tính thuế BĐS theo giá thị trường 43
1.2.5.2. Phương pháp xác ñịnh giá trị tính thuế BĐS theo tiền cho thuê 47
1.2.6. Lý thuyết xây dựng một chính sách thuế tối ưu ñối với phát triển thị trường bất
ñộng sản 48
1.3. Tác ñộng của chính sách thuế ñến thị trường bất ñộng sản 49
1.4. Chính sách thuế ñối với bất ñộng sản ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt
Nam 55
1.4.1. Chính sách thuế ñối với thị trường bất ñộng sản ở một số nước . 55
1.4.1.1. Indonesia 56
1.4.1.2. Cộng hòa Pháp (sau ñây gọi là Pháp) . 57
1.4.1.3. Mỹ 58
1.4.2. Kinh nghiệm áp dụng chính sách thuế ñối với thị trường BĐS cho Việt Nam . 60
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM . 65
2.1. Thực trạng thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam thời gian qua 65
2.1.1. Khái quát quá trình phát triển thị trường bất ñộng sản tại Việt Nam 65
2.1.2. Phân tích các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất ñộng sản . 67
2.1.2.1. Hệ thống pháp lý 67
2.1.2.2. Thực trạng giao dịch trên thị trường bất ñộng sản 69
2.1.2.3. Thực trạng các chủ thể tham gia thị trường bất ñộng sản . 71
2.1.2.4. Hiệu quả sử dụng bất ñộng sản 73
2.2. Thực trạng chính sách thuế ñối với phát triển thị trường bất ñộng sản 76
2.2.1. Thuế sử dụng ñất nông nghiệp 76
2.2.2. Thuế Nhà ñất . 80
2.2.3. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất ñộng sản 84
2.2.4. Thuế giá trị gia tăng ñối với bất ñộng sản . 95
2.2.5. Lệ phí trước bạ ñối với bất ñộng sản 96
2.2.6. Thu tiền sử dụng ñất . 96
2.2.7. Tiền thuê ñất, thuê mặt nước 100


iv
2.3. Mức ñộ tác ñộng của chính sách thuế ñến phát triển thị trường bất ñộng sản
Việt Nam 103
2.3.1. Mô hình nghiên cứu 103
2.3.2. Khảo sát và thống kê dữ liệu nghiên cứu 105
2.3.3. Kiểm ñịnh mô hình nghiên cứu 107
2.4. Đánh giá thực trạng của chính sách thuế ñối với phát triển thị trường bất ñộng
sản Việt Nam . 111
2.4.1. Những ưu ñiểm của chính sách thuế . 111
2.4.2. Những hạn chế của chính sách thuế 113
2.4.3. Nguyên nhân hạn chế của chính sách thuế ñối với phát triển thị trường bất
ñộng sản trong thời gian qua ở Việt Nam . 116
CHƯƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM . 121
3.1. Định hướng phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam ñến năm 2020 . 121
3.1.1. Mục tiêu phát triển thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam 121
3.1.2. Quan ñiểm phát triển thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam . 122
3.1.3. Các nội dung ñịnh hướng phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam ñến năm
2020 122
3.2. Các giải pháp hoàn thiện chính sách ñối với phát triển thị trường bất ñộng sản
Việt Nam 123
3.2.1. Giải pháp chung về hệ thống chính sách phát triển thị trường bất ñộng sản 123
3.2.2. Giải pháp về chính sách ñất ñai phát triển thị trường bất ñộng sản 123
3.2.3. Giải pháp về chính sách vốn phát triển các dự án bất ñộng sản 126
3.3. Các giải pháp về hoàn thiện chính sách thuế ñối với phát triển thị trường bất
ñộng sản Việt Nam . 126
3.3.1. Đổi mới thuế sở hữu (sử dụng) bất ñộng sản 127
3.3.2. Bổ sung sắc thuế Giá trị ñất tăng thêm . 136
3.3.3. Hoàn thiện các sắc thuế thu nhập ñối với chuyển nhượng bất ñộng sản . 140
3.3.4. Thuế giá trị gia tăng ñối với bất ñộng sản . 144
3.3.5. Thay thế Lệ phí trước bạ bằng Luật thuế ñăng ký tài sản . 145
3.3.6. Sửa ñổi chính sách thu tiền sử dụng ñất và thu tiền thuê ñất 148


v
3.4. Một số giải pháp hỗ trợ ñối với phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam
153
3.4.1. Về minh bạch hóa thị trường bất ñộng sản . 153
3.4.2. Nâng cao năng lực chuyên môn cho các chủ thể tham gia thị trường bất ñộng
sản . 154
3.4.3. Các giải pháp khác 155
KẾT LUẬN . 158
DANH MỤC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU ĐÃ CÔNG BỐ . 159
TÀI LIỆU THAM KHẢO . 162
PHẦN PHỤ LỤC