Đồ Án Lập dự án đầu tư Toà nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng CT9

MỞ ĐẦU
 VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất về kinh tế, kỹ thuật, xã hội, môi trường, an ninh quốc phòng có liên quan đến việc quyết định bỏ vốn để tạo dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng đầu tư nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về mặt số lượng, chất lượng, nâng cao về mặt tài chính, hiệu quả kinh tế xã hội ứng với một thời hạn nhất định.
Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng.
Dư án đầu tư xây dựng là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý rút ra kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn.
Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm tra được các công việc: sử dụng đất địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh khác đối với dự án.
 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP
Lập dự án đầu tư là một trong các mảng chuyên ngành chính của ngành đào tạo kỹ sư kinh tế và quản lý xây dựng. Để có thể làm tốt việc lập một dự án đầu tư xây dựng công trình, cần có tư duy tổng hợp, kỹ năng về kỹ thuật và nghiệp vụ kinh tế để vừa thiết kế phương án, vừa phân tích hiệu quả của các phương án đầu tư xây dựng.
Với các kiến thức thu được qua các môn học, sinh viên đã nắm bắt được những công cụ quan trọng nhất cần phải có khi lập dự án đầu tư. Lập dự án đầu tư: “ Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng CT9” là một đề tài có tính thực tiễn, đã và đang được đầu tư trên thực tế. Đây là một dự án điển hình về công trình dân dụng có các số liệu thiết kế về kỹ thuật và kinh tế phù hợp với các kiến thức đã được học trong nhà trường.
Sau khi hoàn thành đồ án tốt nghiệp với nội dung lập dự án đầu tư, sinh viên tin tưởng làm tốt công tác chuyên môn về dự án với những kiến thức đã thu được trong thời gian học tập cũng thông qua sự hướng dẫn tận tình của các thầy cô giáo.
Đó là một số lý do chọn đề tài lập dự án đầu tư của sinh viên để làm đồ án tốt nghiệp.

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
 VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1
 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 2
 GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN: “ TÒA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÒNG, DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI VÀ NHÀ Ở CAO TẦNG CT9-HOÀNG MAI-HÀ NỘI” 2
I. Xuất xứ và các căn cứ pháp lý hình thành dự án 2
1. Xuất xứ hình thành dự án 2
2. Căn cứ hình thành dự án 3
II. Các điều kiện tự nhiên, tài nguyên, kinh tế xã hôi liên quan đến dự án 5
1. Vị trí địa điểm xây dựng 5
2. Điều kiện tự nhiên 5
2.1. Địa hình 5
2.2. Khí hậu 5
2.3. Địa chất công trình 6
3. Điều kiện kinh tế - xã hội 9
3.1. Kinh tế 9
3.2. Hoạt động xây dựng 9
3.3. Hạ tầng kỹ thuật 10
3.4. Về văn hoá 10
3.5. Chính trị, an ninh, xã hội 12
III. Các chính sách kinh tế - xã hội, các quy hoạch, định hướng chiến lược liên quan đến phát triển ngành có dự án và bản thân dự án 12
IV. Phân tích thị trường 14
1. Thị trường nhà ở tại Thành phố Hà Nội 14
1.1. Nhu cầu sản phẩm 14
1.2. Nguồn cung sản phẩm 14
1.3. Tình hình giá cả sản phẩm 14
1.4. Phân tích về khả năng cạnh tranh, khả năng xâm nhập thị trường của sản phẩm đang xét 15
2. Thị trường văn phòng cho thuê 17
2.1. Nhu cầu thị trường 17
2.2. Nguồn cung cho sản phẩm 17
2.3. Tình hình giá cả sản phẩm 18
2.4. Khả năng xâm nhập thị trường của sản phẩm 18
* Kết luận sự cần thiết phải đầu tư 18
V. Mục tiêu đầu tư của dự án 18
CHƯƠNG 2: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ QUY MÔ CÔNG SUẤT. 19
I. Phân tích lựa chọn hình thức đầu tư 19
II. Lựa chọn quy mô,công suất, hình thức quản lý của dự án 19
1. Các căn cứ lựa chọn quy mô, công suất 19
2. Quy mô của dự án 20
3. Hình thức quản lý dự án 21
