Luận Văn Lập báo cáo, chứng thư định giá Khu Trung tâm Thương mại Mêlinh Plaza (Km8 Đường cao tốc Thăng Long

Lời Mở đầu
-----

Định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng ở Việt Nam còn tương đối mới mẻ. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước, nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, nhu cầu đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh tăng lên khi đó việc xác định giá trị bất động sản càng nhiều và đa dạng. Và với sự phát triển không ngừng của xã hội, việc xác định giá trị Bất động sản ngày càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế trên, cộng với quá trình học tập tại trường cũng như học tập và nghiên cứu thực tế tại Công ty Cổ phần Thẩm Định Giá và dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC). Em đã lựa chọn đề tài: ‘‘Lập báo cáo, chứng thư định giá Khu Trung tâm Thương mại Mêlinh Plaza (Km8 Đường cao tốc Thăng Long - Nội Bài, xã Quang Minh, huyện Mê Linh, Tỉnh Vĩnh Phúc’’ Làm đề tài cho Chuyên đề cuối khóa của mình.
Chuyên đề được viết nhằm hai mục tiêu cơ bản:
- Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận và hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về Thẩm định giá Bất động sản.
- Thứ hai: Thực hành lập báo cáo, chứng thư định giá Khu Trung tâm Thương mại Mêlinh Plaza (Km8 Đường cao tốc Thăng Long - Nội Bài, xã Quang Minh, huyện Mê Linh, Tỉnh Vĩnh Phúc).
Chuyên đề sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử làm cơ sở phương pháp luận để xem xét vấn đề. Ngoài ra còn sử dụng các phương pháp như: pp điều tra, phân tích, thống kê, so sánh, đối chiếu nhằm phản ánh đúng thực trạng công tác định giá BĐS tại công ty.

Ngoài lời mở đầu, kết luận chung, phụ lục, danh mục, bảng biểu, chuyên đề được sắp xếp thành hai Chương như sau:
CHƯƠNG I: CƠ Sở Lý LUậN VỀ THẨM ĐỊNH GIá BẤT ĐỘNG SẢN
CHương ii: Lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá Khu Trung Tâm Thương mại Mêlinh Plaza (Km8 Đường cao tốc Thăng Long - Nội Bài, xã Quang Minh, huyện Mê Linh, Tỉnh Vĩnh Phúc)
Trong quá trình hoàn thiện Chuyên đề của mình, mặc dù đã được các thầy cô giáo cũng như Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam tận tình giúp đỡ, chỉnh sửa. Nhưng do thời gian có hạn cộng với những hạn chế về mặt kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn . nên Chuyên đề của em không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, em rất mong được sự chỉ bảo, giúp đỡ, góp ý kiến của các thầy cô để em có thể hoàn thiện tốt hơn Chuyên đề của mình.
Mục lục
-----

Trang
- Mục lục 2
- Danh mục các chữ viết tắt 5
- Lời Mở đầu 6
CHƯƠNG I: Cơ sở lý luận về thẩm định giá Bất động sản 8
1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 8
1.1.1. Khái niệm BĐS 8
1.1.2. Các quyền của chủ thể đối với BĐS 9
1.1.3. Đặc điểm chủ yếu của BĐS 9
1.1.4. Phân loại bất động sản 11
1.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 13
1.1.6. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trường BĐS 16
1.1.6.1. Khái niệm thị truờng BĐS 16
1.1.6.2. Đặc điểm thị trường BĐS 16
1.1.6.3. Phân loại thị trường BĐS 17
1.1.6.4. Vai trò thị trường BĐS 18
1.2. Thẩm định giá bất động sản 19
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản 19
1.2.2. Cơ sở thẩm định giá bất động sản 19
1.2.3. Đặc trưng của thẩm định giá bất động sản 20
1.2.4. Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế
thị trường 21
1.2.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 21
1.2.4.2. Nguyên tắc thay thế 22
1.2.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai 22
1.2.4.4. Nguyên tắc đóng góp 23
1.2.4.5. Nguyên tắc cung cầu 23
1.2.5. Phương pháp định giá bất động sản được áp dụng trong
điều kiện hiện nay 24
1.2.5.1. Phương pháp so sánh 24
1.2.5.2. Phương pháp chi phí 27
1.2.5.3. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) 32
1.2.5.4. Phương pháp thặng dư 35
1.2.5.5. Phương pháp lợi nhận 37
1.3. Báo cáo và chứng thư thẩm định giá 40
1.3.1 Báo cáo thẩm định giá 40
1.3.1.1. Tổng quan 40
1.3.1.2. Nội dung của báo cáo thẩm định giá 40
1.3.2. Chứng thư thẩm định giá 41
1.3.2.1. Tổng quan 41
1.3.2.2. Nội dung của chứng thư thẩm định giá 41
CHương ii: Lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá Khu Trung
Tâm Thương mại Mêlinh Plaza (Km8 Đường cao tốc Thăng Long
- Nội Bài, xã Quang Minh, huyện Mê Linh, Tỉnh Vĩnh Phúc) 42
2.1. Giới thiệu về Công ty cổ phần định giá và dịch vụ
Tài chính Việt Nam (VVFC) 42
2.1.1. Sự hình thành và phát triển 42
2.1.2. Đặc điểm hoạt động 44
2.1.3. Cơ cấu tổ chức của VVFC 46
2.1.4. Kết quả hoạt động của công ty trong thời gian qua 46
2.2. Lập báo cáo, chứng thư định giá 48
2.2.1. Báo cáo thẩm định giá 48
2.2.1.1. Mục đích thẩm định giá 48
2.2.1.2. Thời điểm thẩm định giá 48
2.2.1.3. Tài sản thẩm định giá 48
2.2.1.4. Căn cứ thẩm định giá 48
2.2.1.4.1. Các văn bản pháp qui về Thẩm định giá 48
2.2.1.4.2. Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh BĐS 49
2.2.1.4.3. Các văn bản pháp qui về Xây dựng 50
2.2.1.5. Thực trạng Tài sản thẩm định giá 52
2.2.1.5.1. Đất 52
2.2.1.5.2. Tài sản trên đất 53
2.2.1.6. Cơ sở thẩm định giá 59
2.2.1.7. Nguyên tắc thẩm định giá 59
2.2.1.8. Phương pháp thẩm định giá 60
2.2.1.9. ứng dụng các phương pháp thẩm định giá 60
2.2.1.9.1. Phương pháp thu nhập 60
2.2.1.9.2. Phương pháp chi phí kết hợp so sánh 64
2.2.2. Chứng thư thẩm định giá 70
2.2.2.1. Mục đích thẩm định giá 70
2.2.2.2. Thời điểm thẩm định giá 70
2.2.2.3. Tài sản thẩm định giá 70
2.2.2.4. Căn cứ thẩm định giá 70
2.2.2.4.1. Các văn bản pháp qui về Thẩm định giá 70
2.2.2.4.2. Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh BĐS 71
2.2.2.4.3. Các văn bản pháp qui về Xây dựng 72
2.2.2.5. Thực trạng Tài sản thẩm định giá 74
2.2.2.5.1. Đất 74
2.2.2.5.2. Tài sản trên đất 75
2.2.2.6. Cơ sở thẩm định giá 81
2.2.2.7. Nguyên tắc thẩm định giá 81
2.2.2.8. Phương pháp thẩm định giá 81
2.2.2.9. Kết quả thẩm định 82
- KếT LUậN 83
- Tài liệu tham khảo 84
- Một số hình ảnh minh họa