Luận Văn Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu chi nhánh HN. Thực

Mục lục
Báo cáo tốt nghiệp 1
Lời Mở Đầu 6
Chương 1: Cơ sơ lý luận về định giá bđs thế chấp . 6
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bđs thế chấp . 8
1. Khái niệm về bđs và thế chấp bđs . 8
1.1 Khái niệm bđs . 8
1.2. Thế chấp bất động sản . 9
1.3. Vai trò của định giá BĐS thế chấp trong nền kinh tế. . 9
2. Phương pháp định giá bđs thế chấp 10
2.1 Khái niệm và vai trò của định giá bđs . 10
2.1.1 Khái niệm định giá BĐS . 10
2.1.2 Vai trò của định giá BĐS . 10
2.2 Các căn cứ và nguyên tắc định giá 10
2.2.1 Các căn cứ định giá . 11
2.2.2 Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS . 11
3. Các phương pháp định giá BĐS . 13
3.1. Phương pháp so sánh 13
a. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp 13
b. Cơ sở của phương pháp định giá so sánh . 14
c. Yêu cầu của phương pháp 14
d. Những hạn chế của phương pháp 14
3.2. Phương pháp chi phí(phương pháp giá thành,hay phương pháp thầu khoán) . 14
a. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp 14
Nguyên lý chung . 15
b. Cơ sở của phương pháp . 16
c. Những hạn chế của phương pháp chi phí 16
3.3. Phương pháp vốn hoá 17
a. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp 17
3.4. Phương pháp thặng dư. . 18
a. Nguyên lý chung. 18
b. Các hạn chế của phương pháp này . 18
a. Khái niệm ý nghĩa: . 19
Ý nghĩa: . 19
b. nguyên lý . 19
c. ưu nhược điểm 19
Ưu điểm: . 19
Nhược điểm: . 19
3.6 Kết luận . 19
II.Những quy định về bđs thế chấp . 20
1. Những quy định về thế chấp bđs . 20
1.1 Các loại bđs thế chấp 20
1.2 Các tiêu chuẩn của BĐS thế chấp 20
1.3 Mức cho vay tối đa . 21
2. Quy định của ngân hàng nhà nước về bđs thế chấp . 21
2.1 Nguyên tắc đảm bảo tiền vay bằng thế chấp bđs 21
2.2 Hồ sơ thế chấp 21
2.3 Quyền hạn và nghĩa vụ của mỗi bên 22
2.4 Xác định giá trị bđs thế chấp . 23
2.5 Xoá thế chấp, xử lý bđs thế chấp để thu hồi nợ 23
3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác định giá bđs thế chấp 25
3.1 Nhân tố chủ quan . 25
3.2 Nhân tố khách quan . 25
4.2. Lập kế hoạch định giá . 26
4.4. Phân tích xử lý thông tin . 27
4.5. Thực hiện xác định giá trị . 27
5.Yếu tố đánh giá hiệu quả của công tác định giá bđs thế chấp 27
5.1. Sự phù hợp của kết quả định giá mà mỗi phương pháp yêu cầu 27
5.2. Mức độ hài lòng của khách hàng khi tiếp nhận kết quả định giá . 28
5.3. Mức độ tương đồng giữa thị trường và kết quả định giá 28
1.1Giới thiệu chung về NHTM cổ phần kỹ thương Việt Nam 31
1.2Giới thiệu chung về NHTM cổ phần Á Châu Việt Nam 32
1.2.1 Mạng lưới kênh phân phối 33
Công ty liên kết . 33
1.2.2 Tầm nhìn 34
1.2.3 Chiến lược 34
2. Phương thức định giá và tỷ lệ cho vay tối đa 34
3.Quy trình định giá bđs thế chấp . 37
Bước 4: Định giá tài sản bảo đảm 38
Bước 5: Kiểm soát 39
Bước 6: Hoàn thiện quá trình định giá tài sản bảo đảm 39
4.Các trường hợp định giá bđs thế chấp . 40
4.1 Định giá đối với nhà và/ hoặc đất riêng lẻ trong trường hợp đã được
duyệt đơn giá đất thị trường 40
Ví dụ 42
Mô tả về bất động sản 42
a) Về đất 42
a) Gía trị BĐS . 42
4.2 Định giá đối với nhà và/ hoặc đất riêng lẻ trong trường hợp chưa
được duyệt đơn giá đất thị trường 43
Kết quả thẩm định . 44
b) Gía trị Bất Động Sản 44
b) Giải thích phương pháp định giá 45
Thông tin so sánh 1 . 45
Thông tin so sánh 2 . 45
Nhận xét- đề xuất . 45
4.3 Định giá bất động sản trong trường hợp đất thuê, thuê lại trong khu
công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. 46
Gía trị BĐS = Gía trị quyền sử dụng đất + Gía trị tài sản gắn liền với đất 46
Gía trị BĐS= Gía trị tài sản gắn liền với đất= ST x PT . 47
Ví dụ: 47
Mô tả về bất động sản 47
4.4 Định giá bất động sản trong trường hợp đất thuê ngoài khu công nghiệp,khu kinh tế, khu công nghệ cao 47
Trong đó: 48
V= SD x PD.SX.TH . 48
F= (SD x P’D.SX.TH ) -Tiền thuê đất đã trả nhưng chưa sử dụng 48
P’D.SX.TH ={ P’D.SX.OD – (P’D.SX.OD x (70 –n) x 1.2%)} . 48
a) Về đất: . 49
b) Về tái sản gắn liền với đất: 49
a) Gía trị BĐS . 49
1)Xác định đơn giá đất tại vị trí có bất động sản định giá . 50
Thông tin so sánh 2: . 50
2) Xác định V ( Gía trị quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất) . 50
3) Xác định F (Số tiền phải nộp cho nhà nước nếu chuyển quyền sử dụng đất từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất) 51
4) Gía trị quyền thuê đất: 51
5) Gía trị xây dựng . 51
4.6 Định giá căn hộ chung cư . 52
Giá trị Bất Động Sản = Giá trị căn hộ chung cư . 52


Lời Mở Đầu
+ Tính cấp thiết của đề tài:
Đất nước ta trong những năm qua có những bước phát triển vượt bật,nền kinh tế luôn đạt tốc độ tăng trưởng cao,cùng với việc gia nhập WTO đã đưa việt nam trở thành thị trường hấp dẫn trên toàn thế giới.Những cơ hội lớn đó kéo theo sự phát triển của tất cả các ngành các lĩnh vực trong đó quan trọng nhất là thị trường vốn.Thị trường vốn ở nước ta mà chủ yếu là các ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng,được tổ chức ra để tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay để cho vay,hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển không ngừng.Tuy nhiên hoạt động cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủi ro.Để hạn chế những rủi ro này,các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các bất động sản.Thế chấp bằng bất động sản là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn do nhà nước do nhà nước thống nhất quản lý.
Định giá bất động sản đóng vai trò hết sức quan trọng trong thị trường bất động sản (bđs).Các hoạt động liên quan đến hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà định giá có thể hiểu một cách đơn giản là xác định giá
trị của tài sản trên thị trường. Định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra quyết định liên quan tới việc mua,bán,phát triển, đầu tư,quản lý,sở hữu,cho thuê,đánh thuế,cầm cố,kinh doanh tài sản cố định.