Luận Văn hoạt động định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài.

BĐS là một lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Giá trị của một BĐS có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, .Định giá BĐS vì thế có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế thị trường.
khi nền kinh tế đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển, các hoạt động mua, bán, giao dịch, về BĐS đã trở nên đa dạng và phức tạp thì định giá BĐS và thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất càng quan trọng và cấp thiết.
Đi cùng xu thế phát triển đó, hoạt động định giá ở nước ta cũng được chú trọng phát triển và đã có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, hoạt động về định giá vẫn chỉ ở trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển. Điều đó đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của thị trường BĐS. Bởi vậy, nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong hoạt động định giá ở nước ta là công việc quan trọng và cấp thiết để từ đó đề ra các giải pháp khắc phục những hạn chế, khó khăn.
Công ty cổ phần thẩm Định giá và đầu tư tài chính Việt Nam là một trong những đơn vị đầu ngành trong lĩnh vực định giá BĐS ở nước ta. Từ thực tế hoạt động định giá ở nước ta nói chung và quá trình nghiên cứu tại Công ty cổ phần thẩm Định giá và đầu tư Tài chính Việt Nam, em lấy tên đề tài luận văn tốt nghiệp là: "Hoạt động định giá BĐS tại Công ty cổ phần thẩm Định giá và đầu tư tài chính Việt Nam".
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá BĐS.
- Đánh giá thực trạng hoạt động định giá BĐS tại công ty thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam.
- Trên cơ sở thực trạng nghiên cứu từ đó đưa ra những biện pháp, kiến nghị để hoàn thiện hoạt động định giá BĐS.
3. Đối tượng nghiên cứu của đề tài
phạm vi nghiên cứu của chuyên đề này tập trung vào hoạt động định giá BĐS. Trong đó, tập trung vào những lý luận cơ bản của định giá BĐS, thực trạng hoạt động định giá tại công ty thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam, và giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá BĐS của công ty.
4. Phương pháp nghiên cứu
Chuyên đề này sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phương pháp thống kê, phương pháp toán học, và xem xét những ưu điểm, hạn chế còn tồn tại trong hoạt động định giá BĐS tại công ty thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam từ đó đề xuất những giải pháp khắc phục những hạn chế còn tồn tại.
5. Kết cấu đề tài
Lời mở đầu và kết luận nội dung của chuyên đề được trình bày ở ba chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá BĐS.
Chương 2: Hoạt động định giá BĐS tại Công ty thẩm Định giá và đầu tư tài chính Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá BĐS tại Công ty thẩm Định giá và đầu tư Tài chính Việt Nam.
Qua đây, em xin gửi lòng cảm ơn chân thành của em tới thầy giáo đã hướng dẫn em TS. Nguyễn Minh Hoàng và toàn thể cán bộ nhân viên tại Công ty thẩm Định giá và đầu tư Tài chính Việt Nam đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Mục lục

MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 9
DOANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 10
LỜI MỞ ĐẦU 11
CHƯƠNG 1. 13
CƠ SỎ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 13
1. ĐỊNH GIÁ BĐS. 13
1.1. Một số khái niệm liên quan đến BĐS. 13
1.1.1. Bất động sản. 13
1.1.2. Giá BĐS. 17
1.1.2.1. Giá trị thị trường (GTTT) 17
1.1.2.2. Giá trị phi thị trường. 18
1.1.2.3. Giá trị của BĐS. 19
1.1.3. Định giá BĐS. 19
1.1.3.1. Khái niệm định giá BĐS. 19
1.1.3.2. Bản chất của định giá BĐS. 20
1.2. Đặc điểm của định giá BĐS. 20
1.3. Sự cần thiết của hoạt động định giá BĐS. 21
2. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BĐS. 23
2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 23
2.2. Nguyên tắc thay thế. 23
2.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai. 24
2.4. Nguyên tắc cung cầu. 24
2.5. Nguyên tắc đóng góp. 25
2.6. Nguyên tắc cân đối 25
2.7. Nguyên tắc thay đổi 25
2.8. Nguyên tắc cạnh tranh. 26
2.9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi 26
2.10. Nguyên tắc ngoại ứng. 26
2.11. Nguyên tắc nhất quán. 26
3. PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS. 27
3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp. 27
3.1.1. Khái niệm: 27
3.1.2. Cơ sở lý luận. 27
3.1.3. Các bước tiến hành. 27
3.1.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế. 28