CHƯƠNG 3: LỰA CHỌN CÔNG NGHỆ VÀ KỸ THUẬT 22
I. Phân tích, lựa chọn phương án công nghệ - kỹ thuật của dự án 22
II. Thuyết minh giải pháp công nghệ lựa chọn 22
1. Hệ thống điện 22
1.1. Nguồn cung cấp điện 22
1.2. Lưới cung cấp và phân phối điện 22
1.3. Hệ thống điện chiếu sáng 23
1.4. Hệ thống chống sét và nối đất 24
2. Hệ thống điện nhẹ 24
3. Hệ thống cấp thoát nước 24
3.1. Hệ thống cấp nước lạnh 24
3.2. Hệ thống cấp nước nóng 24
3.3. Hệ thống thoát nước 25
4. Giải pháp hệ thống điều hòa không khí và thông gió 25
4.1. Hệ thống điều hoà không khí 25
4.2. Hệ thống và lựa chọn thiết bị thông gió 25
5. Trang thiết bị cho vận hành dự án 26
5.1. Căn cứ xác định 26
5.2. Yêu cầu về chủng loại thiết bị 26
5.3. Chuyển giao công nghệ 26
5.4. Phương án mua thiết bị cho dự án 26
5.5. Điều kiện sửa chữa, bảo dưỡng, thay thế 26
CHƯƠNG 4: PHƯƠNG ÁN ĐỊA ĐIỂM 27
I. Căn cứ lựa chọn địa điểm của dự án 27
II. Phương án địa điểm 27
III. Thuyết minh phương án địa điểm 27
1.1. Sơ lược đặc điểm nước dưới đất 28
1.2. Về hiện tượng động đất 28
2. Kết luận và kiến nghị. 28
2.1. Kết luận 28
2.2. Kiến nghị 29
CHƯƠNG 5: PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 30
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 30
1. Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 30
2. Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 32
3. Yêu cầu về quy hoạch tổng mặt bằng cho dự án 32
CHƯƠNG 6: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 33
I. Phương án quy hoạch tổng thể 33
II. Giải pháp thiết kế kiến trúc, kết cấu và kỹ thuật của công trình 33
1. Giải pháp giao thông 34
2. Giải pháp kiến trúc mặt ngoài 35
3. Vật liệu hoàn thiện ngoài nhà 35
4. Vật liệu hoàn thiện trong nhà 36
5. Giải pháp thiết kế các căn hộ của khối chung cư 37
6. Giải pháp kết cấu 37
III. Phương án tổ chức đấu thầu, thi công các hạng mục công trình thuộc dự án: 38
1. Phương án tổ chức đấu thầu 38
IV. Giải pháp phòng chống cháy nổ và các yêu cầu về an ninh quốc phòng 40
1. Phần báo cháy 40
1.1. Giải pháp thiết kế 40
2. Phần chữa cháy 42
2.1. Hệ thống chữa cháy bằng nước 42
V. Đánh giá tác động của dự án đến môi trường và các giải pháp xử lý 42
1. Dự báo các ô nhiễm 42
2. Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm 44
2.1. Biện pháp ngăn ngừa ô nhiễm và sự cố đầu nguồn 44
2.2. Biện pháp kỹ thuật khống chế ô nhiễm và xử lý chất thải 45
2.3. Biện pháp quản lý và quan trắc môi trường 45
2.4. Các biện pháp giảm thiểu tác động trong giai đoạn thi công 45
2.5. Các biện pháp giảm thiểu tác động trong giai đoạn khai thác 46
CHƯƠNG 7: CHƯƠNG TRÌNH KHAI THÁC VÀ CÁC YÊU CẦU ĐÁP ỨNG 48
I. Lập và thuyết minh chương trình sản xuất sản phẩm hàng năm 48
1. Lập chương trình vận hành khai thác dự án 48
2. Tiến độ và công suất khai thác dự án theo thời gian 48
2.1. Căn cứ lựa chọn 48
2.2. Công suất hoạt động của dự án theo dự kiến 49
II. Lập chế độ sửa chữa, bảo trì trong thời gian vận hành 50
III. Giải pháp tiêu thụ sản phẩm 51
1. Xác định thị trường tiêu thụ 51
2. Tổ chức kênh tiêu thụ 51
3. Dự kiến bán sản phẩm 51
IV. Xác định nhu cầu các yếu tố đầu vào cho sản phẩm 53
1. Nhu cầu về nước 53
2. Nhu cầu về điện 53
3. Nhu cầu viễn thông 54
V. Các giải pháp đáp ứng các đầu vào cho sản xuất: 54
1. Khả năng cung cấp điện: 54
2. Khả năng cung cấp nước 54
3. Khả năng cung cấp thông tin liên lạc 54
CHƯƠNG 8: TỔ CHỨC QUẢN LÝ KHAI THÁC DỰ ÁN VÀ BỐ TRÍ LAO ĐỘNG 55
I. Tổ chức quản lý khai thác vận hành 55
1. Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý 55
2. Cơ cấu tổ chức sản xuất 55
II. Kế hoạch tiền lương cho từng năm vận hành 56
III. Thuyết minh các chính sách khuyến khích lao động, đào tạo, phát triển nguồn nhân lực 56
IV. Nghĩa vụ, quyền lợi của doanh nghiệp quản lý và các cơ quan liên quan 57
CHƯƠNG 9: VỐN ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN 58