3.1.4.1. Đối tượng áp dụng. 28
3.1.4.2. Yêu cầu. 28
3.1.4.3. Hạn chế. 29
3.2. Phương pháp chi phí 29
3.2.1. Khái niệm 29
3.2.2. Cơ sở lý luận. 30
3.2.3. Các bước thực hiện. 30
3.2.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế. 31
3.2.4.1. Đối tượng. 31
3.2.4.2. Yêu cầu. 32
3.2.4.3. Hạn chế. 32
3.3. Phương pháp thu nhập. 33
3.3.1. Khái niệm 33
3.3.2. Cơ sở lý luận. 33
3.3.3. Kỹ thuật định giá. 33
3.3.4. Các bước tiến hành. 34
3.3.5. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế. 34
3.3.5.1. Đối tượng. 34
3.3.5.2. Yêu cầu. 34
3.3.5.3. Hạn chế. 35
3.4. Phương pháp thặng dư. 35
3.4.1. Khái niệm 35
3.4.2. Cơ sở lý luận. 35
3.4.3. Các bước tiến hành. 36
3.4.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế. 36
3.4.4.1. Đối tượng. 36
3.4.4.2. Yêu cầu. 36
3.4.4.3. Hạn chế. 37
3.5. Phương pháp lợi nhuận. 37
3.5.1. Khái niệm 37
3.5.2. Cơ sở lý luận. 37
3.5.3. Các bước tiến hành. 37
3.5.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế. 38
3.5.4.1. Đối tượng. 38
3.5.4.2. Yêu cầu. 38
3.5.4.3. Hạn chế. 38
4. NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BĐS VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS 39
4.1. Nhân tố ảnh hưởng tới giá BĐS. 39
4.1.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS. 39
Nhóm các yếu tố tự nhiên. 39
4.1.2. Các yếu tố về pháp lý liên quan tới BĐS. 40
4.1.3. Các yếu tố chung bên ngoài 41
4.2. Những nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá BĐS. 42
CHƯƠNG 2. 47
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH VIỆT NAM . 47
1. KHÁI QUÁT NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH VIỆT NAM . 47
1.1. Quá trình hình thành và phát triển của công ty. 47
1.2. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ. 49
1.2.1. Cơ cấu tổ chức. 49
1.2.2. Chức năng nhiệm vụ. 49
2. Thực trạng hoạt động định giá BĐS tại công ty thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam. 50
2.1. Hoạt động định giá của công ty. 50
2.1.1. Mục đích định giá. 50
2.1.2. Loại tài sản định giá. 50
2.1.3. Tiêu chuẩn định giá BĐS của công ty. 50
2.1.4. Phương pháp định giá được lựa chọn. 51
2.1.5. Quy trình định giá BĐS của công ty thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam 53
2.2. Phương thức định giá BĐS thực tế của công ty. 54
2.2.1. Định giá “ BĐS tại địa chỉ số 8, ngõ 45,đường Chùa Bộc,Quận Đống Đa, Thành Phố Hà Nội”. 54
2.2.1.1. Khái quát chung về BĐS cần định giá. 54
2.2.1.2. khái quát chung về BĐS cần định giá. 55
2.2.1.3. Các phương pháp định giá được sử dụng để định giá “BĐS tại địa chỉ số 8, ngõ 45,đường Chùa Bộc,Quận Đống Đa, Thành Phố Hà Nội”. 56
2.2.2. Định giá “BĐS tại địa chỉ Lô đất dự án tại 283 Khương Trung, Phường Khương Trung, Quận Thanh Xuân, Hà Nội”. 64
2.2.2.1. Khái quát chung về lô đất cần định giá. 64
2.2.2.2. Khái quát chung về định giá lô đất. 64
2.2.2.3. Các phương pháp được sử dụng để định giá quyền sử dụng đất của “Lô đất dự án tại 283 Khương Trung, Phường Khương Trung, Quận Thanh Xuân, Hà Nội”. 66
3. Đánh giá hoạt động định giá của công ty. 77
3.1. Ưu điểm 77
3.1.1. Kết quả hoạt động. 77
3.1.2. Những ưu điểm trong hoạt động định giá BĐS của công ty. 78
3.2. Một số vấn đề còn hạn chế và nguyên nhân. 81
3.2.1. Những vấn đề còn hạn chế. 81
3.2.2. Nguyên nhân. 84
CHƯƠNG 3. 88
GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH VIỆT NAM . 88
1. PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA CÔNG TY TRONG NHỮNG NĂM TỚI 88
2. GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH VIỆT NAM . 89
2.1. Nhóm giải pháp từ phía Nhà nước. 89
2.1.1. Đổi mới công tác hành chính trong lĩnh vực quản lý BĐS. 89
2.1.2. Nâng cao chất lượng của công tác quy hoạch sử dụng đất 92
2.1.3. Hoàn thiện khung thể chế pháp lý. 93
2.1.4. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. 96
2.1.5. Tiếp tục phát triển công tác đào tạo chuyên gia định giá BĐS 97
2.1.6. Phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ thông tin. 98
2.2. Nhóm giải pháp từ phía công ty. 98
2.2.1. Xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để làm dữ liệu cho cuộc định giá BĐS. 98
2.2.2. Giải pháp về công tác tổ chức hoạt động. 100
2.2.3. Nâng cao năng lực chuyên môn của đội ngũ nhân viên. 101
2.2.4. Nâng cao chất lượng của công tác quản lý nhân viên. 102
2.2.5. Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác định giá 104
3. KIẾN NGHỊ 105
3.1. Kiến nghị với Nhà nước. 105
3.2. Kiến nghị với Bộ Tài chính. 107
KẾT LUẬN 109
PHỤ LỤC: 111
ẢNH BẤT ĐỘNG SẢN MINH HỌA 114