I. Quy mô vốn cho dự án 58
1. Căn cứ xác định 58
2. Tính toán tổng mức đầu tư 59
2.1. Chi phí xây dựng 59
b. Tính toán chi phí xây dựng 59
2.2. Chi phí thiết bị GTB 63
a. Các căn cứ xác định 63
b. Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau 63
2.3. Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 66
2.4. Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác. 66
2.5. Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án 70
2.6. Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng 72
II. LẬP KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN THEO TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN, TÍNH LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG VÀ CHI PHÍ DỰ PHÒNG 73
1. Phân tích nguồn vốn cho có khả năng huy động cho dự án 73
2. Các biện pháp thu hút vốn cho dự án 73
3. Kế hoạch huy động vốn cho dự án 76
3.1. Kế hoạch phân bổ chi phí theo tiến độ thực hiện dự án 76
3.2. Chi phí dự phòng (Chưa tính đến dự phòng khối lượng cho lãi vay vốn trong thời gian xây dựng) 77
3.2.1. Chi phí dự phòng 1 77
3.2.2. Chi phí dự phòng 2 77
3.3. Kế hoạch huy động vốn trước từ khách hàng trong thời gian xây dựng 83
3.4. Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ của dự án 86
3.5. Xác định lãi vay trong thời gian xây dựng 87
1. Căn cứ xác định 87
2. Lãi vay từ nguồn vốn vay ngân hàng 87
3.6. Tổng hợp chi phí dự phòng 88
III. Tổng mức đầu tư 89
CHƯƠNG 10: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ 89
I. Lựa chọn quan điểm phân tích, thời kỳ phân tích 89
1. Lựa chọn quan điểm phân tích 90
1.1. Quan điểm vốn chung 90
1.2. Quan điểm vốn chủ sở hữu 90
2. Thời kỳ phân tích 90
II. Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định, kế hoạch đầu tư thay thế 90
III. Dự trù doanh thu 94
IV. Chi phí vận hành trong các năm hoạt động của dự án, tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh 98
1. Chi phí tiêu thụ nước 98
2. Chi phí tiêu thụ điện 98
3. Chi phí điện thoại và Internet 99
4. Chi phí duy tu, bảo dưỡng và sửa chữa 100
5. Chi phí tiền lương 100
6. Chi phí BHXH, BHYT, trích nộp quỹ công đoàn 100
6.1. Chi phí bảo hiểm xã hội 100
6.2. Chi phí bảo hiểm y tế 100
6.3. Chi phí bảo hiểm thất nghiệp 101
6.4. Công đoàn phí 102
7. Chi phí quản lý khác 102
8. Chi phí sử dụng đất hàng năm 105
9. Kế hoạch trả nợ và trả lãi tín dụng trong vận hành 105
10. Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành 106
V. Phân tích lỗ lãi 109
VI. Phân tích một số chỉ tiêu hiệu quả tĩnh 111
1. Chỉ tiêu lợi nhuận so với vốn đầu tư ( Mức doanh lợi một đồng vốn) 111
2. Lợi nhuận so với vốn cố định ( Mức doanh lợi đồng vốn cố định) 111
3. Tỷ suất lợi nhuận doanh thu 111
VII. Phân tích một số chỉ tiêu hiệu quả động 112
1. Phân tích trên quan điểm vốn chung 112
1.1. Xác định suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được 112
1.2. Tính toán hiệu số hiện giá thu chi NPV 112
1.1. Phân tích hiệu quả tài chính thông qua suất thu lợi nội tại IRR 112
2. Phân tích theo quan điểm vốn chủ sở hữu 119
2.1. Xác định suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được 119
2.2. Tính toán hiệu số chu chi NPV 119
2.3. Phân tích hiệu quả tài chính thông qua suất thu lợi nội tại IRR 119
VIII. Phân tích an toàn về tài chính ( theo quan điểm vốn chung) 125
1. Phân tích thời hạn hoàn vốn: 125
1.1. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh 125
1.2. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp động 126
2. Phân tích khả năng trả nợ của dự án 126
2.1. Theo chỉ tiêu hệ số khả năng trả nợ 126
3. Phân tích điểm hòa vốn 127
4. Phân tích độ nhạy về tài chính 129
XI. Phân tích hiệu quả kinh tế- xã hội cho dự án 129
1. Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án 130
2. Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án 132
KẾT LUẬN 137